Решение от 9 октября 2023 г. по делу № А41-44249/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-44249/23
09 октября 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 26 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузиной К.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛЮБЕРЦЫ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к ООО "ЖСИ ПРОЕКТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о взыскании

Третье лицо:

АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЙ ОКРУГ ЛЮБЕРЦЫ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии в судебном заседании - согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛЮБЕРЦЫ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЖСИ ПРОЕКТ" (далее - ответчик) с требованиями:

1. Взыскать с ООО «ЖСИ Проект» по договору аренды земельного участка № 92/1 от 11.02.2016 задолженность в размере 873 617 руб. 76 коп.., из них основной долг в размере 817 974 руб. за период с 01.10.2022 по 25.01.2023, пени в размере 55 643 руб. 76 коп. за период с 16.12.2022 по 19.05.2023;

2. Взыскать с ООО «ЖСИ Проект» по договору аренды земельного участка № 92/1 от 11.02.2016 пени в размере 0,05%, начиная с 20.05.2023 за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства (с учетом уже начисленных пени в размере 55 643 руб. 76 коп. за период с 16.12.2022 по 19.05.2023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечена АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЙ ОКРУГ ЛЮБЕРЦЫ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

Ответчик обеспечил явку представителя в судебное заседание, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом.

Исследовав в полном объеме все представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования городское поселение Красково Люберецкого района Московской области и ООО «Проект-АГ» 11.02.2016 заключен договор аренды земельного участка № 92/1 (далее - Договор).

Предметом настоящего договора является земельный участок, общей площадью 7 462 кв.м., с к.н. 50:22:0060704:544, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Люберцы, п. Красково.

Договором от 31.03.2016 № 56-16 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 92/1 от 11.02.2016 на условиях аренды земельного участка от 11.02.2016.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия вышеуказанного договора аренды устанавливается с 01.01.2016 по 01.09.2029.

По пунктам 3.3 Договора арендная плата перечисляется арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Согласно пункту 5.2 Договора за нарушение срока внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,05% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

28.12.2016 года был принят Закон Московской области № 183/2016 «Об организации местного самоуправления на территории Люберецкого муниципального района» согласно которому объединены территории городского поселения Красково, городского поселения Люберцы, городского поселения Малаховка, городского поселения Октябрьский, городского поселения Томилино без изменения границ территории Люберецкого муниципального района.

Городское поселение, образованное путем вышеуказанного изменения состава территории Люберецкого муниципального района, наделено статусом городского округа.

Законом Московской области от 21.04.2017 № 56/2017-03 определены границы городского округа Люберцы.

Решением Совета депутатов городского округа Люберцы Московской области от 21.06.2017 № 63/8 учрежден Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (далее - Комитет) осуществляющий полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, а также выступающий арендодателем по всем договорам аренды.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.08.2022 по делу №А41-57159/21 расторгнут договор аренды земельного участка от 11.02.2016 № 92/1.

В соответствии с актом приема-передачи (возврата) земельного участка от 25.01.2023, арендатор передал земельный участок с к.н. 50:22:0060704:544 арендодателю, а арендодатель принял указанный земельный участок.

В связи с ненадлежащим исполнением условий вышеуказанного договора аренды в части своевременного и полного внесения арендной платы у ответчика образовалась задолженность в размере 873 617 руб. 76 коп.., из них основной долг в размере 817 974 руб. 00 коп. за период с 01.10.2022 по 25.01.2023, пени в размере 55 643 руб. 76 коп. за период с 16.12.2022 по 19.05.2023. (согласно ст. 15 Закона МО от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области).

Комитетом в адрес ответчика направлялись письма-претензии от 29.03.2023 № 89, с требованием погасить имеющуюся задолженность.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу положений пунктом 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В свою очередь на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 11.02.2016 Администрацией и ООО «Проект-АГ» заключен договор аренды земельного участка №92/1 (далее – Договор) с кадастровым номером 50:22:0060704:544 с видом разрешенного использования «для рекультивации нарушенных земель с последующей застройкой».

31.03.2016 между ООО «Проект-АГ» и ООО «ЖСИ Проект» заключен договор № 56-16 передачи прав и обязанностей по договору аренды № 92/1 от 11.02.2016, регистрационная запись 50-50/022-50/022/008/2016-3110/1 от 15.04.2016.

