Решение от 16 августа 2019 г. по делу № А78-3548/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А78-3548/2019
г.Чита
16 августа 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2019 года

Решение изготовлено в полном объёме 16 августа 2019 года

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи А.А. Артемьевой

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 13.03.2014;

от ответчика - представитель не явился.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка №661/18 от 30.10.2018, просит суд изложить пункты 1.2, 1.4, 2.2, 2.3, 3.2, 3.4, 4.1, 4.3, подпункты 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6 пункта 4.3, пункты 4.4, подпункт 5.1.6 пункта 5.1 подпункт 6.1.2 пункта 6.1, подпункты 6.2.11, 6.2.15, 6.2.23, 6.2.24, 6.2.25 пункта 6.2, пункты 8.2, 8.3, 9.2, 9.4, 9.5, 9.7 в редакции истца.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв на иск и дополнения к нему, полагает редакцию ответчика соответствующей действующему законодательству.

Протокольным определением от 12.07.2019 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял уточненную редакцию истца по пунктам 1.2, 1.4, 2.2, 3.2, 3.4, 4.1, 4.3, подпунктам 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6 пункта 4.3, пункту 4.4, подпунктам 6.2.11, 6.2.23, 6.2.24, 6.2.25 пункта 6.2, пунктам 8.2, 8.3, 9.2, 9.4, 9.5, 9.7, и отказ истца от требований в части пунктов 2.2, 5.1.6, 6.1.2, 6.2.15 договора аренды.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, увеличить или уменьшить размер исковых требований, а также отказаться от иска полностью или частично.

Заявление о частичном отказе от иска подписано представителем истца ФИО3 полномочия которой на отказ от исковых требований содержатся в доверенности от 13.03.2014.

В силу части 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Арбитражный суд, рассмотрев отказ истца от иска, полагает, что он не противоречит закону и не нарушает права других лиц, и может быть принят судом.

Производство по требованию истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, по пунктам 2.3, 5.1.6, 6.1.2, 6.2.15 подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В судебном заседании, назначенном на 09.08.2019, представитель истца заявленные требования поддержала. Позиция истца изложена в исковом заявлении, дополнительных пояснениях, возражениях на отзыв ответчика (т.1 л.д.3-37, т.2 л.д.13-16, т.4 л.д.120-122).

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. В процессе рассмотрения дела ответчик представил суду отзыв на иск с возражениями относительно заявленных истцом требований, дополнения к отзыву (т.1 л.д.135-137, т.2 л.д.61-84, т.4 л.д.127-128).

По предложению суда стороны представили в суд свою позицию относительно спорных пунктов договора аренды в табличном варианте (т.2 л.д.1-48).

По существу судом рассмотрены разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка, по пунктам 1.2, 1.4, 2.2, 3.2, 3.4, 4.1, 4.3, подпунктам 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6 пункта 4.3, пункту 4.4, подпунктам 6.2.11, 6.2.15 6.2.23, 6.2.24, 6.2.25 пункта 6.2, пунктам 8.2, 8.3, 9.2, 9.4, 9.5, 9.7.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

22.04.2014 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №327/14, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 10 027 кв.м., с кадастровым номером 75:32:010670:2037, расположенный по адресу: <...> (т.2 л.д.90-92).

Земельный участок предоставлен для размещения объекта капитального строительства - торгового комплекса на основании распоряжений Департамента №1929/р от 21.04.2014, №718/р от 20.02.2014 (т.2 л.д.94).

Согласно кадастровой выписке филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Забайкальскому краю сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 16.04.2014 (т.2 л.д.93).

Срок действия договора аренды определен в п.2.1 до 31.03.2017.

Соглашение сторон от 23.06.2016 договора аренды расторгнут (т.2 л.д.95-96).

На основании заявления ФИО2 распоряжением Департамента от 14.07.2015 №4431/р утверждена схема расположения земельных участков, образуемых путем перераспределения земельных участков в кадастровом квартале 75:32:010670 с кадастровыми номерами 75:32:010670:2037 и 75:32:010670:2045.

Земельные участки относятся к землями населенных пунктов, находятся в территориальной зоне делового, общественного, коммерческого назначения (О-1) (т.2 л.д.97-100).

Согласно сведениям ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 75:32:010670:2037 площадь 10 027 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 75:32:010670:2045 площадь 17 809 кв.м. (т.2 л.д.101-102).

Впоследствии земельные участки с кадастровыми номерами 75:32:010670:2037 и 75:32:010670:2045 преобразованы в два земельных участка с новыми кадастровыми номерами 75:32:010670:2060 и 75:32:010670:2061, о чем внесены соответствующие сведения государственный кадастр недвижимости (т.1 л.д.111-112).

