Решение от 27 мая 2019 г. по делу № А79-11977/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11977/2018
г. Чебоксары
27 мая 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 20.05.2019.

Полный текст решения изготовлен 27.05.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП:307213836000024 ИНН:212503211532, Порецкий район Чувашской Республики,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН:1022101131293 ИНН:2126002000, 428000, <...>,

третьи лица:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики,

общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",

ФИО3,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии от истца – ФИО4 по доверенности от 26.04.2019,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №Н - купли-продажи нежилого помещения №3, общей площадью 182,8 кв.м, расположенного в одноэтажном кирпичном пристрое (Литера А1) к жилому пятиэтажному дому (Литера А), находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством:

- указанный договор считать заключенным 26.09.2018 в редакции проекта, направленного покупателю - индивидуальному предпринимателю ФИО2 письмом Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 27.08.2018 №5258, за исключением пунктов 1.3, 2.1, которые изложить в следующей редакции:

- пункт 1.3: - "1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1922000 (Один миллион девятьсот двадцать две тысячи) рублей без учета НДС";

- пункт 2.1: - "2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 32000 (Тридцать две тысячи) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 34000 (Тридцать четыре тысячи) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения" (т.2 л.д.111-112).

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

Между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности г. Чебоксары от 29.06.2016 №2292, по условиям которого арендодатель, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение №3 общей площадью 182,8 кв.м, расположенное в одноэтажном кирпичном пристрое (Литера А1) к жилому пятиэтажному дому (Литера А), находящемуся по адресу: <...>.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Администрацию г. Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Рассмотрев обращение истца, письмом от 27.08.2018 №5258 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом на основании постановления администрации города Чебоксары от 22.08.2018 №1525 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" предложил заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения №3, общей площадью 182,8 кв.м, расположенного в одноэтажном кирпичном пристрое (Литера А1) к жилому пятиэтажному дому (Литера А), находящемуся по адресу: <...>, и представил на подписание проект договора №Н - купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством на пяти листах в трех экземплярах.

Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора выкупной стоимостью нежилого помещения и моментом возникновения права собственности на нежилое помещение, и передал ответчику подписанный с протоколом разногласий договор №Н - купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Ответчик письмом от 08.10.2018 направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий, отклонив редакцию покупателя.

В соответствии с пунктом 2.2 постановления Администрации г. Чебоксары от 22.08.2018 №1525 №Об условиях приватизации объекта недвижимости" стоимость (цена продажи) нежилого помещения №3, общей площадью 182,8 кв.м, расположенного в одноэтажном кирпичном пристрое (Литера А1) к жилому пятиэтажному дому (Литера А), находящегося по адресу: <...>, составляет 4895012 руб. согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 10.08.2018 №4432/18, подготовленному ООО "Аналитика Центр".

В соответствии с рецензией к отчету от 10.08.2018 №4432/18 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, изготовленной на основании договора от 26.09.2018 №151/09, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО5, рыночная стоимость нежилого помещения №3 общей площадью 182,8 кв.м, расположенного в одноэтажном кирпичном пристрое (Литера А1) к жилому пятиэтажному дому (Литера А), находящемуся по адресу: <...>, составляет 1819621 руб. (без учета НДС).

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете от 10.08.2018 №4432/18, подготовленном ООО "Аналитик Центр", не является достоверной. Поэтому в пункты 1.3 и 2.1. договора №Н - купли-продажи нежило помещения, обремененного залоговым обязательством, истцом внесены изменения в части размера выкупной стоимости.

Кроме того, в пункт 2.8 проекта договора №Н - купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, покупателем вносятся изменения для упорядочивания действий Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом и общества при регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по заключаемому договору.

Определениями суда от 22.11.2018, от 14.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" и оценщик ФИО3.

Определением суда от 29.12.2018 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" ФИО6, ФИО7, ФИО8; производство по делу приостановлено.

Определением суда от 28.02.2019 производство по делу возобновлено.

В заседании суда представитель истца заявленное требование поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик и третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Выслушав представителя истца и изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Озон" (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 29.06.2016 №2292, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды" к договору, являющемся неотъемлемой частью договора (т.1 л.д.19-30).

Согласно приложению №1к договору "Описание объекта аренды" объектом аренды по договору является нежилое помещение №3 общей площадью 182,8 кв.м, расположенное в одноэтажном кирпичном пристрое (литера А1) к жилому пятиэтажному дому (литера А), находящемуся по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 3.1 приложения №2 к договору аренды срок аренды устанавливается с 27.06.2016 по 26.06.20121.

Нежилое помещение передано истцу по акту передачи помещения от 29.06.2016.

Государственная регистрация договора произведена 19.06.2017.

19.07.2018 истец обратился в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики - нежилого помещения площадью 182,5 кв.м, находящегося по адресу: <...> (т.2 л.д.36).

22.08.2018 Администрация города Чебоксары вынесла постановление №1525 об условиях приватизации нежилого помещения со стоимостью (цены продажи) в размере 4895012 руб. (без учета НДС) (т.1 л.д.32).

Письмом от 27.08.2019 №039-5258 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление администрации от 22.08.2018 №1525, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.31).

Истец подписал проект договор купли-продажи нежилого помещения, с протоколом разногласий, указав стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 1819621 руб. без учета НДС, определенную ИП ФИО5 в рецензии к отчету (т.1 л.д.38-42).

Письмом от 08.10.2018 №039-6418 направил истцу протокол урегулирования разногласий, в котором отклонил протокол разногласий.

Ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договора, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В статье 8 Закона №135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Статьями 12, 13 Закона №135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 9 Закона №135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары представлен отчет от 10.08.2018 №4432/18, подготовленный ООО "Аналитик Центр", в котором рыночная стоимость спорного помещения определена в размере 4895012 руб. (т.1 л.д.82-122).

С целью определения соответствия отчета об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества от 10.08.2018 №4432/18, подготовленного ООО "Аналитик Центр", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки" судом определением от 29.12.2018 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс".

Согласно заключению экспертов от 28.01.2019 №06-01-19Ц, отчет от 10.08.2018 №4432/18, подготовленный ООО "Аналитик Центр", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; допущенные нарушения повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки; рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения №3 общей площадью 182,8 кв.м, расположенного в одноэтажном кирпичном пристрое (литера А1) к жилому пятиэтажному дому (литера А), находящемуся по адресу: <...>, по состоянию на 19.07.2018 составляет 2268000 руб., без учета НДС – 1922000 руб. (т.2 л.д.57-102).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Учитывая изложенное, разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию в заявленном истцом порядке.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, требование истца об указании в решении суда конкретной даты, с которой договор будет считаться заключенным, не соответствует пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы в сумме 35000 руб., в том числе: 29000 руб. - расходы по судебной экспертизе, 6000 руб. - расходы по оплате государственной пошлины, в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №3 общей площадью 182,8 кв.м, расположенного в одноэтажном кирпичном пристрое (Литера А1) к жилому пятиэтажному дому (Литера А), находящемуся по адресу: <...>, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1922000 (Один миллион девятьсот двадцать две тысячи) рублей без учета НДС";

пункт 2.1: "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 32000 (Тридцать две тысячи) рублей ежемесячно,

- в течение 60-го месяца 34000 (Тридцать четыре тысячи) рублей,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 29000 (Двадцать девять тысяч) руб. расходов по судебной экспертизе, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Юрусова