Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А33-4849/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

29 сентября 2025 года Дело № А33-4849/2025

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15.09.2025. В полном объеме решение изготовлено 29.09.2025.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новоостровский" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и общества с ограниченной ответственностью "ГАРАНТ-8" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, с участием прокуратуры Красноярского края,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>),

- акционерного общества «Банк Дом.РФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

- Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в присутствии:

от заявителя – ООО «Новоостровский»: ФИО1 – представителя по доверенности от 21.10.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от заявителя – ООО «ГАРАНТ-8»: ФИО1 – представителя по доверенности от 11.02.2025, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 03.12.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от прокуратуры Красноярского края: ФИО3 – прокурора отдела прокуратуры Красноярского края, личность и полномочия удостоверены удостоверением,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Новоостровский" и общество с ограниченной ответственностью "ГАРАНТ-8" (далее – заявители, ООО «Новоостровский», ООО «Гарант-8») обратились в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального Код доступа к материалам дела -

агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (далее – ответчик, МТУ Росимущества) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200196:1100, площадью 28 713 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Профсоюзов, оформленного письмом от 23.01.2025 № 24-КИ-05/1030; обязании ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес заявителей проект договора купли – продажи земельного участка.

Заявление принято к производству суда. Определением от 03.03.2025 возбуждено производство по делу.

Определением от 17.04.2025 удовлетворено ходатайство о вступлении в дело прокуратуры Красноярского края, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, акционерное общество «Банк Дом.РФ», Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

Заявители требования поддержали по основаниям, аналогичным изложенным в заявлении.

МТУ Росимущества требования не признало по основаниям, аналогичным изложенным в оспариваемом отказе. Ответчик указывает, что здание находится в неудовлетворительном техническим состоянии. Указанная заявителями цель использования земельного участка не соответствует разрешенному использованию земельного участка; не доказано, что нежилое здание, расположенное на участке, действительно используется по назначению. Несоответствие его фактического использования установленному виду разрешенного использования может привести к неверному определению выкупной цены земельного участка. Действия заявителей и намерение приобрести земельный участок направлены на получение экономической выгоды в обход законодательства. Оспариваемый отказ основан на положениях Земельного кодекса Российской Федерации и не нарушает прав и законных интересов заявителей в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

В отзыве на заявление акционерное общество «Банк Дом.РФ» заявление поддержало, указало, что заявители имеют право на приобретение земельного участка без проведения торгов; земельный участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте; Росимущество неверно отказало в продаже земельного участка на основании пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ; залог права аренды не препятствует смене собственника земельного участка.

В заключении Прокуратуры Красноярского края указано следующее: как установлено уполномоченным органом нежилое здание, а также его помещения находятся в аварийном, полуразрушенном состоянии, ввиду чего эксплуатация объекта без проведения ремонтных и восстановительных работ невозможна. Документов, подтверждающих факт использования объекта по назначению или принятие мер по приведению его в нормативное состояние, к заявлению не приложено. Проведенным ответчиком осмотром установлено, что на территории участка производится отгрузка

материалов для строительства. Учитывая изложенное, оспариваемый отказ является законным и обоснованным.

От заявителя поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы. Заявитель просил поставить на разрешение эксперта следующие вопросы:

1. Оценить техническое состояние нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0200196:403, расположенного по адресу: <...> зд. 3, строение 8.

2. Находится или нет нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0200196:403, расположенное по адресу: <...> зд. 3, строение 8 в исправном состоянии, т.е. в состоянии объекта в целом, при котором в нем отсутствуют повреждения и дефекты, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности?

3. Возможна или нет эксплуатация нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0200196:403, расположенного по адресу: <...> зд. 3, строение 8, как производственного и/или складского объекта, без проведения реконструкции (пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации)?

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для проведения судебной экспертизы. Судом учтено следующее.

Частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Следовательно, если из материалов дела можно сделать вывод о каких-либо обстоятельствах, суд, исходя из принципа процессуальной экономии, вправе не назначать экспертизу для установления этих же обстоятельств.

