Решение от 9 июля 2025 г. по делу № А60-28112/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-28112/2024
10 июля 2025 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2025 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.В. Матущак, при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем Н.В. Пестеревым, после перерыва помощником судьи Д.О. Малковой, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-28112/2024 по  иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Омега" (ИНН <***>; <***>, ОГРН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью "Автодиагностика" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании права общей долевой собственности и устранении нарушений прав собственника, не соединенных с лишением владения,


третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования: ИП ФИО2 (ИНН <***>), ИП ФИО3 (ИНН <***>), ИП ФИО4 (ИНН <***>), ФИО5 (ИНН <***>), ФИО6 (ИНН <***>), ФИО7 (ИНН <***>), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ПАО Национальный Банк «Траст» (ИНН <***>), ФИО8


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО9, представитель по доверенности от 05.06.2023, Арнольд Э.Р. лично,

от ответчика ООО «Автодиагностика»: ФИО10, представитель по доверенности  от 15.01.2024, ФИО11, по доверенности от 12.02.2025,

от ФИО8: ФИО12, по доверенности от 30.01.2025,


Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.


ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания по адресу: <...>: на помещения расположенные на первом этаже здания № 50 (тамбур- 8,2 кв.м), №51 (тамбур - 8,2 кв.м), № 52 (тамбур - 3,8 кв.м) кадастровый номер 66:41:0704007:5333, № 56 (коридор - 12,3 кв.), № 59 ( тамбур -1,5 кв.м) кадастровый номер 66:41:0704007:5335 принадлежащие собственникам ООО «Омега» и ООО «Автодиагностика»;

обязании ООО «Автодиагностика», ООО «Омега» устранить нарушение прав собственника помещения площадью 169,9 кв.м с кадастровым номером 66:41:0704007:5159 - ИП Арнольд Э.Р., путем приведения помещения № 50, № 51, № 52 с кадастровым номером 66:41:0704007:5333, находящегося по адресу: <...> в соответствие со сведениями содержащимися об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости на дату присвоения кадастрового номера - 26.08.2014г.; передать Истцу ключи от замков дверей ведущих к помещениям № 50, № 51, № 52 с кадастровым номером 66:41:0704007:5333, № 59 с кадастровый номер 66:41:0704007:5335.

Определением от 03.06.2024 исковое заявление принято к производству суда. Назначено предварительное судебное заседание.

В порядке ст. 51 АПК РФ ИП ФИО2 (ИНН <***>), ИП ФИО3 (ИНН <***>), ИП ФИО4 (ИНН <***>), ФИО5 (ИНН <***>), ФИО6 (ИНН <***>), ФИО7 (ИНН <***>), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) привлечены к участию  в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчиком ООО «Автодиагностика» представлен отзыв. В иске просит отказать.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение  всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Судебное заседание назначено на 22.08.2024.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований. Просит признать право общей долевой собственности собственников помещений в здании по адресу: <...> на нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания: № 50 (тамбур - 8,2 кв.м), № 51 (тамбур - 8,2 кв.м) и № 52 (тамбур - 3,8 кв.м), являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5333, № 56 (коридор - 12,3 кв.) и № 59 (тамбур -1,5 кв.м), являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5335, и принадлежащие ООО «Омега» и ООО «Автодиагностика»;

обязать ООО «Автодиагностика» и ООО «Омега» привести помещения № 50, № 51, № 52, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5333, находящегося по адресу:        <...> в соответствие со сведениями содержащимися об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости на дату присвоения кадастрового номера - 26.08.2014. Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Кроме того, истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы по делу, проведение которой просит поручить эксперту ООО «Независимая экспертиза» ФИО13 Ходатайство принято судом к рассмотрению.

В связи с заявленным ходатайство истца о назначении экспертизы, отсутствием истребованных судом документов, судебное заседание отложено.

Определением от 04.10.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Архитектурно-строительного центра ФИО14 Игоревичу. Производство по делу приостановлено. Судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу назначено на 19.11.2024.

От эксперта поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов: планы первого этажа здания, расположенного по адресу: ул. Генеральская, д. 3 (выкопировка из технического паспорта БТИ, а также кадастровые паспорта помещений), содержащие помещения, подлежащие исследованию.

