Решение от 11 сентября 2018 г. по делу № А53-10929/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Ростов-на-Дону

«11» сентября 2018 года Дело № А53-10929/2017


Резолютивная часть решения объявлена «04» сентября 2018 года

Полный текст решения изготовлен «11» сентября 2018 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок, об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи,

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о признании незаконным отказа в предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов земельного участка, об обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка,


от департамента – представитель ФИО4 (доверенность от 30.01.2018);

от предпринимателей – представитель ФИО5 (доверенности от 27.03.2017),



установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматели) с исковым заявлением, в котором просил:

– расторгнуть договор от 23.07.2014 № 35484, аренды земельного участка площадью 9602 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070502:19, заключенный между департаментом и предпринимателями;

– обязать предпринимателей освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070502:19 путем сноса объекта капитального строительства – автомойки самообслуживания, расположенной на указанном земельном участке в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда;

– обязать предпринимателей возвратить департаменту земельный участок по акту приема-передачи (дело № А53-10929/2017).

Предприниматели обратились в арбитражный суд к департаменту с заявлением, в котором просили:

– признать незаконным отказ департамента, изложенный в письме от 24.04.2017 № 59-30-8083/17, в предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19;

– обязать департамент подготовить и направить предпринимателям проект договора купли-продажи указанного земельного участка (дело № А53-13575/2017).

Определением от 05.06.2017 удовлетворено ходатайство предпринимателей об объединении в одно производство дел № А53-10929/2017 и № А53-13575/2017. Дела объединены в одно производство на основании части 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Объединенному делу присвоен № А53-10929/2017.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.08.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 в удовлетворении исковых требований департамента отказано. Заявление предпринимателей удовлетворено. Решение департамента об отказе в предоставлении в общую долевую собственность предпринимателей (по одной второй доле каждому) за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19 признано незаконным. На департамент возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес предпринимателей подписанный от имени продавца проект договора купли-продажи в общую долевую собственность (по одной второй доле каждому) за плату без проведения торгов указанного земельного участка. С департамента в пользу предпринимателей взыскано 150 600 рублей судебных расходов (уплата государственной пошлины, оплата за проведение экспертизы).

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 10.01.2018 решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.08.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 по делу № А53-10929/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание явились, поддержали правовые позиции по спору.

В судебном заседании 28.08.2018, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 04.09.2018 до 15 часов 00 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

В судебное заседание явились те же представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 № 241 «О предварительном согласовании ООО "Южная Звезда Авто" места размещения автомойки, станции техобслуживания, автомагазина, предприятия общественного питания на земельном участке по ул. Доватора» утвержден акт от 13.12.2011 № 96/14684 выбора земельного участка для предварительного согласования места размещения автомойки, станции техобслуживания, автомагазина, предприятия общественного питания.

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 03.10.2012 № 854 обществу предоставлен в аренду сроком до 18.10.2015 земельный участок по ул. Доватора с кадастровым номером 61:44:0070502:19 площадью 0,9602 га для строительства автомойки, автосервиса, автомобильного салона, предприятия общественного питания.

В градостроительном плане земельного участка от 16.07.2013 № RU61310000-0720131445900177, выданном обществу, отражено, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070502:19 относится к территориальной зоне производственной, коммерческой и деловой активности первого типа – ПКД-1/8/02.

Обществом в границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19 возведены (введены в эксплуатацию на основании разрешения от 02.12.2013 № RU61310000-8126) три одноэтажных нежилых здания (два здания – площадью 359,1 кв. м, одно – 359,2 кв. м), право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН. Обществу 09.12.2013 выданы свидетельства о государственной регистрации права в отношении указанных объектов, имеющих кадастровые номера 61:44:0070502:69, 61:44:0070502:70 и 61:44:0070502:71.

Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 23.07.2014 № 35484 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19, общей площадью 9602 кв. м, занимаемого автомобильными салонами, на срок до 04.06.2063.

В связи с приобретением у общества предпринимателями в общую долевую собственность объектов недвижимости (трех нежилых зданий с кадастровыми номерами 61:44:0070502:69, 61:44:0070502:70 и 61:44:0070502:71) стороны заключили договор от 10.09.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 23.07.2014 № 35484.