30.09.2015 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договора аренды земельного участка №628/15, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 9 080 кв.м., с кадастровым номером 75:32:010670:2060, расположенный по адресу: <...> (т.1 л.д.106-110).

Земельный участок предоставлен для размещения объекта капитального строительства - торгового комплекса на основании распоряжения Департамента №5781/р от 22.09.2015 (т.2 л.д.111).

Срок действия договора аренды определен в п.2.1 до 31.10.2017.

Арендатору предоставлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2018, который со стороны арендатора не подписан.

В 2017-2018 годах арендатор завершил строительство объектов: нежилых зданий.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.124) предприниматель является собственником объектов недвижимости:

1. Торговый комплекс. I-й этап строительства - Склад, с кадастровым номером 75:32:010670:2116, площадью 1054,5 кв.м., расположенный по адресу: <...>;

2. Торговый комплекс. II-й этап комплекс - Склад, с кадастровым номером 75:32:010670:2096, площадью 1129 кв.м., расположенный по адресу: <...>;

3. Торговый комплекс. III-й этап строительства - магазин, с кадастровым номером 75:32:010670:2111, площадью 680,2 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

На основании заявления предпринимателя от 17.10.2018 арендодатель предоставил арендатору проект договора №661/18 от 30.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:010670:2060, в границах которого находятся объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности.

Не согласившись с отдельными условиями договора истец подписал договор аренды с протоколом разногласий по ряду пунктов.

26.12.2018 ответчик предоставил протокол согласования разногласий, который подписан со стороны истца с протоколом разногласий (т.1 л.д.48-56, 128-134).

Поскольку возникшие между сторонами разногласия не были урегулированы, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Спорными являются пункты 1.2, 1.4, 2.2, 3.2, 3.4, 4.1, 4.3, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6, 4.4, 6.2.11, 6.2.23, 6.2.24, 6.2.25, 8.2, 8.3, 9.2, 9.4, 9.5, 9.7 договора аренды №661/18 от 30.10.2018.

Редакция условий договора, предлагаемая истцом:

- пункт 1.2 "Земельный участок предоставляется для размещения и обслуживания объекта капитального строительства - магазина".

- пункт 1.4 "Исключить" либо "Арендатор вправе изменить разрешенный вид использования земельного участка, если Правилами землепользования городского округа г. Читы (ст. 85 ЗК РФ) разрешен испрашиваемый вид использования".

- пункт 2.2 "На земельный участок распространяются ограничения в использовании в соответствии с пунктом 3.2.3.1 СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы", утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ №10 от 14.03.2002".

- пункт 3.2 "Исключить" либо в редакции "По истечении срока настоящего договора арендатор имеет право на заключение нового договора аренды".

- пункт 3.4 "Исключить".

- пункт 4.1 "Исключить" либо в редакции "Арендные платежи начинают исчисляться с даты проведения государственной регистрации. Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей по Договору".

- пункт 4.3 "Расчет арендной платы производится на основании п.2 статьи 3 Закона №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и размер годовой платы устанавливается в размере полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, как для земель ограниченных в обороте".

- подпункт 4.3.2 пункта 4.3 "Арендные платежи в размере установленном п.4.3.5 Договора начисляются с даты подписания настоящего Договора".

- подпункт 4.3.3 пункта 4.3 "Размер арендной платы за пользование земельным участком за календарный год составляет 249 660 рублей (с учетом пункта 4.3 договора)".

- подпункт 4.3.4 пункта 4.3 "Исключить".

- подпункт 4.3.5 пункта 4.3

"Арендная плата вносится в следующие сроки и порядке:

I квартал - 62415 рублей до 15 марта

II квартал - 62415 рублей до 15 июня

III квартал- 62415рублей до 15 сентября

VI квартал - 62415 рублей до 15 декабря текущего года".

- подпункт 4.3.6 пункта 4.3 "Арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя по реквизитам, прилагаемым к настоящему договору. Обязательство по внесению арендных платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на счет УФК. В случае, если платеж является невыясненным из-за ошибки в платежном поручении при перечислении денежных средств на лицевой счет арендодателя по договору, то датой поступления платежа будет считаться дата фактического поступления платежа на счет УФК, вне зависимости от даты уточнения платежа".

