Решение от 20 августа 2019 г. по делу № А79-361/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-361/2019
г. Чебоксары
20 августа 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 12.08.2019.

Полный текст решения изготовлен 20.08.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП:307213836000024 ИНН:212503211532, г. Чебоксары Чувашской Республики,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН:1022101131293 ИНН:2126002000, 428015, <...> а,

третьи лица:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики,

общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",

ФИО3

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии

от истца – ФИО4 по доверенности от 27.09.2017,

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 13.05.2019 №039-30,

от третьего лица – Администрации города Чебоксары – ФИО5 по доверенности от 10.06.2019 №29/01-3338,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, от 15.11.2018 №Н.

Истец просил пункты 1.3, 2.1 договора изложить в следующей редакции:

- пункт 1.3 – "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 451387 (Четыреста пятьдесят одна тысяча триста восемьдесят семь) рублей без учета НДС";

- пункт 2.1 – "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 7523 (Семь тысяч пятьсот двадцать три) рубля ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 7530 (Семь тысяч пятьсот тридцать) рублей. Путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Заявленное требование мотивировано следующими обстоятельствами.

Между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности г. Чебоксары от 03.10.2013 №2016, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты №№11,12,13 нежилого помещения №5, общей площадью 30,1 кв.м, расположенного на втором этаже дома, находящегося по адресу: <...>.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец обратился в Администрацию города Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Рассмотрев обращение истца письмом от 16.10.2018 №6668, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом на основании постановления администрации города Чебоксары от 11.10.2018 №1980 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" предложил заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения и представил на подписание проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в трех экземплярах.

Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора выкупной стоимостью нежилого помещения и направил ответчику протокол разногласий.

Ответчик письмом от 20.11.2018 направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий, отклонив редакцию покупателя.

Указав на недостоверность величины рыночной стоимости нежилого помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением суда от 04.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" и оценщик ФИО3.

Определением суда от 25.04.2019 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности"; производство по делу приостановлено.

30.05.2019 от общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности" в суд поступило заключение эксперта №17/2019 от 27.05.2019.

Определением суда от 21.05.2019 производство по делу возобновлено.

В заседании суда представитель истца просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №19.1 общей площадью 31,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, путем изложения спорных условий договора в следующей редакции:

пункт 1.3: - "Выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 825000 (Восемьсот двадцать пять тысяч) рублей без учета НДС.";

пункт 2.1: - "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 13750 (Тринадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей ежемесячно путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял изменение предмета иска.

Представитель ответчика, одновременно являющийся представителем третьего лица - Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, заявленное требование не оспорил. Пояснил, что органы местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона №159-Фз, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства "Инженер" (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 03.10.2013 №2016, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды" к договору, являющемся неотъемлемой частью договора (т.1 л.д.12-20).

Согласно приложению №1к договору "Описание объекта аренды" объектом аренды по договору являются нежилые комнаты №№11,12,13 нежилого помещения №5, общей площадью 30,1 кв.м, расположенного на втором этаже дома, находящегося по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 5 приложения №1 к договору аренды срок аренды устанавливается с 07.10.2013 по 06.10.2018.

Нежилое помещение передано истцу по акту передачи помещения от 03.10.2013.

17.08.2018 истец обратился в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики - нежилого помещения площадью 30,1 кв.м, находящегося по адресу: <...> (т.1 л.д.87).

11.10.2018 Администрация города Чебоксары вынесла постановление №1980 об условиях приватизации нежилого помещения со стоимостью (цены продажи) в размере 1193135 руб. 59 коп. (без учета НДС) (т.1 л.д.27).

Письмом от 16.10.2018 №039-668 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление администрации от 11.10.2018 №1980, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.43).

Истец подписал проект договор купли-продажи нежилого помещения, с протоколом разногласий, указав стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 451387 руб. без учета НДС, определенную ИП ФИО6 в рецензии к отчету (т.1 л.д.34-44).

Письмом от 16.10.2018 №039-6668 ответчик направил истцу протокол урегулирования разногласий, которым отклонил протокол разногласий.

Ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В статье 8 Закона №135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Статьями 12, 13 Закона №135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 9 Закона №135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары представлен отчет от 04.10.2018 №5207/18, подготовленный ООО "Аналитик Центр", в котором рыночная стоимость спорного помещения определена в размере 1193135 руб. 59 коп. (т.1 л.д.21-26).

С целью определения соответствия отчета об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества от 04.10.2018 №5207/18, подготовленного ООО "Аналитик Центр", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки" судом определением от 25.04.2019 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности".

Согласно заключению судебной экспертизы от 27.05.2019 №17/2019, составленному экспертами ООО "Агентство оценки собственности", отчет ООО "Аналитик центр" от 04.10.2018 №5207/18 содержит значительное количество нарушений требований законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, отступлений от общепринятых в профессиональной практике принципов и методов оценки, а также ошибок в произведенных оценщиком расчетах, часть которых существенным образом повлияла на достоверность определенной в данном отчете величины рыночной стоимости объекта оценки, на основании чего экспертами был сделан вывод о том, что исследуемый отчет не соответствует требованиям Закона, ФСО, а также существующим принципам и методикам оценки.

Выявленные в исследуемом отчете несоответствия в части формальных признаков требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, указанные в подразделе 2.1 настоящего заключения, не повлияли на достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Выявленные в исследуемом отчете несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, нарушения принципов и методик оценки, а также допущенные ошибки в расчетах, указанные в подразделе 2.2 настоящего заключения, существенным образом повлияли на достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В результате проведенного исследования и расчетов, с учетом принятых допущений и ограничительных условий экспертами был сделан вывод, что рыночная стоимость нежилого помещения №19.1 общей площадью 31,3 кв.м, расположенного на втором этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, по состоянию на 17 августа 2018 года составила с учетом округления (без учета НДС) 825000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Учитывая изложенное, разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию в заявленном истцом порядке.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Судебные расходы в сумме 26000 руб., в том числе: 20000 руб. - расходы по судебной экспертизе, 6000 руб. - расходы по оплате государственной пошлины, суд взыскивает с ответчика в пользу истца в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №19.1 общей площадью 31,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 825000 (Восемьсот двадцать пять тысяч) рублей без учета НДС";

пункт 2.1: "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 13750 (Тринадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей ежемесячно путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 20000 (Двадцать тысяч) руб. расходов по судебной экспертизе, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Юрусова