Представленные в материалы дела доказательства в совокупности позволяют установить обстоятельства, входящие в предмет доказывания по рассматриваемому спору. Ответы на поставленные перед экспертом вопросы не будут являться обстоятельствами, имеющими существенное значение для дела. Удовлетворение ходатайства повлечет затягивание срока рассмотрения спора, увеличит судебные расходы.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы не имеется.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 29.08.2023, от 24.01.2025 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200196:1100, земельный участок имеет площадь 28713 +/- 59 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир на земельном участке расположено здание по адресу: ул. Профсоюзов, зд. 3, строение 8. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Профсоюзов, 17.06.2024 в реестр внесена запись о праве собственности Российской Федерации. Участок поставлен на кадастровый учет 05.05.2012, имеет категорию земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: в целях эксплуатации нежилого здания производственного и складского назначения. В пределах земельного участка расположен объект с кадастровым номером 24:50:0200196:403.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2025 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200196:1100, земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 24:00-6.18814 от 24.12.2020, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Ограничения использования земельных участков, расположенных в границах зоны санитарной охраны II пояса поверхностного водозабора на р. Енисей филиала «Красноярская ТЭЦ-2» АО «Енисейская ТГК (ТГК-13)». В реестр внесены записи о праве аренды земельного участка ООО «Новоостровский» и ООО «Гарант-8» на основании договора аренды земельного № 92 от 04.03.2020 сроком действия с 05.02.2020 по 04.02.2069; зарегистрирована ипотека в пользу АО «Банк Дом.РФ» сроком действия с 25.03.2024 по 30.06.2035 на основании договора об ипотеке № 140/228-24 от 18.03.2024. Указанный договор представлен в материалы дела.

Согласно предоставленной АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» информации (письмо от 16.09.2021), по данным технической инвентаризации в состав объекта недвижимости - нежилого здания, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 24:50:0200196:403, общей площадью 24599,1 м2, входят следующие нежилые помещения:

Номер п/п

Кадастровый номер

Номер

Этаж (этажи)

Общая площадь, кв.м

помещения

помещения

1

24:50:0000000:182455

пом.3

6201.1

2

24:50:0000000:182456

пом.4

990.2

3

24:50:0000000:177635

пом.8

1775.8

4

24:50:0000000:182454

пом. 9

1050.7

5

24:50:0000000:178976

пом. 10

4833.8

6

24:50:0000000:169013

пом. 12

7905.8

7

24:50:0000000:182453

пом. 13

1755.5

8

места общего

пользования по зданию

(коридоры, тамбуры,

-

1

86.2

подсобные помещения,

трансформаторные

подстанции)

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее также

– ЕГРН) ООО «Новоостровский» является собственниками следующих нежилых помещений в здании по адресу: <...> зд. 3, строение 8:

- с кадастровым номером 24:50:0000000:182455 по адресу: <...> зд.3, стр.8, пом.3, право собственности ООО «Новоостровский» зарегистрировано 27.08.2020 (выписка из ЕГРН от 19.08.2021);

- с кадастровым номером 24:50:0000000:178976 по адресу: <...> зд.3, стр.8, пом.10, право собственности ООО «Новоостровский» зарегистрировано 26.08.2020 (выписка из ЕГРН от 19.08.2021);

- с кадастровым номером 24:50:0000000:169013 по адресу: <...> зд.3, стр.8, пом.12, право собственности ООО «Новоостровский» зарегистрировано 27.08.2020 (выписка из ЕГРН от 19.08.2021);

- с кадастровым номером 24:50:0000000:182453 по адресу: <...> зд.3, стр.8, пом.13, право собственности ООО «Новоостровский» зарегистрировано 27.08.2020 (выписка из ЕГРН от 19.08.2021).

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН ООО «Гарант-8» является собственниками следующих нежилых помещений в здании по адресу: <...> зд. 3, строение 8:

- с кадастровым номером 24:50:0000000:182456 по адресу: <...> зд.3, стр.8, пом.4, право собственности ООО «Гарант-8» зарегистрировано 24.10.2008 (выписка из ЕГРН от 16.02.2023);

- с кадастровым номером 24:50:0000000:177635 <...> зд.3, стр.8, пом.8, право собственности ООО «Гарант-8» зарегистрировано 24.10.2008 (выписка из ЕГРН от 16.02.2023);

- с кадастровым номером 24:50:0000000:182454 по адресу: <...> зд.3, стр.8, пом.9, право собственности ООО «Гарант-8» зарегистрировано 24.10.2008 (выписка из ЕГРН от 16.02.2023).

Согласно указанным выпискам кадастровый номер объектам присвоен в 2013 году.

