Постановление от 28 января 2019 г. по делу № А83-10976/2018

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-10976/2018
город Севастополь
28 января 2019 года


Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2019

В полном объёме постановление изготовлено 28.01.2019

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, представитель по доверенности от 27.07.2018 № 82АА1241331, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от общества с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» – ФИО4, представитель по доверенности от 13.08.2018 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 19 октября 2018 года по делу № А83-10976/2018 (судья Шкуро В.Н.)

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

(ИНН <***>, ОГРНИП 316910200065810)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим»

(ул. Героев Сталинграда, д.8, каб. 4, г. Симферополь, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора субаренды и возврату нежилого помещения, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» (далее – ООО «Ритейл-Сим», ответчик) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.12.2016 № А-38/2016, заключенного между ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «Ритейл-Сим» (субарендатор), понуждении передать истцу объект аренды – нежилые помещения площадью 99,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> по акту приёма – передачи (возврата) и взыскании 8 592,28 рублей неустойки.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора субаренды, что выразилось в нарушении сроков уплаты арендной платы, несоблюдении противопожарных правил и требований, непроведении текущего ремонта арендуемых помещений. Ссылаясь на положения пункта 6.4 договора субаренды, по которому договор может быть прекращен арендатором в одностороннем порядке в случае если, субарендатором полностью или частично (более 20%), не уплачена арендная плата в течение двух месяцев, а также на пользование имуществом с неоднократными нарушениями условий договора, существенное ухудшение арендованного имущества, истец просил на основании пунктов 1, 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно расторгнуть договор субаренды, обязать ответчика вернуть объект аренды по акту приема-передачи и взыскать неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 19.10.2018 года по делу № А83-10976/2018 (судья Шкуро В.Н.) исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 8592,28 рублей неустойки, 2000,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины. В расторжении договора субаренды нежилого помещения № А-38/2016 от 01.12.2016, понуждении общества с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» возвратить по акту приема-передачи объект аренды - нежилое помещение площадью 99,7 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора субаренды нежилого помещения № А-38/2016 от 01.12.2016, понуждении общества с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» возвратить по акту приема-передачи объект аренды - нежилое помещение площадью 99,7 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...> дом ½, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в указанной части.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при вынесении решения нарушены процессуальные нормы, судом не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, в связи с чем, по мнению апеллянтов, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 апелляционная жалоба принята к производству.

09.01.2019 в адрес суда от общества с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании, назначенном на 21.01.2019, представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 подержал заявленные в апелляционной жалобе требования, настаивал на их удовлетворении.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку из содержания апелляционной жалобы следует, что заявителем обжалуется решение только в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора субаренды нежилого помещения № А-38/2016 от 01.12.2016, понуждении общества с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» возвратить по акту приема-передачи объект аренды - нежилое помещение площадью 99,7 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...> дом ½, от ответчика возражений не поступало, суд апелляционной инстанции пересматривает решение суда только в части отказа в удовлетворении указанных требований.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 01.12.2016 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» (Субарендатор) заключен договор субаренды № А-38/2016, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендатор передает, а Субарендатор принимает во временное платное пользование части нежилого здания площадью 99,7 кв.м, из которых часть под торговый зал площадью 69,3 кв.м и часть для организации склада общей площадью 30,4 кв.м, которые расположены в здании по адресу: <...> (кадастровый номер здания 90:18:010132:272). План объекта аренды и его местонахождение в здании указаны в Приложении № 1 к договору. Кадастровая выписка арендованных площадей прилагается к приложению и является неотъемлемой частью договора (далее – Договор) (том 1, л.д.27-46).

Договор прошел государственную регистрацию 24.12.2016.

Согласно пункту 1.2 Договора объект аренды находится в распоряжении Арендатора на основании договора аренды нежилого помещения № 4/16 от 01.12.2016, заключенного с собственником ООО «ЕСК» (Арендодатель)

Согласно пункту 2.1 Договора за пользование объектом аренды Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору постоянную и переменную арендную плату в порядке, предусмотренном договором.

В пункте 2.2 Договора стороны согласовали формулу определения ежемесячного размера постоянной арендной платы с использованием с 01.01.2017 курса рубля к доллару США, установленному Центральным банком Российской Федерации по состоянию на день выставления счета. В постоянную арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг потребляемых Арендатором, текущий ремонт помещения.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора в переменную арендную плату входит стоимость потребленных Субарендатором (в договоре по всей видимости ошибочно указано Арендатором) коммунальных услуг, таких как электроэнергия, центральное отопление, водоснабжение и водоотведение по тарифам энергоснабжающих компаний и компаний, предоставляющих коммунальные услуги, а также возмещение арендной платы за землю.

