Постановление от 14 февраля 2019 г. по делу № А66-22306/2017

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-22306/2017
г. Вологда
14 февраля 2019 года


Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 14 февраля 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от прокуратуры Тверской области представителя Иволга О.В. на основании поручения от 06.02.2019 № 8-516-2017, от общества с ограниченной ответственностью «Регион» представителя ФИО2 по доверенности от 09.01.2019, от администрации города Ржева Тверской области представителя ФИО3 по доверенности от 20.11.2018 № 200, от акционерного общества «Верхневолжское инжиниринговое агентство материаловедения» представителя ФИО4 по доверенности от 28.03.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Регион» и администрации города Ржева Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 10 декабря 2018 года по делу № А66-22306/2017 (судья Калита И.В.),

установил:

прокуратура Тверской области (место нахождения: 170100, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Ржева (место нахождения: 172381, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Регион» (место нахождения: 172390, Тверская область, город Ржев, площадь Советская, дом 16; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 02.10.2017 № 1945, заключенного Обществом и Администрацией, о признании недействительной записи регистрации права аренды на земельный участок кадастровым номером 69:46:0070501:87, о возложении на Общество и Администрацию обязанности возвратить друг другу все полученное по договору аренды земельного участка от 02.10.2017 № 1945.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области, (место нахождения: 170100, Тверь, переулок Свободный, дом 2; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью «Санаторий «Верхний Бор» (место нахождения: 172391, Тверская область, город Ржев, населенный пункт пансионат Верхний Бор; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Санаторий), акционерное общество «Верхневолжское инжиниринговое агентство материаловедения» (место нахождения: 121099, Москва, переулок второй Смоленский, дом 1/4, помещение 6, комната 7; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Агентство).

Решением от 10.12.2018 суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, признал недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключаемый без проведения торгов от 02.10.2017 № 1945, заключенный Администрацией и Обществом, применил последствия недействительности сделки, обязал Общество возвратить Администрации земельный участок общей площадью 276 022 кв.м, кадастровый номер 69:46:0070501:87, расположенный по адресу: Тверская область, город Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор», по акту приема-передачи. В удовлетворении оставшейся части требований суд отказал, взыскал с Общества в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Администрация и Общество с решением суда не согласились, в апелляционных жалобах просили его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы подателей жалоб сводятся к следующему. По условиям договора аренды от 02.10.2017 № 1945 Общество обладает исключительным правом на приобретение права на земельный участок, который сформирован и поставлен на кадастровый учет. Постановлением Администрации от 28.08.2017 № 800 утверждена схема расположения данного земельного участка и механизм его образования. Общество приобрело права на недвижимое имущество в июле 2017 года, приняло на себя обязательства по использованию данного земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также получить разрешение органа местного самоуправления городского округа на строительство. Обществу согласовало работы по расчистке территории от насаждений (санитарная вырубка), получило разрешение на строительство: канализационной системы, водонапорной башни, трансформаторной подстанции. Суд не учел пункты 1.3, 4.4.2 и 4.4.3 договора. Вывод суда о том, что доказательств проведения на момент заключения договора аренды или в настоящее время работ по восстановлению разрушенных объектов в целях дальнейшей эксплуатации, достаточности данных объектов для обеспечения заявленного использования, планов застройки участка в целях создания оздоровительного лагеря в материалы дела не представлено, не соответствует действительности и опровергается материалами дела. В настоящее время законодательно не определены предельные размеры земельных участков для данного вида деятельности. В силу статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для предоставления права на площадь меньшую (площадь земельного участка под объектами недвижимости), чем предусмотрена в договоре аренды необходимо провести межевание всего участка, изменить вид разрешенного использования (например, для размещения клуба-столовой и кафе бара), что приведет к нарушению целостности всего земельного участка предназначенного в целях оказания санаторных услуг и его правового режима. Пункт 4.4.3 договора позволяет гарантировать использование данного земельного участка именно в целях оказания санаторных услуг и именно в той площади, в которой он был сформирован для этих целей. Правилам землепользования и застройки территории города Ржева Тверской области, утвержденным решением Ржевской городской Думы от 08.04.2013 № 250, на данный земельный участок с разрешенным использованием: для использования в целях обеспечения деятельности санаторного оздоровительного лагеря – не имеется установленных предельно допустимых максимальных и минимальных размеров земельных участков. Раздел участка приведет к нарушению его разрешенного использования и целостности, это отвечает принципам формирования земельных участков. Решение суда не содержит указания на нормы права, которые нарушены при заключении договора аренды земельного участка. Договор не нарушает права неопределенного круга лиц.

Представители Администрации, Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили их удовлетворить.

Прокуратура в отзыве на жалобы и ее представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в них доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобы – без удовлетворения.

Представитель Агентства в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал позицию Прокуратуры, возразил против изложенных в жалобах доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобы – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав представителей Администрации, Общества, Агентства и Прокуратуры, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобах, отзывах на них, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов по продаже имущества на электронной торговой площадке «Пром-Консалтинг», лот № 4, Общество (покупатель) и Санаторий (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2017.

По условиям пункт 1 договора продавец принял на себя обязательство передать в собственность Покупателя объект недвижимости: здание клуба-столовой площадью 2 617,4 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, город Ржев, пансионат Верхний бор, кадастровый номер 69:46:0070501:23, а покупатель - принять имущество и оплатить.

По результатам торгов по продаже имущества на электронной торговой площадке «Пром-Консалтинг», лот № 2, Общество (покупатель) и Санаторий (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2017.

В соответствии с пунктом 1 договора продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя объект недвижимости площадью 128,9 кв.м: кафе-бар, расположенного по адресу: Тверская область, город Ржев, пансионат Верхний бор, кадастровый номер 69:46:0070501:24, а покупатель - принять имущество и оплатить.