Заявители обратились в МТУ Росимущества с заявлением от 03.09.2024 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200196:1100 в целях эксплуатации нежилых помещений в здании, расположенном на указанном земельном участке.

Письмом от 23.01.2025 № 24-КИ-05/1030 МТУ Росимущества сообщило заявителям об отказе в предоставлении земельного участка в собственность на основании пунктов 1, 6 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ. В письме указано, что здание, а также помещения, расположенные в нем, находятся в аварийном, полуразрушенном состоянии, их эксплуатация без проведения ремонтных работ невозможна. На земельный участок установлен вид разрешенного использования «в целях эксплуатации нежилого здания производственного и складского назначения». Вместе с тем, в соответствии с правилами землепользования и застройки городского округа город Красноярск Красноярского края, утвержденным решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122 участок располагается в зоне смешанной общественно-деловой и многоэтажной настройки (СОДЖ-2). При этом территориальная зона (СОДЖ-2) не включает вид разрешенного использования земельного участка «в целях эксплуатации нежилого здания производственного и складского назначения», а также вид разрешенного использования не соответствует классификатору видов разрешенного использования, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Согласно предельным параметрам разрешенного строительства для территориальной зоны (СОДЖ-2) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - не более 40% (в условиях реконструкции существующей застройки - не более 60%). Однако в настоящий момент процент застройки земельного участка составляет 86%. Кроме того, основной вид деятельности заявителей «строительство жилых и нежилых зданий», «аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». При этом посредством информационно-телекоммуникационной сети Интернет установлено, что в границах земельного участка обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Сибиряк» планируется строительство жилого комплекса. Таким образом, можно сделать вывод, что планируемое использование земельного участка не соответствует целям использования, указанным в заявлении и ЕГРН. Кроме того, в отношении арендных прав на земельный участок, а также помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «Новоостровский» зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу АО «Банк Дом.РФ». Также в разделе «Особые отметки» выписки из ЕГРН указано, что на земельный участок установлено ограничение прав, в соответствии с постановлением о введении в действие санитарных правил и норм «Зоны Санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. САНПИН 2.1.4.1110-02» от 14.03.2002 № 10. Однако согласно подпункту 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и

расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно - бытового назначения.

Согласно заключению ППК «Роскадастр» от 17.03.2025 объект с кадастровым номером 24:50:0200196:403 по адресу: <...> обладает признаками и является объектом капитального строительства.

Ответчиком представлен акт осмотра от 24.06.2025 № О-17-44486/2025 федерального имущества, расположенного по адресу: Россия, Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир на земельном участке расположено здание по адресу: ул. Профсоюзов, зд. 3, строение 8. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Профсоюзов. Согласно акту, в пределах земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0200196:403, площадью 24599,1 кв.м., наименование - промышленное, количество этажей - 1, год завершения строительства - 1984. В нежилом здании расположены помещения с кадастровыми номерами 24:50:0000000:169013, 24:50:0000000:182455, 24:50:0000000:178976, 24:50:0000000:182453 (собственник – ООО «Новоостровский»), 24:50:0000000:182456, 24:50:0000000:177635, 24:50:0000000:182454 (собственник – ООО «Гарант-8»). Нежилые помещения с северной стороны здания с, принадлежащие на праве собственности ООО «Гарант-8» используются в целях ведения предпринимательской деятельности путем сдачи помещений в пользование под складирование. Нежилые помещения с южной стороны здания, принадлежащие на праве собственности ООО «Новоостровский», не эксплуатируются по назначению. Здание находится в неудовлетворительном состоянии, наблюдается частичное разрушение внутренней части здания, помещение завалено строительным мусором. Большая часть здания находится в полуразрушенном состоянии, без проведения работ по его реконструкции и восстановлению оно непригодно для эксплуатации и использования (фото прилагаются). Площадь непригодности к эксплуатации здания определить затруднительно. На территории проводятся отгрузка/разгрузка строительных материалов предположительно для строительства находящегося рядом ЖК «Суриков», ограждения со смежным земельным участком, на котором осуществляется строительство, отсутствуют. Также к зданию примыкают гаражные боксы.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, которые могут обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов,

осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 30.03.2021 № 9-П указал, что согласно статье 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2); если же арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3). Приведенные положения, закрепляя возможность удовлетворения заявления об оспаривании (обжаловании) ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) в зависимости от выявления арбитражным судом нарушения этим актом, решением или действием (бездействием) прав и свобод заявителя, конкретизируют тем самым статью 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 02.10.2019 № 2641-О).

