Постановление от 23 июля 2024 г. по делу № А62-2996/2023

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А62-2996/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2024 Постановление изготовлено в полном объеме 23.07.2024

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Воронцова И.Ю. и Лазарева М.Е. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., при участии от ответчика до перерыва – общества с ограниченной ответственностью «ГосЗаказКонсалт» (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО1 (доверенность от 30.10.2023), в отсутствие истца – администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Смоленской области (до перерыва), апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГосЗаказКонсалт» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.07.2023 по делу № А62-2996/2023 (судья Ерохин А. М.),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Смоленска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГосЗаказКонсалт» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 3 – 4 кварталы 2022 года в размере 3 128 018 рублей 70 копеек и неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 21.09.2022 по 18.01.2023 в сумме 699 112 рублей 18 копеек.

Решением суда от 21.07.2023 исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за период 3 – 4 кварталов 2022 года в размере

3 128 018 рублей 70 копеек и неустойка за просрочку внесения арендной платы за

период с 21.09.2022 по 18.01.2023 в сумме 233 037 рублей 39 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество и лицо, не участвующее в деле, – ФИО2, обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявители ссылались на то, что на арендованном земельном участке с кадастровым номером 67:27:0013959:79 расположен многоквартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию; регистрация первого права собственности ФИО2 на жилое помещение в многоквартирном доме, по адресу: <...>, осуществлена 14.09.2021; с этого момента земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а договор аренды земельного участка прекратился и являлся не действующим в спорный период.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 решение суда первой инстанции отменено, с общества в пользу администрации взыскано 2 149 623 рублей 61 рублей, в том числе задолженность по договору аренды земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 3-4 кварталы 2022 года в размере 1 971 181 рублей 44 рублей и неустойка за период с 21.09.2022 по 18.01.2023 в сумме 178 442 рублей

17 копеек. В остальной части в иске отказано. Производство по апелляционной жалобе ФИО2 прекращено..

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22.04.2024 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по делу

№ А62-2996/2023 отменено в части взыскания с общества в пользу администрации задолженности по договору аренды земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 3 квартал 2022 года и неустойки за период с 21.09.2022 по 18.01.2023, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. В остальной части постановление оставлено без изменения.

Таким образом, предметом повторного рассмотрения апелляционной инстанции является апелляционная жалоба общества в части задолженности по договору аренды земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 3 квартал 2022 года и неустойки за период с 21.09.2022 по 18.01.2023.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, указал, что, согласно представленного им в суд кассационной инстанции контррасчета, задолженность за 3 квартал 2022 года составляет 711 780 рублей 07 копеек (440 710 рублей 14 копеек с 01.07.2022 по 18.08.2022 + 271069 рублей 93

копейки с 19.08.2022 по 30.09.2022); неустойка за период с 21.09.2022 по 18.01.2023 (исходя из предусмотренной договором ставки) – 306 697 рублей 66 копеек.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителя не направил. С учетом мнения представителя ответчика, судебное заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 08.07.2024, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 10 часов 40 минут 22.07.2024.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика (до перерыва), Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, по итогам аукциона 16.01.2017 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (регистрационный номер № 224/А), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 67:27:0013959:79, находящийся по адресу: <...> для использования в целях многоэтажной жилой застройки в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 12 284 кв. метров, на срок с 16.01.2017 по 15.01.2026 (т. 1, л. д. 7).

Размер ежегодной арендной платы определяется в соответствии с результатами аукциона от 08.12.2016 № 12 и составляет 6 256 037 рублей 40 копеек (пункт 3.1 договора).

Арендная плата за первый год аренды вносится в течение десяти банковских дней единовременно при заключении договора в сумме, определенной по результатам аукциона, с учетом вычета внесенного задатка за участие в аукционе в размере 6 107 785 рублей 10 копеек. Размер арендной платы на второй и последующие годы устанавливается в соответствии с пунктом 3.1 договора и вносится арендатором на расчетный счет ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 10.02.2017 сделана запись регистрации № 67:27:0013959:79-67/001/2017-1,2 (т. 1, л. д. 12).

