Решение от 16 сентября 2025 г. по делу № А12-28336/2024

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Волгоград                                                                                 Дело № А12-28336/2024

«17» сентября 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена «10» сентября 2025 года

В полном объеме решение изготовлено «17» сентября 2025 года


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Крайнова А.В. при ведении протокола судебного заседания путем использования системы веб-конференции помощником судьи Косьяненко К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к Администрации Терновского сельского поселения Камышинского муниципального района Волгоградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Тоскор», об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, по доверенности, онлайн участие (до и после перерыва);

от ответчика – ФИО3, по паспорту, онлайн участие (до и после перерыва);

от третьего лица – не явился, извещен (до и после перерыва).


В Арбитражный суд Волгоградской области поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – истец) к Администрации Терновского сельского поселения Камышинского муниципального района Волгоградской области (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - наружные сети водоснабжения протяженностью 3100 м., кадастровый номер 34:10:140004:519, расположенные по адресу: Россия, <...> км восточнее ул. Заречная, дом 16, путем принятия п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

- «Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 1 500 000 рублей без НДС.».

До рассмотрения спора по существу, истец уточнил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости - наружные сети водоснабжения протяженностью 3100 м., кадастровый номер 34:10:140004:519, расположенные по адресу: Россия, <...> км восточнее ул. Заречная, дом 16, путем принятия п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

- «Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 2 039 738 рублей без НДС.».

Указанное заявление принято судом к своему производству, поскольку не противоречит нормам ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Тоскор».

Третье лицо, извещенное о дате и месте проведения судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило, в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав позицию представителя истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из доводов искового заявления, между индивидуальным предпринимателем главой (КФХ) ФИО1 (Арендатор) и Администрацией Терновского сельского поселения Камышинского муниципального района Волгоградской области (Арендодатель) по результатам аукциона заключен договор от 06.08.2018 №1 аренды муниципального имущества, находящегося в собственности Терновского сельского поселения, согласно которому арендатор принял в аренду наружные сети водоснабжения протяженностью 3100 м., кадастровый номер 34:10:140004:519, расположенные по адресу: Россия, <...> км восточнее ул. Заречная, дом 16.

06.09.2024 ответчик на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) и распоряжения Администрации Терновского сельского поселения Камышинского муниципального района Волгоградской области от 19.07.2024 г. № 37 «Об условиях приватизации имущества находящегося в муниципальной собственности Терновского сельского поселения Камышинского муниципального района Волгоградской области» направил в адрес истца письмо № 198 с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из условий, предложенных ответчиком, согласно п. 2.1. проекта договора купли-продажи недвижимости (далее по тексту - проект договора): цена объекта составляет 2 480 000 руб.

Истец выразил свое согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако полагает, что его цена, указанная в проекте договора является чрезмерно завышенной и не соответствующей фактической его стоимости.

Не согласившись в связи с этим с условиями проекта договора, ИП ФИО1 03.10.2024 направил в адрес ответчика подписанный договор с протокол разногласий, где указал сумму выкупа 1 500 000 руб.

Письмом от 09.10.2024 № 238 ответчик ответил отказом на предложение истца, указав, что истец утратил право преимущественного выкупа недвижимого имущества по той цене, которая указана в проекте договора купли-продажи, поскольку в установленный законом тридцатидневный срок не оспорил в судебном порядке определенную оценщиком рыночную стоимость.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства, а также правовые позиции истца и ответчика, суд удовлетворяет исковые требования полностью по следующим основаниям.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 названного Кодекса).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной им в Постановлении от 31.01.2012 № 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Исходя из положений норм статьи 173 АПК РФ  по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется. В силу названных норм, по преддоговорному спору суд обязан в резолютивной части решения указать конкретные условия договора, которые подлежат действию в указанной судом редакции, по которым у сторон возникли разногласия.

Из приведенных норм следует, что требование об урегулировании разногласий при заключении договора должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям договора с изложением в судебном акте редакции этого договора, утвержденной судом.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях №305-ЭС17-6961, №305-ЭС16-16501, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 3 Закона № 159-ФЗ, п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

По смыслу ст. 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом, оснований, исключающих отчуждение истцу в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем предприниматель имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 2 ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13).

При этом п. 2 ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений в части выбора способа защиты, направленного на оспаривание величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в связи с чем, таковая может быть оспорена и путем предъявления иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В связи с этим суд признает необоснованными доводы ответчика об обратном.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно размера рыночной стоимости наружных сетей водоснабжения протяженностью 3 100 м, кадастровый номер 34:10:140004:519, расположенных по адресу: Россия, <...> км восточнее ул. Заречная, дом 16, по ходатайству истца определением от 13.03.2025 по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены истцом следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость наружных сетей водоснабжения протяженностью 3 100 м, кадастровый номер 34:10:140004:519, расположенных по адресу: Россия, <...> км восточнее ул. Заречная, дом 16, по состоянию на 04.06.2024 и на 13.03.2025?

Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «ОКА-Эксперт», эксперту ФИО4, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В представленном в материалы дела экспертном заключении № 050/03 общества с ограниченной ответственностью «ОКА-Эксперт» экспертом ФИО4 сделан вывод о том, что рыночная стоимость наружных сетей водоснабжения протяженностью 3100 м. кадастровый номер 34:10:140004:519. расположенных по адресу: Россия. Волгоградская область. Камышинский район, с. Терновка. 2 км восточнее ул. Заречная, дом 16, по состоянию на 04.06.2024 составляет 2 039 738  руб., а по состоянию на 13.03.2025 - 1 565 089 руб.

По результатам судебной экспертизы истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, наружные сети водоснабжения протяженностью 3100 м., кадастровый номер 34:10:140004:519, расположенные по адресу: Россия, <...> км восточнее ул. Заречная, дом 16, путем принятия п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

- «Стоимость - объекта по настоящему Договору составляет 2 039 738 рублей без НДС.».

Ответчик с выводами экспертного заключения не согласен, однако ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлял.

Суд признает указанное экспертное заключение допустимым и достоверным доказательством по делу, соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в том числе требованиям, установленным ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование своих выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных.

При этом выбор конкретных методов и методик экспертного исследования является прерогативой эксперта. Несогласие ответчика с примененными экспертом методами исследования, его выводами само по себе не свидетельствует о неправомерности проведенной в соответствии с требованиями норм действующего законодательства экспертизы.

Исследовав материалы дела, заключение экспертизы и правовые позиции сторон, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость наружных сетей водоснабжения протяженностью 3 100 м, кадастровый номер 34:10:140004:519, расположенных по адресу: Россия, <...> км восточнее ул. Заречная, дом 16, по состоянию на 04.06.2024 составляет 2 039 738  руб.

Поскольку независимым оценщиком, согласно положениям ст. 12 Закона № 135-ФЗ, была установлена иная величина рыночной стоимости спорного объекта оценки, то суд урегулирует возникшие между сторонами разногласия на следующих условиях:

- п. 2.1. договора принять в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 2 039 738 руб. без НДС.».

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с положениями ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Как было указано выше, определением от 13.03.2025 по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «ОКА-Эксперт». Стоимость экспертизы определена равной 60 000 руб. Расходы за проведение экспертизы возложены на индивидуального предпринимателя ФИО1.

Истцом произведено перечисление денежных средств в размере 60 000 руб. в счет оплаты за проведение судебной экспертизы по делу на счет по учету средств, поступивших во временное распоряжение Арбитражного суда Волгоградской области (п/п от 13.01.2025 № 1).

Стоимость судебной экспертизы от 02.07.2025 № 050/03, проводимой ООО «ОКА-Эксперт», составила 60 000 руб.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, расходы, связанные с проведением судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

При таких обстоятельствах, учитывая положения п. 1 ст. 110 АПК РФ, расходы истца по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 руб. подлежат компенсации ответчиком.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Терновского сельского поселения Камышинского муниципального района Волгоградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества -  наружных сетей водоснабжения протяженностью 3100 м., кадастровый номер 34:10:140004:519, расположенных по адресу: Россия, <...> км восточнее ул. Заречная, дом 16, а именно:

- п. 2.1. договора принять в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 2 039 738 руб. без НДС.».

Взыскать с Администрации Терновского сельского поселения Камышинского муниципального района Волгоградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб., судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 35 000 руб.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья                                                                                                   А.В. Крайнов