Постановление от 23 августа 2021 г. по делу № А05-787/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 августа 2021 года

Дело №

А05-787/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «КП Очередь 2» ФИО1 (доверенность от 12.08.2021),

рассмотрев 19.08.2021 кассационную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.02.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021 по делу № А05-787/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «КП Очередь 2», адрес: 129090, Москва, пр. Мира, д. 19, стр. 1, этаж 1, пом. 1, комната 6, офис 66, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования «Северодвинск», адрес: 164501, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Администрация), о признании недействительным расчета арендной платы в уведомлении от 11.11.2020 № 04-01-08/8771 о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 810 000 ввиду недостоверности величины арендной платы, определенной в отчете от 05.10.2020 № КЗУ-06-19/12/Э об оценке права временного владения и пользования на условиях договора аренды подготовленными индивидуальным предпринимателем ФИО2; об установлении на период с 06.06.2019 до момента окончания срока аренды (05.06.2022) по договору аренды размер арендной платы в размере, установленном по результатам повторной судебной экспертизы, а именно: размер арендной платы в год – 811 142 руб., размер арендной платы за три года – 2 433 426 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен предприниматель ФИО2

Решением суда от 09.02.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.04.2021, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с обжалуемыми судебными актами, Администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы привел доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, полагает, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства об отводе эксперта, считает, что повторная экспертиза, подготовленная ФИО3, не может являться доказательством по делу, поскольку имеются сомнения в объективности и непредвзятости эксперта. Заявитель считает, что суд должен был критически подойти к анализу повторной экспертизы и принять во внимание положительное экспертное заключение НП «Саморегулируемая организация ассоциации магистров оценки» отчета предпринимателя ФИО2 об оценке.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Администрацией (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Рамаз Фанд» (прежнее наименование общества с ограниченной ответственностью «168 квартал»; далее – Компания), признанным победителем аукциона, заключен договор от 05.05.2014 № 12 638 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет с даты государственной регистрации договора.

Государственная регистрация произведена 06.06.2014.

В связи с формированием из земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 новых земельных участков Администрация и Компания соглашением от 23.12.2015 расторгли договор аренды от 05.05.2014 № 12 638 000 и в отношении вновь сформированных земельных участков заключили договор аренды от 23.12.2015 № 12 638 001 сроком действия по 05.06.2019.

В соответствии с выданными Администрацией разрешениями от 24.02.2016 и от 25.05.2018 на арендуемых земельных участках осуществлялось строительство жилых домов.

По договору от 21.02.2019 Компания передало Обществу права и обязанности арендатора по договору от 23.12.2015 № 12 638 001 в части земельного участка площадью 6237 кв.м с кадастровым номером 29:28:104167:1713.

Поскольку к дате окончания срока действия договора аренды, заключенного по результатам торгов, строительство жилого дома не было завершено, стороны заключили новый договор от 26.04.2019 № 12 810 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1713 для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

По условиям договора срок его действия определен с 06.06.2019 по 05.06.2022 (пункт 4.1); арендная плата за пользование земельными участками начисляется с 06.06.2019 (пункт 5.1).

Письмом от 26.08.2019 № 04-06/01/7453 Администрация известила Общество о размере арендной платы по договору от 26.04.2019 № 12 810 000 – 9 693 000 руб. на 3 года и 3 231 000 руб. – на 1 год.

Из уведомления следует, что размер арендной платы определен Администрацией на основе отчета от 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/12 об оценке арендной платы при заключении договоров аренды, составленного оценщиком – предпринимателем ФИО2 по заказу Администрации.

Общество с расчетом Администрации не согласилось, усомнившись в достоверности величины арендной платы, определенной в указанном отчете, в связи с чем, претензией от 25.12.2019 просило пересчитать размер арендной платы по договору.

Поскольку Администрация оставила претензию без удовлетворения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, обе судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 2 названной статьи).

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) установлено, что, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09, ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, и при определении размера арендной платы стороны не вправе применять другой размер арендной платы, нежели был установлен органами государственной власти субъектов Российской Федерации и действовал в период аренды земельного участка.

Учитывая, что спорный земельный участок в рассматриваемый период относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и к нему применяется регулируемая арендная плата, суды первой и апелляционной инстанций в силу указанных норм права признали правомерным применение в расчете арендной платы постановление Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп (с учетом последующих изменений), которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области (далее - Порядок).

Согласно пункту 13.2 указанного Порядка ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяется на основе рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Поскольку в соответствии с нормативно-правовым актом размер арендной платы по договору аренды, заключенному между сторонами, подлежит определению исходя из рыночной стоимости права аренды, а Общество не согласно с величиной арендной платы, определенной оценщиком - предпринимателем ФИО2 по заказу Администрации, судом первой инстанции по ходатайству истца в целях определения величины арендной платы за земельный участок назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4.

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта, суд, по ходатайству Администрации, в порядке части 2 статьи 87 АПК РФ назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий дом» ФИО3.

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено экспертное заключение от 18.12.2020 № 844-ПО-2020, которым годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1713 установлен в сумме 811 142 руб.

Представленное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ эксперт предупрежден.

Суд апелляционной инстанции отметил, что процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена (статьи 82, 83, 87 АПК РФ), заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, не содержит каких-либо противоречий, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем суд первой инстанции верно признал его допустимым доказательством по делу.

Поскольку определенный по результатам повторной судебной экспертизы размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1713 в 2,894 раза меньше размера ежегодной арендной платы, определенного для того же земельного участка отчетом от 05.10.2020 № КСЗУ-06-19/12/Э, суды пришли к выводу об удовлетворении требований истца о признании недействительным расчета и определении размера арендной платы по договору аренды от 26.04.2019 № 12 810 000 по результатам повторной судебной экспертизы.

Доводы Администрации относительно неверного подбора экспертом объектов-аналогов и использования корректирующих коэффициентов были исследованы судами и мотивированно ими отклонены, в том числе со ссылкой на имеющиеся в материалах дела письменные пояснения эксперта.

Аргументы Администрации относительно наличия оснований для отвода эксперта ФИО3 рассмотрены судом первой инстанции, который пришел к выводу об отсутствии таковых, не установив обстоятельств служебной или иной зависимости экспертов ФИО5 и ФИО4

В целом доводы кассационной жалобы признаются несостоятельными, поскольку не опровергают правильности принятых по делу судебных актов и не подтверждаются материалами дела. По существу, податель жалобы не согласен с результатами проведенной по делу повторной экспертизы. Между тем возражения Администрации были исследованы судами двух инстанций, получили правовую оценку и мотивированно отклонены.

В силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основаниями к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.02.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021 по делу № А05-787/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева