Постановление от 4 июля 2023 г. по делу № А17-4841/2015

562/2023-56226(2) @



ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-4841/2015
г. Киров
04 июля 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2023 года. Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Хорошевой Е.Н., судей Кормщиковой Н.А., Шаклеиной Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании по веб-связи:

представителя конкурсного управляющего ФИО2 – ФИО3, по доверенности от 06.10.2022;

представителя конкурсного управляющего ФИО4 – ФИО5, по доверенности от 01.06.2023,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Лидер» ФИО2

на определение Арбитражного суда Ивановской области от 14.04.2023 по делу № А17-4841/2015

по заявлению конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Ивановская Домостроительная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) ФИО6

об исключении из реестра требований кредиторов четвертой очереди должника требования общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на сумму 159 392 790 рублей в части обеспечения залогом имущества должника,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ОГРН <***>, ИНН <***>,), Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Банк «Солидарность» (АО) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества «Ивановская Домостроительная компания» (далее – ОАО «ДСК», должник) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением об исключении из реестра требований кредиторов четвертой очереди требования должника требования общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее – ООО «Лидер», Общество) на сумму 159 392 790 рублей в части его обеспечения залогом имущества должника: земельного участка с кадастровым номером: 76:23:061401:3139.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 14.04.2023 исключена из реестра требований кредиторов четвертой очереди должника запись об обеспечении залогом имущества должника требований ООО «Лидер» в размере 159 392 790 рублей.

Конкурсный управляющий ООО «Лидер» ФИО2 с принятым определением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое определение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

По мнению заявителя жалобы, доводы конкурсного управляющего должника не свидетельствуют о возникновении каких-либо новых обстоятельств, позволяющих впоследствии исключить требования кредитора из реестра, фактически сводятся к несогласию со вступившими в законную силу судебными актами и необходимости вынесения по рассмотренному вопросу иного судебного решения с использованием механизма, предусмотренного пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве, что недопустимо и не соответствует положениям данной нормы и арбитражного процессуального законодательства. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что у ОАО «ДСК» фактически отсутствует имущество, являвшееся предметом залога. Согласно проекту межевания территорий земельный участок с кадастровым номером 76:23:061401:3139 был предоставлен в аренду для эксплуатации четырех многоквартирных жилых домов, однако доказательств, подтверждающих образование новых земельных участков, предназначенных исключительно для обслуживания и эксплуатации МКД по адресу: <...> живого района «Дядьково» Литер 40, Литер 41, Литер 42, конкурсным управляющим не представлено. Соответственно, залог права аренды в отношении данного земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3139 не может быть прекращен по этому основанию. Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке. Между тем земельный участок в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения, на настоящий момент не образован, не поставлен на кадастровый учет. Подача заявления конкурсным управляющим ОАО «ДСК» об исключении требования ООО «Лидер» в части обеспечения залоговым статусом со ссылкой на переход земельного участка в общедолевую собственность в обход предписанной законодательством последовательности действий о размежевании земельного


участка, является ничем иным как недобросовестным поведением заявителя. Как полагает апеллянт, суд не учел, что заявителем был пропущен срок на предъявление возражений относительно требования кредитора как обеспеченного залогом имущества должника, что лишает его права на удовлетворение его требований. Заявитель жалобы указывает, что наличие условия в договоре аренды о возможности передачи арендатором прав и обязанностей по этому договору другому лицу только с согласия арендодателя является недействительным (ничтожным) с учетом действия в спорный период редакции Земельного кодекса Российской Федерации и не может являться препятствием для осуществления такой передачи в отсутствие соответствующего согласия, в том числе для реализации права аренды посредством проведения торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве. По истечении срока договора аренды, договор между ОАО «ДСК» и муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключённых договоров, а подлежат применению только с 01.03.2015, то оснований полагать, что договор аренды прекращен в связи с истечением предельного срока аренды нет.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 24.05.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 25.05.2023.

