Постановление от 15 июня 2025 г. по делу № А76-27681/2024

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2768/2025
г. Челябинск
16 июня 2025 года
Дело № А76-27681/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С., судей Зориной Н.В., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Машкиным Д.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям

администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда

Челябинской области от 18.02.2025 по делу № А76-27681/2024.

В судебном заседании до перерыва принял участие представитель

общества с ограниченной ответственностью «Миртъ» - ФИО1

Васильевна (паспорт, диплом, доверенность от 19.01.2023, сроком действия на

пять лет).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Магнитогорска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Миртъ» (далее – ответчик, ООО «Миртъ») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 9698 от 17.11.2016 за период с 01.01.2019 по 31.12.2019, с 01.10.2020 по 31.12.2020, с 01.07.2021 по 31.12.2022, с 01.07.2023 по 31.12.2023 в общем размере 19 956 руб. 10 коп.; пеней по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 9698 от 17.11.2016 за период с 01.07.2017 по 08.11.2024 в размере 39 324 руб. 47 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, т. 1 л.д. 83-84).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.02.2025 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО «Миртъ» в пользу Комитета задолженность по арендной плате в размере 7 400 руб. 88 коп., пени в размере 4 684 руб. 67 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований судом было отказано.

С указанным решением суда не согласился Комитет (далее также –

податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании с ООО «Миртъ» в пользу Комитета задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 9698 от 17.11.2016 за период с 01.07.2021 по 31.12.2023 в размере 10 153 руб. 36 коп., пени за период с 01.07.2021 по 08.11.2024 в размере 18 235 руб. 58 коп.

В апелляционной жалобе апеллянт указал, что не согласен с решением суда первой инстанции в части даты и периода распределения платежного поручения № 208942 от 08.04.2022 в размере 2 752 руб. 53 коп., а также периода начисления пени. Ссылаясь на статью 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также на назначение платежа, указанного в платежном поручении № 208942 от 08.04.2022, апеллянт полагал, что Комитет правомерно отнес указанный платеж в счет погашения задолженности за более ранний период, а именно, как было указанно в расчете Комитета, в счет погашения за 4 квартал 2018 года, а судом первой инстанции неправильно произведено погашение задолженности данным платежным поручением за период с 01.07.2021 по 31.03.2022. Апеллянт также отметил, что в соответствии с п. 4.5 договора аренды арендная плата считается оплаченной с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя, что платежное поручение № 208942 от 07.04.2022 на сумму 2 752 руб. 53 коп. поступило и было зачислено на расчетный счет Комитета 08.04.2022, что подтверждается выпиской УФК № 04693J06350 от 08.04.2022 (номер строки 16), в силу чего судом были неправильно сделаны выводы о дате погашения задолженности по платежному поручению, что отразилось на расчете размера пени.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции в расчете арендной платы за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 была неправильно применена кадастровая стоимость земельного участка в размере 369 217 руб. 48 коп., тогда как согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости, приложенным к делу, кадастровая стоимость земельного участка в указанный период составляла 369 213 руб. 48 коп.

Апеллянт отметил, что в решении суда первой инстанции отсутствует период начисления пеней за 2024 год (текущие пени); судом первой инстанции не проанализировано и не дана оценка взысканию истцом пеней, начисленных на задолженность по арендной плате, образованную за период с 01.01.2024 по 30.09.2024, в связи с чем судом первой инстанции при подсчете «потерян» период начисления пеней с 26.03.2024 по 08.11.2024 (на задолженность за 1 квартал 2024 года), за период с 26.06.2024 по 08.11.2024 (на задолженность за 2 квартал 2024 года), за период с 26.09.2024 по 08.11.2024 (на задолженность за 3 квартал 2024 года).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 09.04.2025.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 14.05.2025.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 была произведена замена судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С. в составе суда на судей Зорину Н.В., Курносову Т.В.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2025 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 04.06.2025.

Протокольным определением от 04.06.2025 в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы объявлен перерыв до 10.06.2025.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 была произведена замена судьи Курносовой Т.В. в составе суда на судью Камаева А.Х.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в итоговое судебное заседание после перерыва не обеспечили явку своих представителей.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Миртъ» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 9698 от 17.11.2016 (далее также – договор, т. 1 л.д. 26-27), по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, строения, сооружения, именуемыми в дальнейшем соарендаторами, расположенного на этом земельном участке, земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (территориальная зона – Ц-3), площадью 1 037 кв.м, с кадастровым номером 74:33:1314001:188, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Кирова, 28/3, для эксплуатации нежилого здания в составе нежилого помещения № 1 – гараж с кадастровым номером 74:33:1323006:161, площадью 246,6 кв.м.

В силу п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается по 26.07.2026.

В соответствии с п. 2.3 договора условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим для ООО «Миртъ» с 16.08.2016.

Согласно п. 3.2.3 договора арендодатель обязан ежегодно производить расчет арендной платы и направлять расчет арендатору в порядке, установленном разделом 7 договора.

На основании п. 3.4.6 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы устанавливается пропорционально соотношению площади помещения(ий), принадлежащих арендатору, к общей площади помещений здания, расположенного на участке и оформляется приложением к настоящему договору, являющимся неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы рассчитывается в зависимости от цели использования арендатором помещения(ий).

В п. 4.3 договора установлено, что в случаях, указанных в подп. 3.2.3 п. 4.2 настоящего договора, арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

Согласно п. 4.4 договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства. Уплата пени не освобождает арендатора от исполнения обязанностей по договору (п. 5.2 договора).

В соответствии с п. 7.1 договора вся корреспонденция (письменные обращения, уведомления, предложения, претензии, расчеты и т.п.) направляется сторонами по адресам, указанным в размере 9 договора.

В силу п. 7.2 договора в случае отсутствия у арендодателя сведений о получении арендатором корреспонденции последняя также считается полученной по истечение 15 дней с момента направления в адрес арендатора, указанный в размере 9 договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2018 по делу № А76-39222/2017 с ООО «Мирть» в пользу Администрации были взысканы задолженность по договору аренды земли № 4811 от 08.04.2008 за период с 01.04.2015 по 16.08.2016 в размере 63 018 руб. 79 коп., пени за период с 01.04.2015 по 16.08.2016 в размере 67 567 руб. 25 коп., по договору аренды земли № 9698 от 17.11.2016 за период с 17.08.2016 по 30.06.2017 в размере 5 274 руб. 30 коп., пени за период с 26.12.2016 по 30.06.2017 в размере 576 руб. 77 коп., всего 136 437 руб. 11 коп. (т. 1 л.д 55).

Согласно выписке из ЕГРН от 05.07.2024 № КУВИ-001/2024-176498176 на земельном участке, с кадастровым номером 74:33:1314001:188, площадью 1 037 кв.м, находящемся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Кирова, 28/3, расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:33:1323006:62 (т. 1 л.д. 32-34).

Согласно выписке из ЕГРН от 05.07.2024 № КУВИ-001/2024-176498149 в нежилом здании с кадастровым номером 74:33:1323006:62 расположены

нежилые помещения с кадастровыми номерами 74:33:1323006:101, 74:33:1323006:102, 74:33:1323006:103, 74:33:1323006:104, 74:33:1323006:105, 74:33:1323006:99, 74:33:1323006:162, 74:33:1323006:161 (т. 1 л.д. 35-37)

Согласно выписке из ЕГРН от 05.07.2024 № КУВИ-001/2024-176498130 нежилое помещение с кадастровым номером 74:33:1323006:161, площадью 246,6 кв.м, с 28.08.2003 и по настоящее время находится в собственности ООО «Миртъ» (т. 1 л.д. 38-39).

