Решение от 27 января 2025 г. по делу № А40-222073/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-222073/24-92-1681
г. Москва
28 января 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2025 года

Полный текст решения изготовлен 28.01.2025 года


Арбитражный суд в составе судьи Уточкина И.Н.

При ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой Н.В.,


Рассмотрев   в судебном заседании дело  по  заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СЕВЕР СТОЛИЦЫ» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.09.2018, ИНН: <***>)

к ответчикам: 1) Прокуратура Северо-Восточного административного округа г. Москвы (СВАО);

2) Прокуратура г. Москвы

о признании недействительным представления от 03.06.2024 №7-01-2024/Прдп128-24-20450018,


при участии:

от заявителя: ФИО1 дов. от 27.07.2024, паспорт, диплом;

от ответчиков:

1.      Прокурор Шокодей Т.Н. сл. удост. от 20.02.2024;

2.       Не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СЕВЕР СТОЛИЦЫ» (Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Прокуратуре Северо-Восточного административного округа г. Москвы (СВАО); Прокуратуре г. Москвы  о признании недействительным представления от 03.06.2024 №7-01-2024/Прдп128-24-20450018.

Заявитель настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель Ответчика 1 против удовлетворения  заявленных требований возражал.

2-й ответчик представителя в суд  не направил, извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено без его участия согласно ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд признал заявление не подлежащим удовлетворению ввиду нижеследующего.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Север Столицы» является застройщиком, осуществляющим строительство Многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой по строительному адресу: ул. Вильгельма Пика, влд. 3, стр. 1-8, Ростокино, СВАО, г. Москва (в составе жилых корпусов 1, 2, 3 и подземной автостоянки) на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0018009:6, площадью 17 397 кв.м.

Строительство Многофункционального жилого комплекса ведется на основании разрешения на строительство № 77-184000-019133-2020 от 18.09.2020 г., выданного Комитетом Государственного строительного надзора города Москвы.

16.07.2024 г. в адрес Заявителя поступило Представление Прокуратуры Северо-Восточного административного округа г. Москвы №7-01-2024/Прдп 128-24-20450018 об устранении нарушений жилищного законодательства.

Не согласившись с представлением, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценка доказательств показала следующее.

Прокуратурой Северо-Восточного административного округа г. Москвы по поручению прокуратуры г. Москвы проведена проверка исполнения жилищного законодательства ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы».

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Требования к договору участия в долевом строительстве установлены в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно ч. 9 данной статьи к отношениям, возникающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

На основании ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» регламентированы недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя. Согласно п. 15 ч. 2 данной статьи перечень условий не является исчерпывающим.

В результате проверки установлено, что в договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Вильгельма Пика, вл. 3, стр. 1-8, г. Москва, включены условия, ограничивающие права участников долевого строительства.

В соответствии с п. 3.2.8 заключенных договоров между ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» и ООО «ЭйЭмЭс» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «Девелопмент и развитие» (№ РЕЖ-1/2-6-149-1/ФСК), ФИО2 (№ РЕЖ-2/3-34-398-4/АН), ФИО3 (№ РЕЖ-3/5-7-682-1/АН), участник обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания Акта приема-передачи Объекта самостоятельно, за свой счет получить необходимые документы и обратиться в орган регистрации прав, для государственной регистрации своего права собственности на объект.

В силу ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 вышеуказанного Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, включение в договор пункта 3.2.8 фактически ущемляет права участников долевого строительства, поскольку федеральное законодательство не содержит положений, обязывающих участников долевого строительства осуществлять государственную регистрацию права собственности на объект в течение определенного срока.

Установлено, что в заключенных договорах между ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» с ООО «ЭйЭмЭс» Д.У.      Комбинированным     ЗПИФ     «Девелопмент     и     развитие» (№ РЕЖ-1/2-6-149-1 /ФСК),     ФИО2     (№ РЕЖ-2/3-34-398-4/А10, ФИО3 (№ РЕЖ-3/5-7-682-1/АН), ФИО4 (№РЕЖ-КВ-2/4-31 -587-4/АН),      ФИО5      (РЕЖ-КВ-2/3-17-319-2/АН), ФИО6 (№ РЕЖ-КВ-1/1-20-93-1/ФСК), ФИО7 (№ РЕЖ-КВ-3/5-31 -789-3/АН),     ФИО8     (РЕЖ-КВ-2/4-39-622-3/АН) и    ФИО9    (РЕЖ-КВ-1/1-11 -48-1 /АН)    содержится    п.    6.1, в соответствии с которым Участник долевого строительства вправе уступить права  требования   по   договору   третьим   лицам   при   одновременном соблюдении нескольких условий, одним из которых (пп. «в» п. 6.1) является получение предварительного письменного согласия Застройщика.

Согласно пп. «а, б» п. 6.1 договора уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается после проведения государственной регистрации настоящего договора, а также после уплаты застройщику в полном объеме как цены Договора, так и (при необходимости) неустойки (пени, штрафа), предусмотренных законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора в размере, сроке и порядке, установленных настоящим Договором и/или законом № 214-ФЗ.

Участник долевого строительства после полной оплаты цены договора является кредитором в отношении права требования объекта инвестирования.

В силу ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ).

В силу п. 2 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи с чем установление в договоре необходимости письменного согласия застройщика (должника) противоречит ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ и порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, ущемляет права потребителя.

Таким образом, Прокуратурой округа в договорах долевого участия выявлены незаконные условия, ограничивающие право участников долевого строительства на уступку прав и обязанностей по договору, а именно необходимость получения предварительного письменного согласия застройщика.

Установлено, что в договорах, заключенных между ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» и ООО «ЭйЭмЭс» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «Девелопмент и развитие» (№ РЕЖ-1/2-6-149-1/ФСК),     ФИО2     (№ РЕЖ-2/3-34-398-4 АН), ФИО3 (№ РЕЖ-3/5-7-682-1/АН), ФИО4 (№ РЕЖ-КВ-2/4-31-587-4/АН), ФИО5 (РЕЖ-КВ-2/3-17-319-2/АН), ФИО10 (№ РЕЖ-КВ-1/1-20-93-1/ФСК), ФИО7 (№РЕЖ-КВ-3/5-31-789-3/АН), ФИО8 (РЕЖ-КВ-2/4-39-622-3/АН) и ФИО9 (РЕЖ-КВ-1/1-11-48-1/АН), содержится п. 8.6, согласно которому, в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий настоящего договора, приведшими к существенному ухудшению его качества, участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков. Сроки работ по устранению недостатков согласовываются сторонами, указываются в подписываемом двустороннем акте с описанием недостатков объекта, но не могут быть менее чем 30 (тридцать) календарных дней с даты подписания Сторонами двустороннего акта с описанием недостатков объекта.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Вместе с тем, согласно ч. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, с учетом этих положений условие договора долевого участия, предусматривающее единственный способ восстановления нарушенных прав участника долевого строительства как потребителя, лишает его права на выбор, гарантированный законом.

Установлено, что в договорах, заключенных между ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» и ООО «ЭйЭмЭс» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «Девелопмент и развитие» (№ РЕЖ-1/2-6-149-1 /ФСК), ФИО2 (№ РЕЖ-2/3-34-398-4/АН), ФИО3 (№ РЕЖ-3/5-7-682-1/АН), ФИО4 (№ РЕЖ-КВ-2/4-31 -587-4/АН), ФИО5 (РЕЖ-КВ-2/3-17-319-2/АН), ФИО10 (№ РЕЖ-КВ-1/1-20-93-1/ФСК), ФИО7 (№ РЕЖ-КВ-3/5-31 -789-3/АН),      ФИО8      (РЕЖ-КВ-2/4-39-622-3/АН) и ФИО9 (РЕЖ-КВ-1/1-11-48-1/АН), содержится п. 8.9, включающий в качестве наступления обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих выполнению обязательств со стороны застройщика, в числе прочих, акты государственных и местных органов власти.

Указанное условие фактически ущемляет права участников договора долевого строительства.

Также установлено, что в договорах, заключенных между ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» и ФИО2 (№ РЕЖ-2/3-34-398-4/АН), ФИО3 (№РЕЖ-3/5-7-682-1/АН), ФИО4 (№ РЕЖ-КВ-2/4-31-587-4/АН), ФИО5 (РЕЖ-КВ-2/3-17-319-2/АН), ФИО10 (№ РЕЖ-КВ-1/1-20-93-1/ФСК), ФИО7 (№РЕЖ-КВ-3/5-31-789-3/АН), ФИО8 (РЕЖ-КВ-2/4-39-622-3/АН) и ФИО9 (РЕЖ-КВ-1/1-11-48-1/АН, содержится п. 9.2, согласно которому все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд г. Москвы.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.

В силу ч. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения    организации,    а    если    ответчиком    является индивидуальный предприниматель, - его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Таким образом, Прокуратурой округа в договорах долевого участия выявлено незаконное условие, ограничивающее право участников долевого строительства на предъявление иска по своему месту жительства, ограничивая возможность передачи спора на его рассмотрение исключительно в Мещанский районный суд г. Москвы.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что оспариваемый акт соответствует действующему законодательству, при этом права и законные интересы заявителя не нарушены.

Судом рассмотрены все доводы заявителя, однако они не могут служить основанием к удовлетворению заявленных требований.

В соответствии с ч.3 ст.211 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 65, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 - 170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований по заявлению ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СЕВЕР СТОЛИЦЫ» полностью.

Проверено на соответствие действующему законодательству РФ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:                                                                                                  Уточкин И.Н.