Пунктом 2.4 договора стороны установили, что постоянная арендная плата по договору уплачивается Субарендатором путем перечисления на текущий счет Арендатора не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца аренды. При этом согласовали, что Субарендатор уплачивает Арендатору арендную плату за первый месяц срока субаренды, в размере, указанном в пункте 2.2 договора не позднее 31.12.2016. Иные платежи предусмотренные договором, оплачиваются Субарендатором в течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения соответствующего счета Арендатора.

На основании акта приема-передачи арендованных площадей от 01.12.2016 объект аренды был передан в пользование Субарендатору (том 1, л.д.47).

Пунктом 6.3. Договора предусмотрены основания прекращения договора, а именно: окончание срока, на который он был заключен; признание Субарендатора банкротом (на основании решения суда); уничтожение объекта аренды.

Договор может быть прекращен Арендатором (Истцом) в одностороннем порядке в случаях если: субарендатором, полностью или частично (более 20%), не уплачена арендная плата в течении двух месяцев; субарендатор использует Объект аренды не по назначению, предусмотренному Договором (пункт 6.4 Договора).

В целях досудебного урегулирования спора, 18.06.2018 истцом в адрес ответчика направлено требование (исх. № 132) об освобождении объекта аренды в связи с досрочным расторжением договора субаренды и оплате задолженности, в том числе, по штрафным санкциям (том 1, л.д.61-64), которое получено ответчиком 26.06.2018, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления (том 1, л.д.65).

В требовании истец указывает на образовавшуюся задолженность по состоянию на 14.06.2018 по постоянной арендной плате в размере 123 665,44 рублей, несоблюдение правил противопожарной безопасности, повреждение и порчу объекта аренды, требующие текущего (косметического) ремонта, ухудшение арендуемого имущества, невыполнение требований предписаний № 52 от 03.04.2018, № 90 от 28.04.2018 и предупреждает о досрочном расторжении договора субаренды с 01.07.2018.

04.07.2018 (исх. № 162) истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 18.06.2018 (исх. № 163) о досрочном расторжении договора субаренды в одностороннем порядке с 01.07.2018 (том 1, л.д.79-81).

В ответ на указанные требования истца, ответчик направил письмо от 05.07.2018 , в котором не согласился с досрочным расторжением договора субаренды, указав, что на то, что на момент получения требования истца от 04.07.2018 (исх. № 162), все имеющиеся задолженности по договору субаренды, включая оплату штрафных санкций, им уплачены (том 1, л.д.84-85).

Поскольку сторонами не урегулирован спор в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о расторжении договора субаренды и взыскании неустойки.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав доводы представителя ответчика, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

С учетом характера спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором субаренды от 01.12.2016, суд первой инстанции правомерно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 407 ГК РФ, прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 6.4 Договора стороны предусмотрели право Арендатора прекратить договор в одностороннем порядке только в случае если:

- Субарендатором, полностью или частично (более 20%), не уплачена арендная плата в течение двух месяцев;

- Субарендатор использует объект аренды не по назначению, предусмотренному договором.

Как верно указал суд первой инстанции, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды, в связи с чем он не считает договор субаренды прекращенным вследствие отказа от его исполнения (статья 450-1 ГК РФ).

Из представленного истцом расчета задолженности по постоянной арендной плате по состоянию 14.06.2018 усматривается просрочка в ее уплате за май 2018 года на 35 дней и июнь 2018 года на 4 дня, то есть за два месяца подряд (том 1, л.д.50).

Из расчета неустойки по состоянию на 14.07.2018 следует, что за эти месяцы постоянная арендная плата уплачена ответчиком 14.06.2018 (том 1, л.д.49).

Как усматривается из материалов дела, уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке истцом составлено 18.06.2018, а отправлено ответчику письмом от 04.07.2018 (том 1, л.д.79-81), то есть уже после погашения ответчиком задолженности. С исковыми требованиями к ООО «Ритейл-Сим» о расторжении договора субаренды истец обратился спустя месяц - 13.07.2017, что подтверждается штампом Арбитражного суда Республики Крым на исковом заявлении (том 1, л.д.13).

Также следует отметить, что согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Таким образом, учитывая крайне незначительную просрочку в уплате постоянной арендной платы за июнь 2018 (всего 4 дня), суд первой инстанции пришел к верному выводу, что предусмотренное пунктом 7.5 Договора начисление пени в размер 0,1% от задолженности за каждый день просрочки, а в случае допущения просрочки свыше 10 (десяти) календарных дней применение штрафа в размере 10% от суммы задолженности в уплате месячной постоянной арендной платы, является достаточной компенсацией причинения истцу возможного ущерба. Поэтому по указанному основанию иск о расторжении договора субаренды удовлетворению не подлежит.

Относительно доводов истца о нарушении Субарендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.3 Договора, которые выразились в несоблюдении противопожарных правил и требований (подпункт 4.3.5 Договора), в ухудшении арендованного имущества (подпункт 4.3.6 Договора) и в не проведении текущего ремонта объекта аренды (подпункт 4.3.7 Договора), суд исходит из следующего.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Истцом в материалы дела представлено предписание от 03.04.2018 (исх. № 52) в котором со ссылкой на проведение 03.04.2018 комиссией в составе представителей Арендодателя, Арендатора и Субарендатора проверки состояния помещений, арендуемых сетью «Фуршет» по адресу: <...>, содержится требование в срок до 06.04.2018 устранить указные в нем нарушения (входная группа загромождена столами, тележками для продуктов иными предметами, мешающими свободному проходу; запасные выходы, в том числе пожарные, а также проходы к ним, заставлены и используются под хранение товара, что препятствует свободному проходу; стеллажи не прошли огнезащитной деревообработки, что угрожает возникновением пожаров; пожарные краны закрыты торговыми павильонами, свободный доступ к ним невозможен; персонал не осведомлен о противопожарном режиме, наличии путей эвакуации, не умеет пользоваться огнетушителями) (том 1, л.д.55). Предписание было направлено ответчику заказным письмом и получено им согласно уведомлению о вручении почтового отправления 13.04.2018 (том 1, л.д.56).

В обоснование своих требований, истец ссылается на акт проверки от 03.04.2018 комиссией в составе Арендодателя, Арендатора и Субарендатор, в результате которой был установлен ряд нарушений противопожарных требований, норм и правил, обязательность которых установлена действующим законодательством. На этот акт имеется ссылка в предписании от 03.04.2018 (исх. № 52), однако сам акт в материалы дела не представлен.

05.04.2018 за исх. № 64/04 обществом с ограниченной ответственностью «Комплекс безопасности ЮГ» ИП ФИО2 выданы Рекомендации пожарной безопасности объекта защиты, в котором перечислены виды нарушений требований нормативных документов по пожарной безопасности в помещениях торгового центра, расположенных в адресу: <...> (том 1, л.д.51-54).

28.04.2018 истец направил в адрес ООО «Фуршет» (субарендатор по договору № А-3/2016 от 01.04.2016 части помещений в здании № 1/2 по ул. Дмитрия Ульянова в Евпатории) предписание (исх. № 90) на устранение обнаруженных повреждений арендуемого имущества и перечисленных в Рекомендациях пожарной безопасности объекта защиты нарушений нормативных документов по пожарной безопасности (том 1, л.д.57-59). Копия предписания предназначалась ООО «Ритейл-Сим». Доказательств направления ответчику копии предписания и ее получения ответчиком, в материалы дела не представлено.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, из указанного предписания от 28.04.2018 (исх. 90), которое адресовано ООО «Фуршет» и в копии - ООО «Ритейл-Сим» невозможно сделать вывод о том, какие из указанных в нем нарушений имеют отношения к арендуемым ответчиком помещениям. Доказательств того, что именно в помещениях, переданным по спорному договору субаренды ответчику не соблюдаются противопожарные нормы и правила, истцом не представлено.

Представленная истцом в материалы дела претензия от 10.05.2018 (исх. № 101) с приложениями и доказательствами ее направления (том 1, л.д.69-78) адресована ООО «Фуршет», касается задолженности по иным договорам субаренды и не имеет отношения к рассматриваемому делу.

На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности истцом нарушений ответчиком предусмотренной подпунктом 4.3.5 Договора обязанности Субарендатора обеспечивать соблюдение и выполнение на объекте аренды противопожарных требований, норм и правил, обязательность которых установлена действующим законодательством.

Также судом установлено, что в приложении к предписанию от 28.04.2018 (исх. № 90) указан акт осмотра от 24.04.2018 с участием представителей Арендодателя, которым является ООО «ЕСК», и Арендатора, то есть ИП ФИО2, состояния помещений, арендуемых торговой сетью «Фуршет» по адресу: г. Евпатория, ул. Дмитрия Ульянова, 1/2 (том 1, л.д.60), в котором зафиксировано состояние помещений, арендуемых торговой сетью «Фуршет», в том числе и тех, которые не являются предметом субаренды. В частности, помещения второго этажа, тогда как согласно Приложению № 1 к договору субаренды в субаренду ответчику переданы только часть помещений первого этажа площадью 99,7 кв.м. Доказательств того, что отмеченные в акте повреждения имеют отношения к арендуемым ответчиком помещениям и ответчиком они не устраняются в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно того, что истцом не доказано нарушение ответчиком предусмотренных подпунктами 4.3.6 Договора обязательств - не допускать порчи и повреждения объекта аренды и 4.3.7 - за свой счет осуществлять текущий ремонт и обслуживание объекта аренды.

Проанализировав изложенное выше, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора субаренды нежилого помещения от 01.12.2016 № А-38/2016, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Ритейл-Сим», понуждении передать истцу объект аренды - нежилые помещения площадью 99,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> по акту приёма-передачи (возврата).

Оценивая иные, изложенные в апелляционной жалобе доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, апелляционным судом не установлено, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 19 октября 2018 года по делу № А83-10976/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Ю.В. Колупаева

Е.А. Остапова