Постановление от 4 апреля 2022 г. по делу № А13-8633/2021

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-8633/2021
г. Вологда
04 апреля 2022 года


Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 04 апреля 2022 года.


Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от Администрации города Вологды ФИО2 по доверенности от 02.02.2022, от общества с ограниченной ответственностью «Проектное бюро Реконструкция» ФИО3 по доверенности от 08.09.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 22 декабря 2021 года по делу № А13-8633/2021,



у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Проектное бюро Реконструкция» (адрес: 160004, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Администрации города Вологды (адрес: 160035, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Администрация), об обязании заключить договор аренды земельного участка общей площадью 1340 кв. м, из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 35:24:0201020:59, расположенного по адресу: <...> юго-западная часть кадастрового квартала для строительства торгово-офисного здания на условиях предложенного проекта договора.

Решением суда от 22.12.2021 исковые требования удовлетворены частично.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение.

Доводы жалобы сводятся к следующему. Вывод суда о ничтожности договора аренды земельного участка от 20.12.2018 № 24-1510гс является ошибочным; вынесенное судом решение нарушает пункты 2, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); Общество не сможет завершить строительство нежилого здания на спорном земельном участке, поскольку в отношении его возбуждена процедура банкротства; в случае реализации объекта незавершенного строительства в рамках процедуры банкротства, при заключении спорного договора аренды, это может повлечь нарушение прав нового собственника объекта недвижимости; строительная готовность объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке составляет 2 % (согласно представленному Администрацией Обследованию объекта незавершенного строительства), что свидетельствует о том, что строительство не ведется в течение нескольких лет.

Представитель администрации в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

В связи с отпуском судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. на основании статьи 18 АПК РФ произведена их замена в составе суда на судей Зайцеву А.Я. и Ралько О.Б., о чем имеется соответствующее определение, на что указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение жалобы начато сначала.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.08.2008, Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства № 01-236 (далее – договор № 01-236), в соответствии с которым истцу передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 35:24:0201020:59, площадью 1 340 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для строительства торгово-офисного здания», сроком до 18.07.2010.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.08.2008.

По окончании срока действия договор возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

При рассмотрении апелляционной жалобы Администрацией также даны пояснения о том, что действие договора продлилось на неопределенный срок.

Департаментом градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды 18.08.2015 в установленном законом порядке выдано разрешение на строительство объекта «Торгово-офисное здание по ул. Ленинградской, 62 в г. Вологде» № 35-24-181-2015.

Право собственности истца на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0402013:226 (запись о регистрации 35-35-01/109/2009-412) зарегистрировано 15.01.2010.

Истцом (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Стандарт» (далее – ООО «Стандарт», покупатель) 19.09.2017 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0402013:226. Переход права собственности по договору зарегистрирован 29.09.2017.

Письмом от 16.07.2018 № 7-0-11/7720 Администрация уведомила истца об одностороннем отказе от договора № 01-236. Запись о регистрации аренды была погашена.

Администрацией (арендодатель) и ООО «Стандарт» (арендатор) 20.12.2018 заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка от 20.12.2018 № 24-1510гс, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, для завершения строительства: кадастровый номер 35:24:0201020:59, площадью 1340 кв. м, местоположение: <...> земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «строительство торгово-офисного здания», сроком до 20.12.2021.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 28.01.2019 по делу № А13-12082/2018, оставленным в силе постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.08.2019, договор купли-продажи от 19.09.2017 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ООО «Стандарт» и восстановления записи о праве собственности истца на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0402013:226.

Право собственности истца на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0402013:226 (запись о регистрации 35:24:0402013:226-35/001/2019-3) зарегистрировано (восстановлено по судебному акту) 07.05.2019.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 17.07.2020 по делу № А13-2852/2020 договор о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201020:59 от 20.12.2018 № 24-1510гс, заключенный Администрацией и ООО «Стандарт» признан прекращенным. Судом установлено, что правовые основания для заключения договора о предоставлении в аренду земельного участка от 20.12.2018 № 24-1510гс у ООО «Стандарт» (с учетом признания недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства) отсутствовали.

Истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201020:59 в аренду для завершения строительства.

Распоряжением начальника Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды от 13.07.2021 № 357 истцу отказано в предоставлении в аренду земельного участка ввиду отсутствия законных оснований для повторного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства, поскольку данный участок предоставлялся для завершения строительства этого объекта предыдущему собственнику указанного объекта незавершенного строительства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, удовлетворил их частично правомерно руководствуясь следующим.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что применительно к спорным отношениям усматривается наличие оснований для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Исходя и буквального толкования пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как верно указал суд, право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов не может быть реализовано приобретателем объекта незавершенного строительства, если предыдущий собственник данного объекта уже использовал такое право.