Ссылаясь на невнесение обществом арендных платежей за период 3-4 кварталов 2022 года, неисполнение требований, изложенных в претензии от 18.01.2023, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума № 73, в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и указано в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирный жилой дом. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Как указано в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», до образования

земельного участка под многоквартирным жилым домом земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, которое не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок. Собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Из системного толкования приведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что публично-правовое образование утрачивает право распоряжения земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного жилого дома, с момента первой регистрации права собственности на помещение в таком многоквартирном жилом доме, в том числе в части права требования внесения арендной платы за этот земельный участок; в отношении иной части земельного участка, на которой продолжилось строительство многоквартирных домов, договор аренды прекращен не был (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 № 309-ЭС19-21975).

Из материалов дела усматривается, что в спорный период на арендуемом земельном участке находился введенный в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, на который была осуществлена регистрация первого права за ФИО2 В подтверждение указанного обстоятельства суду представлена выписка из ЕГРН, согласно которой такая регистрация осуществлена 14.09.2021 (т. 1, л. д. 121).

В связи с этими обстоятельствами определением апелляционной инстанции от 31.10.2023 при первоначальном рассмотрении дела сторонам было предложено представить сведения обо всех объектах недвижимости, расположенных на спорном земельном участке и регистрации прав на них (исходя из сведений ЕГРН); доказательства размера площади, приходящейся на каждый из объектов (по сведениям ЕГРН либо путем представления заключений кадастрового инженера либо рассмотрения вопроса о проведении по делу экспертизы для установления такой площади); расчета арендной платы исходя из размера фактически арендуемой площади, используемой обществом (после исключения площадей, необходимых для использования объектов иных собственников).

О проведении экспертизы ни истец, ни ответчик не заявили, в том числе при повторном рассмотрении дела; при первоначальном рассмотрении дела истец пояснил, что ходатайствовать о такой экспертизе не будет.

В связи с этим в целях определения размера площади, необходимой для эксплуатации каждого из введенных в эксплуатацию жилых домов, расположенных на спорном земельном участке, использовались сведения, содержащиеся в пояснительной записке к схеме планировочной организации земельного участка 01.3-9/08/2017-ПЗУ, входящей в состав проектной документации на строительство (т. 3, л. д. 27).

Согласно представленным истцом и ответчиком расчетам, расхождений по площади земельного участка, оставшегося в аренде после ввода в эксплуатацию жилых домов и регистрации первого права, у сторон не имеется.

Так, из них следует, что в 3 квартале 2022 года используемая обществом площадь земельного участка составляла: в период с 01.07.2022 по 18.08.2022 – 6446 кв. метров, в период с 19.08.2022 по 30.09.2022 – 4518 кв. метров.

Согласно представленному администрацией суду апелляционной инстанции расчету при первоначальном рассмотрении дела (исходя из установленной договором ежегодной арендной платы в размере 6 256 037 рублей 40 копеек), арендная плата в 3 квартале в периоде с 01.07.2022 по 18.08.2022 (используемая площадь 6446 кв. метров) составила 820 710 рублей 21 копейки, в периоде с 19.08.2022 по 30.09.2022 (используемая площадь 4518 кв. метров) – 575 235 рублей 61 копейка.

Между тем данный расчет администрации в части двух периодов 3 квартала 2022 года сделан без учета в них конкретного количества дней и размера арендной платы, приходящейся на количество дней в этих периодах с учетом используемой площади земельного участка.