- подпункт 4.4. пункта 4 "Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в связи с вступлением в законную силу нормативно-правовых актов РФ или Забайкальского края об изменении кадастровой стоимости земельного участка; изменения ставок арендной платы; изменения ставок земельного налога; изменения порядка (методики) определения арендной платы, в связи с чем стороны обязаны, заключить дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы, которое обязан подготовить арендодатель и передать его арендатору для подписания. Дополнительное соглашение к договору аренды действует с даты вступления в законную силу нормативно-правовых актов РФ или Забайкальского края, во исполнение которых размер арендной платы изменен".

- подпункт 6.2.11 пункта 6.2 "Исключить".

- подпункт 6.2.23 пункта 6.2 "Исключить".

- подпункт 6.2.24 пункта 6.2 "Исключить".

- подпункт 6.2.25 пункта 6.2 "Исключить".

- пункт 8.2 "Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке исключительно в случаях, установленных законодательством".

- пункт 8.3 "Исключить".

- пункт 9.2 "Исключить".

- пункт 9.4 "Исключить".

- пункт 9.5 "Исключить".

- пункт 9.7 "Исключить".

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующим выводам.

Между сторонами возникли разногласия при заключении договора аренды земельного участка, находящегося на территории городского округа "Город Чита", государственная собственность на который не разграничена.

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу положений пункта 4 статьи 445 ГК РФ в таком случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Земельный участок был предоставлен предпринимателю в 2014 году без проведения торгов.

Впоследствии после преобразования земельного участка был заключен договор аренды на преобразованный земельный участок без проведения торгов в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

По смыслу приведенной нормы права при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, проведение торгов не требуется.

Спорный проект договора аренды составлен с учетом зарегистрированного права собственности арендатора на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

Итак, в пункте 1.2 договора аренды истец предлагает изменить разрешенное использование земельного участка "под магазин" вместо предложенного ответчиком "торговый комплекс".

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно части 1, части 2 статьи 8 Закона №218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков.

Пунктом 4 части 5 статьи 8 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что вид или виды разрешенного использования земельного участка являются дополнительными сведениями об объекте недвижимого имущества, вносимыми в кадастр недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что спорный участок предоставлен арендатору без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта на основании распоряжений Департамента №718/р от 20.02.2014, №1929/р от 21.04.2014, при этом в акте выбора земельного участка для строительство, выданного на основании распоряжения мэра города Читы №2412-Р от 11.10.2013 указан конкретный вид разрешенного использования: "размещение торгового комплекса в зоне О-1 Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Чита" предусмотрено как основной вид разрешенного использования территории" (т.2 л.д.87).

В газете "Читинское обозрение" №38(1261) от 18.09.2013 администрация городского округа "Город Чита" информировала население о возможном предоставлении земельных участков для строительства ряда объектов в том числе торгового комплекса в пределах земельного участка, местоположение которого определено: Забайкальский край, г.Чита, Железнодорожный административный район, ул.Магистральная (т.2 л.д.88).

Из представленной в материалы дела выписки из кадастрового паспорта земельного участка (т.1 л.д.111-112) следует, что земельный участок с кадастровым номером 75:32:010670:2060 относится к категории земель "земли населенных пунктов", поставлен на кадастровый учет 20.07.2015 с разрешенным использованием: "для размещения объекта капитального строительства - торгового комплекса".

Указанный земельный участок является преобразованным из земельного участка 75:32:010670:2037, разрешенное использование которого также было определено "для размещения объекта капитального строительства - торгового комплекса" (выписка т.2 л.д.93).

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в том числе на земли населенных пунктов.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предписано, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540 и вступил в силу с 24.12.2014.

Согласно пункту 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Согласно пункту 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Как следует из сведений государственного кадастра недвижимости разрешенное использование спорного земельного участка было установлено до утверждения Классификатора.

Обосновывая необходимость внесения изменений в наименование вида разрешенного использования истец ссылается, на то, что площадь построенных предпринимателем объектов недвижимости в совокупности I, II, III этапа строительства меньше 5000 кв.м., соответственно, необходимо применить код 4.4 Классификатора и определить вид разрешенного использования земельного участка "под магазин".

Законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования по федеральному классификатору. При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется. Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, и прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется. При изменении разрешенного использования прежний его вид изменяется на иной вид, который функционально отличается от прежнего вида.

Согласно части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37 ГрК РФ).

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (часть 2.1 статьи 37 ГрК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (части 3 статьи 37 ГрК РФ).

В силу части 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно частям 1, 3 статьи 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Для целей настоящего кодекса используются следующие понятия и определения: правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Таким образом, на основании части 4 статьи 37 ГрК РФ и статей 5, 7 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, выбрать вид разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 13 части 34 Закона №171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

По состоянию на дату рассмотрения дела в суд в государственный кадастр недвижимости сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не внесены.

