Постановление от 10 мая 2017 г. по делу № А32-39808/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-39808/2015
г. Краснодар
10 мая 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2017 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «СКТ» (ОГРН 1092308006790) – Маковецкого А.В. (доверенность от 09.01.2017), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар – Мишуковой О.Н. (доверенность от 30.12.2016), в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), ответчика по встречному иску – департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301612816), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – министерства природных ресурсов Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СКТ» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2016 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-39808/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СКТ» (далее – общество, ООО «СКТ»), в котором просила:

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, заключенный между администрацией и обществом,

– обязать общество вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 999 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1112, расположенный по ул. Береговой, 142/3, в Западном внутригородском округе города Краснодара (далее – земельный участок), путем его освобождения, демонтажа забора из облегченных конструкций и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы нарушением обществом условий договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300 (т. 1, л. д. 4 – 7).

В процессе рассмотрения дела администрацией заявлено ходатайство об изменении основания иска, согласно которому имеется установленная законом совокупность условий для расторжения договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300 по основанию существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Гражданский кодекс), и невозможности строительства на участке (т. 2, л. д. 36 – 37).

Ходатайство администрации об изменении оснований исковых требований суд удовлетворил (т. 2, л. д. 121 – 123).

Общество заявило к администрации встречный иск, который судом возвращен определением от 15.12.2015, а затем принят к производству для рассмотрения в рамках настоящего дела определением от 28.01.2016 (т. 2, л. д. 4 – 8, 121 – 123, т. 3, л. д. 66 – 67).

Согласно уточненным встречным исковым требованиям общество просило:

– взыскать с администрации убытки в размере 1 699 017 рублей 60 копеек,

– изменить условия договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, а именно, изложить пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Участок предоставляется для строительства объекта туристской инфраструктуры» (уточненные требования, т. 3, л. д. 68 – 69, 100 – 101).

Определениями от 02.03.2016 и от 28.04.2016 судом к участию в деле привлечены: в качестве соответчика по встречному иску – департамент финансов администрации (далее – департамент финансов), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамент архитектуры и градостроительства администрации (далее – департамент архитектуры) и министерство природных ресурсов Краснодарского края (далее – министерство природных ресурсов; т. 3, л. д. 100 –101, 117 – 118).

Определением от 20.09.2016 судом принят отказ общества от встречного искового требования об изменении редакции пункта 1.3 договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, производство по встречному иску в указанной части прекращено (т. 4, л. д. 2, 49 – 50).

Решением от 31.10.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 31.01.2017, ходатайство представителя истца по первоначальному иску (администрации) о приобщении к материалам дела копии акта осмотра земельного участка от 27.05.2016 № 1366, удовлетворено. По первоначальному иску: расторгнут договор аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, заключенный между администрацией и ООО «СКТ», на общество возложена обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1112, и подписать акт приема-передачи участка; в части требования о демонтаже забора из облегченных конструкций, отказано. По встречному иску: в иске отказано. С общества в доход бюджета взыскан 391 рубль государственной пошлины.

