Постановление от 10 июня 2025 г. по делу № А21-569/2023

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-569/2023
11 июня 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакир М.В. судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-7998/2025, 13АП-7997/2025) общества с ограниченной ответственностью «Инга Фарм Плюс» и Администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.02.2025 по делу № А21-569/2023 (судья Зинченко С.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Инга Фарм Плюс»

к Администрации городского округа «Город Калининград» 3-е лицо: Управление Росреестр по Калининградской области об обязании

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инга Фарм Плюс» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, ответчик) с иском об обязании предоставить земельный участок с кадастровым номером 39:15:121043:37 площадью 1319+/-13 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в собственность за плату без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 14.02.2025 заявленные требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Инга Фарм Плюс» в собственность за плату без проведения торгов земельный участок площадью 1 113,2 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 39:15:121043:37 площадью 1 319+/13 кв.м, расположенного по адресу: <...>, необходимый для эксплуатации и обслуживания здания магазина с кадастровым номером 39:15:121043:919, расположенного по адресу: <...>.

Не согласившись с указанным судебным актом, стороны обратились с апелляционными жалобами.

Истец в своей апелляционной жалобе возражал против определенной судом первой инстанции площади земельного участка, подлежащего предоставлению истцу.

Ответчик, в свою очередь, в своей апелляционной жалобе ссылался на то, что в пределах земельного участка находятся охранные зоны инженерных сетей, площади которых не могут быть переданы в собственность истца.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон, участие которых было обеспечено посредством системы веб-конференции, поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Республики Карелия от 22.12.2017 по делу А21-10547/2017 за ООО «Торговый центр «Радуга» признано право собственности на нежилое здание – магазин общей площадью 78,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121043:37 по адресу: <...>.

Названный земельный участок был предоставлен ООО «Торговый центр «Радуга» на праве аренды в соответствии с договором № 225/2018-А от 18.10.2018 г. на срок до 17.10.2028 г.

Руководствуясь положениями п. 6 ч. 2 ст. 39.3, ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, ООО «Торговый центр «Радуга» 11.10.2022 г. обратилось в Администрацию городского округа «Город Калининград» с заявлением о выкупе земельного участка без проведения торгов. Однако Администрацией письмом исх. № И-КМИ-07/25084 от 28.10.2022 г. в удовлетворении указанного заявления было отказано со ссылкой на то, что регистрация права собственности на нежилое здание - магазин с кадастровым номером 39:15:121043:919 площадью 78,7 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121043:37 площадью 1319 +/- 13 кв. м по адресу: <...>, произошла по упрощенной процедуре, как на вспомогательное сооружение.

Не согласившись с указанным отказом, , ООО «Торговый центр «Радуга» повторно обратилось в Администрацию с соответствующим заявлением, однако получило отказ исх. № И-КМИ-07/28386 от 01.12.2022 г., идентичный ранее выданному.

Вместе с тем, полагая, что у него имеются права на приобретение спорного земельного участка без торгов как собственника расположенного на нем объекта недвижимости, ООО «Торговый центр «Радуга», впоследствии замененное на ООО «Инга Фарм Плюс», обратилось с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене ввиду следующего.

По смыслу положений статьи 4 АПК РФ, статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица обращаются в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ и иными законами.

При этом избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный

им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения. Возможность реализации конкретного способа защиты права предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По смыслу статьи 445 ГК РФ понудить к заключению договора можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ, другого закона или добровольно принятого им обязательства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Без торгов, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ.

Последовательность действий, которые должен совершить уполномоченный орган в случае поступления заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов, установлена статьей 39.17 ЗК РФ, согласно пункту 5 которой уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления обязан совершить одно из трех перечисленных в названном пункте действий: подготовить проект соответствующего договора и направить его для подписания заявителю; принять решение о предоставлении земельного участка; принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ оснований.

