Постановление от 10 сентября 2025 г. по делу № А60-6165/2025

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5644/2025-ГК
г. Пермь
11 сентября 2025 года
Дело № А60-6165/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дружининой О.Г., судей Коньшиной С.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дербеневой А.А.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2025 года

по делу № А60-6165/2025

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора незаключенным, установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее


– истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – ответчик, управление) с иском о признании договора аренды федерального имущества от 21.12.2021 № 66-06/1498 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об исполнении сторонами договора аренды после отказа в его государственной регистрации. Истец в претензионной переписке возражала против заключенности спорного договора. Стороны не осуществляли действий, которые бы прямо или косвенно свидетельствовали об его исполнении. Кроме того, указывает, что фактическая передача владения спорной доли опровергается последующим ее отчуждением и передачей ответчиком в пользу третьего лица.

До начала судебного заседания предпринимателем направлены дополнения к апелляционной жалобе, в которых истец указывает на недопустимость заключения договора аренды доли в праве общей долевой собственности, которая в натуре не выделена. Из судебной практики следует, что такой договор считается незаключенным. Действий, направленных на выдел спорной доли в натуре стороны не производили. Ссылается на прекращение исполнения договора после получения решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды, поскольку между сторонами отсутствовала переписка относительно исполнения спорного договора, арендатор арендную плату не вносил, арендодатель правом на отказ от исполнения договора не воспользовался. Ссылается на отсутствие преюдициального характера судебного акта по делу № А60-43700/2023, а также отсутствие в тексте указанного судебного акта оценки материалов регистрационного дела об отказе в государственной регистрации договора, претензионной переписки между сторонами, поскольку соответствующие документы в материалы дела не предоставлялись. По мнению истца употребление в тексте указанного судебного акта формулировки «между сторонами заключен договор…» свидетельствует в зависимости от контекста скорее об акцепте оферты, подписании договора сторонами, исполнении обязательства по реальному договору. Кроме того, по мнению истца, судом первой инстанции допущена ошибка в части применения к незаключенному договору норм о недействительности договора, что привело к выводам об отсутствии государственной регистрации договора аренды и не опровергает


факта наличия обязательственных отношений между сторонами. Ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции, что подписание акта приема- передачи (в отсутствие акта о возврате) свидетельствует о владении предпринимателя спорной долей, между тем отсутствие акта возврата доли обусловлено фактической невозможностью выдела указанной доли в натуре и неправомерностью передачи указанной доли истцу, поскольку долю невозможно идентифицировать. Указывает, что управлением спорная доля отчуждена по договору купли-продажи от 11.10.2024, из текста которого не следует, что продавец уведомил покупателя о наличии договора аренды, а также арендатора о переходе права собственности на долю. В рамках указанного договора между продавцом и покупателем подписан акт приема- передачи, из чего следует, что фактическое владение долей осуществлялось управлением, а не предпринимателем.

До начала судебного заседания ответчиком предоставлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором управление просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Также просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя управления.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.11.2021 № КУВИ-002/2021-146258847 на недвижимое имущество с кадастровым номером 66:41:0704044:1934 с 26.02.2019 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

02.12.2021 управлением проведен аукцион на заключение договора аренды федерального имущества в отношении имущества: доли в размере 6/100 в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0704044:1934, общей площадью 5 452,6 кв.м, расположенный по адресу: <...> стр. 69, на 5 лет.

Предприниматель признана победителем вышеуказанного открытого аукциона.

Между предпринимателем (арендатор) и управлением (арендодатель) заключен договор аренды федерального имущества от 21.12.2021 № 66-06/1498 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное имущество: 6/100 долей в праве собственности на объект


недвижимого имущества - нежилое здание, общей площадью 5 452,6 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0704044:1934, расположенный по адресу: <...>, реестровый номер федерального имущества: П24660000224.

Из пункта 2.1. договора следует, что срок действия договора составляет 5 лет с даты подписания.

В соответствии с пунктом 3.3.14. договора не позднее 3 рабочих дней со дня окончания срока аренды, установленного договором, арендатор обязан сдать арендодателю долю по акту приема-передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором в трех экземплярах.

Из пункта 3.3.16. договора следует, что стороны обязаны обеспечить за свой счет государственную регистрацию договора в течение трех месяцев с момента его подписания. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора, несет арендатор.

В силу пункта 6.2.4. договора в случае досрочного расторжения договора или отказа арендатора от временного владения и пользования долей до прекращения в установленном порядке действия договора арендатор не освобождается от обязанности по перечислению в федеральный бюджет на код бюджетной классификации, указанный в пункте 5.2 договора, арендной платы, установленной договором или уведомлением арендодателя.

Актом приема-передачи от 21.12.2021 предпринимателем принято право владения и пользования общей долевой собственностью: 6/100 долей в праве собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание, общей площадью 5 452,6 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0704044:1934, расположенное по адресу: <...>.

Договор передан предпринимателем на государственную регистрацию.

Согласно уведомлению № КУВД-001/2021-55028937/1 от 30.12.2021, государственная регистрация договора аренды приостановлена ввиду того, что в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить подлежащее передаче в качестве объекта аренды имущество.