Из анализа положений статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий:

- несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При разрешении споров в порядке главы 24 АПК РФ судам надлежит установить, является ли ответчик уполномоченным на принятие каких-либо нормативно-правовых актов либо на совершение определенных действий.

Согласно пункту 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

Полномочиями собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, наделено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) (пункт 5.3 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432).

Приказом Росимущества от 23.06.2023 № 131 «Об утверждении положений о территориальных органах Федерального агентства по управлению государственным имуществом утверждено положение о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (приложение № 46), согласно пункту 4 которого территориальный орган осуществляет в порядке и пределах, определенных

федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории субъектов Российской Федерации, в которых территориальный орган осуществляет свою деятельность, за исключением случаев, установленных пунктами 5.32 и 5.33 пункта 5 настоящего положения, иного федерального имущества, расположенного на территории субъектов Российской Федерации, в которых территориальный орган осуществляет свою деятельность, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, в порядке, установленном настоящим положением, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в соответствии с настоящим положением.

Учитывая предмет и основание заявления, МТУ Росимущества является надлежащим ответчиком по делу.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

С учетом конкретных обстоятельств спора (даты вынесения оспариваемого отказа и даты обращения в суд), срок для обращения с заявлением соблюден.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами и должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо. Аналогичное положение закреплено в части 5 статьи 200 Кодекса.

Как следует из материалов дела и установлено судом, заявителям на праве собственности принадлежат объекты недвижимости (помещения), расположенные в пределах нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0200196:403 по адресу: <...> (далее также – здание).

Объекты заявителей в составе указанного здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0200196:1100, собственником которого является Российская Федерация (запись от 17.06.2024).

Заявители обратились к ответчику с заявлением от 03.09.2024 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200196:1100 в целях эксплуатации принадлежащих им нежилых помещений в здании.

Письмом от 23.01.2025 № 24-КИ-05/1030 МТУ Росимущества сообщило заявителям об отказе в предоставлении земельного участка в собственность на основании пунктов 1, 6 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования, учитывая следующее.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными

участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Уполномоченный орган, в свою очередь, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта земельного участка без публичных торгов, обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Указанный подход изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 по делу № А40-100700/2015.

Учитывая, что заявители являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на федеральном земельном участке, в силу положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, а также принципа единства судьбы, они вправе обратиться с заявлением о приватизации земельного участка в площади, необходимой для их использования.

Отказывая заявителям в реализации права на выкуп земельного участка, расположенного под принадлежащими им объектами недвижимости, ответчик в оспариваемом письме от 23.01.2025 № 24-КИ-05/1030 по существу сослался на следующее:

- здание и помещение находятся в аварийном состоянии и их эксплуатация без проведения ремонтных работ невозможна;

- территориальная зона (СОДЖ-2) не включает вид разрешенного использования земельного участка «в целях эксплуатации нежилого здания производственного и складского назначения», вид разрешенного использования не соответствует классификатору видов разрешенного использования;

- в настоящий момент процент застройки земельного участка составляет 86%, при этом согласно предельным параметрам разрешенного строительства для территориальной зоны (СОДЖ-2) максимальный процент застройки в границах земельного участка не более 40% (в условиях реконструкции существующей застройки - не более 60%);

- планируемое использование земельного участка не соответствует целям использования, указанным в заявлении и ЕГРН;

- в отношении арендных прав на земельный участок, а также помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «Новоостровский» зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу АО «Банк Дом.РФ»;

- на земельный участок установлено ограничение прав: согласно подпункту 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно - бытового назначения.

Указанное, по мнению ответчика, является основанием для отказа в предоставлении участка в собственность заявителям, для эксплуатации принадлежащих им помещений на основании пунктов 1, 6 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

В силу указанных положений уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1);

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6);

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14).

Вместе с тем наличие ни одного из указанных оснований ответчиком, вопреки положениям статьи 65 АПК РФ, при рассмотрении заявления не доказано.

По смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости, то есть реализации права собственности.