По сведениям ЕГРН предпринимателям на праве собственности принадлежат три объекта недвижимости, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19, общей площадью 1182,3 кв. м (нежилые здания с кадастровыми номерами 61:44:0070502:144, 61:44:0070502:71, 61:44:0070502:70). Нежилое здание (автомойка самообслуживания) возведено предпринимателями в 2016 году, поставлено на государственный кадастровый учет. Право общей долевой собственности предпринимателей на данный объект (нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0070502:144) зарегистрировано 23.11.2016.

29 марта 2017 года предприниматели, как собственники объектов недвижимости, обратились в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19 в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому) без проведения торгов (за плату).

Департамент со ссылкой на положения Административного регламента принял решение об отказе в предоставлении земельного участка в общую долевую собственность предпринимателей (письмо от 24.04.2017 № 59-30-8083/17). Отказ мотивирован несоответствием фактического использования земельного участка его разрешенному использованию, целям использования, указанным в заявлении о предоставлении, наличием в границах участка иных объектов, права на которые предпринимателями не подтверждены, а также превышением площади испрашиваемого земельного участка более чем в три раза застроенной его площади.

Ссылаясь на незаконность решения департамента об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка в общую долевую собственность заявителей, нарушающего их права (интересы), предприниматели оспорили его в арбитражном суде по правилам главы 24 Кодекса.

24.04.2017 департамент, указывая, что земельный участок используется арендаторами не по целевому назначению, с нарушением условий договора, а именно: в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка в западной части участка должно располагаться нежилое здание №1, общей площадью 359,1 кв.м, однако фактически на указанной части территории расположена автомойка самообслуживания с асфальтированным к ней подъездом; в центральной и восточной части участка располагаются два восстановленных строения, в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка: нежилые здания №2, №3, являющимися объектами капитального строительства; земельный участок огорожен забором из металлического профильного листа, предварительно направив арендаторам претензию от 02.03.2017 с предложением устранить нарушения договора в срок до 14.03.2017, а затем и уведомление от 23.03.2017, которым предложил расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок, ссылаясь на ст. 222,304, 305, 619, 622 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи.

19.05.2017 предприниматели, не согласившись с отказом департамента, считая его не обоснованным и противоречащим действующему земельному законодательству, нарушающим их права и законные интересы в сфере предпринимательской, обратились с заявлением в суд в порядке главы 24 АПК РФ о признании его незаконным.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд не находит оснований для удовлетворения иска департамента о расторжении договора аренды по следующим основаниям.

Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как видно из материалов дела, департаментом заявлено требование о расторжении договора аренды от 23.07.2014 №35484, об обязании освободить и возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт соблюдения истцом установленного досудебного порядка разрешения спора подтвержден материалами дела.

Поскольку между сторонами заключен договор, предметом которого является земельный участок, к отношениям сторон подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Департамент требует расторжения договора аренды, ссылаясь на существенное нарушение его условий, которое выражено, по его мнению, в нецелевом использовании земельного участка.

Требования департамента мотивированы тем, что земельный участок передан в аренду в целях эксплуатации автомобильных салонов, однако используется арендаторами в целях эксплуатации автомойки самообслуживания, в центральной и восточной части участка располагаются два восстановленных строения, в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка: нежилые здания №2, №3, являющиеся объектами капитального строительства, земельный участок огорожен забором из металлического профильного листа.

Возражая против удовлетворения иска, предприниматели указали, что размещение объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, полностью соответствует его назначению, установленному проектом планировки и межевания и правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Суд пришел к обоснованности доводов ответчиков ввиду следующего.

В соответствии со ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно сведениям, содержащимся в градостроительном плане земельного участка от 16.07.2013 №RU61310000-0720131445900177, спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070502:19 относится к территориальной зоне производственной, коммерческой и деловой активности первого типа - ПКД-1/8/02.

В соответствии со ст. 68 Правил землепользования и застройки города Ростова-на- Дону (утверждены Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 года №87 в действующей редакции) к основным видам разрешенного использования указанной территориальной зоны относятся, в том числе, автомобильные салоны, автомойки, станции технического обслуживания автомобилей.