Конкурсный управляющий ОАО «ДСК» ФИО4 в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что согласно сведениям об объекте недвижимости на жилое помещение № 27, расположенное по адресу: <...>, в Единый государственный реестр недвижимости 23.01.2019 внесена запись № 76:23:061401:6456-76/023/2019-1 о государственной регистрации права собственности «Участника долевого строительства» на квартиру. Следовательно, в соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился, переданный в аренду земельный участок. В реестр требований кредиторов ОАО «ДСК» четвертой очереди были включены требования ООО «Лидер», которые фактически не обеспечены имуществом. Как отмечает конкурсный управляющий должника, у ОАО «ДСК» фактически отсутствует имущество, являвшееся предметом залога. Исходя из пункта 2.3.6. договора аренды земельного участка № 24550-о от 03.04.2013, а также с учетом срока действия договора, при рассмотрении возможности перехода права аренды третьему лицу следует руководствоваться пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка только при согласии собственника земельного участка. Довод ООО «Лидер» о необходимости разделения участка, на котором были возведены спорные дома, с выделением той его части, на которой предполагалось строительство многоквартирного жилого дома «Литер 41», является необоснованным. ОАО «ДСК» не является собственником земельного


участка с кадастровым № 76:23:061401:3139, соответственно, не наделен полномочиями по его разделению и обязанностью такое разделение инициировать. Следовательно, в момент регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирных жилых домах, возведенных на спорном земельном участке, право собственности на данный земельный участок муниципального образования прекратилось в отношении всего земельного участка, поскольку он был предоставлен для многоэтажной жилой застройки с объектами соцкультбыта без указания конкретного перечня домов. Просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает позицию КУМИ мэрии города Ярославля, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представители заявителя жалобы и конкурсного управляющего должника поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Законность определения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ивановской области от 30.07.2015 принято к производству заявление о признании ОАО «Ивановская Домостроительная компания» несостоятельным (банкротом). Определением суда от 10.03.2016 (резолютивная часть оглашена 01.03.2016) в отношении должника введена процедура наблюдения; временным управляющим утвержден ФИО7 В определении от 10.03.2016 суд установил, что банкротство должника должно осуществляться с применением 7- го параграфа главы IX Закона о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Ивановской области по делу № А174841/2015 от 19.07.2017 (резолютивная часть от 17.07.2017) ОАО «ДСК» признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО8.

Между ОАО «ДСК» и муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» был заключен Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.04.2013 № 24550-О в отношении земельного участка площадь - 9390 кв. м., кадастровый номер - 76:23:061401:3139, кадастровый квартал - 061401, вид функционального использования - многоэтажная жилая застройка с объектами соцкультбыта, расположенного по адресу: г. Ярославль, территория МКР № 1 жилого «Дядьково» во Фрунзенском районе (запись регистрации № 76-7623/013/2013-580, дата регистрации - 24.04.2013).

На указанном земельном участке осуществлялось строительство 4-х


многоквартирных жилых домов: Литер 40, Литер 41, Литер 42, Литер 43.

Участником строительства одного из домов (Литер 41) являлось ООО «Монтажное управление № 3» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 26.03.2014 № 26032014/Д/2, заключенным с ООО «ДСК» в отношении 84 жилых помещений в данном многоквартирном жилом доме. Цена договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 26(Ш014/Д/2 от 26.03.2014г., в размере - 159 392 790,00 рублей была осуществлена ООО «Монтажное управление № 3» путем перечисления денежных средств на расчетный счет ОАО «ДСК».

ООО «Лидер» на основании договора уступки прав требования от 27.06.2014 № 26032014/Д/2 является правопреемником ООО «Монтажное управление № 3» по вышеуказанному договор участия в долевом строительстве.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 18.01.2017 по делу № А17-4841/2015 (резолютивная часть определения объявлена 16.01.2017) требование ООО «Лидер» о передаче - 84 жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Ярославль, Фрунзенский район, микрорайон № 1 жилого района «Дядьково», Литер 41, было включено в реестр требований участников строительства должника.

В соответствии со статьями 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве конкурсный управляющий ОАО «ДСК» оценил возможность погашения вышеуказанных требований путем передачи жилых помещений либо объекта незавершенного строительства и пришел к выводу, что погашение требований таким образом невозможно в связи с отсутствием жилых помещений и объекта незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 201.13 Закона о банкротстве конкурсный управляющий уведомил Арбитражный суд Ивановской области о том, что сроки, указанные в статье 201.13 Закона о банкротстве истекли, а решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, строительство которых завершено, в отношении многоквартирного жилого дома Литер 41 с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего застройщику земельного участка площадью - 9390 кв.м., кадастровый номер - 76:23:061401:3139, расположенного по строительному адресу: г. Ярославль, Фрунзенский район, микрорайон № 1 жилого района «Дядьково», не принято.

