Решение от 3 августа 2020 г. по делу № А78-5164/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А78-5164/2019
г.Чита
03 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2020 года

Решение изготовлено в полном объёме 03 августа 2020 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи А.А. Курбатовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ю.С.Шваловой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Колчанова Андрея Геннадьевича (ОГРН 304753428200141, ИНН 753600271070) к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа "город Чита" (ОГРН 1027501166483, ИНН 7536009390) 1) о признании действий Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» по установлению недостоверной стоимости недвижимого имущества незаконными; 2) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, в размере 4 965 ООО (четыре миллиона девятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС, установленную на основании отчета № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11.02.2019; 3) об установлении рыночной стоимость для определения цены выкупаемого имущества в виде нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: Забайкальский край, г.Чита, Комсомольская ул., д.2, пом.2 общей площадью 147,3 кв.м., кадастровый номер: 75:32:010418:77 по Договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 700 от 22.03.2019 в размере 1 438 29,05 руб. без учета НДС, согласно Отчету об оценке недвижимого имущества № 459/2019 от 08.04.2019, выполненного АНО «Судэкс- Чита»,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 24.04.2020,

от ответчика 1 – ФИО4, представитель по доверенности от 12.11.2019 №11508, от ответчика 2 не явился, извещен.

установил следующее

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (далее – ответчик 1, Комитет) 1) о признании действий Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» по установлению недостоверной стоимости недвижимого имущества незаконными; 2) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, в размере 4 965 ООО (четыре миллиона девятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС, установленную на основании отчета № 125/19 об оценке рыночной стоимости 2 А78-5164/2019 муниципального имущества от 11.02.2019; 3) об установлении рыночной стоимость для определения цены выкупаемого имущества в виде нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: <...> общей площадью 147,3 кв.м., кадастровый номер: 75:32:010418:77 по Договору куплипродажи арендуемого муниципального имущества № 700 от 22.03.2019 в размере 1 438 29,05 (один миллион четыреста тридцать восемь тысяч двести девяносто пять) рублей без учета НДС, согласно Отчету об оценке недвижимого имущества № 459/2019 от 08.04.2019, выполненного АНО «Судэкс-Чита».

Определением от 07.06.2019 по ходатайству ответчика в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

В ходе рассмотрения дела представителем истца заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью проверки достоверности отчета оценщика и установления действительной стоимости нежилого помещения.

В суд 26.08.2019 от истца поступило ходатайство о частичном отказе от исковых требований, согласно которому истец просил принять отказ от иска в части требования о признании действий Комитета по правлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» по установлению недостоверной стоимости недвижимого имущества незаконными (л.д. 88 т. 4).

Определением от 30.08.2019 судом назначена по делу № А78-5164/2019 судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство по оценке имущества» - ФИО5 с постановкой перед экспертом вопросов: 1. Является ли достоверной величина рыночной стоимости муниципального имущества – помещения первого этажа площадью 147, 3 кв. метра нежилого здания по адресу: <...>, с кадастровым номером № 75:32:010418:77, в размере 4 965 000 руб. (без учета НДС), определенная в отчете об оценке от 11.02.2019 № 125/19, который составлен обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»? В рамках ответа на указанный вопрос при недостоверности результатов оценки, изложенной в отчете об оценке от 11.02.2019 № 125/19, необходимо подробно указать нарушения обязательных к применению норм и требований, которые допустил оценщик при составлении соответствующего отчета. 2. Какова рыночная стоимость выкупаемого имущества - помещения первого этажа площадью 147, 3 кв. метра нежилого здания по адресу: <...>, с кадастровым номером № 75:32:010418:77 без учета НДС по состоянию на 23.11.2018?

Определением от 26.09.2019 судом по ходатайству истца в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ответчик 2, ООО «Аналитик Центр», общество).

30.09.2019 в материалы дела поступило заключение эксперта ФИО5 ООО «Агентства по оценке имущества» №200/э (л.д. 114-199 т. 4).

Определением от 21.11.2019 в соответствии Указом Президента Российской Федерации от 04 ноября 2019 года № 540, в связи с назначением Дамбарова С.Д. судьей Третьего арбитражного апелляционного суда и с 25 ноября 2019 года его исключения из штата Арбитражного суда Забайкальского края, произведена замена судьи С.Д. Дамбарова в деле № А78-5164/2019 на судью А.А. Курбатову, рассмотрение дела начато с самого начала.

Ответчик 1 04.12.209 ходатайствовал о назначении дополнительной экспертизы, указав, что при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом указано на неудовлетворительное техническое состояние здания, конструктивные элементы которого требуют капитального ремонта (л.д. 64 т. 5).

27.01.2020 истец требования уточнил, просил к ООО «Аналитик центр» признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, в размере 4 965 000 руб. без учета НДС, установленную на основании отчета № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11.02.2019; к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» установить рыночную стоимость для определения цены выкупаемого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>., пом. 2, общей площадью 147,3 кв.м., кадастровый номер: 75:32:010418:77 по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 700 от 22.03.2019 в размере 1 626 000 руб. без учета НДС, согласно заключению эксперта № 200/э от 24.09.2019, выполненного ООО «Агентства по оценке имущества» (л.д. 107-108 т. 5).

Протокольным определением от 11.03.2020 судом к рассмотрению принято уточненное требование истца.

В судебном заседании истец уточненное требование поддержал, в части требования к Комитету городского округа «Город Чита» по установлению недостоверной стоимости недвижимого имущества незаконными просил производство по делу прекратить по ранее заявленному отказу от требований в части, на требованиях к ООО «Аналитик Центр» настаивал (л.д. 141-142 т. 5), просил требования удовлетворить, в удовлетворении ходатайства ответчика 1 о назначении дополнительной экспертизы просил отказать.

Ответчик 1 требования истца не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве (л.д. 107-108 т. 1), считает, что оснований для удовлетворения требования истца не имеется, поскольку Комитетом рыночная стоимость принята на основании отчета ООО «Аналитик Центр», принятия иной стоимости объекта недвижимости в порядке статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» у Комитета не имеется, поддержал ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.

ООО «Аналитик Центр» требования истца оспорил по доводам, изложенным в отзыве на заявление, дополнении к нему (л.д. 54-57, 125 т. 5), возражениях на возражения истца (вх. №А78-Д-4/30794), полагает, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку требования истца подлежат рассмотрению в рамках преддоговорного спора с Комитетом.

Протокольным определением от 27.06.2020 в удовлетворении ходатайства о проведении дополнительной экспертизы судом отказано.

Дело рассмотрено в порядке стать 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителя ответчика 2, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Относительно ходатайства ответчика 2 о назначении дополнительной экспертизы суд отмечает следующее.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, это право он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Дополнительная экспертиза назначается в случае недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела.

В связи с отсутствием приведенных обстоятельств суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения указанного ходатайства истца.

Кроме того, предметом спора в рамках настоящего дела является требование ИП ФИО2 установить рыночную стоимость выкупаемого нежилого помещения – магазина, общей площадью 147,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, ходатайство Комитета о необходимости провести дополнительную экспертизу для определения суммы, на которую снизилась рыночная стоимость такого нежилого помещения, не связано с предметом заявленных требований и не имеет правового значения для настоящего дела.

По мнению суда, определение суммы, на которую снизилась рыночная стоимость нежилого помещения (магазина) в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) арендатором (ИП ФИО2) обязанности по проведению текущего ремонта, подлежит рассмотрению в рамках самостоятельного судебного производства и не связано с установлением рыночной стоимости имущества по состоянию на 23.11.2018.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлено, что 31.07.2015 зарегистрировано право собственности городского округа «Город Чита» на нежилое помещение общей площадью 147,3 кв.м, этаж 1, адрес: <...> пм. 2, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись (л.д. 142 т. 1).