Согласно актам обследования земельного участка от 02.08.2023 № 238, от 23.05.2024 № 305 (т. 1 л.д. 50-54) на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1314001:188 находится часть нежилого здания с кадастровым номером 74:33:1323006:62, в котором расположены следующие помещения:

- нежилое помещение № 1, с кадастровым номером 74:33:1323006:161, общей площадью 246,6 кв.м, которое находится в собственности у ООО «Миртъ» и которое используется под гараж для автотранспорта;

- нежилое помещение № 2, с кадастровым номером 74:33:1323006:99, общей площадью 355,5 кв.м, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. Данное нежилое помещение используется ООО «Миртъ» как склад кованных изделий;

- нежилое помещение № 3, с кадастровым номером 74:33:1323006:105, общей площадью 122 кв.м, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. Данное нежилое помещение используется ООО «Миртъ» как гараж для автотранспорта;

- нежилое помещение № 5, с кадастровым номером 74:33:1323006:104, общей площадью 186,2 кв.м, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. Данное нежилое помещение разрушено (отсутствуют кровля, перекрытия, окна и двери, имеются следы пожара), доступ в помещение ограничен, ранее помещение использовалось ООО «Миртъ» под склад.

Комитетом определено, что на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1314001:188 расположена часть нежилого здания с кадастровым номером 74:33:1323006:62, в составе нежилых помещений 74:33:1323006:161, 74:33:1323006:99, 74:33:1323006:105, 74:33:1323006:104, используемых ООО «Миртъ», суммарной площадью 910,3 кв.м.

ООО «Миртъ» произведена частичная оплата арендной платы по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 9698 от 17.11.2016, что подтверждается платежными поручениями:

- № 24 от 21.12.2018 на сумму 6 228 руб. с указанием в назначении платежа «Оплата за ООО «Миртъ» по договору № 9968 от 17.11.2017»;

- № 40 от 11.10.2019 на сумму 8 418 руб. с указанием в назначении платежа «Оплата за ООО «Миртъ» по договору № 9698 от 17.11.2016»;

- № 48600 от 29.06.2020 на сумму 4 209 руб. с указанием в назначении платежа «Перевод по заявлению клиента № 2 от 29.06.2020. Оплата аренды земли за 1-ое полугодие 2020 г. за ООО «Мирть»;

- № 100416 от 22.12.2020 на сумму 4 209 руб. с указанием в назначении платежа «Перевод по заявлению клиента № 62 от 22.12.2020. Оплата аренды

земли за 2020 г. за ООО «Мирть»;

- № 619268 от 02.07.2021 на сумму 2 752 руб. 53 коп. с указанием в назначении платежа «За 01.07.2021 ФИО2 за аренду земли по договору 9698 от 17.11.2016 за 2021 год»;

- № 208942 от 08.04.2022 на сумму 2 752 руб. 53 коп. с указанием в назначении платежа «ФИО2. По договору аренды № 9698 от 17.11.2016 г. За ООО «Миртъ»»;

- № 54800 от 13.04.2023 на сумму 3 580 руб. 05 коп. с указанием в назначении платежа «За 12.04.2023 оплата за ООО «Мирть» по договору аренды земли 9698 от 17.11.2016 за 2023 год» (т. 1 л.д. 20-22).

Ссылаясь на наличие заложенности по договору аренды № 9698 от 17.11.2016, Комитет неоднократно направлял ООО «Мирть» претензии от 23.11.2023 № КУИиЗО-02/7717, от 13.02.2024 № КУИиЗО-02/735, от 28.05.2024 № КУИиЗО-02/3473 об оплате задолженности и пени (т. 1 л.д. 11-14).

Оставление ООО «Мирть» указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции нашел доказанным по материалам дела факт наличия задолженности ООО «Мирть» по арендной плате и пени по договору аренды № 9698 от 17.11.2016. По ходатайству ответчика суд применил последствия пропуска истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору, предшествующим 3 кварталу 2021 г., перераспределил поступившие от ООО «Мирть» арендные платежи, а также пришел к выводу, что истцом при начислении неустойки не было учтено постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», что привело к частичному удовлетворению заявленного иска.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии

этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Миртъ» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 9698 от 17.11.2016, по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, строения, сооружения, именуемыми в дальнейшем соарендаторами, расположенного на этом земельном участке, земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (территориальная зона – Ц-3), площадью 1 037 кв.м, с кадастровым номером 74:33:1314001:188, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Кирова, 28/3, для эксплуатации нежилого здания в составе нежилого помещения № 1 – гараж с кадастровым номером 74:33:1323006:161, площадью 246,6 кв.м.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора аренды, приступили к исполнению его условий. Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений по поводу аренды ООО «Миртъ» земельного участка с кадастровым номером 74:33:1314001:188.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за

исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы устанавливается пропорционально соотношению площади помещения(ий), принадлежащих арендатору, к общей площади помещений здания, расположенного на участке и оформляется приложением к настоящему договору, являющимся неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы рассчитывается в зависимости от цели использования арендатором помещения(ий).