Таким образом, заявители в силу самого факта обладания правом собственности на объекты недвижимости вправе ставить вопрос о приватизации земельного участка, расположенного под зданием, пропорционально площади, необходимой для использования расположенных в нем помещений. Данное право гарантировано положениями земельного законодательства, а его реализация собственниками зданий и сооружений является проявлением фундаментального принципа права недвижимости - принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

ООО «Новоостровский» и ООО «Гарант-8» являются собственниками нежилых помещений в здании по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Профсоюзов, зд. 3, стр. 8, право собственности заявителей в установленном законом порядке (путем предъявления вещно-правового либо реституционного иска) не оспорено. При этом нежилые помещения поставлены на кадастровый учет; здание, в котором они расположены, является объектом недвижимого имущества.

Доводы ответчика о том, что отсутствуют доказательства действительного использования объектов недвижимости по назначению, здание и помещение находятся в аварийном состоянии и их эксплуатация без проведения ремонтных работ невозможна, подлежат отклонению как документально не подтвержденные.

Вопросы приватизации земельных участков относятся к ведению Российской Федерации, и отказ в приватизации земельного участка возможен только по основаниям,

установленным федеральным законодательством (Определение Верховного Суда РФ от 30.06.2009 № 18-В09-32).

При этом требования статьи 39.20 ЗК РФ указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости. Каких-либо иных условий данная норма не содержит. В частности, положение статьи 39.20 ЗК РФ не содержат такого основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность собственнику здания, строения, как нахождение объекта недвижимости в ненадлежащем техническом состоянии.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведен в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом такое основание для отказа как нахождение на испрашиваемом земельном участке неэксплуатируемого здания (сооружения), ненадлежащее техническое состояние здания в этой норме не предусмотрено.

То обстоятельство, что, по утверждению ответчика, в настоящее время нежилое здание фактически не эксплуатируется, находится в техническом состоянии, исключающем его использование по назначению, не может влиять на право на приобретение в собственность расположенного под таким зданием земельного участка, так как закон соответствующего ограничения не содержит. Нахождение здания в непригодном для использования по назначению состоянии само по себе не свидетельствует о прекращении существования такого объекта (пункт 36 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023).

Кроме того ответчик не представил доказательств того, что здание разрушено и утратило признаки объекта недвижимости. Напротив, согласно представленному заявителем заключению ППК «Роскадастр» от 17.03.2025 объект с кадастровым номером 24:50:0200196:403 по адресу: <...> обладает признаками и является объектом капитального строительства.

Более того, согласно представленному сами же ответчиком акту осмотра от 24.06.2025 № О-17-44486/2025 нежилые помещения с северной стороны здания фактически используются в целях ведения предпринимательской деятельности путем сдачи помещений в пользование под складирование.

При таких обстоятельствах суд счел, что не имеют правового значения обстоятельства, которые заявители полагали необходимым установить путем проведения по делу судебной экспертизы (в части оценки технического состояния здания, возможности его эксплуатации), в связи с чем в удовлетворении соответствующего ходатайства отказано.

Таким образом, позиция ответчика об отсутствии у заявителей права на приобретение земельного участка без проведения торгов со ссылкой на пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ, является необоснованной как противоречащая материалам дела.

Доводы ответчика о том, что планируемое использование участка не соответствует заявленным целям использования, намерение приобрести участок направлено на получение экономической выгоды, подлежат отклонению как документально не подтвержденные.

В части таких оснований для отказа, как ограничение земельного участка в обороте согласно подпункту 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Согласно выписке из ЕГРН участок расположен во втором поясе поверхностного водозабора на р. Енисей филиала «Красноярская ТЭЦ-2» АО «Енисейская ТГК (ТГК-13)». Указанное сторонами не оспаривается.

В силу пункта 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Согласно подпункту 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 27.02.2022, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Между тем на момент обращения заявителей с заявлениями к ответчику данная норма действовала в другой редакции, согласно которой ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200196:1100 не изъят из оборота и не ограничен в обороте, соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют, в силу чего оспариваемый отказ со ссылкой на пункт 6 статьи 39.16 ЗК РФ, является незаконным и необоснованным.

Что касается ссылки ответчика в обоснование отказа на положения пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ, суд отмечает, что положения данной нормы являются общими и применяются к случаям первоначального образования и предоставления земельных участков под цели, не связанные с эксплуатацией зданий, сооружений, расположенных на таких участках. При реализации собственниками объектов недвижимости предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ исключительного права на приобретение земельных участков указанные нормы применяться не могут, поскольку по смыслу положений земельного законодательства предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, вызвано необходимостью эксплуатации зданий, строений.

