Решение от 21 декабря 2025 г. АС Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А45-6166/2025
г. Новосибирск
22 декабря 2025 года
резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2025 года решение в полном объеме изготовлено 22 декабря 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи

Фроловой А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сазоновой П.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Л.Марти» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Новосибирск,

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Гемма-2000» (ИНН <***>), 2) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>), 3) обществу с ограниченной ответственностью «ФОНД ПРЯМЫХ ИНВЕСТИЦИЙ «ВЕРБАКАПИТАЛ - ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ИНН: <***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общество с ограниченной ответственностью «К1 Груп» (ИНН <***>), <...>) общество с ограниченной ответственностью «Гемма-2000» (ИНН <***>), <...>) общество с ограниченной ответственностью «РЭД» (ИНН <***>), <...>) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 5) ФИО2, <...>) ФИО3, <...>) ФИО4, <...>)

ФИО5, <...>) акционерное общество «РЭД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 10) Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 11) мэрия города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности на 5124/52261 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 197,8 кв.м., кадастровый номер 54:35:021280:469, расположенное по адресу: <...>, этаж № подвал, 1, технический;

о признании права собственности на 5318/61772 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1612 кв. м., кадастровый номер 54:35:021280:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <...>,

при участии в судебном заседании представителей: не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Л.Марти» (далее – истец, ООО «Л.Марти») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – ответчик, Управление) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании права собственности на 5124/52261 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 197,8 кв.м., кадастровый номер 54:35:021280:469, расположенное по адресу: <...>, этаж № подвал, 1, технический; о признании права собственности на 5318/61772 доли в праве общей долевой

собственности на земельный участок площадью 1612 кв. м., кадастровый номер 54:35:021280:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Судом уточнения приняты как соответствующие требованиям статьи 49 АПК РФ.

28.03.2025 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в материалы дела поступил отзыв, в котором управление считает, что исковые требования заявлены истцом к ненадлежащему ответчику. Кроме того управление указало, что не является собственником земельного участка, не состоит с истцом в каких-либо гражданско-правовых отношениях применительно к спорному земельному участку и не имеет материального интереса в предмете спора.

Определением суда от 31.03.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «К1 Груп», общество с ограниченной ответственностью «Гемма-2000», общество с ограниченной ответственностью «РЭД».

Определением суда от 06.05.2025 суд удовлетворил ходатайство истца от 28.04.2025, заменил ненадлежащего ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области надлежащим Мэрией города Новосибирска.

Определением суда от 06.05.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Определением суда от 05.06.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований

относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, акционерное общество «РЭД».

Определением суда от 07.07.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска.

Определением от 23.09.2025 суд удовлетворил ходатайство истца от 16.09.2025, произвел замену ненадлежащего ответчика мэрию города Новосибирска на надлежащего - общество с ограниченной ответственностью «Гемма-2000».

Определением от 23.09.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: мэрию города Новосибирска, в качестве соответчиков ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «ФОНД ПРЯМЫХ ИНВЕСТИЦИЙ «ВЕРБАКАПИТАЛ - ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Ответчики, третьи лица, отзыв, возражения на исковое заявление не представили.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со статьями 121-123, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – также АПК РФ), извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле в порядке, установленном статьей 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства, имеющие значение для дела.

ООО «Л.Марти» является собственником нежилого помещения общей площадью 512,4 кв.м., расположенного на 7 этаже по адресу: Новосибирская

область, <...>, кадастровый номер 54:35:021280:299 (помещение) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 26.03.2024 между ФИО1 (продавец) и ООО «Л.Марти» (покупатель).

Право собственности истца на помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 28.03.2024, номер государственной регистрации 54:35:021280:299-54/164/2024-7, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - помещение от 28.03.2024, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Помещение находится в нежилом здании с кадастровым номером 54:35:021280:291 площадью 6 177,2 квадратных метров, расположенном по адресу: <...> (далее – здание), что подтверждается вышеуказанной Выпиской из ЕГРН.