Доказательств обращения арендатора либо арендодателя, как "правообладателей земельного участка" применительно к части 3 статьи 5 ЗК РФ, с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков материалы дела не содержат.

В данном случае обращение арендатора в суд с требованием об урегулировании разногласий по договора аренду при отсутствии соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка, которая носит заявительный характер, по существу направлено на обход подлежащих применению норм действующего законодательства, регулирующих порядок внесения изменений вида разрешенного использования земельного участка.

Учитывая, что вид разрешенного использования земельного участка до настоящего времени не изменен, суд оставляет пункт 1.2 договора в редакции ответчика.

По указанным же мотивам суд оставляет в редакции ответчика и пункт 1.4 договора аренды, поскольку правовых оснований для его исключения либо принятия в редакции истца судом не установлено.

Кроме того, как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, в случае внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о разрешенном использовании земельного участка, арендодатель может рассмотреть вопрос о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Далее, истец предлагает изложить пункт 2.2 договора аренды в следующей редакции "На земельный участок распространяются ограничения в использовании в соответствии с пунктом 3.2.3.1 СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы", утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ №10 от 14.03.2002".

Ответчик в протоколе согласования разногласий указал информацию об имеющихся ограничениях в соответствии со сведениями, внесенными в Единый государственный реестр недвижимости (раздел "особые отметки" т.2 л.д.50).

Как следует из материалов дела спорный земельный участок с кадастровым номером 75:32:010670:2060 расположен во втором поясе зоны санитарной охраны водозабора ЗАБИИЖТ г.Читы.

Согласно пункту 16 статьи 105 ЗК РФ зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения отнесена к зонам с особыми условиями использования.

В силу статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим кодексом, федеральными законами.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ к таким основаниям, в числе прочих относятся ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Согласно пункту 3 статьи 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим кодексом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

По правилам пункта 6 статьи 56 ЗК РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации.

В силу положений части 2 статьи 43 Водного кодекса Российской Федерации для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 30.03.1999 №52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" границы и режим зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам.

Санитарно-эпидемиологические требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения определены Санитарными правилами и нормами 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения", утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14.03.2002 №10.

В соответствии с пунктом 1.4 СанПиН 2.1.4.1110-02 зоны санитарной охраны организуются на всех водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду, как из поверхностных, так и из подземных источников. Основной целью создания и обеспечения режима в зонах санитарной охраны является санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены.

Согласно пункту 1.5 СанПиН 2.1.4.1110-02 защитные санитарные зоны организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения.

В каждом из трех поясов, а также в пределах санитарно-защитной полосы, соответственно их назначению, устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды.

Границы зон второго пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения определяются в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02.

Приказом Министерства природных ресурсов и промышленной политики Забайкальского края №588 от 13.12.2016 утвержден проект "Зон санитарной охраны и рекомендации по санитарно-оздоровительным мероприятия на водозаборе ЗАБИИЖТ г.Читы" по адресу: <...> разработанный в 2014 году ГУП "Забайкалгеомониторинг", и имеющий санитарно-эпидемиологическое заключение от 06.12.2016 (т.1 л.д.59-60).

Приказом Министерства природных ресурсов Забайкальского края №741 от 01.06.2017 (т.1 л.д.61-65) на основании санитарно-эпидемиологического заключения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Забайкальскому краю от 06.12.2016 установлены зоны санитарной охраны и режимы хозяйственного использования территории в границах зон санитарной охраны для водозабора ЗАБИИЖД г.Читы (приложения №1, 2).

В разделе 3 приложения №2 к приказу указаны ограничения для второй зоны санитарной охраны в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02.

На запрос суда ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Забайкальскому краю сообщило, что спорный земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территории - зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения; содержание ограничений соответствует приложению №2 Приказа Минприроды Забайкальского края №741 от 01.06.2017, ограничения установлены бессрочно; реестр не содержит сведений о резервировании земельного участка в порядке статьи 56.1 ЗК РФ (т.2 л.д.57-58).

Учитывая наличие ограничений использования земельного участка пункт 2.2 договора принимается судом в следующей редакции: "На земельный участок распространяются ограничения в использовании в соответствии с Санитарными правилами и нормативами "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02", утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации №10 от 14.03.2002".