В соответствии со ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Статья 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя, в том числе, положение о характеристиках планируемого развития территории, в том числе о плотности и параметрах застройки территории (в пределах, установленных градостроительным регламентом), о характеристиках объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 23.10.2012 года №915 утверждены проект планировки и проект межевания территории коммунальной зоны Левенцовского жилого района в границах: линия регулирования застройки по южной стороне ул. Доватора, магистрали №7 №6 и 1-ый проезд Левенцовского жилого района. В границах указанной территории расположен спорный земельный участок.

Согласно п. 30 Положения о размещении объектов капитального строительства местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории (приложение №5 к постановлению №915 от 23.10.2012) на спорном земельном участке предусмотрено размещение автомойки, станции технического обслуживания, автомагазина и предприятия общественного питания.

Указанные виды разрешенного использования содержатся также в пункте 3 градостроительного плана земельного участка от 16.07.2013.

Таким образом, размещение спорного объекта - комплекса по продаже и сервисному обслуживанию автомобилей - на земельном участке полностью соответствует утвержденной градостроительной документации территории города.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 года №241 «О предварительном согласовании ООО «Южная звезда» места размещения автомойки, станции техобслуживания, автомагазина, предприятия общественного питания на земельном участке по ул. Доватора» утвержден акт №96/14684 от 13.12.2011 о выборе земельного участка для предварительного согласования места размещения автомойки, станции техобслуживания, автомагазина, предприятия общественного питания.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 03.10.2012 №854 ООО «Южная звезда» был предоставлен в аренду сроком до 18.10.2015 земельный участок по ул. Доватора с кадастровым номером 61:44:0070502:19 площадью 0,9602 га для строительства автомойки, автосервиса, автомобильного салона, предприятия общественного питания.

Таким образом, вид разрешенного использования спорного земельного участка был установлен правовыми актами органа местного самоуправления в полном соответствии с градостроительными регламентами территориальной зоны и проектом планировки и межевания.

В соответствии с пунктом 6 статьи 6 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные для земельных участков и (или) объектов капитального строительства в качестве разрешенных, которые подтверждаются судебными актами, вступившими в законную силу; правовыми актами органов местного самоуправления, которые являются действующими на момент вступления в силу настоящих Правил; иными правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, выданными уполномоченными органами власти, не соответствующие градостроительным регламентам и (или) отнесенные действующими градостроительными регламентами к условно разрешенным видам использования, являются действительными. В этом случае для целей реализации законных прав собственника издание правового акта органа местного самоуправления не требуется, в том числе и путем проведения публичных слушаний.

Сведений о том, что указанные выше правовые акты органа местного самоуправления, установившие виды разрешенного использования спорного земельного участка, отменены или утратили силу в материалы дела не представлено. Следовательно, предприниматели вправе без каких-либо согласований использовать земельный участок в соответствии с видами использования, установленными постановлениями Администрации города от 09.04.2012 №241 и от 03.10.2012 №854.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, эко-логических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осуши-тельные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строи-тельными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации прямо предусмотрено право арендатора земельного участка возводить на нем объекты капитального строительства в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитар-но-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Указанные нормы в их системной взаимосвязи с положениями, установленными ст.ст. 36, 37, 41, 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяют сделать вывод о том, что предприниматели имели право возвести на спорном земельном участке объект капитального строительства, соответствующий его целевому назначению и разрешенному использованию.

В материалы дела предпринимателями представлена проектная документация «Комплекса по продаже и обслуживанию легкового автомобильного транспорта - автомобильные салоны с объектами сервисного обслуживания» - «Автомобильная мойка» №П-13149- КР, разработанная ООО «Армавиргражданпроект» в 2015 году. Согласно указанной проектной документации, технологическая автомобильная мойка запроектирована в составе существующего комплекса по продаже и обслуживанию легкового автомобильного транс-порта - автомобильные салоны с объектами сервисного обслуживания в качестве вспомогательного объекта для обслуживания легкового автотранспорта клиентов автомобильных салонов и предпродажной подготовки автотранспорта.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Следовательно, для строительства указанного объекта капитального строительства получения разрешения не требовалось.

Спорное здание было возведено предпринимателями в 2016 году, поставлено на государственный кадастровый учет. Право общей долевой собственности предпринимателей зарегистрировано 23.11.2016.

В целях выяснения признаков капитальности спорного объекта, установления его вспомогательных функций, а также площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости с учетом их целевого назначения, суд пришел к выводу о необходимости назначения строительно-технической экспертизы по делу.