Помещение на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2011 переданы индивидуальному предпринимателю ФИО2 в качестве арендатора сроком с 01.05.2011 по 30.04.2016 (л.д. 156-160 т. 1) с дополнительным соглашением от 30.06.2011 (л.д. 162 т. 1). Помещение передано по акту приема-передачи (л.д. 161 т. 1).

23.11.2018 истец обратился в адрес Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения общей площадью 147,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> (л.д. 109 т. 1).

В соответствии с подготовленным по заданию Комитета отчетом «Аналитик Центр» № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11.02.2019 (л.д. 110-150 т. 1), по состоянию на 22.01.2019 рыночная стоимость указанного помещения составила 4965000 руб. без учета НДС.

15.03.2019 Администрацией городского округа «Город Чита» утверждено решение об условиях приватизации арендуемого имущества объекта муниципальной собственности – нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...>, пом., в пункте 4.2 которого цена продажи объекта определена в размере рыночной стоимости 4965000 руб. без учета НДС 2 (л.д. 151-153 т. 1).

Комитетом в адрес истца направлен проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 700 от 22.03.2019 с условием о рассрочке оплаты стоимости арендуемого имущества в течение пяти лет со дня заключения договора (пункт 2.2 договора) (л.д. 7-10 т. 1).

В пункте 1.3 проекта договора указано, что оценка стоимости муниципального имущества – нежилого помещения произведена в соответствии с требованиями ФЗ РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ООО «Аналитик Центр»; согласно отчету № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11.02.2019 цена объекта приватизации составляет: 4965000 руб. без учета НДС.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора покупатель оплачивает продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в пункте 1.2 настоящего Договора, денежными средствами в размере 4965000 руб. без учета НДС.

Сторонами составлен акт приема-передачи от 22.03.2019 спорного нежилого помещения (л.д. 11 т. 1).

Полагая, что выкупная стоимость имущества определена продавцом неверно, истец обратился в АНО «Судэкс-Чита», которым подготовлен отчет № 459-2/2019 от 26.04.2019 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...>. Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1417599 руб. без учета НДС (л.д. 5-144 т. 2, л.д. 4-23, 24-156 т. 3).

22.04.2019 истцом составлен протокол разногласий к Договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 700 от 22.03.2019 (л.д. 12-13 т. 1), в котором ИП ФИО2 просил изложить пункты 1.3 и 2.1 договора с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в размере 1438295 руб. без НДС.

При этом как уточнило в сопроводительном письме от 25.06.2019 АНО «СУДЭКС -Чита» при составлении отчета №459/2019 была установлена предварительная стоимость объекта, а именно 1438295 руб. верная стоимость объекта составила 1417599 руб. , исправленный отчет №459-2/2019 (л.д. 4-23 т. 3).

Протокол разногласий ответчиком 1 подписан не был.

Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи в части размера выкупной цены арендуемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

Суд, рассмотрев заявленные исковые требования, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 4 АПК Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также – арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В статье 4 Закона № 159-ФЗ определен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Так, уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (часть 1).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

При этом в статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно частям 1, 2 и 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Согласно сведениям из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (https://rmsp.nalog.ru/#pnlSearchResult), ИП ФИО2 является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем, истец имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

Частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ установлено право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92) также разъяснено, что в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков – юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), – направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ, с учетом разъяснений пункта 1 Информационного письма № 92, принимая во внимание, что Комитетом уже было принято решение об условиях приватизации и проект договора купли-продажи нежилого помещения направлен истцу для подписания, отношения сторон (между ИП ФИО2 и Комитетом) в части определения рыночной стоимости выкупаемого имущества сложились исключительно в рамках преддоговорного спора, истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск к Комитету.