Уполномоченный орган не вправе отказать собственнику здания, сооружения в предоставлении земельного участка для целей эксплуатации таких объектов недвижимости по тому основанию, что земельный участок расположен в территориальной зоне, не предусматривающей вид разрешенного использования земельного участка, соответствующий назначению расположенного на нем объекта.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Указанная правовая позиция соответствует выводам Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2022 № 307-ЭС22-14132 по делу № А56-37142/2021, согласно которым утверждение новых правил землепользования и застройки не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование

таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, имеет вид разрешенного использования «в целях эксплуатации нежилого здания производственного и складского назначения», фактически используется в целях эксплуатации здания склада (обратного не доказано), помещения заявителей поставлены на кадастровый учет в 2013 году.

Следовательно, то обстоятельство, что земельный участок в настояний момент расположен в территориальной зоне (СОДЖ-2), которая не включает вид разрешенного использования земельного участка «в целях эксплуатации нежилого здания производственного и складского назначения», не может влиять на право заявителей на приватизацию участка, на котором находятся их объекты недвижимости. Положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации такого ограничения не содержат.

В связи с этим указанные ответчиком для отказа в выкупе земельного участка основания, предусмотренные пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, являются незаконными.

Доводы ответчика о действующем в настоящий момент максимальном проценте застройки в границах земельного участка не имеют правового значения для решения вопроса о приватизации земельного участка под уже существующим и введенным в эксплуатацию объекте недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано и в установленном порядке не оспорено.

При этом суд учитывает, что доводов о чрезмерности, несоразмерности площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости ответчиком не приведено.

Довод ответчика в обоснование отказа о том, что в отношении земельного участка в реестре имеется запись о праве аренды земельного участка заявителями, а также обременения в виде ипотеки в пользу АО «Банк ДОМ.РФ», также признаются судом несостоятельными.

Положения ЗК РФ не предусматривают наличие таких обстоятельств в качестве оснований для отказа в реализации права на приватизацию участка.

Наличие права аренды земельным участком не исключает возможность реализации собственником объекта недвижимости исключительного права на приобретение земельных участков в собственность в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, которое наряду с правом аренды является для него альтернативным.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, наличие указанных ответчиком в оспариваемом решении нарушений не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Ответчик, как уполномоченный орган не выполнил лежащее на нем бремя доказывания законности принятого решения.

При этом оспариваемое решение нарушает права и законные интересы заявителей в сфере их предпринимательской деятельности как собственников объектов недвижимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что ответчик в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не доказал законность оспариваемого решения, напротив, доказан факт нарушения прав и охраняемых законом интересов заявителей.

Таким образом, решение МТУ Росимущества об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200196:1100, оформленное письмом от 23.01.2025 № 24-КИ-05/1030, подлежит признанию незаконным, как противоречащее нормам ЗК РФ.

В силу частей 4, 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение государственного органа незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.

Судебные акты арбитражных судов не могут подменять собой решения должностных лиц органов государственной власти по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более в случаях, когда на этих должностных лиц законом прямо не возложена обязанность принятия соответствующих решений. Произвольное вмешательство в компетенцию органа, осуществляющего публичные полномочия, со стороны суда, недопустимо. Аналогичный вывод нашел свое отражение в судебной практике и содержится в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31.07.2017 по делу № А33-25348/2016.

Надлежащей восстановительной мерой в данном случае является возложение на ответчика обязанности устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителей путем повторного рассмотрения обращения заявителей от 04.09.2024 вх. № 24-23695.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с МТУ Росимущества в пользу заявителей. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению заявителям.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН <***>, ОГРН <***>), оформленный письмом от 23.01.2025 № 24-КИ-05/1030, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН <***>, ОГРН <***>) устранить нарушение прав и законных интересов заявителей путем повторного рассмотрения обращения заявителей от 04.09.2024 вх. № 24-23695.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Новоостровский" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 25 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ГАРАНТ-8" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 25 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Новоостровский" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 5 000 руб. государственной пошлины, оплаченной платежным поручением № 26 от 14.02.2025.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ГАРАНТ-8" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 5 000 руб. государственной пошлины, оплаченной платежным поручением № 12 от 13.02.2025.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья М.С. Тихова