Постановление от 25 апреля 2018 г. по делу № А55-19311/2017

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-19311/2017
г. Самара
25 апреля 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2018 года


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Балакиревой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от заявителя апелляционной жалобы - федерального государственного унитарного предприятия «Самарский дезинфекционный центр г. Самара» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека - представитель ФИО2 (приказ от 27.09.2005), ФИО3 (доверенность от 16.02.2017),

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «ТРИО» - представитель ФИО4 (решение от 14.02.2008),

от третьих лиц – представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12-19 апреля 2018 года в зале № 6 апелляционную жалобу федерального государственного унитарного предприятие «Самарский дезинфекционный центр г. Самара» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года по делу № А55-19311/2017 (судья Разумов Ю.М.),

по иску федерального государственного унитарного предприятие «Самарский дезинфекционный центр г. Самара» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека

к обществу с ограниченной ответственностью «ТРИО»

при участии третьих лиц:

1. Территориальное управление Росимущества в Самарской области,

2. Ассоциация саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов - оценщиков»,

3. ФИО5,

4. ФИО6,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Самарский дезинфекционный центр г. Самара" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТРИО" о признании недействительными отчетов ответчика об определении стоимости объектов оценки от 19.08.2016 за №3/ОЦ-1 и №3/ОЦ-2. Определением от 20.11.2017 судом принято изменение предмета иска, в соответствии с которым истец просит признать недостоверными величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0113006:606, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново-Урицкая, д.13 общей площадью 626 кв.м., указанную в отчете №3/ОЦ-2 от 19.08.2016 , и земельного участка с кадастровым номером 63:01:0113006:605, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново-Урицкая, д. 13, общей площадью 859 кв.м., указанную в отчете №3/ОЦ-1 от 19.08.2016.

Определением арбитражного суда от 31.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено - Территориальное управление Росимущества в Самарской области,

Определением арбитражного суда от 23.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Ассоциация саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов - оценщиков», а также специалисты ФИО5 и ФИО6 Ходатайство истца о проведении экспертизы по вопросу установления действительной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0113006:606, 63:01:0113006:605, расположенных по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново-Урицкая, д.13, по состоянию на 01.08.2016, а также рыночной стоимости права аренды (величина арендной платы в год) на вышеуказанные земельные участки арбитражным судом оставлено без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года, по делу № А55-19311/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, федеральное государственное унитарное предприятие "Самарский дезинфекционный центр г. Самара" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований .

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации объявлялся перерыв до 19 апреля 2018 года до 09 часов 45 минут, после чего судебное заседание продолжено.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель ФГУП "Самарский дезинфекционный центр г. Самара" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "ТРИО" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Суд апелляционный инстанции, рассмотрев ходатайство о проведении судебной экспертизы, отказал в его удовлетворении в связи с необоснованностью и ввиду отсутствия оснований предусмотренных ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных требований.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, Территориальное управление Росимущество в Самарской области направило в адрес истца проект договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0113006:606, 63:01:0113006:605, расположенных по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново - Урицкая, д. 13.

Указанные земельные участки были образованы в результате разделения единого земельного участка, при этом земельный участок с кадастровым номером 63:01:0113006:605 согласно сведениям из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности городского округа, Самара принадлежит к территории общего пользования.

Арендная плата, как стало известно из письма ТУ Росимущества в Самарской области № 4336 от 24.04.2017 г., была рассчитана на основании п. 6 Правил определения арендной платы, утвержденной Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 г. по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Не согласившись с указанной в проекте договора аренды земельных участков арендной платой как не соответствующей арендной плате за подобные земельные участки, на которых с 1963 года располагался склад дезинфектантов и пестицидов, истец обратился письмом № 02/96 от 25.05.2017 г. в ТУ Росимущества в Самарской области с просьбой предоставить отчеты об оценке от 19.08.2016 г. № З/ОЦ-1 и № З/ОЦ-2 .

Из предоставленных отчетов 13.06.2017 г. истцу стало известно, что:

- согласно Отчету об оценке от 19.08.2016 г. № З/ОЦ-1, составленному ответчиком, стоимость земельного участка площадью 859 кв. м. с кадастровым номером 63:01:0113006:605, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново - Урицкая, д. 13, составила 3 992 000 рублей;

- согласно отчету об оценке от 19.08.2016 г. № З/ОЦ-2, составленному ответчиком, стоимость земельного участка площадью 626 кв. м. с кадастровым номером 63:01:0113006:606, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново - Урицкая, д. 13 составила 2 915 000 рублей.

Далее истец указывает, что не являясь специалистом в области оценочной деятельности, истец обратился за консультациями к двум специалистам в области оценки и судебной экспертизы.