Судебные акты мотивированы следующим. В момент заключения спорного договора аренды от 12.03.2012 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 находился в территориальной зоне ОД.1 (Центральная общественно-деловая зона), при получении участка (для строительства офиса) по акту приема-передачи претензий к фактическому состоянию участка арендатором заявлено не было. Решением городской Думы Краснодара от 22.10.2013 № 54 п. 8 «О внесении изменения в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» (далее – решение Думы от 22.10.2013) спорный участок, ранее отнесенный к зоне ОД.1, отнесен к территориальной зоне РП (Зона парков). Арендатор имел возможность осваивать участок в течение полутора лет, однако никаких мер по использованию участка по назначению не предпринял. При изменении правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка вправе продолжать использование участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) объектов. Довод ООО «СКТ» о том, что оно не могло использовать земельный участок по причине отсутствия выезда (въезда) на общественную дорогу, судом отклонен, со ссылкой на схему расположения участка на кадастровом плане территории от 28.07.2010, факт постановки участка на государственный кадастровый учет и подписанный сторонами без замечаний акт приема-передачи земельного участка. Объективных обстоятельств, которые бы делали невозможным освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением, не существовало. Письма ООО «СКТ» 2012 года о необходимости предоставления ему смежного земельного участка для использования под автостоянку и благоустройство, направлены на получение в пользование дополнительного участка, и не обусловлены необходимостью обеспечения проезда (прохода) к спорному земельному участку. Обществом не доказано, что строительные, монтажные, земляные и иные работы на земельном участке проводились. Предупреждению арендодателя от 10.08.2015 предшествовало длительное бездействие общества по освоению участка. Согласно пункту 3.2.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неиспользования земельного участка (его части) более года. Истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора (от 28.09.2015), которое ответчиком не исполнено. Доказательства по урегулированию спора, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса, истцом представлены. Собранные по делу доказательства достаточны для вывода об обоснованности заявленных истцом первоначальных требований в части расторжения договора аренды от 12.03.2012 № 4300018300 и обязании ответчика вернуть земельный участок администрации по акту приема-передачи. Поскольку повторным обследованием земельного участка (акт осмотра от 27.05.2016) факт нахождения забора на нем не подтвержден, в удовлетворении иска в части обязания ответчика демонтировать забор из облегченных конструкций следует отказать. В рамках встречного иска обществом заявлено о взыскании в его пользу с истца убытков в виде уплаченной арендной платы, за период с 10.04.2012 по 10.11.2015, в размере 1 660 846 рублей 95 копеек, в связи с недостатками арендованного участка (отсутствие въездов/выездов, внесение изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар решением Думы от 22.10.2013), препятствующими его освоению. Указанная позиция общества противоречит установленному в статье 612 Гражданского кодекса правилу распределения ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, а также положениям статьи 616 Гражданского кодекса. Ссылки ответчика на отсутствие возможности пользования арендованным имуществом с даты заключения договора аренды, невозможности приступить к строительным работам, по причинам отсутствия выезда/въезда на участок, суд признал несостоятельными, с учетом подписания сторонами акта приема-передачи участка без замечаний и последующего поведения арендатора, не воспользовавшегося правом, предусмотренным пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса, не заявившим отказа от права аренды. Территориальная зона предоставленного обществу земельного участка была изменена (22.10.2013) через полтора года после фактического предоставления участка арендатору. Обществом не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии виновных, противоправных действий администрации, в результате которых истцу причинены убытки в заявленной сумме. В период расположения участка в территориальной зоне ОД.1 (до 22.10.2013) земельный участок обществом не использовался; отнесение участка к зоне РП (Зона парков) решением Думы от 22.10.2013 не обжаловано, незаконным не признано. Нормой части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельного участка при изменении правил землепользования и застройки. Изменение разрешенного использования участка путем внесения изменения в правила землепользования и застройки не может быть квалифицировано в качестве ограничения прав на землю, и являться основанием для возмещения убытков. Учитывая, что до внесения изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (далее – Правила землепользования и застройки) общество не приступило к использованию земельного участка, оно утратило право использования арендованного участка в соответствии с условиями договора аренды. Использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – Земельный кодекс). Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за земельный участок (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 4.1.2 договора аренды от 12.03.2012). Представленные доказательства не подтверждают наличие вины ответчика по встречному иску в возникновении убытков истца по встречному иску в заявленном размере, истцом по встречному иску не доказана причинно-следственная связь между наступившими убытками и противоправным поведением ответчика по встречному иску.

В кассационной жалобе общество просит решение от 31.10.2016 и апелляционное постановление от 31.01.2017 отменить в полном объеме, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска администрации отказать, встречный иск общества – удовлетворить.

