Решение от 17 мая 2018 г. по делу № А35-1010/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-1010/2017
17 мая 2018 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 17 мая 2018 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Матвеевой О.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании 10.05.2018 с перерывом до 15.05.2018 дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска

об урегулировании разногласий,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области, филиал ПАО «Квадра-Генерирующая компания» и Курский филиал ПАО «Ростелеком»

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО3 – по доверенности от 08.02.2018,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с уточненным исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и индивидуальным предпринимателем ФИО2 в связи с заключением договора купли-продажи муниципального имущества № 34-2016/11/В от 17 ноября 2016 года, изложив пункт 3 указанного договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 2 714 457,63 (три миллиона шестьсот восемьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят семь) рублей 63 копейки без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. Стоимость здания - 47 457,63 (сорок семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 копейки без учета НДС, стоимость земельного участка – 2 667 000,00 (три миллиона шестьсот тридцать семь тысяч) рублей 00 копеек».

Определением от 05.07.2017 по делу назначена судебная экспертиза.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить по состоянию на 16.09.2016 величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н.

Проведение экспертизы было поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО4.

Согласно заключению эксперта № 9/17 по состоянию на 16.09.2016 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв. м., расположенного по адресу: <...> б/н составляет: 2 667 000 (Два миллиона шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей.

В соответствии с определением от 10.10.2017 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза. Проведение дополнительной экспертизы поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО4. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить по состоянию на 16.09.2016 величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н с учетом представленных в материалы дела дополнительных доказательств - кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597 от 08.11.2016.

Согласно заключению эксперта №11/17 по состоянию на 16.09.2016 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н с учетом представленных в материалы дела дополнительных доказательств - кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597 от 08.11.2016 составляет 3 762 000 руб. 00 коп.

Определением от 22.03.2018 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза. Проведение дополнительной экспертизы поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО4. На разрешение эксперта поставлен вопрос в следующей редакции: определить по состоянию на 16.09.2016 величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н с учетом представленных в материалы дела дополнительных доказательств.

Из заключения эксперта №02/18 следует, что по состоянию на 16.09.2016 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н с учетом представленных в материалы дела дополнительных доказательств, составляет 2 577 000 руб. 00 коп.

Ответчик и третьи лица, надлежаще извещенные о месте и времени слушания дела, в суд не явились.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ, согласно которой при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Реализуя предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008) преимущественное право на приобретение муниципального имущества в собственность, ИП ФИО2 обратился в комитет с заявлением от 16.09.2016 о приобретении в собственность арендуемого муниципального имущества: нежилого здания литер А, а, площадью 8,3 кв.м. с земельным участком (кадастровый номер 46:29:101027:1597), площадью 2905 кв.м., расположенные по адресу: <...> б/н.

По результатам рассмотрения указанного заявления комитетом было принято Решение от 03.11.2016 №37 «Об условии приватизации арендуемого имущества» о приватизации находящегося в собственности муниципального образования «Город Курск» недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, ИП ФИО2 как арендатору направлено в течение десяти дней с даты принятия настоящего решения предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

На основании указанного Решения комитет направил в адрес ИП ФИО2 проект договора купли - продажи муниципального имущества № 34-2016/11/В от 17.11.2016.

При заключении данного договора между сторонами возник спор по пункту 3 договора.

Не согласившись с размером выкупной цены имущества, ИП ФИО2 обратился к профессиональному оценщику - индивидуальному предпринимателю ФИО5, в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н.

Согласно Заключению об оценке рыночной стоимости от 05.12.2016, Отчету № 36-11-01 от 05.12.2016 об определении рыночной стоимости объекта оценки земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, его рыночная стоимость по состоянию на 16.09.2016 округленно составила 3 637 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

По результатам определения рыночной стоимости ИП ФИО2 направил сопроводительным письмом от 08.12.2016 в адрес комитета протокол разногласий к договору, в котором указал на несогласие с указанным в договоре пунктом 3, и предложил следующую редакцию: имущество продается по цене 3 684 457 руб. 63 коп. без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии отчетом об оценке рыночной стоимости. Стоимость здания - 47 457 руб. 63 коп. без учета НДС, стоимость земельного участка - 3 637 000 руб. 00 коп.

08.02.2017 ИП ФИО2 получен ответ комитета, из которого следует, что протокол разногласий к договору им отклонен (письмо от 20.12.2016 №7484/0701-14).

Вместе с тем, в сопроводительном письме к протоколу разногласий указано, что в случае отклонения протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Не урегулирование сторонами разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, относительно пункта 3 явилось основанием для обращения ИП ФИО2 в Арбитражный суд Курской области с уточненным иском.

Из письменных пояснений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области следует, что в ЕГРН содержатся следующие сведения о земельном участке с кадастровым номером 46:29:101027:1597

статус - учтенный;

дата постановки на учет - 08.08.2016;

границы – установлены;

местоположение - Курская обл.. т. Курск, ул. 1-я Агрегатная;

категория земель - земли населенных пунктов;

разрешенное использование - для эксплуатации парковки автотранспорта;

-площадь уточненная - 2905 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 46:29:101027:1597 образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:101027:1441 и 46:29:101027:1442 на основании заявления от 29.07.2016 № 30-3561267 и приложенного к данному заявлению межевого плана №б/н от 27.07.2016.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, указал на следующее.