Здание расположено на земельном участке площадью 1 612 кв.м. с кадастровым номером 54:35:021280:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <...> (далее – земельный участок), что подтверждается письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 05.09.2024 № 01-01-54-7408/24.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок от 22.05.2025 № КУВИ-001/2025-110041562, он находится в общей долевой собственности следующих лиц:

- акционерное общество «РЭД», доля 5103/62772 (очевидно, допущена опечатка в знаменателе доли, верная доля – 5103/61772),

- ФИО5, доля 5292/61772,

- ФИО3, доля 5329/61772, - ФИО5, доля 359/61772,

- общество с ограниченной ответственностью «К1 Груп», доля 12232/61772,

- акционерное общество «Гемма-2000», доля 10662/61772.

Итого, в ЕГРН зарегистрировано право собственности на 38977/61772 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Не зарегистрировано право собственности на 22795/61772 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

10.09.2001 право собственности на целый земельный участок было зарегистрировано за закрытым акционерным обществом «Гемма-2000» - застройщиком здания (впоследствии – Акционерное общество «Гемма-2000», ИНН <***>) (п. 2.3 выписки из единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:021280:4 от 02.11.2024 № КУВИ-001/2024-268549037).

После ввода здания в эксплуатацию застройщик решил передать земельный участок в общую долевую собственность всем участникам строительства, для чего заключить с ними соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, что подтверждается протоколом внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «Гемма-2000» № 27 от 28.12.2011 (реестровое дело на земельный участок, том 1, образ тома, стр. 63).

29.12.2011 между застройщиком и участниками долевого строительства здания: обществом с ограниченной ответственностью «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент», обществом с ограниченной ответственностью «К1 Груп», ФИО5, ФИО4 и ФИО6 заключено соглашение (далее – соглашение) (реестровое дело на земельный участок, том 1, образ тома, стр. 61-62), пунктом 1 которого определены следующие доли в праве общей долевой собственности на нежилые

помещения общей площадью 197,8 кв.м., инвентарный номер

35:08664/000:012 (Номера помещений на поэтажных планах: подвал – 1; 1-ый

этаж – 1-4, 9-13, 21-25; технический этаж – 3,4,6,7), относящиеся к общему

имуществу объекта (далее – Общее помещение, впоследствии ему присвоен

кадастровый номер 54:35:021280:469): • ЗАО «Гемма-2000» - 10273/52261,

• ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал - Девелопмент» - 10227/52261, • ООО «К1 Груп» - 10057/52261,

• ФИО5 – 5099/52261, • ФИО4 – 11470/52261,

• ФИО6 – 5135/52261.

Пунктом 2 соглашения определены следующие доли в праве общей

долевой собственности на земельный участок, на котором осуществлено

строительство здания: • ЗАО «Гемма-2000» - 10662/61772,

• ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал - Девелопмент» - 10614/61772, • ООО «К1 Груп» - 12232/61772,

• ФИО5 – 5292/61772, • ФИО4 – 17643/61772,

• ФИО6 – 5329/61772.

Согласно п. 3 соглашения, оно является основанием для прекращения

права собственности ЗАО «Гемма-2000» на земельный участок и основанием

для регистрации права общей собственности на земельный участок в

Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Новосибирской области.

Из анализа материалов дела следует, что доли участников долевого

строительства здания в праве общей долевой собственности на общее

помещение были определены пропорционально отношению общей площади

помещений в здании, передаваемых в индивидуальную собственность участникам долевого строительства, к сумме общих площадей помещений в здании, не являющихся общей собственностью.

Размер долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в соглашении был рассчитан пропорционально отношению общей площади помещений в здании (в том числе, площади помещений в здании в индивидуальной собственности участника долевого строительства, и полагающейся участнику долевого строительства площади общего помещения, определенной путем расчета доли в площади общего помещения), принадлежащих участнику долевого строительства, к общей площади здания, что подтверждается Выпиской из ЕГРН о здании и актами приема-передачи нежилых помещений застройщиком участникам долевого строительства Здания по окончании строительства.

27.02.2012 ЗАО «Гемма-2000» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении права собственности на земельный участок от 10.09.2001 № 54-01/00-76/2001-221.

27.03.2012 за номером 54-54-01/127/2012-502 зарегистрировано прекращение права ЗАО «Гемма-2000» на земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на земельный участок (п. 2.3).

19.04.2012 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Акционерного общества «Гемма-2000» на 10662/61772 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, номер регистрации 54-54-01/126/2012-672, что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на земельный участок (п. 2.8). Указанная доля соответствует соглашению.