Проведение экспертизы по делу было поручено экспертам НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» ФИО6, ФИО7, ФИО8.

Из основных выводов заключения от 21.07.2017 №364-А усматривается, что нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0070502:144 площадью 464 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070502:19 по адресу: <...> в котором располагается технологическая автомобильная мойка, является прочно связанным с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, выполняет обслуживающую (вспомогательную) функцию по отношению к зданиям автосалонов – производство предпродажной подготовки.

В целях установления того, являются ли объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070502:19, действующим единым имущественным комплексом по продаже и сервисному обслуживанию автомобилей; площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, с учетом их целевого назначения и фактического использования, суд пришел к выводу о необходимости назначения строительно-технической экспертизы по делу.

Проведение экспертизы по делу было поручено экспертам СЧУ «РЦСЭ» ФИО9, ФИО10, ФИО11.

Из основных выводов заключения от 11.07.2018 №00273/Э следует, что исследуемые объекты: объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070502:19, площадью 9602 кв.м: нежилое здание с кадастровым №61:44:0070502:71, общей площадью 359,2 кв.м, нежилое здание с кадастровым №61:44:0070502:70, общей площадью 359,2 кв.м, нежилое здание с кадастровым №61:44:0070502:144, общей площадью 464 кв.м, по адресу <...> совмещают в себя функции автомобильного магазина, станции технического обслуживания автомобилей, мойки и парковки, находятся в общей функциональной взаимосвязи, используются по общему назначению, как единое целое и является действующим единым имущественным комплексом по продаже и сервисному обслуживанию автомобилей. Площадь земельного участка необходимого для эксплуатации единого имущественного комплекса, состоящего из объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070502:19: нежилое здание с кадастровым №61:44:0070502:71, общей площадью 359,2 кв.м, нежилое здание с кадастровым №61:44:0070502:70, общей площадью 359,2 кв.м, здание с кадастровым №61:44:0070502:144, общей площадью 464 кв.м, по адресу <...> составляет 9 602 кв.м. Площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> с учетом их целевого назначения и фактического использования, в том числе: нежилое помещение здание с кадастровым номером 61:44:0070502:71, общей площадью 359,2 кв.м; нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:00705502:70, общей площадью 359,1 кв.м; без учета расположения на земельном участке нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0070502:144, общей площадью 464 кв.м, составляет 9602 кв.м.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключений экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем, заключения экспертов принимается судом в качестве надлежащих доказательств по делу.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070502:19, площадью 9602 кв.м, по адресу <...> объекты недвижимого имущества, а также инженерное оборудование, элементы благоустройства, иные движимые вещи являются действующим единым имущественным комплексом по продаже и сервисному обслуживанию автомобилей.

Указанная деятельность осуществляется собственниками данного имущественного комплекса на спорном земельном участке в соответствии с внутренними регламентами, положениями, инструкциями, исходя из необходимости максимально эффективного использования имеющихся ресурсов и удовлетворения потребностей потребителей в различных услугах, связанных с покупкой и продажей автотранспорта. Одним из необходимых элементов указанной экономической деятельности является предпродажная подготовка автомобилей.

В настоящее время предпродажная подготовка автомобилей осуществляется с использованием нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0070502:144, общей площадью 464 кв.м. Само по себе отсутствие данного объекта недвижимости на земельном участке при условии сохранения единого технологического процесса, обеспечивающего передачу потребителям автомобильного транспорта в соответствии с современными требованиями к качеству и уровню обслуживания, принятыми в организации, не исключает необходимость осуществления предпродажной подготовки (в том числе мойки) автомобилей.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о недоказанности департаментом обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований, а именно существенного нарушения арендаторами условий договора аренды - возведения технологической автомойки с нарушением требований Градостроительного кодекса, что является основанием для отказа в иске о его расторжении, об обязании освободить и возвратить земельный участок.

Рассмотрев требования предпринимателей о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19, выраженного в письме от 24.04.2017 №59-30-8083/17, суд, принимая во внимание установленные выше обстоятельства, пришел к выводу об их обоснованности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили оспариваемые действия (бездействие).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценивая решение департамента, выраженное в письме от 24.04.2017 №59-30-8083/17, на предмет соответствия его действующему законодательству, суд исходит из следующего.