Истцом представлены запрашиваемые экспертом документы.

В связи с тем, что заключение эксперта в материалы дела не поступило, экспертом запрошены дополнительные документы, срок проведения экспертизы   продлен.

При определении срока предоставления экспертного заключения судом учтён почтовый пробег.  

От экспертной организации поступило ходатайство о продлении срока судебной экспертизы для натурного исследования судебной строительно-технической экспертизы на объекте по адресу: <...>.

Срок проведения экспертизы продлен судом до 14.02.2025. Судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу назначено на 20.02.2025.

В материалы дела поступило заключение эксперта, в связи с чем, производство по делу  возобновлено.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания для подготовки позиции по делу с учетом проведенной экспертизы.

В целях ознакомления с поступившим в материалы дела заключением эксперта, а также для необходимости подготовки сторонами позиции по делу с учетом проведенной экспертизы, судебное заседание отложено.

Судебное заседание отложено до 10.03.2025.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований. Просит признать за ИП Арнольдом Э.Р. право общей долевой собственности в силу закона на общее имущество в здании по адресу: <...> – нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания: № 50 (тамбур, 8,2 кв.м), №51 (тамбур, 8,2 кв.м) и № 52 (тамбур, 3,8 кв.м), являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5333, № 56 (коридор,12,3 кв.), № 59 (тамбур, 1,5 кв.м), №22 (умывальник, 4,4 кв.м.), №48 (туалет, 1,0 кв.м.), №49 (туалет, 1,0 кв.м.), №53 (туалет, 4,7 кв.м.), №54 (склад, площадью 7,4 кв.м.) и №55 (склад, 22,8 кв.м.), являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5335, с определением доли пропорционально площади нежилых помещений в здании, принадлежащих ИП Арнольду Э.Р. на праве индивидуальной собственности. Указать, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. Обязать ООО «Автодиагностика» и ООО «Омега» привести помещения № 50, № 51, № 52, являющихся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5333, находящегося по адресу: <...> в соответствие со сведениями содержащимися об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости на дату присвоения кадастрового номера – 26.08.2014.

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

По ходатайству истца, в порядке ст. 51 АПК РФ суд привлек ПАО Национальный Банк «Траст» (ИНН <***>) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

От ответчика поступило ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание. В порядке ст. 86 АПК РФ ходатайство удовлетворено.

Согласно ч. 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при совершении иных процессуальных действий.

В целях надлежащего извещения привлеченного третьего лица по делу, вызова эксперта, судебное заседание подлежит отложению.

Судебное заседание отложено до 29.04.2025.

В судебном заседании был допрошен эксперт.

По ходатайству истца, в порядке ст. 51 АПК РФ суд привлек ФИО8 (ИНН <***>) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

От ПАО Национальный Банк «Траст» поступил отзыв, приобщен к материалам дела в порядке ст. 75 АПК РФ.

Согласно ч. 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при совершении иных процессуальных действий.

Судебное заседание отложено до 10.06.2025.

От ответчика ООО "Автодиагностика" поступил отзыв, приобщен в порядке ст. 75 АПК РФ.

Истец уточнил исковые требования. Просит прекратить право собственности ООО «Автодиагностика» и ООО «Омега» на расположенные в здании по адресу: <...> нежилые помещения №№ 50, 51, 52, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5333 и нежилые помещения №№ 56, 59, 22, 48, 49, 53, 54, 55, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:53353; признать расположенные в здании по адресу: <...> нежилые помещения №№ 50, 51, 52, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5333 и нежилые помещения №№ 56, 59, 22, 48, 49, 53, 54, 55, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:53353, отвечающие признакам общего долевого имущества собственников: тамбуры, коридор, туалеты, общим имуществом собственников помещений в здании по указанному адресу; признать право общей долевой собственности собственников помещений расположенные в здании по адресу: <...> нежилые помещения №№ 50, 51, 52, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5333 и нежилые помещения №№ 56, 59, 22, 48, 49, 53, 54, 55, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5335; обязать ООО «Автодиагностика» и ООО «Омега» привести помещения № 50, № 51, № 52, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5333, находящегося по адресу: <...> в соответствие со сведениями, содержащимися об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости на дату присвоения кадастрового номера – 26.08.2014; взыскать с ООО «Автодиагностика» и ООО «Омега» в пользу истца госпошлину в размере 6000, 00 руб. Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Согласно ч. 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при совершении иных процессуальных действий.

