Решение от 9 апреля 2021 г. по делу № А47-6244/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-6244/2020
г. Оренбург
09 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 09 апреля 2021 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Аманор», г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга, г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания», г. Оренбург

При участии в судебном заседании:

От истца: ФИО2, представитель по доверенности от 18.06.2020, диплом, паспорт

От ответчика: ФИО3 представитель по доверенности от 26.11.2020 № 01-28/28

От третьего лица: не явились

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом по юридическому адресу, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 22.03.2021 до 25.03.2021, с 25.03.2021 до 29.03.2021, с 29.03.2021 до 30.03.2021.

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: <...> №3/1а/22 на следующих условиях:

1. Пункт 1.1.1. договора изложить в следующей редакции: «Административное здание, назначение: нежилое, 2-этажное (подземных этажей-подвал), общая площадь 396,8 кв.м., инв. № П-87-406/Е, лит.Е, адрес объекта: <...> а/22, кадастровый номер: 56:44:0238001:5788 стоимостью 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) руб. 00 копеек без учета НДС .

2. Пункт 1.1.2 договора изложить в следующей редакции: «Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного здания, площадь 578 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, ул. Дружбы/Брестская, № 3/1 а/22, кадастровый номер 56:44:011 1003:79 стоимостью 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС. 2 А47-6244/2020

3.Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1.1. настоящего договора составляет 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) руб. 00 копеек без учета НДС; указанного в пункте 1.1.2 настоящего договора составляет 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС».

4.Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от22.07.2008 № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 2 800 000 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

5.Пункт 2.8 договора изложить в следующей редакции: «Цена приобретения земельного участка, указанного в пункте 1.1.2 договора составляет 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС»

В судебном заседании истец уточнил исковые требования, просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: <...> №3/1 а/22, на следующих условиях:

1.Пункт 1.1.1. договора изложить в следующей редакции:

«Административное здание, назначение: нежилое. 2-этажное (подземных этажей-подвал). общая площадь 396,8 кв.м., инв. № П-87-406/Е, лит. Е, адрес объекта: <...> №3/1 а/22, кадастровый номер 56:44:0238001:5788 стоимостью 2 800 000 (Два миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС.

2.Пункт 1.1.2 договора изложить в следующей редакции:

«Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного здания, площадь 578 кв.м. адрес (местоположение) объекта: <...> №3/1 а/22, кадастровый номер 56:44:0111003:79 стоимостью 2 830 ООО (Два миллиона восемьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС.

3.Пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1.1. настоящего договора составляет 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС; указанного в пункте 1.1.2 настоящего договора составляет 2 830 000 (два миллиона восемьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС».

4.Пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банкаРФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

5.Пункт 2.8 договора изложить в следующей редакции:

«Цена приобретения земельного участка, указанного в пункте 1.1.2 договора составляет 2 830 000 (два миллиона восемьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС.

Судом ходатайство истца об уточнения исковых требований рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ.

Истец поддержал исковые требования с учетом произведенного уточнения.

Ответчик пояснил, что с результатами судебной экспертизы согласен, иск не признал.

Третье лицо отзыв на иск не представило.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Истец указал, что является арендатором спорного объекта муниципального фонда по договору аренды муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 4-1011а-12663 от 20.07.2017, подтверждается материалами дела (л.д. 11-17 том 1).

Общество «Аманор» обратилось с заявлением к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...> №3/1а/22.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 19.03.2020 № 341-п «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в г. Оренбурге» принято решение о реализации преимущественного права арендатора, субъекта малого предпринимательства, общества с ограниченной ответственностью «Аманор» на приобретение арендуемого муниципального имущества:

1) административное здание, назначение: нежилое, 2-этажное (подземных этажей-подвал), общая площадь 396,8 кв.м., инв. № П-87-406/Е, лит.Е, адрес объекта: <...> а/22;

2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного здания, площадь 578 кв.м. адрес (местоположение) объекта: <...> №3/1 а/22;

3) осуществить приватизацию арендуемого муниципального имущества на следующих условиях:

1) цена приобретения муниципального имущества указного в пункте 1 настоящего постановления составляет 13 283 333 руб.00 коп. (письменный отчет ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 19.02.2020 № 09/20-о), состоящая из стоимости земельного участка без учета НДС в размере 2 120 000 (два миллиона сто двадцать тысяч) рублей 00 копеек и стоимости нежилого здания без учета НДС в размере 11 163 333 (одиннадцать миллионов сто шестьдесят три тысячи триста тридцать три) рубля 00 копеек;

2)оплата муниципального имущества, указанного в подпункте 1 пункта

1настоящего постановления, будет производиться в рассрочку без первоначального взноса ежемесячно равными долями, срок рассрочки оплаты составляет 5 (пять) лет;

3)оплата муниципального имущества, указанного в подпункте 2 пункта 1 настоящего постановления, будет производиться единовременно.

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга 28.03.2020 вручил истцу проект договора купли-продажи арендуемых объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> №3/1 а/22.

Истец, ознакомившись с проектом договора купли-продажи арендуемого объекта направил в Комитет протокол разногласий с предложением заключит договор по цене приобретения имущества в размере, установленном ООО «Оренбургская компания оценки и права» - административное здание по цене 2 800 000 руб. земельный участок по цене 3 100 000 руб.

В ответе на протокол разногласий Комитет письмом от 29.04.2020 № 01-28/2254отклонил протокол разногласий к проекту договора купли продажи арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> №3/1 а/22 и указал на то, что достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого помещения установленная на основании отчета ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости № 09/20-0 от 19.02.2020 не обжалована.

Истец не согласился с выкупной ценой, предложенной ответчиком, в связи с чем, обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований частично.

Как следует из материалов дела, между ООО «Аманор» и КУИ г.Оренбурга возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ договора купли-продажи объектов муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как указано выше судом, статьей 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92, оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Кодекса).

Установив, что между сторонами имеется спор о выкупной стоимости объектов недвижимости, арбитражным судом по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначалась судебная экспертиза для оценки соответствия отчёта №09/20 от 19.02.2020, выполненного ООО "Оренбургская региональная оценочная компания" об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> лит.Е требованиям Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.2998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности.

Производство экспертизы поручено Союзу «Торгово-Промышленная палата Оренбургской области» эксперту ФИО4

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Перед экспертом судом поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли отчёт №09/20 от 19.02.2020, выполненный оценщиком ООО "Оренбургская региональная оценочная компания" об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> лит.Е требованиям Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.2998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности.

В случае выявления несоответствия указанного выше отчёта №09/20 от 19.02.2020 законодательству об оценочной деятельности, определить рыночную стоимость административного здания: нежилое, 2-этажное(подземный этаж-подвал), общая площадь 396,8кв.м., инв.№П-87-406/Е, лит.Е, местонахождение объекта: <...>, кадастровый номер 56:44:0238001:5788;

земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: размещение административного здания, площадь 578кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер 56:44:0111003:79.

Заключение эксперта Союза «Торгово-Промышленная палата Оренбургской области» ФИО4 № 092-09-01069 от 30.10.2020 поступило в арбитражный суд.

По результатам проведенной экспертизы экспертами сделаны следующие выводы.

По первому вопросу сделан вывод о несоответствии отчета об оценке №09/20-о от 19.02.2020, выполненный оценщиком ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» ФИО5, об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> №3/1 а/22, лит. Е, требованиям законодательства об оценочной деятельности (требованиям Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки №1, №2, №3, №7 обязательным к применению субъектами оценочной деятельности»), а также нельзя признать обоснованными и достоверными выводы об итоговой величине рыночной стоимости.

По второму вопросу: исходя из произведенных расчетов, рыночная стоимость административного здания: нежилое, 2-этажное (подземный этаж-подвал), общая площадь 396,8 кв.м., инв. №П-87-406/Е, лит.Е, местонахождение объекта: <...>, кадастровый номер 56:44:0238001:5788 по состоянию 11.12.2019 составит (округленно): 6 230 000 (шесть миллионов двести тридцать тысяч) рублей без учета НДС 7 480 000 (семь миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей с НДС;

рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: размещение административного здания, площадь 578 кв.м., адр, объекта: <...> №3/1 а/22, кадастровый номер: 56:44:0111003:79 по состоянию 11.12.2019 составит: 2 830 000 (Два миллиона восемьсот тридцать тысяч) рублей, НДС не облагается.

В судебном заседании 22.03.2021 эксперт ФИО4 дал пояснения по экспертному заключению.

Заявленное истцом ходатайство о назначении повторной экспертизы судом рассмотрено и отклонено, о чем вынесено отдельное определение.

Суд отмечает, что в материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение по результатам экспертизы содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, суду не представлено. Доказательства необъективности проведённого исследования и пристрастности эксперта, предупреждённого об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отсутствуют; а само по себе несогласие истца с изложенными в заключении выводами эксперта не является основанием для назначения дополнительной и повторной экспертизы.

Судом отклонены доводы ответчика о том, что истцом пропущен тридцатидневный срок для заключения договора купли-продажи, что, свидетельствует об утрате ООО «Аманор» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Так, в силу части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 части 9 указанной статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

В силу части 4.1 указанной статьи течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В настоящем случае, как указывает ответчик, ООО «Аманор» получило проект спорного договора 28.03.2020.

