Решение от 26 октября 2020 г. по делу № А12-15932/2020

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«26» октября 2020 г.

Дело №А12-15932/2020

резолютивная часть оглашена 20.10.2020 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконь Л.В. , рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Балкан Плаза" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка , третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Стерх»

при участии в судебном заседании:

от истца- ФИО1, представитель по доверенности

от ответчика- ФИО2, представитель по доверенности

от третьего лица – не явились, извещены

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Балкан Плаза" (истец) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ответчик ) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка , признании отчета оценщика недействительным.

В качестве третьего лица в деле участвует общество с ограниченной ответственностью «Стерх».

В судебном заседании истец представил заявление в порядке ст. 49 АПК РФ с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.

Ответчик против иска возражает по изложенным в отзыве основаниям.

Исследовав представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Балкан Плаза» является собственником объекта недвижимости по адресу <...> : встроенное нежилое помещение в здании корпуса № 4 (склад масляных красок) площадью 375 кв.м. , кадастровый номер 34:34:010025:221, о чем в ЕГРН 09.01.2020 внесена соответствующая запись регистрации.

Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда в адрес истца направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21 площадью 971 кв.м. по адресу <...>, с видом разрешенного использования – для эксплуатации зданий и сооружений.

Расчет арендной платы по договору аренды осуществлен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки , находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, приказов Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год», от 04.02.2020 № 4-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки», постановления администрации Волгограда от 11.06.2019 № 652 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов . на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград», отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 06.03.2020 № 011/12-2020.

Согласно условиям договора , предложенным ответчиком, сумма годовой арендной платы за использование указанного земельного участка установлена : с 09.01.2020 – 84 267,90 рублей; с 15.02.2020 – 78 676.20 рублей.


Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21 определена на основании отчета ООО «Стерх» от 06.03.2020 № 011/12-2020 и составила 981 000 рублей.

Истец на согласился с указанным размером рыночной стоимости земельного участка, поскольку согласно отчету ИП ФИО3 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21 составляет 536 000 рублей.

Договора аренды подписан с протоколом разногласий относительно размера арендной платы .

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью расчета размера арендной платы Администрацией установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету ООО «Стерх» № 011/12-2020 от 06.03.2020 составила 981 000 рублей.

В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Общество, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена.

В подтверждение своих доводов истцом представлен отчет ИП ФИО3 от 23.04.2020 № 27/01-24 .

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения общества в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд апелляционной инстанции обоснованно рассмотрел заявленное требование в оспариваемой заявителем части по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Определением от 23.07.2020 по делу назначено проведение судебной экспертизы.

Заключением эксперта № 12с/09-05 , выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Вирго» , экспертом ФИО4, установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21 по состоянию на 09.01.2020 составляет 460 000 рублей.

Одновременно экспертом было установлено, что при составлении отчета N 011/12-2020 об определении стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21 ООО «Стерх» были допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от № 12с/09-05 , поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешая возникший спор по существу, суд полагает необходимым определить положения спорных пунктов договора аренды № 11724 от 19.03.2020 , с учетом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21 , определенной экспертом ООО «Оценочная фирма «Вирго» , в сумме 460 000 рублей.

Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст. 51, 167-170 , 173, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил :



Признать недействительным отчет № 011/12-2020 от 06.03.2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34634:010025:21 ООО «Стерх» в размере 981 000 рублей.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» при заключении договора аренды № 11724 от 19.03.2020.

Изложить приложение № 1 к договору аренды № 11724 от 19.03.2020 в следующей редакции:

с 09.01.2020 рыночная стоимость земельного участка ( руб.) составляет 460 000;

Сумма годовой арендной платы (руб.) составляет 39 514 ;

с 15.02.2020 рыночная стоимость земельного участка (руб.) составляет 460 000 ;

Сумма годовой арендной платы (руб.) составляет 36 892.



Взыскать с департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» госпошлину 6000 рублей, судебные расходы по оплате судебной экспертизы 23 000 рублей.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом ( ч. 3 ст. 319 АПК РФ).

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Н.А. Троицкая

,