В связи с этим при повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, проверив арифметическую правильность расчетов сторон, приходит к выводу о том, что за 3 квартал 2022 года подлежит взысканию арендная плата в размере 711 780 рублей 07 копеек, а именно:

- за период с 01.07.2022 по 18.08.2022 (49 дней) – 440 710 рублей 14 копеек (6 256 037,4 / 365 * 49 / 12 284 кв.м (площадь исходного участка) * 6446 кв.м (площадь используемого участка);

- за период с 19.08.202 по 30.09.2022 (43 дня) – 271 069 рублей 93 копейки (6 256 037,4 / 365 * 43 / 12 284 кв.м (площадь исходного участка) * 6446 кв.м (площадь используемого участка).

Расчет администрации не принимается, так как он составлен без учета конкретного количества дней используемой площади земельного участка в спорном квартале (при том, что в разных кварталах года имеется разное количество дней, а предусмотренная договором арендная плата является годовой).

Обоснованность взыскания основного долга за 4 квартал 2022 года предметом повторного апелляционного пересмотра не является, поскольку его размер в сумме 575 235 рублей 61 копейка (установлен при первоначальном апелляционном рассмотрении) не пересматривался судом кассационной инстанции; судебный акт в части размера арендной платы за 4 квартал 2022 года оставлен без изменения.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,3 % от невнесенной суммы задолженности за каждый день просрочки.

При этом согласно пункту 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором на расчетный счет ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала, т.е. за 3 квартал 2022 года арендная плата подлежала внесению не позднее 20.09.2022; за 4 квартал – не позднее 20.12.2022; с 21.09.2022 началась просрочка в оплате за 3 квартал 2022 года, с 21.12.2022 – просрочка в оплате за 4 квартал 2022 года.

Таким образом, исходя из размера подлежащей внесению арендной платы за используемую площадь земельного участка в 3 квартале 2022 года и предусмотренной договором ставки, неустойка за просрочку арендной платы за 3 квартал 2022 года составит 256 240 рублей 83 копейки; за просрочку арендной платы за 4 квартал 2022 года – 50 456 рублей 83 копейки, всего – 306 286 рублей 13 копеек (440 710, 14 *0,3 % * 120 дней (с 21.09.2022 по 18.01.2023) + 271 069,93 * 0,3 % * 120 дней (с 21.09.2022 по 18.01.2023) + 575 235,61 * 0,3 % * 29 дней (с 21.12.2022 по 18.01.2023).

Поскольку в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о несоразмерности неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и суд первой инстанции его удовлетворил, снизив ставку неустойки до 0,1 %,

а администрация решение в части применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не оспаривает (в связи с чем применение ставки неустойки выше определенного первой инстанцией значения будет означать выход за переделы апелляционной жалобы), неустойка за период просрочки с 21.09.2022 по 18.01.2023 на скорректированную сумму задолженности по ставке 0,1 % составит 102 095 рублей 37 копеек.

При таких обстоятельствах решение суда в части определенного размера задолженности за 3 квартал 2022 года и неустойки за просрочку оплаты за период с 21.09.2022 по 18.01.2023 подлежит отмене, исковые требования – частичному удовлетворению.

При этом для целей определенности при исполнении судебного акта, в резолютивной части постановлении апелляционной инстанции указывается и размер задолженности за 4 квартал 2022 года, которыйв суде кассационной инстанции сторонами не оспаривался.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку требования истца удовлетворены частично (711 780 рублей 07 копеек + 575 235 рублей 61 копейка + 102 095 рублей 37 копеек) и он освобожден от уплаты госпошлины по иску, последняя, с учетом абз. 4 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011, подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета в сумме 15 294 рублей (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46).

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.07.2023 по делу № А62-2996/2023 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГосЗаказКонсалт» в пользу администрации города Смоленска 1 389 111 рублей 05 копеек, в том числе задолженность по договору аренды земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 3 квартал 2022 года – 711 780 рублей 07 копеек, за 4 квартал 2022 года – 575 235 рублей 61 копейка, неустойку за период с 21.09.2022 по 18.01.2023 – 102 095 рублей 37 копеек.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГосЗаказКонсалт» в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 15 294 рубля.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.А. Капустина Судьи И.Ю. Воронцов М.Е. Лазарев