Податель жалобы указывает, что первоначальным основанием исковых требований администрации являлось существенное нарушение условий договора (статья 450, пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса). Определением суда от 15.12.2015 удовлетворено ходатайство администрации об изменении оснований исковых требований на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 Гражданского кодекса). Однако суд рассмотрел иск администрации без учета измененных ею оснований иска, то есть, не исследуя обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и исследуя обстоятельства, на которые стороны не ссылались в обоснование своих требований и возражений против них. Суд апелляционной инстанции данный довод жалобы не отразил в постановлении и не проверил его. Судами необоснованно и незаконно рассмотрен по существу иск администрации, поскольку досудебный порядок урегулирования спора, с учетом измененного основания иска, не соблюден. Претензия, полученная ответчиком по первоначальному иску, не содержала предложения изменить или расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 Гражданского кодекса). Судами неверно установлена возможность использования обществом земельного участка, ошибочно сделан вывод о том, что общество могло использовать участок (для строительства офиса) на протяжении полутора лет, до изменения решением Думы от 22.10.2013 территориальной зоны, в которой расположен спорный участок (на зону парков). Решение Думы от 22.10.2013 принято в соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п.15 (далее – генеральный план города, решение Думы от 26.01.2012), то есть еще до заключения договора аренды земельного участка от 12.03.2012. Судами сделан ошибочный вывод о возможности проезда (прохода) к арендуемому участку, основанный на представленной в материалы дела схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 28.07.2010. Из указанной схемы видно, что вокруг земельного участка, в дальнейшем переданного обществу по договору от 12.03.2012, находятся зеленые многолетние парковые насаждения. К встречному иску обществом приложены судебные акты, подтверждающие, что смежные с арендуемым земельные участки относятся к зонам парков (рекреационного назначения), которые используются исключительно для отдыха граждан и туризма, имеют большое количество многолетних зеленых насаждений, что не позволяло их использования для обеспечения проезда грузовой и строительной техники к ближайшим дорогам общего пользования: ул. Береговой и ул. Кубанской Набережной. В связи с тем, что предоставленный в аренду участок не имеет выезда/въезда на общественную дорогу, а неоднократные обращения в администрацию о предоставлении участка для организации подъезда оставались без удовлетворения, начать проектирование и строительство не представлялось возможным. В связи с несогласованием возможности выезда/въезда на арендованный участок для его целевого использования, общество понесло убытки в виде излишне уплаченной арендной платы. Косвенно о согласии ответчика со встречными исковыми требованиями служит его ходатайство о применении срока исковой давности с приложением расчетов.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, против этого возразил представитель департамента архитектуры.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей истца и одного из третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части, с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение, по следующим основаниям.

Поскольку доводы касательно отказа в удовлетворении исковых требований администрации и удовлетворения ходатайства о приобщении к материалам дела копии документа в кассационной жалобе отсутствуют, оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления в названной части не имеется.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 12.03.2012 на основании постановления администрации от 11.01.2012 № 46 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 4300018300 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 10 лет с 11.01.2012 по 11.01.2022 из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1112, расположенный по ул. Береговой, 142/3, в Западном внутригородском округе города Краснодара (пункты 1.1., 6.1.). Договором предусмотрено, что участок предоставляется для строительства офиса (пункт 1.3.), фактическое его состояние соответствует условиям договора и целевому назначению (пункт 1.5.). Одним из особых условий договора арендатору запрещена вырубка зеленых насаждений (пункт 9.3.).

Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 23.06.2011, передан арендатору по акту приема-передачи одновременно с подписанием договора (приложение № 1 к договору аренды от 12.03.2012). Государственная регистрация сделки осуществлена 23.03.2012 (т. 1, л. д. 10 – 15, 16, 17 – 18, 19, 20, 21, 44 – 45).

Пунктом 4.1.5. договора арендатор принял на себя обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

По условиям пункта 3.2.4. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при согласованных сторонами нарушениях его условий, в том числе при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или договором.

По сообщению департамента архитектуры от 28.07.2015, разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 не выдавалось (т. 1, л. д. 28).

Указывая, что арендатором нарушено условие пункта 4.1.5 договора об обязанности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, предписанием от 10.08.2015, направленным в адрес общества и полученным им (17.08.2015), арендатору предложено сообщить в 14-дневный срок с момента получения предписания, об устранении выявленных нарушений (т. 1, л. д. 29 – 30, 31).

Уведомлением о прекращении договора аренды земельного участка от 28.09.2015 арендатору, не исполнившему своих обязательств по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.1.5. договора), и не устранившему допущенные нарушения на основании предписания от 10.08.2015, предложено подписать соглашение о расторжении договора и возвратить земельный участок администрации посредством подписания акта приема-передачи (т. 1, л. д. 32, 33 – 34).

Ссылаясь на допущенное арендатором существенное нарушение условий договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, общество заявило к администрации и департаменту финансов встречный иск.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

Частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса истцу предоставлено право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При разрешении спора судебные инстанции правильно указали на то, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В то же время, признав, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, суды не учли изменение администрацией оснований заявленного ею иска о расторжении договора аренды земельного участка уже в процессе производства по настоящему делу (с существенного нарушения условий договора на существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении сделки; т. 1, л. д. 4 – 7, т. 2, л. д. 36 -37).