Согласно п. 4.4 договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала.

В обоснование заявленного иска Комитет сослался на наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 9698 от 17.11.2016 за период с 01.01.2019 по 31.12.2019, с 01.10.2020 по 31.12.2020, с 01.07.2021 по 31.12.2022, с 01.07.2023 по 31.12.2023 в общем размере 19 956 руб. 10 коп.

Расчет арендной платы был произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на

которые не разграничена», решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 29.06.2017 № 116 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где: Ап – размер арендной платы; Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В расчете задолженности по арендной плате истцом были применены следующие значения:

1) ставка арендной платы – 2,0 % (подпункт 8 пункта 2 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО от 24.04.2008);

2) коэффициент К1 – 1,66 (с 01.01.2019 по 31.12.2020 на основании пункта 5 приложения № 1 к решению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 29.06.2017 № 116 - предпринимательство); 2,5 (с 01.01.2021 по 31.03.2024 на основании пункта 4 приложения № 1 к решению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.12.2020 № 216 -предпринимательство);

3) коэффициент К2 – 1 (пункт 1 приложения № 3 к решению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 29.06.2017 № 116 - на территории населенного пункта);

4) коэффициент К3 – 1 (пункт 26 приложения № 4 к решению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 29.06.2017 № 116 - для субъектов малого и среднего предпринимательства);

5) кадастровая стоимость земельного участка: с 01.01.2019 по 31.12.2020 – 1 129 562 руб. 62 коп.; с 01.01.2021 по 31.12.2022 – 369 213 руб. 48 коп.; с 01.01.2023 по 31.03.2024 – 480 213 руб. 96 коп.

Возражений относительно указанных значений ООО «Миртъ» заявлено не было.

Ответчиком было заявлено о применении к рассматриваемым исковым требованиям срока исковой давности.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В рассматриваемом случае Комитет обратился с рассматриваемым иском в суд первой инстанции 13.08.2024 (т. 1 л.д. 56).

Кроме того, истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 23.11.2023 № КУИиЗО-02/7717, от 13.02.2024 № КУИиЗО-02/735, от 28.05.2024 № КУИиЗО-02/3473 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка.

С учетом изложенного, установленной договором периодичности внесения арендных платежей, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истцом был пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной платы за период, предшествующий 3 кварталу 2021 г.

Судом первой инстанции был произведен самостоятельный расчет арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.03.2024, размер которой с учетом произведенной ответчиком оплаты составил 7 400 руб. 88 коп.

В обжалуемом судебном акте суд первой инстанции указал, что в связи с отсутствием назначения платежа в платежном поручении от 07.04.2022 на сумму 2 752 руб. 53 коп. сумма в размере 2 227 руб. 93 коп. подлежит зачету в счет оплаты за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 и в размере 524 руб. 60 коп. – за период с 01.01.2022 по 31.12.2022.

С указанным выводом суда первой инстанции не согласился Комитет, доводы апелляционной жалобы которого в данной части судебная коллегия находит обоснованными.

На основании пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Статьей 319.1 ГК РФ установлено, что в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», правила статьи 319.1 ГК РФ применяются к любым однородным обязательствам независимо от оснований их возникновения, в том числе к однородным обязательствам должника перед кредитором, возникшим как из разных договоров, так и из одного договора.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указано, что по смыслу пункта 3 статьи 199 ГК РФ в случае, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются требования кредитора, по которым истек срок исковой давности, исполненное засчитывается в пользу требований, по которым срок исковой давности не истек, в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 319.1 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что при произведении арендного платежа платежным поручением № 208942 от 08.04.2022 на сумму 2 752 руб. 53 коп. в назначении платежа было указано: «ФИО2. По договору аренды № 9698 от 17.11.2016 г. За ООО «Миртъ».

