Решение от 30 мая 2024 г. по делу № А35-7309/2023

Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7309/2023
31 мая 2024 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 31мая 2024 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Масютиной Н.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Кофановой Ю.Г. рассмотрел в открытом судебном заседании после объявленного 16.05.2024 перерыва дело по исковому заявлению

Администрации Клюквинского сельсовета Курского района Курской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

  к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Энергия» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

  о расторжении договора аренды муниципального нежилого помещения имущества №1, заключенного 11 февраля 2021 года, о взыскании арендной платы в размере 20 399 руб., 20 коп.

          В судебном заседании приняли участие представители:

          от истца: не явился, извещен, надлежащим образом;

          от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом.


Администрация Клюквинского сельсовета Курского района Курской области обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Энергия» о расторжении договора аренды муниципального нежилого помещения имущества №1, заключенного 11 февраля 2021 года, о взыскании арендной платы за период с 01 января 2023 по 01 августа 2023 в размере 20 399 руб., 20 коп.

Определением от 09.08.2023 исковое заявление было принято к производству.

Поскольку в ходе рассмотрения дела (23.09.2023) ответчик оплатил основную сумму долга в размере  20399 руб., 20 коп., истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил суд расторгнуть договор аренды муниципального нежилого помещения имущества №1 от 11 февраля 2021 года (уточненное исковое заявление от 08.11.2023).

Представители истца и  ответчика в судебное заседание не явились.

От истца поступило ходатайство в котором он просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ранее в отзыве на заявление против удовлетворения  требования истца возражал.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Администрация Клюквинского сельсовета Курского района зарегистрирована в качестве юридического лица 01.12.2000, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, место нахождения: 305502, Курская область, Курский район, д. Долгое.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания энергия», ОГРН: <***>, ИНН: <***>.

11.02.2021 г. между истцом Администрацией Клюквинского сельсовета Курского района (далее – Администрация, арендодатель) и ООО «Управляющая компания Энергия» (далее – ответчик, арендатор) был заключен договора аренды муниципального нежилого помещения имущества № 1.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть здания состоящего из комнаты № 16, площадью 16,0 кв.м. на втором этаже здания БПТО, кадастровый № 46:11:071301:244, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, Клюквинский сельсовет, <...> на срок с 11 февраля 2021 года по 10 февраля 2026 года. Основание для предоставления - Постановление Администрации Клюквинского сельсовета Курского района от 10.02.2021 N 16 «О предоставлении ООО «Управляющая компания Энергия» в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, включенного в Перечень муниципального имущества муниципального образования «Клюквинский сельсовет» Курского района Курской области, предназначенного для предоставления на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 3.1 договора в соответствии с отчетом об оценке № 1542 от 21.10.2020 рыночная величина месячной арендной платы 1 кв.м. арендуемого имущества (без НДС) составляет 227 рублей.

Размер ежемесячной арендной платы рассчитывается с учетом льготы по арендой субъектам малого и среднего предпринимательства (Приложение №2 к договору)

Оплата  аренды  производится  Арендатором   ежемесячно  до   10   числа следующего за отчетным месяцем. Арендная плата без учета НДС по настоящему договору в полном объеме подлежит перечислению Арендатором на расчетный счет Арендодателя.

Так, согласно расчету арендной платы (Приложение 2 к договору) величина ежемесячной арендной платы за период с 11.01.2023 по 10.02.2024 составляет 2905 руб. 60 коп.

Как следует из п. 5.2 и п. 5.2.1 договора аренды он подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке Арендодателем, а Арендатор обязан освободить арендуемое имущество по требованию Арендодателя, при неуплате Арендатором арендной платы в срок, установленный п. 3.1 договора и эксплуатационных расходов более двух месяцев подряд.

Арендуемое имущество было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 11.02.2021 (приложение 1 к договору).