Согласно пункту 1.1 Договора аренды арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060704:544, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования городское поселение Красково Люберецкого муниципального района Московской области, площадью 7 462 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – для рекультивации нарушенных земель с последующей застройкой, расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, п. Красково, со сроком аренды с 01.01.2016 по 01.09.2029, при условии вступления нового арендатора с 31.01.2016 (т.1 л.д. 26, акт от 31.03.2016).

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 26.01.2016 №Г14/138 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060704:544 № RU50513103-MSK002834 (далее – ГПЗУ)

Согласно ГПЗУ, земельный участок расположен в границах охранной зоны теплопровода, расположен в границах зон с особыми условиями использования территории – Приаэродромная территория аэродрома Домодедово, Раменское, Чкаловское, Черное, основным видом разрешённого использования земельного участка является – многоярусный паркинг на 500 м/м (поз. №4 по проекту планировки территории).

19.04.2016 Министерством строительного комплекса выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – комплексная жилая застройка, 9-й этап: многоуровневая стоянка №1 (№ RU50-14-4715-2016).

В силу пункта 1.2 Договора на Участке на момент заключения Договора отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2.1 Договора срок аренды Участка устанавливается: с 01.01.2016 по 01.09.2029.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.08.2022 по делу №А41-57159/21 расторгнут договор аренды земельного участка от 11.02.2016 № 92/1.

В соответствии с актом приема-передачи (возврата) земельного участка от 25.01.2023, арендатор передал земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060704:544 арендодателю, а арендодатель принял указанный земельный участок.

В силу части 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что образовалась задолженность в размере 873 617 руб. 76 коп.., из них основной долг в размере 817 974 руб. 00 коп. за период с 01.10.2022 по 25.01.2023, пени в размере 55 643 руб. 76 коп. за период с 16.12.2022 по 19.05.2023. (согласно статье 15 Закона МО от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области).

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик в отзыве на исковое заявление указывает, что ООО "ЖСИ ПРОЕКТ" не использовало спорный земельный участок, так как на дату направления письма с требованием о расторжении договора (25.03.2021), так и на дату совместного осмотра (15.10.2021) участок не был занят строительными материалами, строительной техникой, также не был огражден, объекты, прочно связанные с земельными участками, отсутствуют. Таким образом, основания для взыскания задолженности по арендной плате отсутствуют.

Согласно статьям 611 (пункт 1), 614 (пункт 1) и 615 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.


Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053, согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Из указанного следует, что в случаях, когда у арендатора по независящим от него причинам отсутствует возможность пользования всем земельным участком, в отношении которого заключен договор аренды, он может потребовать уменьшения арендной платы.

Так в материалы дела представлено решение Арбитражного суда Московской области от 11.08.2022 по делу № А41-57159/21, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2023 года, которым Договор аренды земельного участка от 11.02.2016 № 92/1 был расторгнут.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

При рассмотрении дела необходимо учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Следовательно, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Таким образом, часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, не подлежат повторному доказыванию обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом.

В рамках рассмотрения дела № А41-57159/21 установлено, исходя из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка №494/2021 от 15.10.2021, заключение кадастрового инженера, заключение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области об оборотоспособности земельного участка, письма Министерства экологии и природопользования Московской области, Департамента Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по центральному федеральному округу, а также заключение эксперта № 22-С-12 от 27.04.2022, суд пришел к выводу об объективной невозможности осуществления строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0060704:544, что свидетельствует о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в соответствии с условиями договора.

В материалы дела представлен акта обследования земельного участка №494/2021 от 15.10.2021, которым зафиксировано, что осматриваемые земельные участки не огорожены, поросли древесно-кустарниковой растительностью, территория представляет собой склон прибрежной зоны «Новокрасковский карьер» и частично занята непосредственно водной поверхностью самого карьера, объекты, прочно связанные с земельными участками, отсутствуют.

Таким образом, из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Статья 68 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства дела, которые согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Исследовав и оценив обстоятельства по делу и представленные сторонами доказательства в их взаимной связи, установив факт невозможности использования недвижимого имущества по его назначению, суд приходит к выводу об отсутствии у истца правовых и фактических оснований для получения от предпринимателя арендной платы ввиду отсутствия свойств объекта аренды, исключающих возможность его использования и, соответственно, встречное предоставление со стороны арендатора.

Иные доводы истца судом отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на истца.

Руководствуясь статьями ст. 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд






РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья Д.Н. Москатова