Решение от 27 января 2023 г. по делу № А31-1363/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-1363/2021
г. Кострома
27 января 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 27 января 2023 года


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Брус-Альянс», г. Москва (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании недействительным одностороннего изменения арендной платы по договору от 20.04.2005 № 2.5041.4, выраженного в уведомлении от 20.05.2020 № 02-37исх-1454/2020, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Союз «Торгово-промышленная палата Костромской области», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),


при участии в судебном заседании 17.01.2023:

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 02.02.2021),

от ответчика: не явился, уведомлен надлежаще,

от третьего лица: не явилось, уведомлено надлежаще,

при участии в судебном заседании 23.01.2023:

стороны и третье лицо не явились, уведомлены надлежаще,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Брус-Альянс», г. Москва (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (далее – Управление) о признании недействительным одностороннего изменения арендной платы по договору от 20.04.2005 № 2.5041.4, выраженного в уведомлении от 20.05.2020 № 02-37исх-1454/2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Союз «Торгово-промышленная палата Костромской области», г. Кострома (далее – ТПП).

От ответчика и третьего лица поступили отзывы на иск.

Определением суда от 04.07.2022 производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

От эксперта 25.08.2022 поступило экспертное заключение.

Производство по делу возобновлено 10.10.2022.

От Управления поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

В судебном заседании эксперт ФИО3 ответила на вопросы лица, участвующего в деле, и суда.

После перерыва, объявленного 17.01.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание продолжено 23.01.2023 в 11 час. 30 мин.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем доказательствам.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.04.2005 № 2.5041.4, в соответствии с условиями которого арендатору передан в аренду земельный участок из земель «земли поселений», кадастровый номер 44:27:060201:0047, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>, для использования в целях эксплуатации нежилых строений (545,5 кв.м. – для эксплуатации цеха по деревообработке, 116,7 кв.м. – для эксплуатации офисных помещений, 6064,53 кв.м. – для эксплуатации стационарного склада), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору, общей площадью 6726,73 кв.м.

Срок аренды установлен с 16.03.2005 до 16.03.2020 (пункт 2.1 договора).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2.3 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.03.2005.

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области. Дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем заказным письмом с уведомлением и является обязательным для исполнения арендатором. Дополнительное соглашение к договору считается полученным в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре (пункт 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 13.03.2009).

Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями до первого числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом путем перечисления на расчетный счет УФК МФ России по Костромской области (пункт 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 13.03.2009).

Управление управомочено распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы с 01.03.2015 в силу ст. 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 положения об Управлении имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604.

Управление уведомило Общество о размере арендной платы на 2019-2020 гг. Размер арендной платы на 2019 г. составил 185384 руб. за год, 46346 руб. за квартал, за период с 01.01.2020 по 16.03.2020 составил 192799 руб. 36 коп. за год, 48199 руб. 84 коп. за квартал. Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, отчетом № 12905/004 от 08.11.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы (письмо от 20.05.2020 № 02-37исх-1454/20).

Согласно отчету об оценке № 12905/004, выполненному 08.11.2019 Союзом «Торгово-промышленная палата Костромской области», рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:060201:47, расположенный по адресу: <...>, составила по состоянию на 08.11.2019 - 185384 руб.

Согласно доводам иска выполненный Союзом «Торгово-промышленная палата Костромской области» отчет об оценке имеет существенные нарушения, так как предметом исследования в соответствии с приложением к отчету был иной земельный участок с кадастровым номером 44:27:060201:67, расположенный по адресу: <...>.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Управление не согласилось с доводами иска, указало, что Обществом не доказано несоответствие спорного отчета об оценке установленным требованиям законодательства.

ТПП представила отзыв, указала, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером 44:27:060201:47, и все оценочные исследования по определению рыночной стоимости земельного участка проводились в отношении данного земельного участка, о чем свидетельствуют содержащиеся в отчете общие сведения об объекте оценки, в том числе на страницах 11-12.

В ходе рассмотрения настоящего спора стороны заявили ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, которые определением Арбитражного суда Костромской области от 04.07.2022 удовлетворены.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли отчет об оценке от 08.11.2019 № 12905/004, выполненный Союзом «Торгово-промышленная палата Костромской области», федеральным стандартам оценки?

2) если не соответствует, то какова рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:060201:47 площадью 6726,73 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на дату оценки (дату составления спорного отчета)?

Согласно заключению эксперта, выполненному ООО «Региональный центр оценки» (ИНН: <***>, 156013, <...>), сделаны следующие выводы:

по первому вопросу: отчет об оценке от 08.11.2019 № 12905/004, выполненный Союзом «Торгово-промышленная палата Костромской области», соответствует федеральным стандартам оценки;

по второму вопросу: поскольку отчет об оценке от 08.11.2019 № 12905/004, выполненный Союзом «Торгово-промышленная палата Костромской области», соответствует федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость в рамках настоящей экспертизы не рассчитывалась.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами; одним из таких способов является признание сделки недействительной.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ» следует, что согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 23 октября 2017 № 388-а (в редакции от 20 августа 2018 года) «О внесении изменения в постановление администрации Костромской области от 07 июля 2015 № 251-а» (вместе с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее - Порядок) установлено, что арендная плата по заключенным до 1 июня 2018 года договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 1 июня 2018 года до 31 декабря 2020 года, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 2 указанного Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, не указанных в пунктах 3-8 Порядка, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статьям 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Суд признает выводы, изложенные в экспертном заключении ООО «Региональный центр оценки» полными, ясными и обоснованными, соответствующими требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Право Управления в одностороннем порядке изменить размер арендной платы предусмотрено пунктом 3.3 договора аренды земельного участка. Размер арендной платы на 2019-2020 гг. определен Управлением на основании отчета об оценке от 08.11.2019 № 12905/004 и в соответствии с требованиями постановления администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а. Из экспертного заключения следует, что отчет об оценке от 08.11.2019 № 12905/004, выполненный Союзом «Торгово-промышленная палата Костромской области», соответствует федеральным стандартам оценки.

Суд отклоняет доводы Общества об исследовании ТПП иного земельного участка и отражении в отчете выводов по иному земельному участку. Обществом не доказано, что объектом исследования являлся земельный участок с кадастровым номером 44:27:060201:67, приложение к отчету об оценке фотографий иного земельного участка не служит достаточным доказательством в обоснование данного довода. В разделе оспариваемого отчета «Общие сведения об объекте оценки» указаны характеристики земельного участка с кадастровым номером 44:27:060201:47.

С учетом указанного уведомление от 20.05.2020 № 02-37исх-1454/2020 о размере арендной платы на 2019-2020 гг., основанное на данных отчета об оценке от 08.11.2019 № 12905/004, соответствует требованиям действующего законодательства.

Судебные расходы (расходы по проведению судебной экспертизы в размере 10000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины) суд относит на Общество, как на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


СудьяО.Д. Голубева