По смыслу вышеприведенных норм права у уполномоченного органа имеется обязанность по результатам рассмотрения поступившего заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов в установленные сроки принять какое-либо означенное в пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ решение по существу соответствующего вопроса, а не непосредственно заключить договор с лицом, обратившимся с соответствующим заявлением, тем более, что между

уполномоченным органом и заявителем может возникнуть спор относительно условий договора купли-продажи, в том числе в части его цены.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что истец 11.10.2022 г. обратился в Администрацию городского округа «Город Калининград» с заявлением о выкупе земельного участка без проведения торгов. Однако Администрацией письмом исх. № И-КМИ-07/25084 от 28.10.2022 г. в удовлетворении заявления Общества было отказано со ссылкой на то, что регистрация права собственности на нежилое здание - магазин с кадастровым номером 39:15:121043:919 площадью 78,7 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121043:37 площадью 1319 +/- 13 кв. м по адресу: <...>, произошла по упрощенной процедуре, как на вспомогательное сооружение.

Истец повторно обратился в Администрацию городского округа «Город Калининград» с аналогичным заявлением, однако получил отказ исх. № И-КМИ-07/28386 от 01.12.2022 г., идентичный ранее полученному.

Судом установлено, что отказы Администрации городского округа «Город Калининград», оформленные письмами исх. № И-КМИ-07/25084 от 28.10.2022 г. и исх. № И-КМИ-07/28386 от 01.12.2022 г., в установленном порядке оспорены не были.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г., пункт 53).

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, обязал Администрацию предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Инга Фарм Плюс» в собственность за плату без проведения торгов земельный участок площадью 1 113,2 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 39:15:121043:37 площадью 1 319+/13 кв.м, расположенного по адресу: <...>, необходимый для эксплуатации и обслуживания здания магазина с кадастровым номером 39:15:121043:919, расположенного по адресу: <...>, что не соответствует просительной части иска.

Более того, земельный участок указанной площади в установленном порядке не сформирован.

Из материалов настоящего дела видно, что для определения площади земельного участка, подлежащего передаче истцу, судом первой инстанции определением от 20.07.2023 была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО2, перед которым были

поставлены следующие вопросы: «1. соразмерна ли площадь земельного участка с КН 39:15:121043:37, необходимая для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, принадлежащего ООО «Торговый центр «Радуга», расположенного по адресу: <...>? 2. в случае отрицательного ответа на вопрос 3.1 определить площадь земельного участка с КН 39:15:121043:37, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: <...>. возможно ли образование (выделение, раздел) из земельного участка с КН 39:15:121043:37 земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с градостроительными регламентами?».

25.09.2023 в материалы дела поступило заключение эксперта № 276-23 от 20.09.2023, согласно выводам которого: 1. площадь земельного участка с КН 39:15:121043:37 превышает площадь, необходимую для эксплуатации здания магазина с КН 39:15:121043:919, принадлежащего ООО «Торговый центр «Радуга», расположенного по адресу: <...>. вариант плана выделения земельного участка для обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: <...>, из земельного участка с КН 39:15:121043:37, представлен в схеме № 1; площадь земельного участка с КН 39:15:121043:37, необходимого для эксплуатации и обслуживания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: <...>, составила 433 кв.м, 3. выделение из земельного участка с КН 39:15:121043:37 земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с градостроительными регламентами возможно.

Поскольку в указанном заключении были выявлены противоречия и необоснованные суждения, связанные с отсутствием математических расчетов при определении соразмерности площади земельного участка находящемуся на нем объекту недвижимости; отсутствием учета площади под расположение автомобильной стоянки, площади для разгрузочно-погрузочного транспорта с учетом разворотов, площади для сбора ТКО, площади охранной зоны инженерных коммуникаций, отсутствием определения путей заездов, отсутствием исследования в рамках противопожарной безопасности, заслушав пояснения эксперта ФИО3, по ходатайству истца судом первой инстанции определением от 08.02.2024 по настоящему делу была назначена повторная экспертиза.

Производство повторной экспертизы было поручено экспертам ООО «Региональный центр экспертизы и права» ФИО4 и ФИО5, перед которыми были поставлены следующие вопросы: «1. соразмерна ли площадь земельного участка с КН 39:15:121043:37, необходимая для эксплуатации и обслуживания здания магазина с кадастровым номером 39:15:121043:919, принадлежащего ООО «Инга Фарм Плюс», расположенного по адресу: <...> д. 27A, с учетом требований пожарной безопасности, исходя из противопожарных характеристик конструктива и материалов объекта недвижимости, площадей под расположение парковочных мест, площади для разгрузочно-погрузочного транспорта с учетом разворотов, площади для сбора и вывоза ТКО, площади охранной зоны инженерных коммуникаций, а также с учетом определения путей заездов? 2. в случае отрицательного ответа на вопрос 3.1 определить площадь земельного участка с кадастровым номером 39:15:121043:37, необходимого для эксплуатации и

обслуживания здания магазина с кадастровым номером 39:15:121043:919, расположенного по адресу: <...>.3 возможно ли образование (выделение, раздел) из земельного участка с кадастровым номером 39:15:121043:37 земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с кадастровым номером 39:15:121043:919, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с градостроительными регламентами, требованиями пожарной безопасности, расположением охранной зоны инженерных коммуникаций?».

01.07.2024 в материалы дела поступило заключение ООО «Региональный центр экспертизы и права» № 441К-2024 от 26.06.2024, согласно выводам которого: 1. площадь земельного участка с КН 39:15:121043:37, необходимая для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:12:121043:919, принадлежащего ООО «Инга Фарм Плюс», расположенного по адресу: <...>, с учетом требований пожарной безопасности, исходя из противопожарных характеристик конструктива и материалов объекта недвижимости, площадей под расположение парковочных мест, площади для разгрузочно-погрузочного транспорта с учетом разворотов, площади для сбора и вывоза ТКО, площади охранной зоны инженерных коммуникаций, а также с учетом определения путей заездов соразмерна, 2. для ответа на вопрос 2 см. ответ на вопрос 1, 3. образование (выделение, раздел) из земельного участка с КН 39:15:121043:37 земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с градостроительными регламентами, требованиями пожарной безопасности, расположением охраной зоны инженерных коммуникаций возможно; площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: <...> должна составлять не менее 1113,2 кв.м, не включая подъездные пути общего пользования.

Однако апелляционный суд не может принять указанное заключение ООО «Региональный центр экспертизы и права» № 441К-2024 от 26.06.2024 в качестве надлежащего доказательства по делу с учетом выводов, сделанных экспертом в исследовательской части о том, что на территории истребуемого участка должны располагаться проезд для грузового транспорта, место для погрузки и разгрузки, автопарковка, площадка для размещения ТКО.

В отсутствие проектной информации, эксперт необоснованно приводит в обоснование определяемой им площади земельного участка указанные выше доводы. Доказательства фактического размещения указанных объектов на спорном земельном участке отсутствуют. Само по себе намерение истца использовать спорный земельный участок каким-либо образом в своей предпринимательской деятельности не является основанием для его предоставления.

Более того, в экспертном заключении № 441К-2024 от 26.06.2024 по результатам натурного осмотра экспертами также было установлено наличие на спорном земельном участке иных объектов, в связи с чем не могут быть признаны обоснованными выводы о необходимости определенной экспертом площади земельного участка именно для использования объекта, принадлежащего истцу.

Следовательно, у суда первой инстанции не имелось оснований для обязания ответчика предоставить истцу земельный участок площадью 1319+/-13 кв.м.

Как указывает Верховный суд Российской Федерации в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, 3 (2024), утвержденного

Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024, принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что оснований для обязания ответчика заключить с истцом договор выкупа в отношении земельного участка площадью 1319+/-13 кв.м (в соответствии с заявленными требованиями) также не имеется, поскольку истцом не доказано, что для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости площадью 78,7 кв.м необходима вся площадь земельного участка, предоставленная истцу в аренду сроком до 17.10.2028 на основании договора № 225/2018-А от 18.10.2018.

Ссылки истца на то, что земельный участок испрашиваемой им площади ранее был предоставлен правопредшественнику истца для возведения спорного здания магазина площадью 78,7 кв.м не могут быть приняты во внимание с учетом вышеприведенных разъяснений ВС РФ о том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба Администрации - удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.02.2025 по делу № А21-569/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инга Фарм Плюс» в доход федерального бюджета 30 000,00 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.В. Балакир

Судьи С.В. Изотова

Н.Е. Целищева