Конкурсным управляющим ООО «Лидер» в Арбитражный суд Ивановской области в рамках Дела № А17-4841/2015 было направлено заявление об отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 26032014/Д/2 от 26.03.2014, исключении из реестра требований о передаче жилых помещений ОАО «ДСК» требования ООО «Лидер» о передаче жилых помещений, включении в четвертую очередь реестра требований ОАО «ДСК» требования ООО «Лидер», как обеспеченного залогом, в размере стоимости, определенной оценщиком.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов, расположенных по строительному адресу: г. Ярославль, Фрунзенский район, микрорайон № 1 жилого района «Дядьково», Литер 41, от 11.11.2021 № М2РС-87/11-21 итоговая величина стоимости объектов составила 121 451 768,05 рублей.

При этом, в рамках исполнения Договора участия в долевом строительстве


многоквартирного жилого дома от 26.03.2014 № 26032014/Д/2, предметом которого является постройка многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 41, заключенного между ООО «Лидер» и ОАО «ДСК», ООО «Лидер» было оплачено 159 392 790 рублей.

Определением от 12.01.2022 суд принял отказ общества с ограниченной ответственностью «Лидер» от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 26.04.2014 № 26032014/Д/2 в части получения жилых помещений, расположенных по адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 41, исключил из реестра требований о передаче жилых помещений ОАО «ДСК» требования ООО «Лидер» о передаче жилых помещений, расположенных по адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 41.

Указанным определением суд также обязал конкурсного управляющего должника включить в четвертую очередь реестра требований ОАО «ДСК» требования ООО «Лидер» в размере 159 392 790 рублей как обеспеченных залогом права аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3139.

13.01.2018 конкурсным управляющим ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» было проведено собрание «Участников строительства» Многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 40 (почтовый адрес - <...>), на котором было принято решение об обращении в Арбитражный суд Ивановской области с ходатайством о погашении требований «Участников строительства» Многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 40, строительство которого завершено, путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме.

18.01.2018 конкурсным управляющим ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» в Арбитражный суд Ивановской области было подано ходатайство о погашении требования «Участников строительства» Многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 40, строительство которого завершено, путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 05.06.2018 по делу № А17-4841/2015 жилые помещения в Многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 40 (почтовый адрес - <...>), были переданы участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «Ивановская Домостроительная Компания».

В отношении Многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 42 (почтовый адрес - <...>), «Застройщиком» (ОАО «ДСК») было получено Разрешение на ввод объекта в


эксплуатацию № 76-301000-252-2018 от 04.12.2018, выданное Мэрией города Ярославля.

18.05.2019 конкурсным управляющим ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» было проведено собрание «Участников строительства» Многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 42 (почтовый адрес - <...>), на котором было принято решение об обращении в Арбитражный суд Ивановской области с ходатайством о погашении требований «Участников строительства» Многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 42, строительство которого завершено, путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме.

23.05.2019 конкурсным управляющим ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» в Арбитражный суд Ивановской области было подано ходатайство о погашении требования «Участников строительства» Многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 42, строительство которого завершено, путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 31,07.2019 по делу № А17-4841/2015 жилые помещения в Многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 42 (почтовый адрес - <...>), были переданы участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «Ивановская Домостроительная Компания».

В отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 43 (почтовый адрес - <...>), «Застройщиком» (ОАО «ДСК») было получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 76-301000-063-2017 от 30.06.2017г., выданное Мэрией города Ярославля.

13.01.2018 конкурсным управляющим ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» было проведено собрание «Участников строительства» Многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 43 (почтовый адрес - <...>), на котором было принято решение об обращении в Арбитражный суд Ивановской области с ходатайством о погашении требований «Участников строительства» многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 43, строительство которого завершено, путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме.

18.01.2018 конкурсным управляющим ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» в Арбитражный суд Ивановской области было подано ходатайство о погашении требования «Участников строительства» Многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу:


<...> жилого района «Дядьково» Литер 43, строительство которого завершено, путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 05.06.2018 по делу № А17-4841/2015 жилые помещения в Многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково» Литер 43 (почтовый адрес - <...>), были переданы участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «Ивановская Домостроительная Компания».

Таким образом, требования участников строительства о передаче жилых помещений по Договорам участия в долевом строительстве, включенные в реестр требований кредиторов ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» о передаче жилых помещений в отношении Многоквартирных жилых домов Литер 40, Литер 42, Литер 43, расположенных по строительному адресу: <...> жилого района «Дядьково», считаются погашенными, а обязательства «Застройщика» по передаче жилых помещений исполненными в полном объеме.

Так, согласно сведениям об объекте недвижимости, на жилое помещение № 27, расположенное по адресу: <...>, в Единый государственный реестр недвижимости 23.01.2019 внесена запись № 76:23:061401:6456-76/023/2019-1 о государственной регистрации права собственности «Участника долевого строительства» на квартиру (информация получена с официального сайта: https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects- onlineV.