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за Обществом в установленном законом порядке 20.09.2017.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 21.09.2017 № 72 о предоставлении земельного участка площадью 276 022 кв.м, кадастровый номер 69:49:0070501:87, расположенного по адресу: Тверская область, город Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор», без проведения торгов на основании статьи 39.17 ЗК РФ в аренду на 49 лет для использования в целях обеспечения деятельности санаторного оздоровительного лагеря.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключаемый без проведения торгов, от 02.10.2017 № 1945.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 276 022 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для использования в целях обеспечения деятельности санаторно-оздоровительного лагеря, с кадастровым номером 69:46:0070501:87, адрес: Тверская область, город Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор» в целях эксплуатации и обслуживания нежилых зданий, в границах, указанных в списке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРН) о земельном участке, прилагаемом к настоящему договору (приложение 1) и являющимся его неотъемлемой частью. На участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие арендатору на праве собственности: нежилое здание, кафе площадью 128,9 кв.м, согласно выписке из ЕГРН на здание государственная регистрация права от 20.09.2017 № 69:46:0070501:23-69/016/2017-3; нежилое здание, клуб-столовая площадью 264,3 кв.м, согласно выписке из ЕГРН на здание государственная регистрация права от 20.09.2017 № 69:46:0070501:23-69/016/2017-3.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 02.10.2017 по 01.10.2066.

Договор аренды от 02.10.2017 № 1945 прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.

По мнению Прокуратуры, договор заключен в отсутствие в генеральном плане города Ржева и Правилах землепользования и застройки города Ржева Тверской области регулирования предельных размеров земельных участков для конкретных нужд территориальных зон, пансионат давно не эксплуатируется, спорные здания имеют значительные повреждения и не могут быть использованы для проживания граждан, оказания санаторных услуг, земельный участок значительно превышает стоимость расположенных на нем объектов.

Прокуратура полагает, что договор аренды заключен с нарушением закона, а именно требований норм статей 11.9, 33, 34, 35, 39.6, 39.16, 39.17 ЗК РФ, 12, 166, 167, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), является недействительным.

Ссылаясь на данные обстоятельства, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, требования удовлетворил частично, отказал в части признания недействительной записи о регистрации права аренды.

С решением суда не согласились ответчики.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалоб.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 52 АПК РФ с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.14 ЗК РФ.

В силу закона предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать, и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ). В случае если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Законом № 221-ФЗ; обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Согласно пункту 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса; 2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1-13, 15-19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса; 3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Законом № 221-ФЗ, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Из материалов дела видно, что в соответствии с договором аренды от 02.10.2017 № 1945 земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, кадастровым номером 69:46:0070501:87, адрес: Тверская область, город Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор», предоставлен в аренду для использования в целях обеспечения деятельности санаторно-оздоровительного лагеря.

Как установил суд, следует из материалов дела, не оспаривается лицами, участвующими в деле, фактически на спорном земельном участке расположены два объекта недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности: клуб - столовая, кафе-бар, которые, согласно представленным в материалы дела фотографиям, на момент осмотра 28.04.2018 находятся в полуразрушенном состоянии, не используются.

Спорный земельный участок сформирован Администрацией площадью 276 022 кв.м и предоставлен в аренду Обществу для эксплуатации санаторно-оздоровительного лагеря, который ранее представлял собой комплекс объектов недвижимости.

Как правильно указал суд первой инстанции, Общество не доказало, что оставшиеся два объекта недвижимости отвечают целям осуществления деятельности в соответствии с разрешенным использованием спорного земельного участка - для использования в целях обеспечения деятельности санаторно-оздоровительного лагеря. При этом площадь застройки объектов недвижимости, принадлежащих Обществу на праве собственности и фактически расположенных на земельном участке, незначительна по отношению к общей площади земельного участка.

В силу Закона № 221-ФЗ постановка на кадастровый учет земельного участка осуществляется исходя из той площади, которая необходима для дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости, который расположен на данном земельном участке.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в данном случае доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок необходим Обществу для эксплуатации зданий клуба - столовой и кафе-бара, равно как и доказательств проведения на момент заключения договора аренды или в настоящее время работ по восстановлению разрушенных объектов в целях дальнейшей эксплуатации, достаточности данных объектов для обеспечения заявленного использования земельного участка, планов застройки участка в целях создания оздоровительного лагеря, в материалы дела не представлено.

Согласно статье 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Исходя из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 6 ЗК РФ, пункта 3 статьи 129, пункта 1 статьи 260 ГК РФ земельный участок является объектом гражданских и земельных правоотношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно пункту 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Как правильно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае данные о невозможности выделить участок под обслуживание принадлежащих Обществу объектов недвижимости, то есть разделить спорный участок на части, отсутствуют. Доводы подателей апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм земельного законодательства, в том числе Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Нормы земельного законодательства применяются с учетом фактических обстоятельств дела, которые в рассматриваемом случае не позволяют сделать вывод о том, что Общество обладает правом на получение в аренду всего земельного участка.

При этом суд признал обоснованным требование о возложении на Общество обязанности возвратить Администрации земельный участок общей площадью 276 022 кв.м, кадастровый номер 69:46:0070501:87, расположенный по адресу: Тверская область, город Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор», по акту приема-передачи.

В пункте 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в реестр на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

В удовлетворении требования о признании недействительной записи о регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 69:46:0070501:87, судом отказано. Возражений в этой части не заявлено.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска полностью у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен частично правомерно.

Оснований не согласиться с данным выводом у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателей жалоб направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам жалоб.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 10 декабря 2018 года по делу № А66-22306/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Регион» и администрации города Ржева Тверской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева


Судьи

Ю.В. Зорина

А.Н. Шадрина