Как следует из искового заявления, арендатор свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял. Так, по состоянию на 01.05.2023 числилась задолженность по оплате арендных платежей на общую сумму 11622 руб. 40 коп. в связи с чем у ООО «Управляющая компания Энергия» образовалась задолженность перед Администрацией по аренды муниципального нежилого помещения имущества №1, заключенного 11 февраля 2021 года.

С учетом изложенного, 19.05.2023 Администрация в адрес ответчика направила претензию об оплате задолженности по арендной плате № 02-12/676, в которой предложила в срок до 31.05.2023 оплатить задолженность по арендной плате в размере 11622 руб. 40 коп. Однако, требования Администрации были оставлены ответчиком без удовлетворения.

Как следует из заявления, по состоянию на 01.08.2023 задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору № 1 аренды муниципального недвижимого имущества 11.02.2021 составляла 20399 руб. 20 коп.

Таким образом, с учетом того, что ответчик-арендатор в нарушение п. 3.1 договора не внес арендную плату по истечении установленного договором срока платежа более двух раз 19.06.2023 истец в адрес ответчика направил предложение о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества № 1 от 11.02.2021 № 02-12/813. Однако, предложение до настоящего времени оставлено ответчиком без ответа.

С учетом изложенного, Администрация обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Энергия» о расторжении договора аренды муниципального нежилого помещения имущества №1, заключенного 11 февраля 2021 года, о взыскании арендной платы за период с 01 января 2023 по 01 августа 2023 в размере 20399 руб., 20 коп.

В ходе рассмотрения дела ООО «Управляющая компания Энергия» оплатило основную сумму долга в размере 20399 руб., 20 коп., что подтверждается копией платежного поручения №62 от 27.09.2023,  в связи с чем Администрация в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила исковые требования и просила суд:

- расторгнуть договор аренды муниципального недвижимого имущества № 1, от 11.02.2021 между Администрацией Клюквинского сельсовета Курского района и ООО «УК Энергия».

- обязать ООО «УК Энергия» освободить арендуемое помещение часть здания состоящего из комнаты № 16, площадью 16,0 кв.м. на втором этаже здания БПТО, кадастровый номер 46:11:071301:244, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, Клюквинский сельсовет, <...> передать Администрации Клюквинского сельсовета Курского района ключи от занимаемой комнаты (уточненное исковое заявление от 08.11.2023).

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (часть 2 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Материалами дела подтверждается, что между 11.02.2021 г. между истцом Администрацией Клюквинского сельсовета Курского и ООО «Управляющая компания Энергия» был заключен договора аренды муниципального нежилого помещения имущества № 1, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть здания состоящего из комнаты № 16, площадью 16,0 кв.м. на втором этаже здания БПТО, кадастровый № 46:11:071301:244, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, Клюквинский сельсовет, <...> на срок с 11 февраля 2021 года по 10 февраля 2026 года.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендуемое имущество было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 11.02.2021 (приложение 1 к договору).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно пункту 3.1 договора рыночная величина месячной арендной платы 1 кв.м. арендуемого имущества (без НДС) составляет 227 рублей.

Размер ежемесячной арендной платы рассчитывается с учетом льготы по арендой субъектам малого и среднего предпринимательства (Приложение №2 к договору)

Оплата  аренды  производится  Арендатором   ежемесячно  до   10   числа следующего за отчетным месяцем. Арендная плата без учета НДС по настоящему договору в полном объеме подлежит перечислению Арендатором на расчетный счет Арендодателя.

Так, согласно расчету арендной платы (Приложение 2 к договору) величина ежемесячной арендной платы за период с 11.01.2023 по 10.02.2024 составляет 2905 руб. 60 коп.

Как следует из искового заявления, с момента заключения договора аренды арендатор свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность перед Администрацией за период с 01 января 2023 по 01 августа 2023 в размере 20399 руб. 20 коп.

Указанная задолженность по арендной плате была оплачена ООО «УК «Энергия» только в ходе рассмотрения дела 27.09.2023, что подтверждается копией платежного поручения №62.

Кроме того, истцом было заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, выражающимся в систематическом нарушении сумм и сроков уплаты арендных платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

При этом, как разъяснено в пункте 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В предложении о расторжении договора аренды от 19.06.2023 №02-12/813 арендодатель, ссылаясь на обязанность по внесению арендной платы, предусмотренную в п. 2.2.8 договора, сообщил что ответчик-арендатор нарушил срок внесения арендной платы более на 2 месяца.

С учетом изложенного, Администрация предложила ответчику погасить задолженность  и расторгнуть договор аренды в течении 10 календарных дней со дня  получения предложения. В случае отказа на предложение о расторжении договора,  Администрация сообщила, что  будет вынуждена обратиться в суд  с  иском  о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества №1 от  11.02.2021 и взыскании задолженности по арендной плате.

Таким образом, досудебный порядок, предусмотренный статьями 452, 619 ГК РФ, истцом соблюден.

Поскольку арендатор обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора не исполнил более двух раз подряд, задолженность по арендной плате оплачена истцом только 27.09.2023, что не может быть признано своевременным исполнением предъявленных истцом требований, суд полагает  требования истца о расторжении спорного договора обоснованными и подлежащими удовлетворению.

 В соответствии с частью 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Как следует из п. 5.2 и п. 5.2.1 договора аренды он подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке Арендодателем, а Арендатор обязан освободить арендуемое имущество по требованию Арендодателя, при неуплате Арендатором арендной платы в срок, установленный п. 3.1 договора и эксплуатационных расходов более двух месяцев подряд.

Учитывая, что ввиду расторжения договора аренды в судебном порядке у ответчика отсутствуют законные основания для удержания спорного имущества, суд удовлетворяет требование истца о  возврате арендованного помещения и передаче его истцу по акту приема-передачи.

 Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Кроме того, как установлено судом, 22.01.2024 Администрация Клюквинского сельсовета Курского района Курской области обратилась в суд с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Энергия», о взыскании задолженности по договору аренды от 11.02.2021 №1 в размере 11 867 руб. 20 коп. за период с 01.09.2023 по 01.01.2024 и расторжении договора. Делу присвоен №А35-343/2024.

Решением в виде резолютивной части от 21.03.2024, вынесенным в порядке главы 29 АПК РФ по делу №А35-343/2024, суд исковые требования о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества №1 от 11.02.2021 были оставлены без рассмотрения. В оставшейся части исковые требования удовлетворены с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Энергия» в пользу Администрации Клюквинского сельсовета Курского района Курской области взыскана задолженность по договору аренды от 11.02.2021 №1 за период с 01.09.2023 по 01.01.2024 в размере 11 867 руб. 20 коп.

Указанное решение не было обжаловано и вступило в законную силу.

Факт взыскания вышеуказанных сумм, вступившим в законную силу решением суда, также является подтверждением ненадлежащего исполнения ООО «Управляющая компания Энергия» обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 11.02.2021 №1.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования истца  подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по оплате государственной пошлины относятся судом на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Клюквинского сельсовета Курского района Курской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Энергия» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о расторжении договора аренды муниципального нежилого помещения имущества №1, заключенного 11 февраля 2021 года удовлетворить.

     Расторгнуть договора аренды муниципального недвижимого имущества № 1 от 11.02.2021 г., заключунный между Администрацией Клюквинского сельсовета Курского района Курской области и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Энергия».

     Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Энергия» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) освободить арендуемое помещение часть здания состоящего из комнаты № 16, площадью 16,0 кв.м. на втором этаже здания БПТО, кадастровый номер 46:11:071301:244, расположенное по адресу: Курская область, Курский район, Клюквинский сельсовет, <...> передать Администрации Клюквинского сельсовета Курского района ключи от занимаемой комнаты.

     Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Энергия» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб., 00 коп.

     Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                      Н.С. Масютина