Редакция истца с установлением ограничений только по пункту 3.2.3.1 СанПиН 2.1.4.1110-02 не соответствует сведениям ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Забайкальскому краю и Приказа Минприроды Забайкальского края №741 от 01.06.2017, так как режимы хозяйственного использования территории, находящейся во втором поясе зоны санитарной охраны, установлена в соответствии с пунктами 3.2.2.1-3.2.2.5 СанПиН 2.1.4.1110-02, а редакция, предложенная ответчиком, скопирована с выписки из ЕГРН в отношении земельного участка, при том, что ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Забайкальскому краю сообщила о том, что записи о резервировании земельного участка внесены в связи с недоработкой используемого учреждением Классификатора для ведения автоматизированной системы ЕГРП.

Пункт 3.2 договора аренды истец просит "Исключить" либо изложить в редакции "По истечении срока настоящего договора арендатор имеет право на заключение нового договора аренды".

Редакция пункта 3.2 договора, предложенная ответчиком: "Договор прекращается в связи с истечением срока действия договора, если иное не установлено действующим законодательством или настоящим договором

В случае, если по окончании срока действия договора, заключенного для целей строительства, строительство объекта не завершено и объект не введен в эксплуатацию, такой объект незавершенного строительства может быть продан с публичных торгов в порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации".

Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Пункт 3.2 договора принимается судом в следующей редакции: "Договор прекращается в связи с истечением срока действия договора, если иное не установлено действующим законодательством или настоящим договором".

Из редакции, предложенной ответчиком, суд исключает второй абзац, поскольку строительство зданий арендатором завершено.

Оснований для исключения данного пункта из договора аренды судом не установлено, поскольку пунктом 3.1 договора установлен срок аренды до 31.10.2067 с учетом ограничений, установленных подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Суд отклоняет редакцию пункта 3.2 договора, предложенную истцом, поскольку данный пункт содержит условие о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия и не ограничивает права арендатора на заключение нового договора аренды.

Истец предлагает исключить пункт 3.4 договора "действия настоящего договора распространяется на отношения сторон, возникшие с 17.01.2018".

Ответчик включил данный пункт в договор аренды с учетом регистрации права собственности предпринимателем на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Принимая во внимание возражения истца против распространения условий договора аренды на период, предшествующий дате заключения договора, суд исключает пункт 3.4 из договора аренды.

Истец просит исключить пункт 4.1 договора аренды либо изложить в редакции "Арендные платежи начинают исчисляться с даты проведения государственной регистрации. Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей по Договору".

Ответчик предлагает следующую редакцию: "Арендные платежи начинают исчисляться с 17.01.2018 независимо от даты проведения государственной регистрации. Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей по Договору".

В соответствии со статьей 425 Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку разногласия по условиям договора не были урегулированы сторонами самостоятельно, договор признается заключенным для сторон с момента вступления в законную силу судебного акта, которым такие разногласия были урегулированы (статья 446 ГК РФ), для третьих лиц - с момента государственной регистрации договора (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

С учетом изложенного суд отклоняет редакцию истца об установлении даты начисления арендных платежей с даты государственной регистрации договора с учетом пункта 3 статьи 433 ГК РФ, отклоняет редакцию, предложенную ответчиком, поскольку действие условий договора на отношения сторон, возникших до его заключения, возможно только при согласии обеих сторон, и принимает пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Арендные платежи начинают исчисляться с даты заключения договора. Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей по договору".

По аналогичным правовым основаниям суд определяет редакцию подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора: "Арендные платежи в размере, установленном п.4.3.5 договора, начисляются с даты заключения договора".

Пункт 4.3 договора истец предлагает изложить в следующей редакции: "Расчет арендной платы производится на основании п.2 статьи 3 Закона №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и размер годовой платы устанавливается в размере полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, как для земель ограниченных в обороте".

Редакция пункта 4.3, изложенная ответчиком:

"Расчёт арендной платы производится на основании постановления Правительства Забайкальского края от 19 июня 2015 года № 305 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Порядок) по следующей формуле:

АП = КС х К х К1, где:

АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС - кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);

К - расчётный коэффициент: (приложение к Порядку: подпункт 13.1 пункта 13): 8,49%.

К1 - корректирующий коэффициент: 0,6".

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом и сделок с ним права на земельный участки с кадастровым номером 75:32:010670:2060 не зарегистрированы.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов, установлен Постановлением Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 №305 (далее - Порядок определения размера арендной платы).

Арендная плата исчислена ответчиком в соответствии с указанным Порядком определения размера арендной платы.

Истец указывает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона №137-Ф3 от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» годовой размер арендной платы устанавливается для земельных участков, ограниченных в обороте, в пределах полутора процентов кадастровой стоимости.

Вместе с тем пункт 2 статьи 3 Закона №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», на который ссылается истец, не подлежит применению, поскольку распространяет действие на переоформление земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В спорном случае земельный участок изначально был предоставлен предпринимателю на праве аренды, поэтому ссылка истца на положения пункта статьи 3 Закона №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ошибочна.

Не подлежит в данном случае и применение норм пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ об установлении размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в размере не выше размера земельного налога, поскольку такое право предоставляется лицу, которое в соответствии с ЗК РФ имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте.

Истец не относится к указанной категории лиц.

Спорный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, поскольку находится во втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Судом отклоняются доводы истца о необходимости применения к спорным правоотношениям Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Постановлением от 16.07.2009 №582 утвердило Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 единая методика расчета ставок арендной платы для всех публичных земель не утверждалась, как и предельный размер арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Утвержденные Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный правовой подход изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос №7).

Таким образом, с учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения.

В Забайкальском крае таким нормативно-правовым актом является Закон Забайкальского края от 01.04.2009 №152-ЗЗК "О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края"

С учетом предоставленных полномочий в целях расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные без проведения торгов, Правительство Забайкальского края постановлением №305 от 19.06.2015 утвердило Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, предоставленный истцу, рассчитывается в соответствии с указанным Порядком.

Пункт 4.3 договора аренды устанавливается судом в следующей редакции.

"Расчёт арендной платы производится на основании постановления Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 №305 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Порядок) по следующей формуле: АП = КС х К х К1,

где: АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС - кадастровая стоимость земельного участка 16 644 000 рублей;

К - расчётный коэффициент 8,49% (подпункт 13.1 пункта 13 приложения к Порядку);

К1 - корректирующий коэффициент 0,6 (пункт 8 Порядка)".

С учетом применения указанной формулы размер арендной платы составит 847 845 рублей 36 копеек.

Соответственно, подпункт 4.3.3 пункта 4.3 принимается судом в редакции ответчика: "Размер арендной платы за пользование земельным участком за календарный год составляет 847 845 рублей 36 копеек".

Подпункт 4.3.4 пункта 4 договора исключается судом, поскольку его редакция содержит расчет арендных платежей, предшествующий заключению договора.

Условия подпункта 4.3.5 пункта 4.3 договора аренды определяют сроки и порядок внесения арендных платежей.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 23 Постановления Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 №305 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата за соответствующий год вносится индивидуальными предпринимателями ежеквартально до 15-го числа последнего месяца квартала.

Разногласий относительно сроков внесения платежей у сторон не имеется, оспаривается стоимость годовой арендной платы.

Учитывая. что судом определена стоимость годовой арендной платы, подпункт 4.3.5 пункта 4.3 принимается в следующей редакции.

"Арендная плата вносится в следующие сроки и порядке:

I квартал - 211 961 рубль 34 копейки до 15 марта

II квартал - 211 961 рубль 34 копейки до 15 июня

III квартал- 211 961 рубль 34 копейки до 15 сентября

VI квартал - 211 961 рубль 34 копейки до 15 декабря".

Подпункт 4.3.6 пункта 4.3 договора истец предлагает принять в следующей редакции: "Арендная плата перечисляемся Арендатором на расчетный счет Арендодателя по реквизитам, прилагаемым к настоящему договору. Обязательство по внесению арендных платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на счет УФК.

В случае, если платеж является невыясненным из-за ошибки в платежном поручении при перечислении денежных средств на лицевой счет Арендодателя по договору, то датой поступления платежа будет считаться дата фактического поступления платежа на счет УФК, вне зависимости от даты уточнения платежа".

Редакция ответчика: "Арендная плата перечисляется Арендатором на расчётный счёт Арендодателя по реквизитам, прилагаемым к настоящему договору. Обязательство по внесению арендных платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя.

В случае, если платеж является невыясненным из-за ошибки в платежном поручении при перечислении денежных средств на расчётный счёт Арендодателя по договору, то датой поступления платежа будет считаться дата уточнения платежа. При этом обязательство по уплате арендных платежей считается исполненным Арендатором с даты фактического поступления платежа".

В соответствии с Постановлением Губернатора Забайкальского края №80 от 30.09.2016 Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края является исполнительным органом государственной власти Забайкальского края.

Постановлением Правительства Забайкальского края от 29.12.2017 №585 утверждено Положение о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, которые расположены в границах городских округов (Закон Забайкальского края от 25.12.2018 №1668-ЗЗК "О бюджете Забайкальского края на 2019 год и плановый период 2020 и 2021 годов")

Доходы бюджетов бюджетной системы Российской Федерации формируются в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации, законодательством о налогах и сборах и законодательством об иных обязательных платежах (статья 39 БК РФ).

Доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, перечисляется по нормативу 100% в бюджеты городских округов (статья 62 БК РФ)

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 БК РФ доходы от федеральных налогов и сборов, региональных налогов, местных налогов и сборов, страховых взносов на обязательное социальное страхование, иных обязательных платежей, других поступлений, являющихся источниками формирования доходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, зачисляются на счета органов Федерального казначейства для их распределения этими органами в соответствии с нормативами, установленными настоящим Кодексом, законом (решением) о бюджете и иными законами субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами, принятыми в соответствии с положениями настоящего Кодекса, между федеральным бюджетом, бюджетами субъектов Российской Федерации, местными бюджетами, а также бюджетами государственных внебюджетных фондов в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Порядке открытия и ведения лицевых счетов территориальными органами Федерального казначейства утвержден Приказом Казначейства России от 17.10.2016 №21н.

Согласно информации УФК Забайкальского края (т.2 л.д.112-114) Департаменту открыт лицевой счет №04912019580 и расчетный счет <***>.

Денежные средства считаются поступившими в доходы соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации с момента их зачисления на единый счет этого бюджета (пункт 2 статьи 40 БК РФ).

Соответственно, обязательство по внесению арендных платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Подпункт 4.3.6 пункта 4.3 принимается судом в следующей редакции:

"Арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя по реквизитам, прилагаемым к настоящему договору. Обязательство по внесению арендных платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя".

Суд исключает второй абзац в подпункте 4.3.6 пункта 4.3 договора с учетом отсутствия договоренности сторон.

Подпункт 4.4. пункта 4 истец предлагает в следующей редакции:

"Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в связи с вступлением в законную силу нормативно-правовых актов РФ или Забайкальского края об изменении кадастровой стоимости земельного участка; изменения ставок арендной платы; изменения ставок земельного налога; изменения порядка (методики) определения арендной платы, в связи с чем стороны обязаны, заключить дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы, которое обязан подготовить арендодатель и передать его арендатору для подписания. Дополнительное соглашение к договору аренды действует с даты вступления в законную силу нормативно-правовых актов РФ или Забайкальского края, во исполнение которых размер арендной платы изменен".

Редакция ответчика:

"Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов РФ или Забайкальского края об изменении кадастровой стоимости земельного участка; изменении ставок арендной платы; изменении ставок земельного налога; изменении значений расчетных и корректирующих коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; изменении порядка (методики) определения арендной платы.

В этом случае размер годовой арендной платы считается измененным с даты вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов РФ или Забайкальского края, если иное не установлено таким нормативным правовым актом, и подлежит обязательной уплате в каждом случае изменения арендной платы.

Исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляются на основании письменного уведомления Арендодателя об изменении размера арендной платы. Данное уведомление (по выбору Арендодателя) может быть направлено Арендодателем Арендатору почтовым отправлением с уведомлением о вручении по адресу Арендатора, указанному в Договоре, и (или) сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, в том числе путем размещения уведомления на официальном сайте Арендодателя в сети «Интернет».

Стороны вправе заключить дополнительное соглашение к Договору об изменении размера арендной платы в указанных случаях, если инициатором заключения такого соглашения выступает Арендатор".

Истец, настаивая на установлении обязанности арендодателя заключать дополнительное соглашение в случае изменения ставок арендной платы ссылается на то, что самостоятельное отслеживание такой информации реально неисполнимо, поэтому необходимо дополнительное соглашение к договору аренды.

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Из разъяснений, приведенных в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Изменение методики определения регулируемой арендной платы путем введения нормативным актом субъекта РФ нового коэффициента подлежит применению к спорному договору с момента вступления в силу этого акта и не требует заключения сторонами дополнительного соглашения (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015).

Таким образом, принятие уполномоченными органами государственной власти нормативных правовых актов, меняющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий соответствующих договоров аренды независимо от воли их сторон и без внесения в текст договоров подобных изменений.

С учетом изложенного, позиция истца об обязании ответчика заключать дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка, отклоняется судом.

Подпункт 4.4. пункта 4 принимается судом в следующей редакции:

"Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке с даты вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации или Забайкальского края об изменении кадастровой стоимости земельного участка; изменения ставок арендной платы; изменении значений расчетных и корректирующих коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; изменения ставок земельного налога; изменения порядка (методики) определения арендной платы, если иное не установлено такими нормативными правовыми актами".