Наличие в деле доказательств с различными выводами экспертов о реальной рыночной стоимости земельного участка, является основанием для сомнения в объективности сделанных выводов.

Оценив представленные доказательства, суд находит требования истца законными и обоснованными по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу пункта 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 4.1. статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Реализуя предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 преимущественное право на приобретение муниципального имущества в собственность, ИП ФИО2 обратился в комитет с заявлением от 16.09.2016 о приобретении в собственность арендуемого муниципального имущества: нежилого здания литер А, а, площадью 8,3кв.м. с земельным участком (кадастровый номер 46:29:101027:1597), площадью 2905 кв.м., расположенные по адресу: <...> б/н.

При заключении данного договора между сторонами возник спор по пункту 3 договора.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Определением от 05.07.2017 по делу № А35-1010/2017 назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом следующего вопроса: определить по состоянию на 16.09.2016 величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н.

Проведение экспертизы поручено эксперту ИП ФИО4

Согласно заключению эксперта № 9/17 по состоянию на 16.09.2016 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв. м., расположенного по адресу: <...> б/н составляет: 2 667 000 (Два миллиона шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей.

Между тем, ответчиком в судебном заседании 04.10.2017 представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597 от 08.11.2016 из которого следует, что сведения об ограничениях (обременениях) указанного земельного участка, содержащиеся в кадастровом паспорте по состоянию на 29.08.2011 изменены и утратили свою актуальность.

В этой связи, определением от 10.10.2017 судом была назначена дополнительная судебная экспертиза. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить по состоянию на 16.09.2016 величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н с учетом представленных в материалы дела дополнительных доказательств - кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597 от 08.11.2016.

Проведение дополнительной экспертизы поручено эксперту ИП ФИО4

Из заключения эксперта № 11/17 следует, что по состоянию на 16.09.2016 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н с учетом представленных в материалы дела дополнительных доказательств - кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597 от 08.11.2016 составляет: 3 762 000 (Три миллиона семьсот шестьдесят две тысячи) рублей.

В ходатайстве о проведении дополнительной судебной экспертизы истец указал, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:101027:1597 по состоянию на дату определения его рыночной стоимости - 16.09.2016 имел ограничения (обременения) в виде охранных зон расположенных в его границах линейно-кабельных объектов газопровода, кабельной канализации связи, линий электропередач, электрокабеля и водоводов.

От истца поступил Топографический план земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597 по адресу: <...> б/н, который согласован соответствующими службами. В данном документе отражены площади границ охранных зон в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597.

Согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 и Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 характеристики объекта оценки, касающиеся наличия ограничений (обременении), являются существенными для определения величины рыночной стоимости.

На основании изложенного, в связи с наличием спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м. расположенного по адресу: <...> б/н, суд посчитал возможным удовлетворить ходатайство истца о назначении дополнительной судебной экспертизы для определения достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки с учетом представленного Топографического плана земельного участка.

Определением от 22.03.2018 по делу № А35-1010/2017 назначена дополнительная судебная экспертиза с постановкой перед экспертом следующего вопроса: определить по состоянию на 16.09.2016 величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н. с учетом дополнительных доказательств (топографического плана).

Проведение экспертизы поручено эксперту ИП ФИО4

Из заключения эксперта №02/18 следует, что по состоянию на 16.09.2016 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:101027:1597, площадью 2905 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н с учетом представленных в материалы дела дополнительных доказательств, составляет 2 577 000 руб. 00 коп.

После чего истец уточнил заявленные требования и просил урегулировать разногласия, возникшие между комитетом и ИП ФИО2 при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 34-2016/11/В от 17.11.2016, изложив абзац 1 пункта 3 указанного договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 2 624 457,63 (Два миллиона шестьсот двадцать четыре тысячи четыреста пятьдесят семь) рублей 63 копейки без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости. Стоимость здания - 47 457,63 (Сорок семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 копейки без учета НДС, стоимость земельного участка - 2 577 000 (Два миллиона пятьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек».

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Учитывая изложенное, судом были назначены судебные экспертизы по оценке рыночной стоимости спорного объекта.

Суд пришел к выводу о том, что заключения эксперта соответствует требованиям законодательства (статьи 71, 86 АПК РФ).

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив в совокупности все представленные в дело доказательства, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Возражения ответчика отклоняются судом на основании вышеизложенного.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика. Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате проведенных судебных экспертиз.

Руководствуясь статьями 16, 17, 28, 49, 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 34-2016/11/В от 17.11.2016, изложив абзац 1 пункта 3 указанного договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 2 624 457,63 (Два миллиона шестьсот двадцать четыре тысячи четыреста пятьдесят семь) рублей 63 копейки без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости. Стоимость здания - 47 457,63 (Сорок семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 копейки без учета НДС, стоимость земельного участка - 2 577 000 (Два миллиона пятьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек».

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 18 000 руб. 00 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А. Матвеева