Решение от 12 ноября 2019 г. по делу № А62-1623/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

12.11.2019 Дело № А62-1623/2019

Резолютивная часть решения оглашена 06.11.2019

Полный текст решения изготовлен 12.11. 2019


Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Либеровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозой Т.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "НИМФА" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Муниципальному образованию город Смоленск в лице Администрации города Смоленска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 19.02.2019;

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности №221 от 29.03.2019 (до перерыва, после перерыва не явился); ФИО3, представителя по доверенности №213 от 29.03.2019 (после перерыва);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «НИМФА» (далее-истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области к муниципальному образованию город Смоленск в лице Администрации г. Смоленска (далее-ответчик) с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – административного здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 410,8 кв.м. в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества, изложив пункт 3.1. договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке и составляет 7 000 000 (семь миллионов) рублей с учетом НДС».

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, и по результатам судебной оценочной экспертизы, просит суд урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – административного здания, общей площадью 410,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена на основании судебной экспертизы и составляет 5 590 000 (пять миллионов пятьсот девяносто) рублей, без учета НДС».

Уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом к рассмотрению по существу.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что 28.08.2014 между муниципальным образованием город Смоленск в лице Администрации г. Смоленска и обществом с ограниченной ответственностью «НИМФА» заключен договор аренды № 3382/14, в соответствии с которым арендодатель передал во временное пользование за плату административное здание, общей площадь. 410,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, (1 этаж, 1, 2,4, 5,7-19, подвал №1) для использования под ритуальные услуги сроком действия с 01.09.2014 по 31.08.2019.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон №159-ФЗ), 08.08.2018 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений по договору аренды №3382/14 от 28.08.2014.

Постановлением №3142-адм от 04.12.2018 Администрация г. Смоленска приняла решение продать обществу с ограниченной ответственностью «НИМФА» указанное имущество.

Во исполнение постановления №3142-адм ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи б/н, в пункте 3.1. которого предусмотрено, что продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке в размере 11 133 000 руб. без НДС.

Истец не согласился с размером выкупной стоимости здания, полагая, что отчет, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Русоценка» по заданию Администрации г. Смоленска, содержит выводы, позволяющие усомниться в их достоверности, в частности, выводы не содержат соответствующих расчетов, пояснений.

Истец провел самостоятельную оценку, которая выполнена обществом с ограниченной ответственностью «Оценка Бизнес Консалтинг», по результатам которой рыночная стоимость спорного объекта составила 7 000 000 рублей с учетом НДС.

10.01.2019 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи здания, в котором предусмотрел данную выкупную стоимость административного здания.

Ответчик исковые требования не признал и пояснил, что в соответствии с положениями Закона №159-ФЗ им была проведена оценка подлежащего выкупу имущества, поэтому настаивает на цене, указанной в проекте договора.

При этом поясняет, что положения Закона №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Также уполномоченный орган не вправе давать самостоятельную оценку правомерности действий оценщика при определении рыночной стоимости имущества.

Также ответчик не согласен с оценкой, проведенной по инициативе истца обществом с ограниченной ответственностью «Оценка Бизнес Консалтинг», так как Администрация г. Смоленска, как уполномоченный орган, не давала согласия на ее проведение.

Ссылается на другие доводы, изложенные в отзыве на исковые требования.

Суд заслушал пояснения истца, ответчика ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующему.

Муниципальное образование город Смоленск является собственником административного здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 410,8 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.06.2013 67-АБ № 952253.

28.08.2014 между муниципальным образованием город Смоленск в лице Администрации г. Смоленска и обществом с ограниченной ответственностью «НИМФА» заключен договор аренды № 3382/14, в соответствии с которым арендодатель передал во временное пользование за плату административное здание, общей площадь. 410,8 кв.м. , расположенное по адресу: <...>, (1 этаж, 1, 2,4, 5,7-19, подвал №1) для использования под ритуальные услуги сроком действия с 01.09.2014 по 31.08.2019.

Арендатор указанного здания, общество с ограниченной ответственностью «НИМФА», в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 08.08.2018 обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого им административного здания.

Постановлением Администрации г. Смоленска №3142-адм от 04.12.2018 принято решение о продаже обществу с ограниченной ответственностью «НИМФА» арендуемого здания.

Во исполнение указанного постановления №3142-адм ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи, в пункте 3.1. которого предусмотрено, что продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке в размере 11 133 000 рублей без учета НДС.

Истец не согласился с размером выкупной стоимости здания кинотеатра, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 10.01.2019, в котором указал, что продажная стоимость здания по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка Бизнес Консалтинг» составила 7 000 000 рублей с учетом НДС.

Администрация г. Смоленска отклонила протокол разногласий истца, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статьей 13 Закона 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению, в том числе, арбитражным судом.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки.

