Постановление от 21 сентября 2025 г. по делу № А82-3870/2023

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. <***>


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-3870/2023
г. Киров
22 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судейБарьяхтар И.Ю., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Братухиной Е.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции:

представителя истца – ФИО1 (доверенность от 23.01.2025); представителя ответчика – ФИО2 (доверенность от 16.04.2023);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу прокурора Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2025 по делу № А82-3870/2023

по иску заместителя прокурора Ярославской области (ИНН <***>; ОГРН <***>) в интересах муниципального образования в лице администрации Мышкинского муниципального района Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>; ОГРН <***>); комитету по управлению имуществом и градостроительству администрации Мышкинского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО4, Уполномоченный по правам предпринимателей в Ярославской области,

о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

заместитель прокурора Ярославской области в интересах муниципального образования в лице Администрации Мышкинского муниципального района Ярославской области (далее – истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3), комитету по управлению имуществом и градостроительству администрации Мышкинского муниципального района (далее – КУМИ), о признании недействительным договора от 04.04.2022 № 2/2022 купли-продажи земельного участка, площадью 2073 кв.м. с кадастровым номером 76:07:013101:5 расположенного по адресу: <...>, заключенный между КУМИ и ИП ФИО3, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной 04.04.2022, в виде взыскания с ИП ФИО3 в пользу Мышкинского муниципального района Ярославской области в лице Администрации Мышкинского муниципального района Ярославской области кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 455 885,41 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО4, Уполномоченный по правам предпринимателей в Ярославской области.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2025 в удовлетворении уточненного иска отказано.

Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы ее податель обосновывает тем, что отчуждение спорного земельного участка ФИО3 по договору дарения ФИО4 направлено на выбытие объектов недвижимости из правообладания ФИО5, что является недобросовестным поведением, с намерением причинить вред Мышкинскому муниципальному району Ярославской области. Кроме того, истец ссылается на превышение площади земельного участка в 21 раз площади объекта, под эксплуатацию которого он предоставлен, что свидетельствует о несоблюдении требований о соответствии площади объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его эксплуатации. Истец считает, что договор купли-продажи земельного участка незаконно заключен по льготной цене (25% от его кадастровой стоимости).

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 29.04.2025 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 30.04.2025 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы стороны и третьи лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

КУМИ в отзыве на апелляционную жалобу опровергает доводы истца, просит в удовлетворении жалобы отказать.

ИП ФИО3, не соглашаясь с доводами истца, в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении жалобы отказать.

Уполномоченный по правам предпринимателей в Ярославской области в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов истца, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО4 отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Протокольными определениями от 17.06.2025, от 12.08.2025 судебное разбирательство откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ.

Определениями Второго арбитражного апелляционного суда от 11.08.2025, от 15.09.2025 в составе суда в порядке статьи 18 АПК РФ произведены замены судьи Савельева А.Б. на судью Бармина Д.Ю.; судей Бармина Д.Ю., Овечкиной Е.А. на судей Савельева А.Б., Барьяхтар И.Ю., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.

25.07.2025, 15.09.2025 от истца поступили дополнения по апелляционной жалобе; 06.08.2025, 14.09.2025 от ИП ФИО3 поступили дополнения к своей позиции.

Позиции сторон изложены письменно.

В судебном заседании, проводимом посредством веб-конференции, представители сторон поддержали занимаемые ими позиции по делу.

Комитет и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, прокуратурой Мышкинского района Ярославской области проведена проверка соблюдения земельного законодательства, в ходе которой было установлено, 01.04.2019 между КУМИ (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № 201 находящегося в муниципальной собственности нежилого здания, общей площадью 95 кв.м, с кадастровым номером 76:067:010101:128, расположенного по адресу: <...>.

Срок действия договора – по 31.03.2024.

Пунктом 2.3.16 договора аренды № 201 предусмотрена обязанность арендатора в течение двух месяцев с момента подписания настоящего договора оформить право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством.

08.04.2019 между КУМИ и ИП ФИО3 заключен договор аренды № 4/2019 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:07:013101:5 общей площадью 2073 кв.м, находящийся по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – для обслуживания здания (л.д. 34-39, т. 1).

В силу пункта 2.1 договора аренды № 4/2019 срок аренды участка составляет 5 лет и устанавливается с 08.04.2019 по 07.04.2024, государственная регистрация договора осуществлена 19.04.2019.

По договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 20.05.2021 ИП ФИО3 приобрел у КУМИ здание по адресу <...> (регистрационный номер № 76:07:010101:128-76/062/2021-11 от 01.06.2021).

ИП ФИО3 обратился в КУМИ с заявлением от 31.03.2022 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 76:07:013101:5 в соответствии со статьей 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для обслуживания здания.

04.04.2022 между КУМИ (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключен договор № 2/2022 купли-продажи земельного участка, согласно пункту 1.1 которого продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2073 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:07:013101:5 в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования участка-для обслуживания здания (л.д. 26-28, т. 1).

Цена участка по договору составила 485 295,13 руб. (пункт 2.1 договора).

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 08.04.2022.

По мнению прокурора, земельный участок предоставлен ИП ФИО3 без соблюдения требований о соответствии площади объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его эксплуатации.

Кроме того, истец полагает, что продажа земельного участка за 25% от его кадастровой стоимости без проведения торгов нарушает интересы муниципального образования, недополучившего денежные средства, которое оно могло бы получить при реализации такого участка в порядке конкурентной процедуры за плату, существенно отличающуюся от кадастровой стоимости земельного участка.