За государственной регистрацией иных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок акционерное общество «Гемма-2000» не обращалось.

Согласно пунктам 19, 20 выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) об акционерном обществе «Гемма-2000» № ЮЭ9965-25-138877035 от 15.09.2025, оно прекратило свою деятельность 10.03.2020 путем реорганизации в форме преобразования. Правопреемником АО «Гемма-2000» является общество с ограниченной ответственностью «Гемма-2000» ((ООО «Гемма-2000», ответчик), ОГРН <***>, ИНН <***> (пункты 48-51 указанной выписки из ЕГРЮЛ)), созданное 10.03.2020 путем реорганизации в форме преобразования из АО «Гемма-2000», что подтверждается пп. 9-12 выписки из ЕГРЮЛ об ООО «Гемма-2000» № ЮЭ9965-25-138881031 от 15.09.2025.

Ответчик общество с ограниченной ответственностью «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал - Девелопмент» являлось участником долевого строительства здания на основании договора уступки прав от 18.11.2011 по договору № 2 участия в долевом строительстве административного здания с подземной автостоянкой временного хранения по ул. Коммунистическая, 6 в Железнодорожном районе города Новосибирска от 27.06.2011 (реестровое дело на земельный участок, том 2, стр. 274-280, 133-143; реестровое дело на Помещение, том 1).

Объектом долевого строительства ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал - Девелопмент», согласно пункту 1.1 договора уступки прав от 18.11.2011 года, являлись:

- нежилые помещения общей площадью по проекту – 1054,0 кв.м., расположенные на 6 и 7 этажах здания в осях И-Д х 1-6 на поэтажных планах за исключением площади лифтовой шахты,

- нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу Объекта: ИТП, входная группа в здание (холл – п.1; пост охраны – п.3.1 и комната уборочного инвентаря п.7 в осях Ж-И х 3-4; лестничная клетка – п.6 и два тамбура – п.2 в осях Д-Е х 2-3, сан.узел – п.4 и тамбур сан. узла в осях Е-Ж х 2-3), лифтовая шахта, электрощитовая, лестничные клетки, машинное помещение лифтов, венткамеры.

Пунктом 5.1 договора уступки прав от 18.11.2011 стороны пришли к соглашению о том, что на момент окончания строительства возможно несовпадение размеров общей площади нежилых помещений, указанных в пункте 1.1 согласно данным проекта, и размеров общей площади нежилых помещений согласно данным инвентаризации, проводимой специализированной организацией, имеющей необходимые для этого правомочия.

30.12.2011, во исполнение договора участия в долевом строительстве № 2 от 27.06.2011 года, ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал - Девелопмент» получило от ЗАО «Гемма-2000» по акту приема-передачи нежилых помещений (реестровое дело на Помещение, том 1):

- нежилое помещение, общая площадь 1022,7 кв.м., расположенное на 6 и 7 этажах (номера помещений на поэтажных планах: 6-й этаж – 1-17; 7 этаж – 1-16) в здании по адресу: город Новосибирск, Железнодорожный район, улица Коммунистическая, дом 6;

- 10227/52261 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 197,8 кв.м., относящееся к общему имуществу здания;

- 10614/61772 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагаются вышеуказанные нежилые помещения.

На основании акта ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент» зарегистрировало право собственности на нежилое помещение общей площадью 1022,7 кв.м. в здании.

За регистрацией права собственности на доли в праве общей долевой собственности на общее помещение и на земельный участок ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент» в регистрирующий орган не обращалось, что подтверждается отсутствием соответствующих документов в реестровом деле на земельный участок и выписками из ЕГРН об основных характеристиках и о переходе прав на общее помещение, не

содержащих упоминания об ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент».

25.11.2013 ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение 1-16, общей площадью 512,4 кв.м., расположенное на 7 этаже здания, собственником которого в настоящий момент является истец (Помещение), что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию № 5401-2933519-3, заявлением о государственной регистрации, техническим паспортом на помещение (реестровое дело на нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:021280:299, том 1, образ тома, стр. 3-5, 10-15).