В связи с тем, что в установленный срок недостатки заявления устранены не были, принадлежащая Российской Федерации и являющаяся объектом аренды доля в размере 6/100 в праве общей долевой собственности на объект недвижимости в натуре выделена не была, в государственной регистрации договора аренды было отказано уведомлением от 30.03.2022 № КУВД-001/2021-55028937/3.

Управлением в адрес предпринимателя направлена претензия № 66- 02/9551 от 27.07.2022 с требованием об оплате задолженности по договору.

Истцом направлены возражения на претензию, поскольку, по мнению истца, регистрирующий орган признал объект аренды не согласованным, а сам договор – незаключенным. Между тем, доля в размере 6/100 в праве в натуре


выделена не была, договор в соответствие законодательством не приведен, в связи с чем, в государственной регистрации отказано. Со ссылкой на ответ регистрирующего органа, предприниматель сообщил о незаключенности договора ввиду несогласования его предмета, в связи с чем в требовании об оплате задолженности по договору аренды отказал.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2024 по делу № А60-43700/2023 исковые требования управления к предпринимателю о взыскании задолженности по договору удовлетворены.

Истец, полагая, что договор аренды является незаключенным, а начисления по внесению арендной платы необоснованными, обратился в суд с требованием о признании незаключенным указанного договора.

Суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 ГК РФ договор является основанием возникновения предусмотренных в нем прав и обязанностей для сторон.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Из совокупного толкования указанных выше положений следует, что предметом договорных отношений может быть только обособленный (идентифицированный) объект.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий


договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Между тем, по смыслу статьи 432 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела свидетельствуют о том, что договор заключен, в момент заключения спорного договора доля в праве общей долевой собственности перешла в фактическое владение и пользование истца на праве аренды.

Из пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Из пункта 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 следует, что в случае спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства. При этом суду следует исходить из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о достижении сторонами договора всех


существенных условий договора, поскольку сторонами по результатам открытого аукциона установлен размер арендной платы, а доля в праве общей долевой собственности, являющаяся предметом договора, фактически передана по акту приема-передачи истцу.

Более того, осуществление прав арендатора в виде передачи документов на государственную регистрацию договора, отсутствие ясно выраженных возражений относительно отсутствия индивидуализации предмета договора, свидетельствует о принятии переданной доли в пользование истца.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что предприниматель извещен о приостановлении государственной регистрации договора аренды уведомлением от 30.12.2021, в последующем меры по уведомлению ответчика о незаключенности договора аренды не предпринимал, в том числе после получения претензии об оплате задолженности.

Также из решения Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2024 по делу № А60-43700/2023 следует, что управлением взыскана задолженность по арендной плате с предпринимателя в рамках указанного договора за период с 21.12.2021 по 15.07.2022 в размере 725 922 руб. 58 коп., пени за период с 06.01.2021 по 27.07.2022 в размере 6 634 руб. 09 коп. Вместе с тем, из указанного решения не следует, что участниками указанного дела ставился вопрос относительно действительности указанного договора.

Доводы относительно отсутствия преюдициального характера решения по делу № А60-43700/2023 отклоняются, поскольку свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу судебного акта, когда эти обстоятельства имеют юридическое значения для разрешения спора, возникшего позднее.

Факт заключенности договора, а также наличия вытекающих из договора обязанностей – по внесению арендных платежей являлись предметом исследования суда. Суд пришел к выводу о наличии оснований для внесения арендной платы, а также наличию задолженности у предпринимателя.

Таким образом, предприниматель не может ссылаться на незаключенность договора аренды, поскольку фактически исполнял его.

Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора не может свидетельствовать о незаключенности договора.

Более того в силу пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его


заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. При этом, с учетом фактического исполнения прав и обязанностей по указанному договору, стороны не могут ссылаться на его незаключенность в виду отсутствия государственной регистрации.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие действий, направленных на выдел спорной доли в натуре, отклоняется судебной коллегией с учетом следующего.

В силу статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По правилам статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Между тем, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Поскольку заключая договор аренды, истец фактически пользовался предметом аренды (долей в праве собственности), а также является собственником 4/10 долей в праве собственности на здание с кадастровым номером 66:41:0704044:1934, кроме того, как установлено ранее, цель заключения договора аренды была достигнута, порядок определения между истцом и собственником 4/10 долей ФИО2 в праве общей долевой собственности не определялся, то истец не может ссылаться на отсутствие действий, направленных на выдел доли в натуре, поскольку осуществлял


фактическое использование объекта, а другие участники долевой собственности не выдвигали возражений против такого использования.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, отсутствие уведомления арендатора о переходе права собственности на долю по договору купли-продажи в пользу ФИО2, а также отсутствие в тексте договора купли-продажи положений об имеющемся договоре аренды не свидетельствует о фактическом владении спорной долей управлением.

Заключение договора купли-продажи спорной доли от 19.11.2024 между управлением и ФИО2, влечет за собой фактическое прекращение договора аренды спорной доли от 21.12.2021 № 66-06/1498, а признание прекращенного договора аренды незаключенным исключается.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2025 года по делу № А60-6165/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.Г. Дружинина

Судьи С.В. Коньшина М.А. Полякова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 31.07.2025 2:56:39

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА