Решение от 5 марта 2020 г. по делу № А40-231169/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-231169/19-85-1420
г. Москва
05 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" (ОГРН <***>, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО «РОЖДЕСТВЕНКА» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 6 556 177 руб. 25 коп.

по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО «РОЖДЕСТВЕНКА» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" (ОГРН <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительным уведомления, о признании недостоверным отчет по оценке

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 18.12.2019 №242д

от ответчика – ФИО3 по дов. от 28.06.2019 №09

УСТАНОВИЛ:

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО «РОЖДЕСТВЕНКА» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 439 162 руб. 52 коп., пени в размере 2 117 014 руб. 73 коп. по охранно-арендному договору от 01.10.1999 № 512/1.

Определением суда от 03.12.2019 судом в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ принято к производству встречное исковое заявление ООО АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО «РОЖДЕСТВЕНКА» к ФГБУК «АУИПИК» о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке увеличении арендной платы, а именно уведомления от 08.12.2016 № 3067/12 об изменении ставки арендной платы, а также о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости арендной ставки от 15.09.2016 № АО-557/16.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, объявлялся перерыв с 28.01.2020 по 04.02.2020.

Протокольным определением суда от 11.02.2020 судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца по первоначальному иску в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ об уменьшении исковых требований в части требования о взыскании пени до 2 093 759 руб. 18 коп.

В обоснование первоначальных исковых требований истец ссылается на то, что вследствие неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, кроме того, истцом начислена на сумму долга неустойка в соответствии с п. 17 охранно-арендного договора от 01.10.1999 № 512/1, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность и пени, начисленную на нее.

В обоснование встречных исковых требований ответчик указывает, что поскольку арендодателем не были соблюдены условия и порядок изменения размера арендной платы, предусмотренных договором аренды, соответственно одностороннее уведомление об изменении ставки арендной платы следует признать недействительным.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требованиях в полном объеме, представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 15.09.2016 № АО-557/16, возражал по встречным исковым требованиям по доводам, изложенным в письменном отзыве на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика возражал относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и письменных пояснениях, настаивал на удовлетворении встречных исковых требованиях, представил возражения на отзыв истца по встречному иску.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что 01.10.1999 между Главным Управлением охраны памятников г. Москвы (арендодатель) и ответчиком – ООО АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО «РОЖДЕСТВЕНКА» (арендатор) заключен охранно-арендный договор № 512/1.

24.04.2010 между истцом – Департаментом имущества города Москвы (правопреемник Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель) и ответчиком – ООО АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО «РОЖДЕСТВЕНКА» (арендатор) подписано дополнительное соглашение к охранно-арендному договору от 01.10.1999 № 512/1.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения охранно-арендному договору от 01.10.1999 № 512/1 присваивается учетный номер Департамента от 24.12.1999 № 00-00613/99.

Пунктом 2 дополнительного соглашения стороны согласовали считать Департамент имущества города Москвы стороной по договору – арендодателем.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды от 24.12.1999 № 00-00613/99 в редакции дополнительного соглашения от 24.04.2010 арендодатель сдает, а арендатор принимает в арендное пользование здание-памятник «Палаты в Кадашевской слободе, XVIIв.» для его использования под административные цели, расположенного по адресу: <...> квартал, 1-й Кадашевский пер., д. 10, стр. 2, общей площадью 545,6 кв.м.

Согласно п. 4 договора срок аренды устанавливается с 01.10.1999 по 05.08.2014.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и об отказе в его пролонгации, в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях.

Совместным распоряжением Министерства культуры Российской Федерации и Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 22.12.2000 № 429/1367-р объект, расположенный по адресу: <...> квартал, 1-й Кадашевский пер., д. 10, стр. 2, общей площадью 545,6 кв.м.,. с кадастровым номером 77:01:0002016:1106 закреплен за истцом - Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на праве оперативного управления, о чем в ЕГРН сделана запись от 01.12.2014 № 77-77-12/067/2014-296.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 296 Гражданского кодекса ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 299 Гражданского кодекса ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарного предприятия или учреждения, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном Гражданским кодекса ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, с даты регистрации права оперативного управления права и обязанности арендодателя по договору перешли к ФГБУК «АУИПИК».

Согласно п. 8 дополнительного соглашения стороны к договору аренды от 01.10.1999 № 512/1 за указанный объект аренды величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере 1/12 части от годовой арендной платы.

08.12.2016 уведомлением № 3067/12 к договору аренды от 01.10.1999 № 512/1 в редакции дополнительного соглашения от 24.04.2010 № б/н с истекшим сроком объекта культурного наследия федерального значения «Палаты в Кадашевской слободе, XVIIв.», об изменении ставки арендной платы, ФГБУК «АУИПИК» уведомило ООО АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО «РОЖДЕСТВЕНКА» о том, что в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной в отчете об оценке от 15.09.2016 № АО-557/16 ежемесячная арендная плата с учетом НДС за пользование объектом устанавливается в размере 985 550 руб.

Пунктом 2 уведомления предусмотрено, что новая ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и устанавливается с 15.01.2017 в соответствии с условиями договора.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком в нарушение условий договора не выполнены обязательства по оплате арендной платы за период с декабрь 2018 по май 2019 в размере 4 439 162 руб. 52 коп.