Полагая, что сделка по продаже спорного земельного участка противоречит требованиям статей 39.3, 39.20 ЗК РФ и является ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), прокурор обратился в арбитражный суд с уточненным иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, дополнительный пояснений, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 52 АПК РФ, пунктов 1, 2 статьи 166 ГК РФ, статьи 168 ГК РФ, пунктов 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), а также положениями пункта 1 статьи 27 ЗК РФ, пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, статьи 39.20 ЗК РФ.

Судом первой инстанции учтена правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379, согласно которой необходимыми условиями для выкупа земельного участка по указанному основанию (статья 39.20 ЗК РФ) являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является также наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, притом необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Аналогичные правовые позиции изложены в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

Арбитражный суд Ярославской области также учел позицию Конституционного Суда Российской Федерации, отметившего в определении от 23.04.2020 № 935-О, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В пункте 1 Постановления № 25 разъяснено, что положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Так, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Верховный Суд Российской Федерации в абзаце третьем пункта 1 Постановления № 25 разъяснил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

Повторно оценив материалы дела и позиции сторон и третьих лиц в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд, вопреки позиции прокурора, не усматривает в поведении ИП ФИО3 признаков недобросовестности и злоупотребления правом.

Ссылка истца на превышение площади земельного участка в 21 раз площади объекта, под эксплуатацию которого он предоставлен, подлежит отклонению в силу следующего.

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Оценка соразмерности площади должна быть основана не только на формальном исчислении площади для каждого из объектов недвижимости, но и с учетом особенностей их расположения на земельном участке и необходимости использования для единой цели.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание доводы ответчиков о том, что земельный участок с кадастровым номером 76:07:013101:5 является ранее учтенным, дата присвоения кадастрового номера: 05.03.2001, т.е. на момент предоставления земельного участка ИП ФИО3 земельный участок уже был сформирован, имел определенные характеристики и площадь в 2073 кв.м. Формирование земельного участка проведено до дня утверждения Правил землепользования и застройки городского поселения Мышкин. Судом первой инстанции правомерно учтены особенности спорного земельного участка, который согласно градостроительному плану земельного участка входит в зону затопления территорий, прилегающих к вдхр. Рыбинское в границах городского поселения Мышкин Мышкинского района Ярославской области, затапливаемых при половодьях в паводках 1% обеспеченности, в защитную зону объектов культурного наследия Здание присутственных мест, кон. XIX в. - нач. XX вв., Уездная земская управа XIX в., Дом купцов С-вых, кон. XIX в., Ансамбль: Собор Никольский, 1766-1837 гг., сторожка, XIX в. и в водоохранную зону и прибрежную зону Рыбинского водохранилища, отсутствует место для строительства нового объекта, реконструкция расположенного на данном земельном участке объекта запрещена.

В материалы дела ответчиком предоставлено заключение кадастрового инженера ФИО6 (с ходатайством предпринимателя от 28.08.2024, материалы электронного дела) по вопросу о возможности формирования нового земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 76:07:013101:5 с целью его реализации на торгах применительно к ситуации до и после 2019 года, согласно выводам кадастрового инженера раздел спорного земельного участка не имеет смысла, т.к., уменьшая площадь измененного земельного участка, тем самым уменьшаем его выкупную цену, а образованный новый участок останется не реализованным в муниципальной собственности.

Кроме того, истцом представлено заключение кадастрового инженера ФИО7 (л.д. 78, т.4), согласно выводам которого при разделе земельного участка с кадастровым номером 76:07:013101:5, площадью 2070 кв.м, с разрешенным использованием – гостиничное обслуживание, у второго участка, соответственно, будет разрешенное использование – гостиничное обслуживание, что приводит к невозможности его использования в соответствии с разрешенным использованием с наложенным на него обременением, а именно, образуемый земельный участок в результате раздела исходного земельного участка будет полностью расположен ы защитных зонах культурного наследия.

Апелляционный суд учитывает, что истец не предоставил допустимых доказательств, опровергающих приведенные выше доводы ответчиков и выводы суда первой инстанции, в том числе, указывающие на то, какая площадь земельного участка необходима для обслуживания здания предпринимателя согласно виду разрешенного использования земельного участка, какая площадь земельного участка подлежала выкупу.

Таким образом, альтернативные варианты использования спорного земельного участка при его разделе на несколько земельных участков и возможность предоставления таких земельных участков в порядке статьи 39.20 ЗК РФ исключены, иное со стороны истца не доказано (статья 65 АПК РФ).

Спорный земельный участок представлен КУМИ ИП ФИО3 с учетом назначения находящемся на данном участке объекта недвижимости, градостроительных требований, а также планировки и развития территории. То обстоятельство, что земельный участок был изначально сформирован для автотранспортного предприятия, само по себе не опровергает обоснованность выводов суда первой инстанции.

Поскольку выкуп земельного участка всей площадью 2073 кв.м осуществлен на законных основаниях, подлежат отклонению и доводы прокурора о незаконности заключения договора купли-продажи земельного участка по льготной цене.

Оспариваемый договор купли-продажи был заключен по цене, определенной в соответствии с положениями Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015 № 180-п (в редакции от 18.12.2018), что не свидетельствует о нарушении прав муниципального образования.

Оценка правомерности договора дарения земельного участка, заключенного между ИП ФИО3 и ФИО4 06.03.2023, в предмет настоящего спора не входит.

Соотнеся имеющиеся в деле документы между собой и с позициями участников спора по делу, суд апелляционной инстанции в данном случае, как и суд первой инстанции, не усматривает в поведении ответчиков признаков недобросовестности и злоупотребления правом при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у апелляционного суда не имеется.

В целом заявленные прокурором доводы в апелляционной жалобе не влияют на правильность итогового вывода суда первойинстанции об отказе в удовлетворении иска. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2025 по делу № А82-3870/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу прокурора Ярославской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Е.Г. Малых

И.Ю. Барьяхтар

А.Б. Савельев