Подпункты 6.2.11, 6.2.23, 6.2.24, 6.2.25 пункта 6.2 договора исключаются судом, поскольку соглашения по данным пунктам сторонами не достигнуто, а включение данных условий в редакции ответчика действующим законодательством не предусмотрено.

Обеспечение доступа иных лиц на арендуемый истцом земельный участок подлежит разрешению в случае возникновения спора в соответствии с действующим законодательством.

Пункт 8.2 договора принимается в редакции, предложенной истцом: "Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке в случаях, установленных законодательством".

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Учитывая, что дополнительные основания для расторжения договора не согласованы сторонами, суд принимает редакцию истца.

Пункт 8.3 договора аренды подлежит исключению, поскольку на дату рассмотрения спора в суде не представлено доказательств, подтверждающих резервирования спорного земельного участка для государственных либо муниципальных нужд.

При возникновении таких оснований арендодатель вправе защитить свои права в соответствии с действующим законодательством.

Дополнительные условия договора аренды, изложенные в пунктах 9.2, 9.4, 9.5, 9.7 подлежат исключению поскольку не относятся к существенным условиям договора аренды и арендатором не согласованы.

Таким образом, судом урегулированы разногласия по спорным пунктам договора, по ряду разногласий судом принята редакция как истца, так и ответчика.

Судебные расходы распределяются судом по правилам статьи 110 АПК РФ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 33.21 НК РФ при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 6000 руб.

Истец оплатил государственную пошлину при обращении в суд.

Ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

Вместе с тем в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснен порядок возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины, если стороной по делу является государственный орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины.

В силу главы 25.3 Налогового кодекса РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Расходы истца по уплате госпошлины подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края при заключении договора аренды №661/18 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 9 080 кв.м., с кадастровым номером 75:32:010670:2060, расположенного по адресу: <...> в следующей редакции:

- пункт 1.2 "Земельный участок предоставляется для размещения объекта капитального строительства - торгового комплекса".

- пункт 1.4 "Указанный в договоре вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит, если иное не предусмотрено действующим законодательством".

- пункт 2.2 "На земельный участок распространяются ограничения в использовании в соответствии с Санитарными правилами и нормативами "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02", утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации №10 от 14.03.2002".

- пункт 3.2 "Договор прекращается в связи с истечением срока действия договора, если иное не установлено действующим законодательством или настоящим договором".

- пункт 4.1 "Арендные платежи начинают исчисляться с даты заключения договора. Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей по договору".

- пункт 4.3

"Расчёт арендной платы производится на основании постановления Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 №305 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Порядок) по следующей формуле: АП = КС х К х К1,

где: АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС - кадастровая стоимость земельного участка 16 644 000 рублей;

К - расчётный коэффициент 8,49% (подпункт 13.1 пункта 13 приложения к Порядку);

К1 - корректирующий коэффициент 0,6 (пункт 8 Порядка)".

- подпункт 4.3.2 пункта 4.3 "Арендные платежи в размере, установленном п.4.3.5 договора, начисляются с даты заключения договора".

- подпункт 4.3.3 пункта 4.3 "Размер арендной платы за пользование земельным участком за календарный год составляет 847 845 рублей 36 копеек".

- подпункт 4.3.5 пункта 4.3

"Арендная плата вносится в следующие сроки и порядке:

I квартал - 211 961 рубль 34 копейки до 15 марта

II квартал - 211 961 рубль 34 копейки до 15 июня

III квартал- 211 961 рубль 34 копейки до 15 сентября

VI квартал - 211 961 рубль 34 копейки до 15 декабря".

- подпункт 4.3.6 пункта 4.3

"Арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя по реквизитам, прилагаемым к настоящему договору. Обязательство по внесению арендных платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя".

- подпункт 4.4. пункта 4

"Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке с даты вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации или Забайкальского края об изменении кадастровой стоимости земельного участка; изменения ставок арендной платы; изменении значений расчетных и корректирующих коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; изменения ставок земельного налога; изменения порядка (методики) определения арендной платы, если иное не установлено такими нормативными правовыми актами".

- пункт 8.2 "Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке в случаях, установленных законодательством".

- пункт 3.4, подпункт 4.3.4 пункта 4.3, подпункты 6.2.11, 6.2.23, 6.2.24, 6.2.25 пункта 6.2, пункты 8.3, 9.2, 9.4, 9.5, 9.7 исключить.

Прекратить производство по делу по требованию истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, по пунктам 2.3, 5.1.6, 6.1.2, 6.2.15.

Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья А.А. Артемьева