Отклоняя определениями от 15.12.2015 и от 28.01.2016 возражения общества (т. 2, л. д. 127 – 128) о невозможности рассмотрения иска о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300 по существу, ввиду несоблюдения администрацией досудебного порядка урегулирования спора применительно к измененным ею в судебном заседании 15.12.2015 основаниям, суд сослался на наличие в деле доказательств соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования подобных споров (л. д. 33 – 35).

Такой вывод не основан на содержании уведомления о прекращении договора аренды земельного участка от 28.09.2015 (л. д. 33 – 35), направленного в адрес общества почти за три месяца до сделанного представителем администрации в суде заявления.

В силу части 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

Вопросы о возможности рассмотрения иска по первоначально приведенным администрацией основаниям (без учета их изменения 15.12.2015), а также о доказательствах соблюдения арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, исходя из появления у него новых оснований для расторжения договора, судами не выяснены.

Указанное процессуальное нарушение привело к рассмотрению первоначального иска без учета волеизъявления истца на изменение оснований расторжения арендной сделки и в условиях отсутствия у ответчика возможности в досудебном порядке урегулировать спор с арендодателем, полноценно возражать против предъявленных к нему требований (в условиях неочевидности рассматриваемых судом оснований иска: первоначальных, измененных, и тех, и других).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 12.03.2012).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление Пленума № 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Правомерность заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, правовая и фактическая возможность его исполнения, расторжения, судебными инстанциями с необходимой степенью полноты и достоверности не исследованы.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Возражения общества, а также имеющиеся в материалах дела доказательства расположения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 в зоне возможного катастрофического затопления, на территории городских зеленых насаждений общего пользования, фактически занятой зелеными насаждениями, еще до принятия решения Думы от 22.10.2013 о включении данного участка в территориальную зону РП (Зона парков), в том числе с учетом особого условия пункта 9.3. договора аренды от 12.03.2012, постановления администрации от 11.01.2012 № 46, генерального плана города, действующего на момент заключения спорной сделки, обстоятельств, зафиксированных муниципальными органами при осмотре земельного участка, надлежащим образом не проверены (т. 1, л. д. 23 – 25, 26 – 27, 57, 80, 118, т. 2, л. д. 34, 45, 93, 144 – 145, т. 4, л. д. 64 – 65).

В силу требований части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом городского округа, сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Судебные инстанции при разрешении спора не учли дополнительные пояснения администрации о том, что решение Думы от 22.10.2013 принято не произвольно, а именно в целях приведения Правил землепользования и застройки в соответствие с генеральным планом города (т. 3, л. д. 123 – 125).

Оценивая схему размещения земельного участка (для предварительного согласования места размещения офиса) 2010 года, в которой указано на возможность подходов и подъездов к земельному участку за счет земель общего пользования, суды не приняли во внимание, что землями общего пользования являются как улицы, проезды, автомобильные дороги, так и набережные, скверы, парки, не предполагающие использование их для проезда транспорта, в том числе строительной техники. Вопрос о том, за счет каких территорий общего пользования должен был осуществляться проезд на спорный участок, и как он осуществляется (или нет) в настоящее время, не исследован и материалами дела не подтвержден (т. 3, л. д. 93 – 97).

При этом в судебном заседании окружного суда представитель общества пояснил, и это не опроверг представитель департамента архитектуры, что спорный участок сформирован в глубине парка, среди зеленых насаждений.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-47982/2014 установлено, что смежный с участком 23:43:0208042:1112 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1111, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара, по ул. Береговой, 146, строение № 22, находится на территории общего пользования (парк имени 30-летия Победы).

При таких обстоятельствах решение от 31.10.2016 и апелляционное постановление от 31.01.2017 (в описанной выше части) не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу № А32-39808/2015 в части удовлетворения ходатайства о приобщении документа к материалам дела, отказа в иске в части требований о демонтаже забора из облегченных конструкций оставить без изменения, в остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Председательствующий Н.С. Мазурова

Судьи В.Е. Епифанов

И.В. Сидорова