Решение от 19 марта 2020 г. по делу № А11-15834/2018

“19” марта 2020 года Дело № А11-15834/2018

Резолютивная часть решения объявлена 12.03.2020.
Решение в полном объеме изготовлено 19.03.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Кочешковой М. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Колос", <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>,

к 1. <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>,

2. Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Владимирская область, г. Киржач, ОГРН <***>, ИНН <***>,

3. Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>,

о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, об определении рыночной стоимости нежилого помещения,

при участии:

от истца: ФИО3 (доверенность от 09.01.2020 сроком действия по 31.12.2020);

от ответчиков:

1. Администрации Киржачского района: ФИО4 (доверенность от 15.01.2020 № 66-01-34 сроком действия до 31.12.2020),

2. ИП ФИО2: представитель не явился (надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора),

3. КУМИ администрации Киржачского района: ФИО4 (доверенность от 09.01.2020 № КУМИ-03-01-13 сроком действия до 31.12.2020),

установил.

Истец, общество с ограниченной ответственностью "Колос", Владимирская область, г. Киржач (далее - ООО "Колос"), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ответчикам, администрации Киржачского района, Владимирская область, г. Киржач (далее – администрация Киржачского района), индивидуальному предпринимателю ФИО2, Владимирская область, г. Киржач (далее – ИП ФИО2),

- о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостинный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), <...>, выполненной оценщиком ИП ФИО2 в отчете № Н-082-05-17, по состоянию на 29 мая 2017 года;

- об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостинный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), <...>, по состоянию на 27.01.2014.

Истец заявлением от 17.02.2020, уточняя исковые требования, просил суд:

- признать недостоверной рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостинный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), <...>, выполненную оценщиком ИП ФИО2 в отчете № Н-082-05-17, по состоянию на 29 мая 2017 года;

- определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостинный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), <...>, в сумме 1 961 000 руб.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение заявленных истцом требований.

Таким образом, исковое заявление подлежит рассмотрению по уточненным требованиям.

Определением арбитражного суда от 17.02.2020 по ходатайству истца в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района, г. Киржач (далее - КУМИ администрации Киржачского района, Комитет).

Ответчик, администрация Киржачского района, в отзыве на иск от 26.02.2019 № ЮО 13-02-05, дополнении к отзыву от 22.03.2019 № ЮО 13-02-05 просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований. При этом сообщил, что ООО "Колос" утратило преимущественное право выкупа спорного помещения, в связи с чем решение о предоставлении в собственность обществу помещения отменено. Кроме того, указал, что у ООО "Колос" отсутствуют правовые основания для оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в судебном порядке.

Ответчик, ИП ФИО2, отзыв на иск не представил.

Ответчик, КУМИ администрации Киржачского района, в ходатайстве от 11.03.2020 № КУМИ 296-01-23, сообщил, что поддерживает позицию администрации Киржачского района, изложенную в отзыве на иск и доподнении к отзыву.

Как следует из представленного в материалы дела отчета независимого оценщика ФИО2 № Н-982-05-17 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), <...>, он составлен на дату проведения оценки 29.05.2017. В силу правовой позиции, сформули-рованной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, выкупная цена помещения должна определяться на дату 27.01.2014 (дата обращения общества за приобретением объекта аренды).

Между сторонами имеется спор относительно соответствия цены отчуждения имущества его рыночной стоимости.

Определением арбитражного суда от 20.11.2019 в соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу было приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Владимирское экспертно-консультативное бюро", г. Владимир, эксперту ФИО5.

Определением арбитражного суда от 09.01.2020 на основании статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу возобновлено, поскольку отпали основания для его приостановления, в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта.

Ответчик, ИП ФИО2, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие по имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 13.12.2016 по делу №А11-1223/2015 признано незаконным бездействие администрации муниципального образования Киржачский район Владимирской области, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, направленных на предоставление ООО "Колос" преимущественного права выкупа нежилого помещения (магазина), арендуемого по охранно-арендному договору от 11.04.2004 № 46, расположенного в здании "Торговых рядов" (Гостиный двор) по адресу: Владимирская область <...>, суд обязал администрацию муниципального образования Киржачский район Владимирской области устранить допущенное нарушение прав ООО "Колос" путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: - восстановить технический и кадастровый учет арендуемого нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м., расположенного в здании торговых рядов "Гостиный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, муниципального образования г. Киржач (городское поселение), ул. Гагарина, д. 29; в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного помещения в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; - в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорного помещения обеспечить принятие решения об условиях его приватизации, предусмотрев условие о рассрочке платежей на три года; - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорного помещения направить заявителю проект договора купли-продажи данного недвижимого имущества.

09.03.2017 постановлением Первого арбитражного апелляционного суда названное решение оставлено без изменения, а жалоба администрации - без удовлетворения.

В июле 2017 года истцу направлен проект договора купли-продажи от 05.07.2017 № 01/2017 спорного нежилого помещения с актом приема-передачи.

Цена спорного имущества определена оценщиком ИП Сугробо- вым Ю. А. в отчете о рыночной стоимости от 31.05.2017 № Н-082-05-17 в размере 3 125 000 руб. по состоянию на 29 мая 2017 года.

Истец не согласен с указанной рыночной стоимостью спорного имущества, полагает ее чрезмерно завышенной, не соответствующей реальной стоимости спорного имущества. Кроме того, рыночная оценка имущества безосновательно выполнена оценщиком по состоянию на 29 мая 2017 года.

Вместе с тем в силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Следовательно, выкупная цена помещения должна определяться по состоянию на 27.01.2014 - на дату обращения истца с заявлением о согласии выкупить арендуемое помещение.

При таких обстоятельствах истец полагает, что рыночная стоимость, указанная в отчете о рыночной стоимости от 31.05.2017 № Н-082-05-17 по состоянию на 29 мая 17 года, является недостоверной.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд находит требования истца обоснованными, исходя из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Из материалов дела следует, что цена договора купли-продажи помещения определена Комитетом на основании отчета № Н-082-05-17, подготовленного ИП ФИО2, согласно которому рыночная стоимость объекта определена в размере 3 125 000 руб. (без НДС) по состоянию на 29.05.2017.

Из пункта 2 части 8 статьи 4 названного закона следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Данная норма корреспондирует нормам статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Следовательно, выкупная цена помещения должна определяться по состоянию на 27.01.2014 – дату обращения общества с заявлением о выкупе помещения.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении Арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству общества проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 27.01.2014, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Владимирское экспертно-консультативное бюро", г. Владимир, эксперту ФИО5.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 27.01.2014 определена в размере 1 961 017 руб.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательственную базу, в том числе заключение эксперта ООО "Владимирское экспертно-консульта-тивное бюро" № 243/16, по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом учтено наличие недостатков в отчете, предоставленном ответчиком, и признал заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого помещения на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права его приобретения. Доказательств, опровергающих достоверность выводов судебного эксперта, ответчик не представил.

При несогласии с выводами эксперта сторона вправе на основании статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы, однако в суд такого ходатайства от Комитета не поступало, иного расчета в суд первой инстанции не представлено.

С учетом изложенного арбитражный суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области.

Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 110, 156, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. Признать недостоверным отчет № Н-082-05-17, выполненный оценщиком ИП ФИО2, о рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостинный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), <...>.

2. Установить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостинный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), <...>, в сумме 1 961 000 руб. (без учета НДС) при совершении сделки – договора купли-продажи помещения Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области с обществом с ограниченной ответственностью "Колос".

3. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Колос", Владимирская область, г. Киржач, расходы по государственной пошлине 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления определения в законную силу. На основании статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, г.Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М. Ю. Кочешкова