Решение от 26 февраля 2026 г. АС города Москвы

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-153900/25-176-972
27 февраля 2026 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2026 года


Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дмитраковой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Радиус»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

с участием: от истца - неявка, извещен;

от ответчика - ФИО1 по дов. от 01.12.2025;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Радиус» (далее по тексту также - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее по тексту также - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:05:0001001:4947, общей площадью 153,7 кв. M изложив: абзац 1 пункта 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 7 112 000 (семь миллионов сто двенадцать тысяч) руб. 00 коп, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12 мая 2025 г. № ОИ2025-134 (далее - Отчет), выполненным АО «Оптимал Инжиниринг», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит; пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 84 666 (восемьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят шесть) руб. 66 коп, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Дело рассмотрено судом в порядке, установленном ст.ст.123, 156 АПК РФ, в отсутствие истца, извещенного в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Истец в исковом заявлении ссылается на то, что он как субъект малого предпринимательства, соответствующий установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» (далее по тексту также – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) критериям, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ). При этом истец полагает, что предложенная ответчиком в проекте договора купли-продажи выкупная цена приобретаемого недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости.

Ответчик устно возражал против удовлетворения исковых требований со ссылкой на то, что ответчиком истцу для подписания был передан проект договора купли-продажи, отвечающий требованиям действующего законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости, установленной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя явившегося в судебное заседание ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 30.07.2020 (далее по тексту также - договор) в отношении нежилого помещения общей площадью 153,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:05:0001001:4947.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России.

Истцом 12.04.2025 получено письмо от 26.03.2025 исх. №33-6-9600/25- (0)-5 от ответчика с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 18, корп. 1, пом. 1П, с кадастровым номером 77:05:0001001:4947, общей площадью 153,7 кв.м, по выкупной цене 12.616.000 рублей 00 копеек, определенной на основании отчета ООО «Центр оценки «Аверс» от 20.02.2025 № М1174-225-П/2025 и в соответствии с заключением Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» от 24.02.2025 № 33/258-25.

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, истец обратился в специализированную экспертную организацию АО «Оптимал Инжиниринг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно отчету от 12.05.2025 № ОИ2025-134 АО «Оптимал Инжиниринг» рыночная стоимость объекта составляет 7.112.000 рублей 00 копеек.

Истцом ответчику 12.05.2025 направлен ответчику подписанный договор-купли продажи с разногласиями по цене.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

В силу п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федеральных законов от 22.07.2008 № 159-ФЗ и от 29.07.1998 № 135-ФЗ субъектам малого предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем в данном случае стоимость приобретаемого имущества, установленная отчетом от 12.05.2025 № ОИ2025-134 АО «Оптимал Инжиниринг», не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым доказательством по настоящему делу, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Истцом в судебное заседание от 13.08.2025 представлены кандидатуры экспертных организаций.

Судом определением от 13.08.2025 предложено сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы, представить кандидатуры экспертов и доказательства внесения денежных средств на депозитный счет суда.

Истцом в судебное заседание от 27.10.2025 представлено письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы и представлены кандидатуры экспертных организаций.

Суд в определении от 27.10.2025 указал на то, что ходатайство о назначении судебной экспертизы будет рассмотрено в следующем судебном заседании, после предоставления кандидатур экспертных организаций и внесения денежных средств на депозитный счет суда. Предложил истцу внести на депозитный счет суда денежные средства в размере 85.000 рублей для оплаты экспертизы в срок до 17.12.2025.

Определением от 17.12.2025 судом повторно предложено истцу внести на депозитный счет суда денежные средства в размере 85.000 рублей для оплаты экспертизы в срок до 18.02.2026.

Истец явку в судебное заседание 18.02.2026 не обеспечил, доказательства внесения денежных средства на депозитный счет суда не представил.

Таким образом, суд рассмотрев ходатайство о назначении судебной экспертизы, руководствуясь ст.ст.82, 159, 184, 185 АПК РФ отказал в его удовлетворении, поскольку истцом не исполнена обязанность по внесению денежных средств на депозитный счет суда (п.22 Постановления Пленума ВАС от 04.04.2014 № 23).

На основании изложенного, судом подлежат удовлетворению разногласия по договору купли-продажи в редакции ответчика.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, при этом разногласия сторон в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке, то п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной отчете об оценке рыночной стоимости ООО «Центр оценки «Аверс» от 20.02.2025 № M1174-225-П/2025 и экспертном заключении Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» от 24.02.2025 № 33/258-25.

Иные доводы сторон также рассмотрены судом и признаны необоснованными и документально не подтвержденными, противоречащими обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 № 20-П разъяснено, что возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу ст.19 (ч.1) и ст.46 (чч.1 и 2) Конституции РФ и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Судебные расходы распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 110, 131, 156, 170, 171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и ООО «Радиус» (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (пом.1П) площадью 153,7 кв.м с кадастровым номером 77:05:0001001:4947, расположенного в здании по адресу: <...>, изложив первый абзац п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 12.616.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО «Центр оценки «Аверс» от 20.02.2025 № M1174-225-П/2025 и экспертным заключением Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» от 24.02.2025 № 33/258-25, является окончательной и изменению не подлежит.»; изложив п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (п.1.8 договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 150.190 рублей 48 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п.3.1 договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора (п.1.8 договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья

Д.С. Рыбин