Согласно заключениям специалиста - судебного эксперта ФИО5 №№ 3/2017-1 и 3/2017-2 от 23.06.2017 г., отчеты об оценке от 19.08.2016 г. № З/ОЦ-1 и № З/ОЦ-2 не соответствуют требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности», не соответствуют федеральным стандартам оценки, не соответствуют СТО СДС СРО НКСО, не соответствуют заданию на оценку.

Кроме того, как следует из Заключения о среднерыночной стоимости объекта консультирования № 21-2/17 от 11.07.2017 г., составленного консультантом-оценщиком ФИО6 (ООО Аудиторская фирма «Сонар-Ф»), стоимость земельного участка площадью 859 кв. м с кадастровым номером 63:01:0113006:605, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново - Урицкая, д. 13 составляет -2 290 000 руб.; стоимость земельного участка площадью 626 кв. м с кадастровым номером 63:01:0113006:606, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново - Урицкая, д. 13 составляет - 1 669 000 руб. Так же в отчете об оценке № З/ОЦ-1 от 19.08.2016 г. не учтены сведения, внесенные в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности городского округа, Самара принадлежит к территории общего пользования, в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0113006:605.

Указанные обстоятельства, а также и то, что договор аренды земельных участков не заключен, явились поводом для обращения в суд с настоящим иском, с учетом разъяснений, данных в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» .

Уточняя предмет иска, истец систематизировал свои доводы, указав на следующее.

Порядок, условия и обязательность исполнения положений Приказа Минэкономразвития РФ № 297 от 20.05.2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» при осуществлении оценочной деятельности установлен п. п. 1,2 ФСО № 1 «Общие положения».

Как указывает истец, из содержания отчетов об оценке № З/ОЦ-1 и № З/ОЦ-2 от19.08.2016 г. при оценке земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0113006:605 и 63:01:0113006:606 ответчиком использовался только Сравнительный подход -совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 ФСО № 1), о чем свидетельствуют содержания таблиц 9.1 отчетов.

При проведении оценки указанным способом, основанном на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами в соответствии с п. 10 и п. 14 раздела III «Подходы к оценке» ФСО № 1, необходим подбор аналогов сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость.

В разделе V ФСО № 1 в п/п б) п. 23 указано, что сбор всей необходимой информации об объекте оценки, в том числе об его технических и эксплуатационных характеристиках, сведениях об обременениях, возлагается на оценщика.

По мнению истца, ответчик при проведении оценки, сославшись на Задание на оценку, которое якобы содержит достаточно информации для проведения оценки, фактически устранился от исполнения возлагаемыми на него нормами ФСО № 1 обязанностей по сбору и анализу информации об объектах оценки, их ценообразующих характеристиках, что привело к игнорированию следующих важных обстоятельств, влияющих на достоверность рыночной стоимости земельных участков:

- земельный участок с КН 63:01:0113006:605 отнесен к территории общего пользования, его приватизация запрещена (п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества», письмо Департамента градостроительства г.о. Самара № 38-Д05-01-01/8011 от 26.07.2017 г., письмо Департамента градостроительства и архитектуры г.о. Самара № Д05-01-01/9176-2-1 от 10.07.2015 г.);

- земельный участок с КН 63:01:0113006:606 - использование без установления сервитута невозможно, о чем свидетельствует в том числе схема расположения земельного участка, приложенная Ответчиком к отчету об оценке № З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.;

- оба земельных участка находятся в охранной зоне инженерных коммуникаций, в связи с чем, строительство на них ограничено/запрещено (п.п. 10.1, 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Далее истец указывает, что анализ объявлений о продаже всех аналогов-объектов, используемых для определения рыночной цены земельных участков (приложения к отчетам об оценке № З/ОЦ-1 и № З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.), показывает, что у объектов-аналогов отсутствуют обременения, присущие земельным участкам с КН 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606 и они предназначаются для коммерческой застройки.

По мнению истца, указанное свидетельствует о том, что Отчеты об оценке от 19.08.2016 №3/ОЦ-1, З/ОЦ-2 не соответствуют п. 11 ФСО №1, в соответствии с которым информация, использованная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, используемых при проведении оценки, а так же не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Истец также ссылается и на то, что в соответствии с п. 22 раздела VII «Подходы к оценке» ФСО №7 (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 г.) при проведении оценки сравнительным подходом в первую очередь учитываются цены совершенных сделок и (или) предложений по объектам - аналогам. Для сравнительного подхода указаны следующие основные ценообразующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики).