Как следует из положений частей 2,3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного права Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Право оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки предоставлено субъекту малого или среднего предпринимательства в соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона 159-ФЗ.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств, суд пришел к выводу о том, что представленный ответчиком отчет не отражает реальной рыночной стоимости здания, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости административного здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 410,8 кв.м., которое было удовлетворено судом.

Производство судебной оценочной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая Оценка Собственности «Лидер», персонально эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос об определении по состоянию на 08.08.2018 рыночной стоимости (без учета НДС) нежилого административного здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно заключению эксперта №03.07.19 по делу №А62-1623/2019, рыночная стоимость административного здания, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 08.08.2018 составила 5 590 000 рублей без учета НДС.

Оценив заключение эксперта №03.07.19, суд находит, что судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82,83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении отражены все необходимые сведения, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для непризнания выводов эксперта в качестве доказательства, подтверждающих рыночную стоимость спорного административного здания.

Эксперт ФИО4 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании ответчик оспаривал указанное заключение общества с ограниченной ответственностью «Независимая Оценка Собственности «Лидер» и эксперта ФИО4, просил назначить по делу проведение повторной экспертизы.

В обоснование заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы ссылается на незначительную выкупную стоимость спорного здания, установленную экспертом.

Указывает на то, что экспертом неверно определены аналоги объектов на рынке недвижимости, а именно взяты аналоги, которые не относятся к одному сегменту рынка и несопоставимы с ним.

Кроме того, экспертом применена корректировка на торг, что является некорректным к определению рыночной стоимости имущества, так как в данном случае положения Закона №159-ФЗ не предусматривают процедуру проведения торгов при реализации арендованного имущества.

Полагает, что в результате проведенной экспертизы продажная цена может быть занижена.

Проведение повторной оценочной экспертизы просил поручить обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания», персонально эксперту ФИО5.

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Судом рассмотрено и отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу в связи со следующим.

Представленное заключение эксперта не содержит противоречивых выводом и заключений, при том, что ответчик доводы ответчика являются необоснованными, а лишь немотивированно сводятся к заявлению о возможном занижении продажной стоимости.

Доводы ответчика в части неверного определения аналогов также не могут быть приняты во внимание, в связи с тем, что они не мотивированы, ответчиком не приведено, какие именно аналоги существовали на рынке продаж по состоянию на дату оценки и не учтены экспертом.

Кроме того, применение к рассматриваемым аналогам повышающего коэффициента также не свидетельствует о нарушении экспертом порядка применения положений Федерального закона № 159-ФЗ, так как в данном случае повышающий коэффициент был применен экспертом в целях определения рыночной стоимости имущества, а не в целях реализации имущества на торгах.

Таким образом, немотивированное заявление ответчика о занижении рыночной стоимости не может быть принято во внимание.

Кроме того, заявляя о назначении по делу повторной оценочной экспертизы, ответчик просит поручить ее проведение обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания», персонально эксперту ФИО5.

Между тем, указанная экспертная организация предлагалась ответчиком для рассмотрения кандидатур экспертов при назначении судебной оценочной экспертизы по делу, при этом, судом поручено проведение экспертизы эксперту ФИО4.

Следовательно, кандидатура указанной экспертной организации (эксперта) уже оценивалась арбитражным судом при назначении первоначальной экспертизы по делу и была отклонена.

Также суд учитывает, что при назначении экспертизы эксперт был предупрежден судом в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, а в соответствии с частью 4 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт вправе отказаться от дачи заключения по вопросам, выходящим за пределы его специальных знаний, а также в случае, если представленные ему материалы недостаточны для дачи заключения.

Данные положения закона призваны обеспечить достоверность и объективность заключения эксперта как одного из источников доказательств, с учетом того, что оно создается лицами, обладающими специальными познаниями, уровень профессиональной подготовки которых, применяемые им методы исследования и изготовления текста заключения в письменном виде должны исключать возможность искажения результатов экспертных исследований.

На основании изложенного, и с учетом всех фактических обстоятельств по делу, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом платежным поручением №30 от 21.02.2019 уплачена государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела в размере 6 000 рублей, а также платежным поручением №114 от 19.06.2019 на депозитный счет арбитражного суда перечислено 7 000 рублей за проведение судебной оценочной экспертизы по делу, в связи с чем, указанные судебные расходы взыскиваются судом с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "НИМФА" и Муниципальным образованием город Смоленск в лице Администрации города Смоленска, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – административного здания, общей площадью 410,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена на основании судебной экспертизы и составляет 5 590 000 (пять миллионов пятьсот девяносто) рублей, без учета НДС».

Взыскать с Муниципального образования город Смоленск в лице Администрации города Смоленска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "НИМФА" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000,00 рублей в возмещение судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины и 7 000,00 рублей в возмещение судебных расходов, связанных с проведением экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.


Судья Л.В.Либерова