Помещение образовалось путем раздела нежилого помещения общей площадью 1022,7 кв.м., полученного ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент» от Застройщика – ЗАО «Гемма-2000». Согласно протоколу внеочередного общего собрания участников ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент» № 11/13 от 20.11.2013 года (реестровое дело на помещение, том 1, образ тома, стр. 31) и техническому паспорту на помещение, нежилое помещение, общая площадь 1022,7 кв.м., расположенное на 6 и 7 этажах здания, было разделено на 2 нежилых помещения: площадью 510,3 кв.м. – на 6 этаже здания, и 512,4 кв.м. – на 7 этаже здания.

15.11.2013 помещению присвоен кадастровый номер 54:35:021280:299, что подтверждается Выпиской из ЕГРН на помещение от 28.03.2024. 11.12.2013 право собственности было зарегистрировано за ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент» за номером 54-54-01/569/2013-219, что подтверждается Выпиской из ЕГРН о переходе прав на помещение (пункт 2.5).

ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент» передало право собственности на помещение ООО «ВКД-2», выделенному из него в процессе реорганизации, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию № 54-54-01/836/2014-321 от 27.05.2012, заявлениями ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент» и ООО «ВКД-2» о государственной регистрации (реестровое дело на помещение, том 1, образ тома, стр. 35-40), протоколом внеочередного общего собрания участников ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент» № 11/14 от 03.02.2014 (реестровое дело на помещение, том 1, образ тома, стр. 48-51), п. 1 пояснений передачи прав и обязанностей (Приложения № 1 к разделительному балансу ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент» (реестровое дело на Помещение, том 1, образ тома, стр. 55-59), актом приема-передачи нежилых помещений от 15.05.2014 года (реестровое дело на помещение, том 1, образ тома, стр. 92). Дата государственной регистрации права собственности ООО «ВКД-2» на Помещение - 10.06.2014, номер 54-54-01/536/214-321, что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на помещение (пункты 2.5, 2.4).

Последующими собственниками помещения становились:

- 03.02.2015 – в равных долях (1/2 каждому) – граждане РФ ФИО7 и ФИО1 – на основании Договора купли-продажи нежилого помещения от 21.01.2015 года, заключенного ими с ООО «ВКД-2», что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию № 5401-3139529-3 от 23.01.2015г., заявлениями ФИО7, ФИО1, ООО «ВКД-2» (реестровое дело на помещение, том 2, образ тома, стр. 3-10). Номера государственной регистрации 54-54/001-54/001/004/2015-246/3, 54-54/001-54/001/004/2015-246/2, что подтверждается отметками на последней странице Договора купли-продажи нежилого помещения от 21.01.2015 (реестровое дело на помещение, том 2, образ тома, стр. 13-17), Выпиской из ЕГРН о переходе прав на помещение (пп. 2.1, 2.2);

- 05.05.2016 – на помещение полностью – гражданин РФ ФИО1 – на основании договора купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение от 26.04.2016, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию № 54/001/518/2016-758 от 26.04.2016, заявлениями ФИО7, ФИО1 (реестровое дело на помещение, том 3, образ тома, стр. 6-11). Номер государственной регистрации 54-54/001-54/001/518/2016-758/2, что подтверждается отметкой на последней странице договора купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение от 26.04.2016 (реестровое дело на помещение, том 3, образ тома, стр. 13-16), выпиской из ЕГРН о переходе прав на помещение (пункты 2.3).

Никто из вышеуказанных собственников за государственной регистрацией права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок не обращался, что подтверждается отсутствием соответствующих документов в реестровом деле на земельный участок.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:021280:469, общей площадью 197,8 кв.м. (общее помещение) от 22.05.2025 № КУВИ-001/2025-110041562, в ЕГРН зарегистрирована общая долевая собственность на него в следующих долях:

- за ФИО3 доля 5135/52261,

- за Обществом с ограниченной ответственностью «К1 Груп», ИНН <***> доля 10057/52261,

- за Акционерном обществом «Гемма-2000», ИНН <***>, доля 10273/52261,

- за ФИО4 доля 11470/52261.

Итого, в ЕГРН зарегистрировано право собственности на 36935/52261 доли в праве общей долевой собственности на общее помещение. Не

зарегистрировано право собственности на 15326/52261 доли в праве общей долевой собственности на общее помещение.