Вместе с тем, как поясняет истец, по всем объектам - аналогам ответчик использует исключительно цены предложений о продаже, но не реально совершенных сделок. При этом скидка в 10,2% на торг при продаже (Таблицы 9.2 отчетов об оценке № З/ОЦ-1 и № З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.), когда произошел спад рынка недвижимости, что является общеизвестным фактом, не отражает реальное падение цены, при заключении сделок купли - продажи земельных участков.

Обращаясь к содержанию Отчетов об оценке, истец указывает, что объекты-аналоги имеют срок экспозиции на рынке до года - стр. 50 Отчета об оценке № З/ОЦ-1 и стр. 49 Отчета об оценке № З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.. Вместе с тем продавцами установлены завышенные цены относительно спроса и покупательной способности на рынке недвижимости, объекты-аналоги обладают низкой ликвидностью, не проданы до сих пор, а их заявленная стоимость, принятая ответчиком для определения стоимости спорных земельных участков, не соответствует самому понятию рыночная цена.

Также истец указывает и на то, что никаким образом при подборе аналогов не учтено, что в случае с земельными участками с КН 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606 планируется передача прав на аренду, а не права собственности, а использование земельных участков фактически обременено договорами аренды строений, находящихся на них. Вид использования земельных участков до окончания срока аренды строений предопределен договорами аренды строений. При этом в отношении земельного участка с КН 63:01:0113006:605 уже в Задании на оценку (аналогичная информация включена в экспертное заключение №3/2017-1 от 23.06.2017 г.) указывается недопустимое использование результатов оценки - установление стартовой (начальной) цены реализации объекта недвижимого имущества для предоставления его в собственность с торгов (п. 3), а так же установление цены реализации объекта недвижимого имущества для предоставления его в собственность в порядке реализации преимущественных прав (п.4), хотя, как указано выше, приватизация данного земельного участка в силу отнесения его к территории общего пользования, невозможна. Следовательно, по мнению истца, применение объектов-аналогов, не имеющих подобных ограничений в обороте, не является верным.

Далее истец ссылается также на то, что при подборе аналогов ответчиком совершенно игнорировался разрешенный вид использования земельных участков с КН 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606 «под промышленное предприятие и склад V-IV класса вредности», а обременение их долгосрочной арендой находящихся на них строений, в виде обязательности арендатора использовать строения «под автосервис» - п. 1.1. договоров аренды №№124,128,129 от 02.07.2004 г., принят ответчиком как фактически легитимный вид использования земельных участков с подбором соответствующих объектов-аналогов.

Согласно п. 12 ФСО № 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. При этом вариант наиболее эффективного использования в первую очередь должен быть юридически разрешенным. Законодательно запрещенный на дату оценки вид использования мог бы анализироваться лишь при наличии документального подтверждения намерений его изменения. К рассматриваемым отчетам такие документы не приложены, что свидетельствует о нарушении Ответчиком требований п. 13, 21 ФСО №7.

Как указал истец, из указанного в п. 22 ФСО № 7 перечня ценообразующих факторов, оценщиком искусственно выделено всего четыре характеристики: площадь, кв.м; наличие инженерных коммуникаций, качественная характеристика; местоположение относительно делового центра, г. Самара; расположение относительно основных транспортных магистралей (тип улицы по генплану) (Таблицы 9.4 отчетов об оценке № З/ОЦ-1 и № З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.).

В дальнейшем, в ходе анализа был исключен и фактор связанный с расположением относительно основных транспортных магистралей. Подобный подход позволил устранить данный ценообразующий фактор, имеющий значение для земельных участков производственного - складского назначения.

Так как на момент осмотра земельные участки с находящимися на них строениями были оснащены всеми необходимыми коммуникациями, корректировка в сторону повышения цены была очень значительной. Объекты сравнения, взятые в качестве аналогов, в основном лишены полного набора коммуникаций, либо не имеют их.

Однако к отчетам об оценке приложены копии выписок из ЕГРН, из которых видно, что строения, расположенные на оцениваемых земельных участках, переданы в аренду ООО «Силена».

Из содержания договоров аренды №№124,128,129 от 02.07.2004 г. следует, что объекты недвижимости были переданы в 2004 году в аренду без наличия каких-либо технических коммуникаций, а из текста отчетов прослеживается наличие осведомленности оценщика о правопринадлежности улучшений объектов оценки не собственнику земельных участков (п.2.1 Переменные затраты в отчетах об оценке № З/ОЦ-1 и № 3/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.).

Выкуп мощностей на подключение, выполнение технических условий поставщиков был произведен за счет арендатора строений - ООО «Силена».

До окончания сроков действия договоров аренды строений (16.05.2019г.), в силу большого процента застроенной территории, характера расположения строений (одно из зданий находится на двух земельных участках), передача в пользование земельных участков (аренду, субаренду) возможна лишь исключительно ООО «Силена», а субарендатор, в свою очередь, будет обязан платить повышенную арендную плату фактически за пользование собственными инженерными коммуникациями.