Полагая, что в связи с передачей многоквартирных домов, возведенных на спорном земельном участке в собственность жителей МКД права аренды на земельный участок с кадастровым номером 76:23:061401:3139, залогом которого были обеспечены требования ООО «Лидер», прекратилось, конкурсный управляющий должника обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и статьей 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

Суд по правилам статей 71, 100 Закона о банкротстве, регулирующих порядок рассмотрения судом требований кредиторов, проверяет обоснованность и наличие оснований для включения заявленных требований в реестр


требований кредиторов должника.

Таким образом, для исключения требований кредиторов из реестра требований кредиторов должника подлежат установлению обстоятельства, свидетельствующие о необоснованном нахождении в реестре соответствующих требований кредитора.

Возможность исключения требования из реестра требований кредиторов реализуется в исключительных случаях. При этом к числу условий для исключения требования кредитора из реестра относятся обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии оснований для дальнейшего нахождения данного требования в реестре требований кредиторов должника и влекущие возможность такого исключения.

Из смысла вышеуказанной нормы следует, что исключение из реестра требований кредиторов возможно лишь в том случае, когда отсутствуют формальные основания для нахождения этих требований в реестре (например, отсутствие определения суда о включении в реестр, включение в реестр большей суммы, чем установлено судебным актом, нахождение в реестре, несмотря на фактическое погашение требований и т.п.).

По смыслу положений пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве арбитражный суд, рассматривая заявление заинтересованного лица об исключении требований кредитора из реестра, не пересматривает судебный акт, которым требования такого кредитора были включены в реестр, а проверяет обоснованность нахождения требования данного кредитора в реестре после возникновения оснований, в связи с которыми заявитель просит данные требования исключить.

Следовательно, ссылка апеллянта на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права признается несостоятельной.

Поскольку заявление об исключении требования из реестра подано конкурсным управляющим должника в порядке пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве, которым не установлено ограничений по сроку направления соответствующих заявлений в арбитражный суд, довод заявителя жалобы о пропуске 15-дневного срока на основании пункта 2 статьи 71 Закона о банкротстве для предъявления возражений отклоняется судебной коллегий.

Суд первой инстанции верно отметил, что при рассмотрении судом заявления арбитражного управляющего или иного лица, участвующего в деле о банкротстве, об исключении требования кредитора из реестра требований кредиторов должника суд не должен ставить под сомнение правомерность нахождения такого требования в реестре, а лишь должен исходить из обстоятельств, в результате которых основания для нахождения требования кредитора в реестре отпали, аналогично ситуации, приведенной в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – Постановление № 58), где указано, что если залог прекратился в связи с физической гибелью предмета залога или по иным основаниям, наступившим после вынесения судом определения об установлении требований залогового кредитора, либо предмет залога поступил во владение иного лица, в том числе в результате его отчуждения, суд по заявлению арбитражного управляющего или иного лица, имеющего право в соответствии со статьей 71 Закона о банкротстве заявлять возражения относительно требований


кредиторов, на основании пункта 6 статьи 16 Закона выносит определение о внесении изменений в реестр требований кредиторов и отражении в нем требований кредитора как не обеспеченных залогом.

Таким образом, в настоящем случае предметом проверки является правомерность нахождения требования Общества в реестре после возникновения оснований, в связи с наступлением которых заинтересованное лицо просит требование исключить из реестра.

Согласно части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 2.3 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующего на момент регистрации права собственности участника долевого строительства, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ранее действовавшей редакции) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился, переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном доме на соответствующем земельном участке.


Таким образом, договор аренды земельного участка, предоставленного публичным арендодателем для строительства многоквартирного жилого дома, прекращается в силу закона (на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. При этом оформление дополнительных подтверждающих документов прежним арендодателем не требуется.

В данном случае по договору аренды от 03.04.2013 № 24550-о был предоставлен единый земельный участок с кадастровым номером № 76:23:061401:3139 для строительства четырех многоквартирных жилых домов.

Довод заявителя жалобы о том, что конкурсным управляющим должника не было осуществлено размежевание земельных участков для каждого отдельного дома отклоняется судебной коллегией, поскольку действия (бездействие) конкурсного управляющего не входят в предмет доказывания по настоящему обособленному спору.

Более того, отклоняя довод ООО «Лидер» о необходимости разделения участка, на котором были возведены спорные дома, с выделением той его части, на которой строительство дома «Литер 41» не произведено, суд первой инстанции справедливо отметил, что должник не является собственником земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3139, соответственно, не наделен полномочиями по его разделению и обязанностью такое разделение инициировать.