Из письма Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 29.04.2020 № 01-28/2254 в адрес директора ООО «Аманор» ФИО6 видно, что Комитет отклоняет представленный обществом 23.04.2020 протокол разногласий к проекту договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Таким образом, обществом «Аманор» не пропущен установленный Законом N 159-ФЗ срок для заключения договора.

В рассматриваемом случае суд признаёт заключение эксперта № 092-0-01069 от 30.10.2020 как доказательство определения рыночной цены спорных объектов, поэтому принимает его за основу при принятии решения.

При исследовании экспертного заключения судом не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, сторонами не представлено. Доказательства необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах дела отсутствуют.

В силу положений статей 64, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признаёт вышеуказанное экспертное заключение допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу, поскольку получено судом с соблюдением требований статей 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая заключение эксперта, изготовленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, арбитражный суд приходит к выводу, что в отчете об оценке №09/20-о от 19.02.2020, выполненном оценщиком ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» ФИО5, рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> №3/1 а/22, завышена, и величина стоимости объектов оценки (предложенная Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга) не может быть принята судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обозначенное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены. Экспертное заключение содержит сведения, необходимые для разрешения спора, судом признано допустимым и достоверным доказательством по делу.

В данном случае по результатам проведенной судебной экспертизы установлена рыночная стоимость спорного здания 6 230 000 руб. (без учета НДС), 7 480 000 руб. (с учетом НДС).

В силу изложенного выше, величина стоимости спорного административного здания – 2 800 000 руб., на которой настаивает истец, установленная отчетом об оценке № 3/3-Н/2020 от 03.04.2020, выполненным ООО «Оренбургская компания оценки и права» не может быть принята судом.

Более того, принимая во внимание наличие двух отчетов со значительными расхождениями в оценке стоимости выкупаемого имущества (11 163 333 руб. 00 коп. и 2 800 000 руб.) определением арбитражного суда от 26.08.2020 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Союзу «Торгово-Промышленная палата Оренбургской области» эксперту ФИО4

В данном случае доводы истца, направленные на обоснование иной выкупной стоимости не нашли своего подтверждения надлежащими доказательствами.

При таких обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований заключить договор купли-продажи на предложенных им условиях.

В силу положений статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как разъяснено в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Согласно статье 446 ГК РФ, пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и статье 16 АПК РФ на ответчике лежит обязанность заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения в редакции спорных условий, определенных решением суда, с момента его вступления в законную силу.

Судом разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи административного здания, расположенного по адресу <...> урегулированы с учетом выводов судебной экспертизы на следующих условиях:

пункт 1.1.1.договора изложить в следующей редакции

«Административное здание, назначение - нежилое, 2х этажное(подземных этажей-подвал), общая площадь 396,8кв.м., инв. № П-87-406/Е, лит.Е, адрес объекта <...>, кадастровый номер 56:44:0238001:5788, стоимостью 6 230 000(без учёта НДС) 7 480 000руб.(с учётом НДС).

Пункт 1.1.2 договора изложить в следующей редакции:

«Земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: размещение административного здания, площадь 578кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер 56:44:0111003:79, стоимостью 2 830 000руб.(без учёта НДС).

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

«Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1.1.настоящего договора составляет 6 230 000(без учёта НДС) 7 480 000руб.(с учётом НДС); указанного в пункте 1.1.2 настоящего договора составляет 2 830 000 руб.(без учёта НДС).

Пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 6 230 000(без учёта НДС) 7 480 000руб.(с учётом НДС) производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

Пункт 2.8 договора изложить в следующей редакции:

«Цена приобретения земельного участка, указанного в п.1.1.2 договора составляет 2 830 000руб. (без учёта НДС).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи административного здания, расположенного по адресу <...> на следующих условиях:

пункт 1.1.1.договора изложить в следующей редакции

«Административное здание, назначение - нежилое, 2х этажное(подземных этажей-подвал), общая площадь 396,8кв.м., инв. № П-87-406/Е, лит.Е, адрес объекта <...>, кадастровый номер 56:44:0238001:5788, стоимостью 6 230 000(без учёта НДС) 7 480 000руб.(с учётом НДС).

Пункт 1.1.2 договора изложить в следующей редакции:

«Земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: размещение административного здания, площадь 578кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер 56:44:0111003:79, стоимостью 2 830 000руб.(без учёта НДС).

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

«Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1.1.настоящего договора составляет 6 230 000(без учёта НДС) 7 480 000руб.(с учётом НДС); указанного в пункте 1.1.2 настоящего договора составляет 2 830 000 руб.(без учёта НДС).

Пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 6 230 000(без учёта НДС) 7 480 000руб.(с учётом НДС) производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

Пункт 2.8 договора изложить в следующей редакции:

«Цена приобретения земельного участка, указанного в п.1.1.2 договора составляет 2 830 000руб. (без учёта НДС).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Н.А.Кофанова