Поскольку в данном платежном поручении не был указан конкретный период, за который производилась оплата по договору, Комитет в апелляционной жалобе обоснованно указал, что был вправе распределить платеж на сумму 2 752 руб. 53 коп. в счет ранее возникшей задолженности по арендной плате по договору.

При этом апелляционный суд отмечает, что такое распределение платежа могло быть произведено только в пределах срока исковой давности, отсчитываемого от даты спорного платежа, то есть не позднее 2 квартала 2019 г.

Возражения ООО «Миртъ» о том, что общество производило оплату арендных платежей в размерах, указанных в расчетах арендной платы, предоставляемых арендодателем, что общество не имело задолженности за предшествующий период, в силу чего оснований для зачисления платежа на сумму 2 752 руб. 53 коп. в счет ранее возникшей задолженности по арендной плате по договору не имелось, проанализированы судебной коллегией и признаны несостоятельными.

Так, согласно представленному Комитетом и не опровергнутому ООО «Миртъ» расчету платы за аренду земли к договору аренды № 9686 от 17.11.2016 (т. 2 л.д. 34), до корректировки Комитетом ежегодных арендных платежей размер ежегодной арендной платы выглядел следующим образом: за 2017 г. – 4 243,6 руб., за 2018 г. – 8 418 руб., за 2019 г. – 8 418 руб., за 2020 г. – 8 418 руб., за 2021 г. – 2 752,53 руб., за 2022 г. – 2 752,53 руб., за 2023 г. – 3 580,05 руб., за 2024 г. – 6 504,49 руб.

ООО «Миртъ» была произведена частичная оплата арендной платы по договору аренды № 9698 от 17.11.2016, что подтверждено платежными поручениями:

- № 24 от 21.12.2018 на сумму 6 228 руб. с указанием в назначении платежа «Оплата за ООО «Миртъ» по договору № 9968 от 17.11.2017»;

- № 40 от 11.10.2019 на сумму 8 418 руб. с указанием в назначении платежа «Оплата за ООО «Миртъ» по договору № 9698 от 17.11.2016»;

- № 48600 от 29.06.2020 на сумму 4 209 руб. с указанием в назначении платежа «Перевод по заявлению клиента № 2 от 29.06.2020. Оплата аренды земли за 1-ое полугодие 2020 г. за ООО «Мирть»;

- № 100416 от 22.12.2020 на сумму 4 209 руб. с указанием в назначении платежа «Перевод по заявлению клиента № 62 от 22.12.2020. Оплата аренды земли за 2020 г. за ООО «Мирть»;

- № 619268 от 02.07.2021 на сумму 2 752 руб. 53 коп. с указанием в назначении платежа «За 01.07.2021 ФИО2 за аренду земли по договору 9698 от 17.11.2016 за 2021 год»;

- № 208942 от 08.04.2022 на сумму 2 752 руб. 53 коп. с указанием в назначении платежа «ФИО2. По договору аренды № 9698 от 17.11.2016 г. За ООО «Миртъ»»;

- № 54800 от 13.04.2023 на сумму 3 580 руб. 05 коп. с указанием в назначении платежа «За 12.04.2023 оплата за ООО «Мирть» по договору аренды земли 9698 от 17.11.2016 за 2023 год» (т. 1 л.д. 20-22).

Поскольку в платежном поручении № 24 от 21.12.2018 на сумму 6 228 руб. не был указан конкретный период, за который производилась оплата по договору, данный платеж в силу статьи 319.1 ГК РФ подлежал отнесению в счет погашения задолженности по арендной плате за 2017 г. (4 243,6 руб.) и в части оставшейся суммы (1 984,4 руб.) – в счет погашения задолженности по арендной плате за 2018 г.

Поскольку в платежном поручении № 40 от 11.10.2019 на сумму 8 418 руб. не был указан конкретный период, за который производилась оплата по договору, данный платеж в силу статьи 319.1 ГК РФ подлежал отнесению в счет погашения оставшейся задолженности по арендной плате за 2018 г. (6 433,6 руб.) и в части оставшейся суммы (1 984,4 руб.) – в счет погашения задолженности по арендной плате за 2019 г.

Более оплата по договору аренды за 2019 г. от ответчика не поступала.

Платежными поручениями № 48600 от 29.06.2020 на сумму 4 209 руб., № 100416 от 22.12.2020 на сумму 4 209 руб. ООО «Мирть» была погашена задолженность по арендной плате за 2020 г.

Поскольку в платежном поручении № 619268 от 02.07.2021 на сумму 2 752 руб. 53 коп. не был указан конкретный период, за который производилась оплата по договору, при этом за обществом сохранялась задолженность за 2019 г. (в пределах срока исковой давности), данный платеж в силу статьи 319.1 ГК РФ подлежал отнесению Комитетом в счет погашения оставшейся задолженности по арендной плате за 2019 г.

На основании вышеизложенного судебная коллегия признала обоснованными доводы апелляционной жалобы Комитета о том, что суд первой инстанции неправомерно отнес платеж по платежному поручению № 619268 от 02.07.2021 в оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 и в размере 524 руб. 60 коп. – за период с 01.01.2022 по 31.12.2022.

Комитетом к апелляционной жалобе был приложен справочный расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 9698 от 17.11.2016 за период с 01.07.2021 по 31.12.2023, согласно которому размер такой задолженности составил 10 153 руб. 36 коп. (т. 2 л.д. 10).

Проверив правильность данного справочного расчета, суд апелляционной инстанции признал его верным по праву и по факту.

В силу вышеизложенного суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 7 400 руб. 88 коп., поскольку реальный размер такой задолженности составляет 10 153 руб. 36 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или

ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В силу п. 5.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требование Комитета о взыскании финансовой санкции (пеней) является обоснованным.

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика пеней по договору аренды земельного участка № 9698 от 17.11.2016 за период с 01.07.2017 по 08.11.2024 в размере 39 324 руб. 47 коп.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Кроме того, судом первой инстанции было верно установлено, что произведенный Комитетом расчет неустойки не учитывает положения постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», согласно которому был введен мораторий сроком на 6 месяцев на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, предполагающий запрет (мораторий) на начисление и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойки (статья 330 ГК РФ), пеней за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иных финансовых санкций за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 включительно.

Судом первой инстанции был произведен самостоятельный расчет пеней по договору аренды земельного участка № 9698 от 17.11.2016 за период с 01.07.2017 по 08.11.2024 (за исключением периода с 31.03.2022 по 01.10.2022), размер которых составил 4 684 руб. 67 коп.

Однако с учетом неверного распределения поступивших от общества платежей, неверного определения размера задолженности по арендной плате, указанный размер пеней по договору не может быть признан обоснованными правильным.

Кроме того, судом первой инстанции не была учтена правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, приведенная в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, согласно которой отсутствие уведомления от арендодателя об

изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

Согласно п. 3.2.3 договора арендодатель обязан ежегодно производить расчет арендной платы и направлять расчет арендатору в порядке, установленном разделом 7 договора.

В п. 4.3 договора установлено, что в случаях, указанных в подп. 3.2.3 п. 4.2 настоящего договора, арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

Из материалов дела следует, что ответчик хоть и не регулярно, но производил оплату арендных платежей в размерах, указанных арендодателем в переданных арендатору расчетах платы за аренду земли к договору аренды № 9686 от 17.11.2016.

В 2023 г. Комитет в одностороннем порядке произвел перерасчет арендной платы по договору аренды № 9686 от 17.11.2016, начиная с 2017 г., и направил 14.12.2023 обществу обновленный расчет платы за аренду земли к договору аренды № 9686 от 17.11.2016 (т. 2 л.д. 34-36).

Расчет платы за аренду земли к договору аренды № 9686 от 17.11.2016 за 2024 г. Комитетом был направлен в адрес ООО «Миртъ» только 20.03.2024.

Доводы общества о неполучении данных расчетов, о ненадлежащем их вручении посредством почтовых отправлений, не приняты судебной коллегией, поскольку в п. 7.1 договора стороны определили, что вся корреспонденция (письменные обращения, уведомления, предложения, претензии, расчеты и т.п.) направляется сторонами по адресам, указанным в размере 9 договора.

При этом в п. 7.2 договора стороны согласовали, что в случае отсутствия у арендодателя сведений о получении арендатором корреспонденции последняя также считается полученной по истечение 15 дней с момента направления в адрес арендатора, указанный в размере 9 договора.