За государственной регистрацией доли в праве общей долевой собственности на общее помещение ни первый собственник помещения – ответчик ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент», ни последующие, но предшествующие истцу, собственники помещения, принадлежащего сейчас истцу (ООО «ВКД-2», ФИО7, ответчик ФИО1), в регистрирующий орган не обращались.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ доводы искового заявления, представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего правового регулирования.

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 АПК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим.

Одним из способов защиты гражданских прав в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ является защита гражданских прав путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. Если иное не

предусмотрено законом, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 части 4 данной статьи предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на

ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Часть 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ, действующая в период возникновения спорных правоотношений (в настоящее время статья 39.20 Земельного кодекса РФ) предусматривает, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 259.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), вступившей в силу с 01.10.2023 года, доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), применяемого, в том числе, в период приобретения и перехода прав на помещение истца от его первоначального собственника к последующим, но предшествующим истцу, к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу имущества в таком здании, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления № 64).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления № 64).

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (абз. 2 п. 5 Постановления № 64).

Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Приобретя в собственность помещение, истец одновременно с ним приобрел и права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество здания – общее помещение и на долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено помещение. Судьба указанных долей в праве общей долевой собственности следует судьбе помещения, доли не могли быть отчуждены отдельно от помещения.

В целях государственной регистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области с письмом исх. № 122 от 05.08.2024 года, в котором просил разъяснить порядок государственной регистрации права собственности истца на долю в праве общей долевой собственности на Земельный участок.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области ответило на указанный запрос истца письмом от 05.09.2024 № 01-01-54-7408/24, в котором указало, что в изложенных обстоятельствах истцу необходимо обратиться в суд для признания права общей долевой собственности в отношении Земельного участка, а обращение за государственной регистрацией права собственности

на долю в праве собственности на Земельный участок возможно на основании судебного решения.

Поскольку размеры передаваемых долей в праве общей собственности на общее помещение и земельный участок были определены одним основанием - Соглашением от 29.11.2011 между застройщиком и участниками долевого строительства здания (в том числе, первым собственником Помещения – ответчиком ООО «Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал – Девелопмент»); размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок неразрывно связан с размером доли в праве общей долевой собственности на Общее помещение и определяется из суммы площади помещения и площади, соответствующей доле в праве собственности на Общее помещение; в целях принятия законного и обоснованного решения по делу необходимо одновременно определить и признать доли истца в праве собственности на земельный участок и общее помещение.

Размер доли истца в праве общей долевой собственности на общее помещение определяется пропорционально площади помещения Истца (числитель 512,4 кв.м.) к сумме общих площадей помещений в здании, не являющихся общей собственностью (знаменатель 5226,1 кв.м.), и составляет: 5124/52261.

Размер доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок определяется пропорционально сумме площади помещения истца (512,4 кв.м.) и площади, соответствующей доле истца в праве собственности на общее помещение (5124/52261 от 197,8 кв. м. = 19,4 кв.м.), итого 531,8 кв.м., к общей площади здания (6177,2 кв.м.), и составляет 5318/61772.

Заявленные истцом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и общее помещение соответствуют площади принадлежащего истцу нежилого помещения.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Учитывая, что судом установлен факт нахождения на спорном участке объекта недвижимости, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, условия договора долевого участия в строительстве здания, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению.

Суд отмечает, что настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в сведения о Земельном участке и Общем помещении.

07.10.2025 истец подал в арбитражный суд заявление об оставлении судебных расходов по делу за собой, просил арбитражный суд рассмотреть дело без возмещения судебных расходов со стороны ответчиков и не взыскивать с ответчиков судебные расходы.

Учитывая диспозитивность в распределении судебных расходов, установленную ч. 4 ст. 110 АПК РФ, отсутствие возражений ответчиков и не нарушение их прав указанным заявлением истца, суд находит возможным его удовлетворить.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности на 5124/52261 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 197,8 кв.м., кадастровый номер 54:35:021280:469, расположенное по адресу: <...>, этаж № подвал, 1, технический.

Признать право собственности на 5318/61772 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1612 кв. м., кадастровый номер 54:35:021280:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир

здание. Почтовый адрес ориентира: <...>,

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.Ю. Фролова