         В судебном заседании 04.07.2025 лица, участвующие  в деле поддержали ранее изложенные позиции. От третьего лица ФИО8 поступил отзыв, просит в удовлетворении иска отказать.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд 

установил:

Как следует из материалов дела, ИП Арнольд Э.Р. является собственником нежилого помещения №47 площадью 169,9 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0704007:5159, назначение: административное, расположенного на первом этаже в здании по адресу: <...>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 26.07.2020 за номером 66:41:0704007:5159-66/199/2020-8.

ООО «Автодиагностика» и ООО «Омега» на основании договора купли-продажи №038511 от 14.11.2022 приобрели в долевую собственность следующие объекты недвижимого имущества, находящиеся в здании по адресу: <...>:

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5161, общей площадью 2920,3 кв.м, этаж №2, этаж №3, этаж №4;

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5351, общей площадью 198,3 кв.м, этаж №4;

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5160, общей площадью 2584,9 кв.м, этаж №2, этаж №3, этаж №4;

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5336, общей площадью 64,3 кв.м, цокольный этаж;

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5337, общей площадью 65,9 кв.м, цокольный этаж;

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5338, общей площадью 423,8 кв.м, цокольный этаж;

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5321, общей площадью 326,1 кв.м, цокольный этаж;

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5346, общей площадью 172,9 кв.м, цокольный этаж;

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5343, общей площадью 238,7 кв.м, цокольный этаж;

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5333, общей площадью 686,9 кв.м, этаж №1;

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5334,общей площадью 20,6 кв.м, этаж №1;

-  нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5335, общей площадью 126,2 кв.м, этаж №1;

- нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:53505, общей площадью 160,3 кв.м, этаж №1;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0704006:286, общей площадью 828,6 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 66:41:0704006:92, площадью 7541+/-30 кв.м, категория земель: земли населенные пунктов, ВРИ: для эксплуатации строения учрежденческого назначения литер Б и здания с пристроем учебно-научного назначения (лит.АА1).

Истец указал, что в апреле 2024 года ему стало известно о том, что нежилые помещения, расположенные в здании на первом этаже (нумерация в соответствии с техническим паспортом здания по состоянию на 19.07.2013 и поэтажным планом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Свердловский филиал от 18.08.2016), являющиеся по своему назначению и фактическому использованию местами общего пользования: № 50 (тамбур, 8,2 кв.м), №51 (тамбур, 8,2 кв.м) и № 52 (тамбур, 3,8 кв.м), являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5333, № 56 (коридор,12,3 кв.), № 59 (тамбур, 1,5 кв.м), №22 (умывальник, 4,4 кв.м.), №48 (туалет, 1,0 кв.м.), №49 (туалет, 1,0 кв.м.), №53 (туалет, 4,7 кв.м.), №54 (склад, площадью 7,4 кв.м.) и №55 (склад, 22,8 кв.м.), являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5335, находятся в индивидуальной долевой собственности ответчиков – ООО «Автодиагностика» и ООО «Омега», что подтверждается записями о государственной регистрации права №66:41:0704007:5333-66/199/2022 и №66:41:0704007:5335-66/199/2022 от 22.11.2022 (далее – спорные помещения).

Истец указал, что спорные помещения никогда не находились в единоличном владении ответчиков и их правопредшественников, не имели самостоятельного назначения и не являлись самостоятельным предметом обязательственных или распорядительных сделок. Спорные помещения предназначены для обслуживания всех помещений в здании, а не только ответчиков, в том числе в целях противопожарной безопасности, признание индивидуальной собственности на них за ответчиками нарушает права собственников помещений в здании. Истец и третьи лица являются собственниками помещений в здании, что ответчиками не оспаривается. Эксплуатация помещений невозможна без использования спорных помещений. Спорные помещения представляют собой: тамбуры (№№ 50,51,52,59) и коридор (№56). При этом тамбуры фактически являются внешним контуром – частью несущей конструкции здания, а коридор обеспечивает доступ граждан к двум санузлам на первом этаже здания (помещения №№22, 48, 49, 53, 54, 55), а также являются частью эвакуационного маршрута.

Кроме того, истец указал, что ответчики выполнили незаконную реконструкцию помещений №50,51,52, изменив конфигурацию входной группы без соответствующих согласований и получения разрешений, поставив под угрозу все здание.

В отношении спорных помещений №№22, 48, 49, 53, 54, 55 истец указал, что ответчик выполнил объединение и перепланировку указанных помещений для образования двух санузлов (мужского и женского) большей площадью. Данные санузлы предназначены для всех посетителей здания.

Таким образом, по мнению истца, спорные помещения №№ 50, 51, 52, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5333, №№ 56, 59, 22, 48, 49, 53, 54, 55, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5335, являются вспомогательным помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании, в связи с чем регистрация права собственности ООО «Автодиагностика» и ООО «Омега» на указанные нежилые помещения, являющиеся общей собственностью, нарушает права собственников помещений в здании по адресу: <...>.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, указал, что приобрел спорные помещения на торгах в составе объектов недвижимости на основании утвержденных положений о порядке реализации имущества должника НП ВОСТИО (дело А60-21121/2018), полагает, что спорные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и не могут быть признаны местами общего пользования.

Кроме того, ответчик просит применить трехгодичный срок исковой давности (ст.196 Гражданского кодекса РФ), который, по его мнению, подлежит исчислению с 26.08.2014 – даты кадастрового учета помещений с кадастровым номером 66:41:0704007:5333 и 66:41:0704007:5335, частью которых являются спорные помещения или 26.07.2020, когда было зарегистрировано право собственности ФИО1 на принадлежащее ему помещение с кадастровым номером 66:41:0704007:5159.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

В силу положений ст. 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Пунктом 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на объект. Устранение спорной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, само по себе должно обеспечивать восстановление прав истца, заинтересованного в устранении сомнений о принадлежности права именно ему, что предполагает наличие в реестре записи о его правах (например, в случаях двойной регистрации на один и тот же объект), либо предоставление доказательств, исключающих возможность внесения записи о праве ответчика (например, произведенную в отношении движимого имущества).

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъясняется в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 1457/11 нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.

Заявление искового требования о признании права общей долевой собственности направлено именно на устранение нарушения права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности.

Из разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64, следует, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании и прямо законом не урегулированным, в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества также определен главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Так, в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пунктам 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из материалов дела следует, что и помещение ФИО1,   и помещения ответчиков были приобретены на основании утвержденных положений о порядке реализации имущества должника, утвержденных Арбитражным судом Свердловской области.

Данные судебные акты не оспорены.

 Принимая во внимание, что согласно ст. 16 АПК РФ судебный акт является общеобязательным для всех организаций и граждан, суд по настоящему делу не может преодолеть вступившие в законную силу определения о порядке реализации имущества должника (ПНО ВОСТИО).  Пересмотр правового статуса объекта, являлся бы нарушением ст. 16 АПК РФ и противоречит сделкам со спорными помещениями, как отдельными объектами гражданских прав.

Суд не может преодолеть (изменить) правовую определенность, закрепленную судебным актом по делу о банкротстве НПО ВОСТИО, вступившим в законную силу, которым установлен факт, согласно которому спорные помещения могут быть реализованы в индивидуальную собственность, а иное будет нарушать сложившуюся правовую определенность, баланс прав и законных интересов (в нарушение ст. 17 (ч.3), ст. 55 (ч.1,3) Конституции РФ.

Анализ дела о банкротстве должника НПО ВОСТИО показывает, что суд анализировал все помещения, расположенные по адресу: <...>, включенные в состав имущества, подлежащего реализации на торгах и исключал помещения, относящиеся к местам общего пользования.

Так, определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.08.2022 по делу А60-21121/2018 было исключено помещение площадью 33,8 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0704007:3986, так как оно являлось местом общего пользования. 

Анализ обстоятельств дела в их совокупности показывает, что спорные помещения ответчиков являются самостоятельными объектами гражданских прав и не могут быть признаны местами общего пользования.

По ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза. В материалы дела поступило Заключение эксперта №60-28112-2025 от 14.02.2025, согласно выводам которого:

- помещение №50 конструктивно является частью единого тамбура-шлюза (помещения №50, №51 и №52), однако в настоящее время выгорожено, (отделено) от тамбура-шлюза – помещения №52 ограждением с дверным проемом, не является коммуникационным пространством и используется как самостоятельное помещение (комната) для хранения уборочного инвентаря, лестниц и иного оборудования, предназначенного для эксплуатации и обслуживания здания.

- помещение №51 является коммуникационным пространством, а именно помещением тамбур-шлюза.

- помещение №52 конструктивно является частью единого тамбура-шлюза (помещения №50, №51 и №52), однако в настоящее время выгорожено, (отделено) от тамбура-шлюза – помещения №52 ограждением с дверным проемом, не является коммуникационным пространством и используется как самостоятельное помещение (комната) для хранения уборочного инвентаря, лестниц и иного оборудования, предназначенного для эксплуатации и обслуживания здания.

- помещение №59 является коммуникационным пространством, а именно помещением тамбур-шлюза.

- помещение №56 является коммуникационным пространством, а именно коридором и предназначено для обслуживания более одного помещения в здании.

- площадь нежилых помещений №50, №51, №52 не соответствует данным, указанным на графической схеме выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, а также данным, указанным в Техническом паспорте здания. Фактическая конфигурация нежилых помещений №50, №51, №51 была изменена, по отношению к конфигурации помещений, содержащихся в графической схеме выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, а также на плане 1-го этажа, составленным БТИ.

По ходатайству ответчика эксперт ФИО15 был допрошен в судебном заседании. Выводы, изложенные в Заключении эксперта, подтвердил. Ответил на вопросы относительно образования помещений двух санузлов, вход в которые осуществляется со стороны спорного помещения №56.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

В рассматриваемом случае представленное экспертное заключение отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об экспертах, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование

Проведенной судебной экспертизой по настоящему делу экспертом было установлено (стр.21 заключения эксперта), что каждое из указанных нежилых помещений (№50,51,52,59 на 1 этаже здания по адресу <...>) возможно использовать самостоятельно по выявленному в результате судебного исследования назначению.

Эксперт ФИО15 в ходе судебного заседания 15 мая 2025г., отвечая на вопрос о том, каким образом возможно самостоятельное использование спорных помещений, указал, что ответчик вправе перекрыть проход в спорные помещения № 50,51,52,59 и использовать их для своих целей. Проход в здание при такой ситуации может быть обеспечен через другие входы, имеющиеся в здании.

Стороны пояснили суду, что в спорном здании имеется несколько входов, а также имеются иные санузлы.

Следует отметить, что имеются противоречия в позиции ФИО1 по поводу препятствий в пользовании его помещением со стороны ответчика.

Так, в исковом заявлении по настоящему делу истец утверждал, что ему препятствуют в пользовании помещением и требовал передать ключи от тамбура. Затем, в связи с позицией ответчиков о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права и заявлено о применении исковой давности, истец изменил свою позицию по делу в ходатайстве об уточнении исковых требований от 22.08.2024г. и утверждал, что «в связи с тем, что спорное помещение в настоящее время открыто ответчиком для прохода собственников помещений в здании, необходимость в истребовании помещений и ключей от них из владения ответчиков в данный момент отпала». 

Между тем в пояснении по делу А60-31986/2024 (по иску ФИО1 к ООО «Автодиагностика») Арнольд Э.А. указывает, что представленные истцом материалы и документы правоохранительных органов подтверждают факты препятствий со стороны ответчиков распоряжаться своим имуществом и осуществлять предпринимательскую деятельность. ИП Арнольд Э.Р. на протяжении двух лет вследствие активного противодействия со стороны ответчика не может выполнить в собственном помещении ремонтные работы и зонирование площадей, чтобы иметь возможность сдать его в аренду. Противоправные действия ответчиков по препятствованию истцу в распоряжении своим имуществом выполнялись, в том числе, в рамках исполнения функций управляющей компании.

Таким образом, суд полагает, что позиция истца продиктована   попыткой избежать применения к его требованиям срока исковой давности.

Между тем выбор подлежащих применению норм права – это исключительно прерогатива суда, с учетом фактических правоотношений сторон, с применением, при необходимости, сроков исковой давности (п.2  Постановления Высшего Арбитражного суда и Верховного суда РФ « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010г.)

Владение не зависит от наличия записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, а представляет собой факт, подлежащий доказыванию участвующими в деле лицами и установление его арбитражным судом (такой подход основан на положениях пункта 1.2 раздела IV Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009). Применительно к недвижимому имуществу владение может рассматриваться как возможность физического доступа в соответствующие помещения (владение сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения).

Однако при установлении владения недвижимым имуществом имеет значение не только возможность физического доступа, но и возможность непосредственного воздействия на объект, беспрепятственность доступа и контроль над объектом, а также хозяйственное господство над объектом.

Таким образом, владение - это фактическая, физическая власть над вещью, оно предполагает полный физический контроль самого собственника (законного владельца), то есть не только возможность его присутствия в здании, но и полного контроля, означающего охрану объекта, свободное перемещение по нему, его нормальную хозяйственную эксплуатацию.

Как видно из материалов дела, истец имеет доступ в спорные помещения не как их собственник (сособственник), а наряду с другими посетителями и собственниками со всеми вытекающими из этого факта ограничениями. Доступ истца в спорные помещения не является беспрепятственным и свободным. В любое время площади могут быть ответчиками и их арендаторами закрыты или доступ к ним может быть другим образом ограничен или исключен независимо от воли истца.

Понимание владения как сферы контроля лежит в основе разграничения виндикационного и негаторного иска в положениях Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее по тексту - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153).

Для защиты негаторным иском у истца должен сохраняться контроль над всем объектом, защиту вещного права в отношении которого он испрашивает. Находясь в спорных объектах, истец не осуществляет полный контроль над объектами, а подчиняется правилам поведения, определяемым их фактическим владельцем (собственником или арендатором). Исходя из этого, истец не вправе непосредственно воздействовать на соответствующие объекты и пользоваться ими в качестве общего имущества. Доказательств пользования спорными объектами истцом (размещение своих или общих вещей и оборудования, проход истца или посетителей истца к объектам истца, охрана, уборка и т.п.) в материалах дела не имеется.

Суд пришел к выводу, что истцом утрачена возможность пользоваться спорными объектами – возможность пребывания в качестве посетителя не может быть признана пользованием помещением как своим. Истец не осуществляет контроль в отношении спорных помещений.

Владение означает фактическое господство лица над объектом владения. Истец же не осуществляет хозяйственное господство в отношении спорных объектов, не распоряжается пространством в спорных помещениях.

В соответствии с правовой позицией ИП ФИО1 и судебных актов по делу А60-20587/2023 срок исковой давности в отношении ФИО1 должен исчисляться, в любом случае,  не позднее 26.07.2020г., когда было зарегистрировано право собственности ФИО1 на принадлежащее ему помещение холла  в здании (кадастровый номер 66:41:0704007:5159).

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.         

В силу п. 1 ст. 200  ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.     В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку иск предъявлен истцом только 28.05.2024, трехлетний срок исковой давности истек.  

Таким образом, с учетом истечения срока исковой давности, суд отказывает ИП Арнольду Э.Р. в удовлетворении исковых требований о признании общим имуществом части помещений с кадастровыми номерами 66:41:0704007:5335, 66:41:0704007:5333.

Что касается требования истца обязать ООО «Автодиагностика» и ООО «Омега» привести помещения №50, №51, №52, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5333, в соответствие со сведениями, содержащимися об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости на дату присвоения кадастрового номера 26.08.2014. , то данные требования истца не обоснованы, так как в настоящее время нет расхождений между фактической конфигурацией помещений № 50,51,52 и сведениями, содержащимися в Росреестре.

Сведения об объектах приведены в соответствие с существующим объемно-планировочным решением, что подтверждается выпиской ЕГРН от 23.06.2025г и проектной документацией объемно-планировочные и архитектурные решения 29/1-2025-АР.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении иска судом отказано.

Расходы по уплате государственной пошлины и связанные с проведением судебной экспертизы относятся на истца (ст. 110 АПК РФ)

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» https://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда https://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья                                                                             Ю.В. Матущак