Таким образом, обновленный расчет платы за аренду земли к договору аренды № 9686 от 17.11.2016 за период с 2017 по 2023 гг. считается полученным ответчиком с 30.12.2023, а расчет платы за аренду земли к договору аренды № 9686 от 17.11.2016 за 2024 г. – с 05.04.2024.

С учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, апелляционный суд пришел к выводу, что Комитет вправе рассчитывать на взыскание неустойки за нарушение срока оплаты арендной платы, исчисленной на основании прежних ставок, а с момента уведомления Комитетом общества об их изменении (корректировки) - на основании обновленных ставок.

По расчету апелляционного суда размер подлежащей взысканию

неустойки по договору за период с 26.03.2022 по 08.11.2024 составил 4 772 руб. 77 коп. согласно следующему расчету.

Период образования задолженности

Размер арендной платы, руб.

Оплата задолженности по арендной плате

Период расчета договорной неустойки

Сумма

неустойки, руб.

01.07.2021-30.09.2021

688,13

01.10.2021-31.12.2021

688,14

01.01.2022-31.03.2022

688,13

26.03.2022-31.03.2022

4,13

02.10 2022-08.11.2024

529,17

01 04.2022-30.06.2022

688,13

28.06 2022-08.11.2024

595,23

01.07.2022-30.09.2022

688,13

27.09 2022-08.11.2024

532,61

01.10.2022-31.12.2022

688,14

27.12.2022-08.11.2024

470

01.01.2023-31.03.2023

895,01

28.03 2023-13.04.2023

15,22

Платежное поручение № 54800 от 13.04.2023 на сумму

3 580.05 руб.

01.04.2023-30.06.2023

895,01

01.07.2023-30.09.2023

895,01

01.10.2023-31.12.2023

895,02

Разница после

перерасчета арендной платы за период с

01.07.2021 по 31.12.2023

6 297,13

01.01.2024 - 08.11.2024

1 971

01.01.2024-31.03.2024

895,01

26.03.2024-08.11.2024

204,06

Разница после

перерасчета арендной платы за 2024 г.

731,11

06.04.2024-08.11.2024

158,65

01.04.2024-30.06.2024

1 626,12

26.06.2024-08.11.2024

221,15

01.07.2024-30.09.2024

1 626,12

26.09.2024-08.11.2024

71,55

Платежное поручение № 795788 от 08.11.2024 на сумму 6504,49 руб. (часть в

размере 4 869,48 руб.)

Итого:

4 772,77

На основании вышеизложенного, обжалуемый судебный акт подлежит

изменению в силу неправильного применения судом первой инстанции норм материального права и несоответствия выводов суда, изложенных в судебном акте, фактическим обстоятельствам дела.

Требования Комитета подлежат частичному удовлетворению, с ООО «Миртъ» в пользу Комитета подлежат взысканию задолженность по договору аренды земельного участка № 9698 от 17.11.2016 в размере 10 153 руб. 36 коп., пени по договору аренды земельного участка № 9698 от 17.11.2016 в размере 4 772 руб. 77 коп.

В остальной части оснований для удовлетворения заявленного иска судом апелляционной инстанции не выявлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку обжалуемый судебный акт подлежит изменению, подлежит изменению и сумма государственной пошлины по иску, подлежащая взысканию с ответчика.

При цене уточненного иска в размере 59 280 руб. 57 коп. размер государственной пошлины по иску составил 2 371 руб.

С учетом частичного удовлетворения заявленного к ООО «Миртъ» иска государственная пошлина в размере 596 руб. 99 коп. (пропорционально удовлетворённой части иска) относится на ООО «Миртъ» и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Кроме того, с учетом частичного удовлетворения апелляционной жалобы с ООО «Миртъ» в доход федерального бюджета также подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 30 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.02.2025 по делу № А76-27681/2024 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Миртъ» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска задолженность в размере 10 153 руб. 36 коп., пени в размере 4 772 руб. 77 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Миртъ» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 596 руб. 99 коп.».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Миртъ» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.С. Жернаков

Судьи: Н.В. Зорина А.Х. Камаев