Материалами дела подтверждается и апеллянтом не оспаривается факт регистрации права собственности первого лица на квартиру в многоквартирном доме, расположенном на спорном едином земельном участке. Следовательно, на основании пункта 26 Постановления № 73 неделимое право аренды, возникшее у ОАО «ДСК» по договору от 03.04.2013 № 24550-о в отношении всего земельного участка с кадастровым номером № 76:23:061401:313, считается прекратившимся с момента такой регистрации.

При передаче первой из квартир в возведенных многоквартирных домах собственнику права собственности на данный земельный участок муниципалитета прекратилось в отношении всего земельного участка, поскольку он был предоставлен для многоэтажной жилой застройки с объектами соцкультбыта без указания конкретного перечня домов.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что на данный момент требования ООО «Лидер» фактически не обеспечены имуществом должника.

Согласно пункту 6.2 договора от 03.04.2013 № 24550-о срок аренды устанавливается с 27.03.2013 по 12.08.2015.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Соответственно, после истечения срока рассматриваемого договора аренды с учетом пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 03.04.2013 № 24550-о был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 2.3.6 вышеназванного договора стороны согласовали право


арендатора передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу с письменного согласия арендодателя.

Право аренды указанного земельного участка было включено конкурсным управляющим в конкурсную массу должника.

По общему правилу, право аренды является имущественным правом, принадлежащим должнику, которое, в силу статьи 131 Закона о банкротстве, составляет конкурсную массу и может быть реализовано, поскольку указанное право не поименовано в пункте 2 статьи 131 и статье 132 Закона о банкротстве в качестве имущества должника, которое не подлежит включению в конкурсную массу. Вместе с тем суд первой инстанции правомерно принял во внимание положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11).

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В абзаце 2 пункта 15 Постановления № 11 разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Пунктом 2.3.6 договора аренды земельного участка от 03.04.2013 № 24550о, заключенного между собственником и арендатором (должником), было прямо предусмотрено условие о том, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу только с письменного согласия арендодателя.

Таким образом, исходя из указанного пункта договора аренды, а также с учетом срока действия договора от 03.04.2013 № 24550-о, при рассмотрении возможности перехода права аренды третьему лицу следует руководствоваться


пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка только при согласии собственника земельного участка.

Довод апеллянта о том, что суд неверно руководствовался редакцией Земельного кодекса Российской Федерации, признается несостоятельным, поскольку в настоящем случае с учетом срока договора от 03.04.2013 № 24550-о надлежит руководствоваться пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а не пунктом 9 статьи 22 указанного кодекса, который применяется к договорам аренды, заключенным на срок более 5 лет. При этом и в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции от 04.03.2013) содержалось положение о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При данных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен определяться условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды. Признание арендатора несостоятельным (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве также не содержит.

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов, в том числе наличия правовых оснований отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника.

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора банкротом и со ссылкой на Закон о банкротстве. Указанные права могут быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды (что в настоящем случае не подтверждено).

Учитывая конкретные обстоятельства дела, установив, что у ОАО «ДСК» фактически отсутствует имущество, являвшееся предметом залога, соответственно, в реестре находилось требование ООО «Лидер» с залоговым статусом безосновательно, при этом, учитывая, что нахождение данного требования в реестре нарушает интересы должника, иных кредиторов и участников, вовлеченных в процесс банкротства, препятствуя справедливому рассмотрению дела о несостоятельности и окончательному его разрешению,


следует признать, что конкурсным управляющим должника избран надлежащий способ защиты нарушенного права в виде исключения требования из реестра в порядке пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве.

Таким образом, предусмотренный пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве способ позволяет урегулировать возникшие разногласия, является допустимым в целях оперативной защиты прав и законных интересов должника и его кредиторов, в связи с чем судом первой инстанции правомерно исключена из реестра требований кредиторов четвертой очереди должника запись об обеспечении залогом имущества должника требований ООО «Лидер» в размере 159 392 790 рублей.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы по данной категории дел государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ивановской области от 14.04.2023 по делу № А17-4841/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Лидер» ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Председательствующий Е.Н. Хорошева

Дата 15.03.2023 3:39:00

Кому выдана Шаклеина Елена Витальевна

Н.А. Кормщикова

Судьи

Электронная подпись действительна.

Е.В. Шаклеина

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 27.02.2023 5:56:00

Кому выдана Хорошева Елена Николаевна

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 27.02.2023 4:31:00

Кому выдана Кормщикова Наталья Александровна