Исходя из этого истец делает вывод, что фактор наличия инженерных коммуникаций на земельных участках не только не может быть основным ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости, более того - он должен быть исключен из этого перечня.

По мнению истца, местоположение относительно делового центра г. Самара для земельных участков производственного - складского назначения не может быть фактором, повышающим стоимость земельных участков, так как такое местоположение только создает дополнительные трудности для доступа грузового автотранспорта на производственно-складскую территорию.

Допуская, что объекты сравнения, называемые ответчиком аналогами, действительно близки по ценообразующим элементам сравнения, тогда, как указывает истец, стоимость одного квадратного метра, установленная для земельных участков с КН 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606, была бы близка/сравнима средней арифметической стоимости одного квадратного метра объектов-аналогов, которая равна 3076,3 руб. Но в результате выбранных Ответчиком элементами сравнения, а именно -с расположением относительно делового центра г. Самара, а также наличием инженерных коммуникаций, их качественной характеристикой (элемент, который, по мнению истца, не должен приниматься во внимание) привели к повышенной стоимости одного квадратного метра до 4647 рублей.

Как указывает истец, из изучения рекомендуемых ФСО № 7 ценообразующих факторов следует, что ни расположение объекта оценки, ни тем более его оснащение техническими коммуникациями, не могут выступать в качестве основных и единственных ценообразующих факторов, что имеет место в Отчетах об оценке № З/ОЦ-1 и № З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.

Также истец ссылается и на то, что при проведении рыночной оценки, осуществляемой на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в состав основных базовых ценообразующих элементов, установленных п. 22 ФСО №7, входят все вышеуказанные элементы, применяемые при проведении кадастровой оценки, но при этом дополнительно уделено первостепенное внимание характеру передаваемых прав на недвижимость, а также наличию обременений, ограничений в использовании. При проведении оценки Ответчиком для установления рыночной цены выбраны аналоги, не являющие таковыми, не имеющие обременения, ограничения в использовании, а затем анализировались второстепенные элементы (характеристики), что в итоге привело к искажению результатов оценки, стоимость 1 кв.м. земельного участка с КН 63:01:0113006:605 - 3992,0 руб., земельного участка с КН 63:01:0113006:606 - 2915,0 руб., превышающая 2,13 раза кадастровую стоимость.

Указанное, по мнению истца, свидетельствует о том, что величины рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0113006:605 и 63:01:0113006:606, определенные на основании Отчетов об оценке № З/ОЦ-1 и № З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г., не являются достоверными и не могут быть использованы для определения размера арендной платы при передаче указанных земельных участков в аренду.

Суд первой инстанции отказывая в иске указал, что доводы истца о недостоверности рыночной стоимости земельных участков, кадастровые номера 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606, определенной оценщиком в Отчетах об оценке от 19.08.2016 г. №№ 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2, носят субъективный характер, не обоснованы с точки зрения методологии оценки земельных участков, требований стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, а основаны на личном представлении о стоимости указанных земельных участков.

Между тем при разрешении спора не учтено следующее.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92).

В пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

При таких обстоятельствах рыночная стоимость арендной платы, установленная оспариваемыми отчетами, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчеты будут являться одним из доказательств.

В настоящее время никаких требований о понуждении к заключению договора сторонами по спорным объектам не заявлено.

Между тем, как пояснил в судебном заседании истец в отношении ФГУП "Самарский дезинфекционный центр г. Самара" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека» подано требование о взыскании неосновательного обогащении за использование спорных объектов, расчет сделан на основании оспариваемых отчетов. Следовательно, сбор доказательств для разрешения указанного спора, в рамках рассмотрения настоящего дела недопустим.

Таким образом, с учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что в решении Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года по делу № А55-19311/2017 подлежит изменению мотивировочная часть, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске, по мотивам, изложенным в настоящем постановлении.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Руководствуясь статьями 266-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

В удовлетворении ходатайства федерального государственного унитарного предприятие «Самарский дезинфекционный центр г. Самара» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека о назначении судебной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года по делу № А55-19311/2017 изменить, принять по делу новый судебный акт.

В иске отказать.

Возвратить федеральному государственному унитарному предприятию «Самарский дезинфекционный центр г. Самара» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека с лицевого счета для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение федеральных учреждений № 05421А90940 денежные средства в сумме 40 000 рублей, перечисленные платежным поручением № 138 от 02.04.2018.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.


Председательствующий С.Ш. Романенко


Судьи С.Ю. Николаева


Е.М. Балакирева