Самостоятельное требование истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, в размере 4965000 руб. без учета НДС, определенной в отчете № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11.02.2019, заявленное к ООО «Аналитик Центр» в рассматриваемом случае не подлежит удовлетворению. Поскольку обращение с настоящим иском в суд имело место после принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации спорного недвижимого имущества, достоверность оценки может быть оспорена только при рассмотрении преддоговорного спора, в связи с чем, ООО «Аналитик Центр» является ненадлежащим ответчиком по делу.

Аналогичная правовая позиция изложена в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма № 92 и определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 октября 2011 года № ВАС-12480/11.

Довод Комитета о том, что ООО «Аналитик Центр», которое провело оценку рыночной стоимости нежилого помещения и такая оценка является для Комитета обязательной, не может быть освобождено от ответственности за дачу недостоверного отчета, для настоящего дела, в рамках которого фактически разрешается преддоговорный спор, правового значения не имеет.

Кроме того, Комитет не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском о взыскании с такого оценщика убытков, вызванных недостоверностью отчета об оценке рыночной стоимости муниципального имущества (в случае установления факта его недостоверности).

В статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2 и 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Изложенное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 7240/12 от 18 октября 2012 года.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 обратился 23.11.2018 в Комитет с заявлением (л.д. 109 т. 1) о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, общей площадью 147,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с подготовленным по заданию Комитета отчетом «Аналитик Центр» № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11.02.2019 рыночная стоимость указанного помещения определена в размере 4965000 руб. без учета НДС по состоянию на 22.01.2019 (л.д. 110-150 т. 1).

22.04.2019 истцом составлен протокол разногласий к Договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 700 от 22.03.2019 (л.д. 12-13 т. 1), в котором предприниматель просил изложить пункты 1.3 и 2.1 Договора с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в размере 1438295 руб. без НДС. При этом отчет АНО «Судэкс-Чита» № 459/2019 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, на который ссылался истец в протоколе разногласий, в арбитражный суд не представлен.

Полагая, что выкупная стоимость определена продавцом неверно, истец обратился в АНО «Судэкс-Чита», которым подготовлен отчет № 459-2/2019 (с учетом внесения исправлений от 26.04.2019, о чем сообщено АНО «СУДЭКС-Чита» в письме от 25.06.2019 (л.д. 4-5 т. 3), об оценке рыночной стоимости нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...>. Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1417599 руб. без учета НДС (л.д. 24-156 т. 3).

Таким образом, рыночная стоимость спорного имущества на дату обращения истца с заявлением о реализации своего преимущества права не была определена ни ООО «Аналитик Центр», ни АНО «СУДЭКС-Чита» (при этом АНО «СУДЭКС-Чита» определило рыночную стоимость имущества с включением НДС), в связи с чем, нельзя признать определенную в данных отчетах величину рыночной стоимости спорного имущества достоверной. Такая стоимость не может быть использована при определении цены продажи имущества.

Определением от 30.08.2019 судом назначена по делу № А78-5164/2019 судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 23.11.2018 (л.д. 98-99 т. 4).

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство по оценке имущества» № 200/э от 24.09.2019 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 147,3 кв. м., с кадастровым номером 75:32:010418:77, расположенного по адресу: <...>, составляет 1626000 руб. (без учета НДС).

Ответчик 1 полагая, стоимость в размере 1626000 руб., не соответствующей действительности, указывал на не удовлетворительное состояние спорного помещения, свидетельствующее о ненадлежащем использовании предпринимателем данного помещения, соответственно, привело к снижению рыночной стоимости. Ответчик указывал, что предпринимателем не проводился капитальный и текущий ремонт помещения.

Истец, возражая на данные доводы ответчика, представил в материалы дела письмо в адрес Комитета о выступлении грунтовых вод и необходимости приведения капитального ремонта, ответ о согласовании проведения капитального ремонта здания от 07.05.2008, заявления на изготовление проектно-сметной документации, акты о приемке выполненных работ (л.д. 80-90, 143-145 т. 5).

В подтверждение доводов о проведении текущего ремонта спорного помещения истцом представлены договоры подряда от 21.05.2018 с актом сдачи-приемки выполненных работ (л.д. 93-97, 108 т. 5)

Согласно экспертному заключению № 200/э, экспертом при проведении оценки спорного объекта учтены факторы физического износа, функционального износа, износа внешнего воздействия, в том числе с учетом фактического осмотра помещения, указанным факторам дана оценка и определена рыночная стоимость в размере 1626000 руб.

Истец согласился с доводами эксперта о понижении восстановительной стоимости здания. Сторонами выводы эксперта не оспорены, иными доказательствами не опровергнуты, о назначении повторной экспертизы стороны не заявили. Оснований для назначения именно дополнительной экспертизы суд не усмотрел, в назначении дополнительной экспертизы по ходатайству ответчика судом отказано.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для определения рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, указанная рыночная стоимость подлежит принятию судом в качестве достоверной.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, для определения цены выкупаемого имущества в виде нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 147,3 кв. м., кадастровый номер 75:32:010418:77, по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества №700 от 22.03.2019 необходимо установить рыночную стоимость такого помещения в размере 1626000 руб. без учета НДС, согласно заключению эксперта № 200/э от 24.09.2019.

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 к ООО «Аналитик Центр» следует отказать.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

Согласно пункту 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае прекращения производства по делу или оставления заявления без рассмотрения по основаниям, предусмотренным статьями 148 и 150 АПК РФ.

В пункте 21 названного постановления разъяснен порядок возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины, если стороной по делу является государственный орган, орган местного самоуправления, освобожденный от уплаты государственной пошлины.

В силу главы 25.3 Налогового кодекса РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу органа местного самоуправления, расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Истцом уплачена государственная пошлина в общем размере 18000 руб. по платежным поручениям №397 от 24.04.2019 (л.д. 27 т. 1), №451 от 08.05.2019 (л.д. 101 т.1), №697 от 19.07.2019 (л.д. 159 т. 3).

Таким образом, уплаченная государственная пошлина подлежит возмещению истцу за счет ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ в размере 6000 руб., излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Судебная экспертиза, подготовленная экспертом ФИО5, оплачена ИП ФИО2 в сумме 40000 руб. (л.д. 91-92 т. 4). Решение принято в пользу истца. При изложенных обстоятельствах на ответчика возлагаются расходы на проведение судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Агентства по оценке имущества» - эксперта ФИО5 в сумме 40000 руб.

Ответчиком 1 по заявленному ходатайству о назначении дополнительной экспертизы на депозит Арбитражного суда Забайкальского края Комитетом внесены денежные средства в размере 40000 руб. по платежному поручению № 205519 от 20.12.2019 (л.д. 111 т. 5).

В удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы судом отказано.

Денежные средства, внесенные Комитетом на депозит Арбитражного суда Забайкальского края Комитетом в размере 40000 руб. по платежному поручению № 205519 от 20.12.2019, подлежат возврату Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Прекратить производство по делу в части требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" о признании действий Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» по установлению недостоверной стоимости недвижимого имущества незаконными.

Установить рыночную стоимость для определения цены выкупаемого имущества в виде нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 147,3 кв. м., кадастровый номер 75:32:010418:77, по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества №700 от 22.03.2019 в размере 1626000 руб. без учета НДС, согласно заключению эксперта № 200/э от 24.09.2019.

В удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, в размере 4965000 руб. без учета НДС, установленную на основании отчета №125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11.02.2019, отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., судебные издержки на оплату экспертизы в размере 40000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета уплаченную по платежному поручению № 697 от 19.07.2019 государственную пошлину в размере 12000 руб.

Возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) поступившие по ходатайству о назначении дополнительной экспертизы согласно платежному поручению от 20.12.2019 №205519 денежные средства с депозита Арбитражного суда Забайкальского края в размере 40000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья А.А. Курбатова