Направленная в адрес ответчика по первоначальному иску претензия от 17.06.2019 № 2073/15, с требованием оплаты задолженности, оставлена последним без ответа и удовлетворения, в результате чего истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик заявляет, что истцом неверно рассчитаны исковые требования, поскольку расчет задолженности, произведенный на основании уведомления от 08.12.2016 № 3067/12, составлен ответчиком на основании одностороннего изменения ставки арендной платы, что является незаконным и необоснованным.

В связи с чем ООО АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО «РОЖДЕСТВЕНКА» заявлено встречное исковое требование о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке увеличении арендной платы на основании уведомления от 08.12.2016 № 3067/12 об изменении ставки арендной платы, а также о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости арендной ставки от 15.09.2016 № АО-557/16.

В соответствии с п. 10 Дополнительного соглашения от 24.04.2010 арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять ставку арендной платы.

Таким образом, истец по первоначальному иску на основании указанного пункта дополнительного соглашения направил уведомление от 08.12.2016 № 3067/12 об изменении ставки арендной платы известил ответчика об увеличении ставки арендной платы с 15.01.2017 до 985 550 руб.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе определить условия, заключаемого ими договора по своему усмотрению (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договора аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Ответчиком определена ставка арендной платы, исходя из результатов отчета об оценке рыночной стоимости арендной ставки от 15.09.2016 № АО-557/16.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Таким образом, в соответствии с указанным законом арендная плата в отношении указанного имущества, находящегося в государственной собственности должна устанавливаться только на основании данных независимой оценки. Иного, чем рыночная оценка права аренды оценщиком, способа определения арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, договором и действующим законодательством не предусмотрено.

Согласно п. 1 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Между тем, ответчиком не заявлено ходатайства в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ о проведении по делу судебно-оценочной экспертизы.

Представленное истцом по встречному иску в материалы дела заключение специалиста (рецензионное) от 03.02.2020 № 2020-1003/ЗСР, поскольку представленные в материалы дела доказательства и пояснения сторон, в том числе заключение специалиста, как письменные доказательства по делу, оценены судом в совокупности с иными представленными в материалы дела документами в полном соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, направляя предложение об изменении арендной платы, основанной на отчете об оценке рыночной стоимости арендной ставки от 15.09.2016 № АО-557/16 в адрес ответчика, истец действовал в рамках условий договора.

Кроме того, определением Арбитражного суда г. Москвы от 28.11.2017 по делу №А40-161204/17 между Агентством и арендатором было утверждено мировое соглашение, согласно которому сторонами была скорректирована площадь фактически занимаемых арендатором помещений в объекте (577,2 кв.м), задолженность ответчика в данном соглашении была рассчитана исходя из размера арендной платы в размере 19 017 руб. за 1 кв.м в год с учетом НДС (18%).

В этой связи ООО «Архитектурное бюро «Рождественка» до 01.01.2019 должно было уплачивать Агентству арендную плату по договору в размере 914 718 руб. в месяц с учетом НДС (18%).

Федеральным законом от 03.08.2018 № 303-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» в п. 3 ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации были внесены изменения. В частности, с 01.01.2019 ставка НДС была увеличена с 18 до 20 процентов.

Таким образом, с 01.01.2019 ООО «Архитектурное бюро «Рождественка» должно было уплачивать Агентству арендную плату по договору в размере 930 221 руб. 70 коп. в месяц с учетом НДС (20%).

Согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (принцип эстоппеля).

Данный принцип обеспечивает выполнение требований ст. 1 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 данной статьи).

Заключив указанное мировое соглашение, ответчик согласился с его условиями, в том числе и с размером арендной платы, на основании которого была рассчитана задолженность в рамках рассмотрения данного дела.

Поскольку ООО АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО «РОЖДЕСТВЕНКА» не доказало правовые основания для признания недействительным уведомления от 08.12.2016 № 3067/12 в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска, поскольку предложение об изменении размера арендной платы направлено истцу по встречному иску на основании согласованных условий договора и в рамках действующего законодательства.

Разрешая настоящий спор в части заявленного истцом требования о взыскании начисленных истцом пени за период с 06.12.2018 по 27.05.2019 в размере 2 093 759 руб. 18 коп., арбитражный суд исходит из положений п. 17 договора, (согласно которому невнесение платежей в сроки, установленные договором, влечет за собой начисление пени в размере 0,5 % в сутки за каждый день просрочки), на основании которого, с учетом установленной судом просрочки оплаты арендных платежей со стороны ответчика и представленных в дело доказательств, арбитражный суд приходит к выводу, что требование о взыскании пени является обоснованным.

Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд в настоящем деле не усматривает, исходя из разъяснений, изложенных п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Судебные расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом уменьшения исковых требований государственная пошлина в размере 171 руб. подлежит возврату истцу из дохода федерального бюджета Российской Федерации

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 307, 309, 310, 330, 450, 452, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 49, 64, 65, 71, 110, 112, 121, 122, 123, 132, 159, 163, 167-170, 171, 176, 179, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО «РОЖДЕСТВЕНКА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" (ОГРН <***>, ИНН: <***>) задолженность в размере 4 439 162 (Четыре миллиона четыреста тридцать девять тысяч сто шестьдесят два) руб. 52 коп., пени в размере 2 093 759 (Два миллиона девяносто три тысячи семьсот пятьдесят девять) руб. 18 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 55 665 (Пятьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят пять) руб.

Возвратить ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" часть излишне оплаченной по иску государственной пошлины в размере 101 (Сто один) руб., перечисленной по платежному поручению от 31.07.2019 №7637.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

Судья:Д.Н. Федорова