Решение от 30 ноября 2021 г. по делу № А40-90832/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-90832/21-150-615
г. Москва
30 ноября 2021г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2021г.

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2021г.

Арбитражный суд в составе судьи Маслов С. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ" (121059, <...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/VI/12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.02.2017, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0013006:19825, общей площадью 125,4 кв.м, изложив п.п. 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

- п. 3.1 договора: «3.1. Цена объекта составляет 14 138 102 (четырнадцать миллионов сто тридцать восемь тысяч сто два) рублей НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

- пункт 3.4 договора: «3.4. «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 235 635 (двести тридцать пять тысяч шестьсот тридцать пять) руб. 04 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.», в соответствии со ст.ст. 8, 10, 12, 157, 190, 421, 426, 445, 446 ГК РФ.

Представитель истца требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно цены договора купли-продажи нежилого помещения, которые подлежат урегулированию в судебном порядке.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве, указав, что стоимость недвижимого имущества была установлена на основании отчета об оценке, проверенного Ассоциацией «МСО» на основании государственного контракта, право на проведение оценки принадлежит собственникам соответствующих объектов, в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, в связи с чем именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, истец не правомочен на заключение договора на проведение оценки, в связи с вступлением в силу Закона города Москвы от 29.09.2021г. № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17 декабря 2008 года № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы увеличен до 7 лет, действие которого распространяется также на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи недвижимого имущества города Москвы, требования об урегулировании разногласий в части размера повременных платежей (п. 3.4 договора), рассчитанных в соответствии с предыдущей редакции закона, подлежат изменению.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, (по результатам аукциона) от 21.12.2018г. № 00-00736/18, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 125,4 кв.м (этаж 1, помещение XII, комн. 1-9), расположенное по адресу: <...>.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок действия договора аренды устанавливается с 28.11.2018г. по 28.11.2028г.

В п. 2.1 договора установлено, что договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись регистрации, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа на договоре.

ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ», являясь арендатором спорного нежилого помещения, имеющим преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности, города Москвы, что подтверждается копией электронного заявления от 22.12.2020г. № 0001-9000120-042601-00004602/20.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости от 26.02.2021г. № 59-6840, в соответствии с которым стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 30 834 000руб. 00коп. (п. 3.1 договора) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.01.2021г. № М659-21, выполненным ООО «Оценка и Консалтинг», и экспертным заключением от 19.02.2021г. № 01/254-21, подготовленным Ассоциацией Саморегулируемой организации оценщиков «СОЮЗ».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к ООО «БИЗНЕС-ОЦЕНКА» для проведения оценки выкупной стоимости объекта.

В соответствии с подготовленным ООО «БИЗНЕС-ОЦЕНКА» отчетом от 09.02.2021г. № 21-07/275 цена объекта по состоянию на 22.12.2020г. составила 8 907 000руб. 00коп., что ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости от 02.03.2021г., касающийся п.п. 3.1, 3.4 договора в части указания цены выкупаемого помещения, и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях, что подтверждается сопроводительным письмом от 02.03.2021г. и не оспаривается ответчиком.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 информационного письма от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2021г. было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ЦНЭС» (107023, <...>) ФИО2.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 125,4 кв.м, с кадастровым номером 77:07:0013006:19825 по состоянию на 22.12.2020г.?

В соответствии с заключением эксперта № А40-90832/21-150-615 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 125,4 кв.м, с кадастровым номером 77:07:0013006:19825 по состоянию на 22.12.2020г. составляет 14 138 102руб. 00коп. без учета НДС.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта № А40-90832/21-150-615 является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учитывает, что экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу решения именно заключение эксперта № А40-90832/21-150-615

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод ответчика о необходимости урегулировании разногласий в части размера повременных платежей (п. 3.4 договора), рассчитанных в соответствии с предыдущей редакции Закона города Москвы от 29.09.2021г. № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17 декабря 2008 года № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» подлежит отклонению.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Согласно штампа Арбитражного суда города Москвы исковое заявление было подано в Арбитражный суд города Москвы 27.04.2021г., редакция Закона города Москвы от 29.09.2021г. № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17 декабря 2008 года № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», предусматривающая рассрочку платежей на 5 лет, вступила в законную силу 15.10.2021г., следовательно, у истца до момента вынесения решения по делу сохранялась возможность уточнить исковые требования с учетом принятых изменений в законодательстве, в том числе в п. 3.2 договора о сроке предоставляемой отсрочки.

При этом на дату обращения с иском в суд действовала редакция Закона г. Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы», предусматривающая рассрочку оплаты в пять лет, разногласия у сторон договора возникли до обращения с соответствующим иском в суд и только по стоимости имущества, иные пункты договора, в том числе и после вступления в силу изменений в указанный Закон, у сторон отсутствовали, в связи с чем, предметом спора является урегулирование разногласий только по спорным пунктам.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине и расходы по экспертизе относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, ст.ст. 71,75,167-170, 176, 197-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0013006:19825, общей площадью 125,4 кв.м. изложив п. 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

- п. 3.1 договора - «Цена объекта составляет 14 138 102 (четырнадцать миллионов сто тридцать восемь тысяч сто два) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № А40- 90832/21-150-615 от 22.10.2021, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

НДС в соответствии с пп. 12 п. 2. Ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- п. 3.4 договора – «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 235 635 (двести тридцать пять тысяч шестьсот тридцать пять) руб. 04 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ООО "АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ" 6 000 руб. 00 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья: С.В. Маслов