Отказ мотивирован не соответствием фактического использования земельного участка его разрешенному использованию, целям использования, указанным в заявлении о его предоставлении, а также превышением площади испрашиваемого земельного участка более чем в три раза застроенной его площади.

Вместе с тем, департаментом не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

При этом согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Земельный участок, испрашиваемый обществом относится к земельным участкам публичная собственность на которые не разграничена.

Абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Отказывая, департамент исходил из несоответствия фактического использования земельного участка его разрешенному использованию, целям использования, указанным в заявлении о его предоставлении, а также из превышения площади испрашиваемого земельного участка более чем в три раза застроенной его площади.

Выше судом установлено соответствие фактического использования земельного участка его разрешенному использованию, а также целям использования, указанным в договоре аренды. Фактическое использование земельного участка соответствует и целям использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка в собственность.

Из выводов заключения от 11.07.2018 №00273/Э усматривается, что площадь земельного участка необходимого для эксплуатации единого имущественного комплекса, состоящего из объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070502:19: нежилое здание с кадастровым №61:44:0070502:71, общей площадью 359,2 кв.м, нежилое здание с кадастровым №61:44:0070502:70, общей площадью 359,2 кв.м, здание с кадастровым №61:44:0070502:144, общей площадью 464 кв.м, по адресу <...> составляет 9 602 кв.м.

Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что площадь испрашиваемого земельного участка, необходимая для эксплуатации существующих строений, расположенных на нем объектов недвижимости с учетом их целевого назначения соответствует фактической площади участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19.

Установленное исключает признание решения департамента, выраженное в письме от 24.04.2017 №59-30-8083/17, соответствующим действующему законодательству.

Такой отказ нарушает право предпринимателей на выкуп земельного участка.

Поскольку департаментом не доказана законность оспариваемого решения, не доказаны обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения, установив, что решение департамента, выразившееся в письме от 24.04.2017 №59-30-8083/17, не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы заявителей, суд считает необходимым удовлетворить требования предпринимателей в указанной части.

В силу положения части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предварительно установив, что заявителями при обращении с заявлением 29.03.2017 был предоставлен полный пакеты документов, что департаментом не оспаривается, суд возлагает на департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обязанность в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес предпринимателей подписанный от имени департамента проект договора купли-продажи в общую долевую собственность по одной второй доле каждому за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19.

При подаче заявления предпринимателями каждым уплачена государственная пошлина в сумме по 300 рублей (чек-ордер от 19.05.2017 и чек-ордер от 19.05.2017).

В рамках ходатайств о назначении судебных экспертиз для оплаты экспертных услуг на депозитный счет арбитражного суда ФИО3 перечислено 180 000 рублей (платежное поручение от 13.06.2017 №231 на сумму 180 000 рублей), департаментом перечислено 60 000 рублей (платежное поручение от 21.03.2018 №459852 на сумму 60 000 рублей).

Стоимость услуг НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» составила 150 000 рублей (счет от 21.07.2017 №107 на сумму 150 000 рублей).

Стоимость услуг СЧУ «РЦСЭ» составила 59 081,36 рублей (счет от 16.07.2018 №0306 на сумму 59 081,36 рублей).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Денежные средства в сумме 30 000 рублей, как излишне внесенные на депозит арбитражного суда, подлежат возврату ФИО3; в сумме 918,64 рублей – департаменту.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Удовлетворить требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Признать незаконным решение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в предоставлении в общую долевую собственность по одной второй доле каждому за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19, площадью 9 602 кв.м, расположенного по адресу: <...> выраженное в письме от 24.04.2017 №59-30-8083/17.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону устранить допущенное нарушение: в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес покупателей - индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) подписанный от имени продавца проект договора купли-продажи в общую долевую собственность по одной второй доле каждому за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19, площадью 9 602 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 150 000 рублей судебных расходов по оплате за проведение экспертизы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области денежные средства в сумме 30 000 рублей, перечисленные по платежному поручению № 231 от 13.06.2017 в рамках ходатайства о назначении экспертизы.

Возвратить Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области денежные средства в сумме 918,64 рублей, перечисленные по платежному поручению №459852 от 21.03.2018 в рамках ходатайства о назначении экспертизы.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья С.П. Прокопчук