При этом суд обоснованно заключил, что ООО «Стандарт» не может рассматриваться в качестве предыдущего собственника объекта незавершенного строительства по отношению к истцу ввиду следующего.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 28.01.2019 по делу № А13-12082/2018, договор купли-продажи от 19.09.2017 признан недействительным.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 17.07.2020 по делу № А13-2852/2020 договор аренды о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201020:59 от 20.12.2018 № 24-1510гс по иску Администрации признан прекращенным.

При этом данным решением суда установлено, что правовые основания для заключения договора о предоставлении в аренду земельного участка от 20.12.2018 № 24-1510гс у ООО «Стандарт» отсутствовали.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено с пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно пункту 75 указанного постановления применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Апелляционной коллегии представляется обоснованной позиция суда первой инстанции о том, что, поскольку признанный судом недействительным договор купли-продажи от 19.09.2017 не влечет юридических последствий, право собственности ООО «Стандарт» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0402013:226 на основании данной сделки не считается возникшим, ООО «Стандарт» никогда не являлось титульным собственником указанного объекта.

Договор о предоставлении в аренду ООО «Стандарт» земельного участка от 20.12.2018 № 24-1510гс в силу нормы пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой как нарушающей прямой запрет пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ и посягающей на публичные интересы (заключен с лицом, не имеющим права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в силу недействительности указанных сделок, оснований полагать, что земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства незавершенного строительством объекта одному из предыдущих собственников этого объекта, не имеется.

С учетом изложенного суд установил наличие предусмотренных пунктами 2, 5 статьи 39.6 ЗК РФ оснований для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов (факт нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства и тот факт, что ранее данный земельный участок для указанной цели не предоставлялся) и обоснованно счел требование о заключении договора аренды подлежащим удовлетворению на основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ.

Апелляционная коллегия, с учетом доводов апеллянта, отмечает следующее.

Исходя из буквального содержания статьи 29.6 ЗК РФ и сложившейся судебной практики степень готовности объекта незавершенного строительства для предоставления земельного участка в целях завершения строительства значения не имеет.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение или аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.

Таким образом, следует принять во внимание, что отказ в предоставлении земельного участка по своей сути влечет правовую неопределенность в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, лишая возможности заявителя, действующего добросовестно, завершить строительство объекта недвижимого имущества и ввести его в эксплуатацию.

Одним из доводов апеллянта является ссылка на введение в отношении Общества процедура конкурсного производства, ввиду чего, по мнению Администрации, работы по завершению строительства вестись не будут. Как следствие оснований для предоставления земельного участка не имеется.

В то же время проводимая в отношении должника процедура конкурсного производства не означает безусловную ликвидацию юридического лица, нормы законодательства о банкротстве не исключают возможности восстановления платежеспособности должника и возобновления его хозяйственной деятельности, допустимой даже на стадии конкурсного производства.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов после прекращения ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, у истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства.

Приведенная позиция подтверждается судебной практикой: кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Как указано в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, а также определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 № 307-ЭС20-293, от 11.07.2019 № 310-ЭС19-10112 оценка действий Общества как добросовестных или недобросовестных с целью применения пункта 1 статьи 10 ГК РФ к спорным правоотношениям при рассмотрении настоящего дела не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2, подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

В связи с этим в данном случае при разрешении требований об обязании заключить новый договор аренды по основаниям, предусмотренным в подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не подлежат учету ссылки Администрации на то, что объект незавершенного строительства, по ее мнению, не будет достроен.

Следует констатировать, что земельный участок в строгом соответствии с формальным составом статьи подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставляется Обществу в целях завершения строительства.

В случае, если получив данный земельный участок в аренду для завершения строительства, Общество соответствующие обязательства не исполнить, это должно быть предметом иного спора, а на стороне Администрации имеются законодательно предусмотренные способы защиты.

В любом случае, при вынесении решения по данному делу, суд не мог исходить из презумпции виновных действий Общества в будущем.

Апелляционный суд не принимает во внимание пояснение представителя Общества ФИО3 в судебном заседании апелляционной инстанции о том, что Общество намерено заключить договор аренды земельного участка в целях реализации объекта незавершенного строительства, поскольку данный представитель не является компетентным лицом в вопросах принятия подобных решений. А также в связи с тем, что соответствующее обстоятельство не является предметом исследования в рамках настоящего спора.

При этом судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Администрацией города Вологды 05.04.2021 принято постановление № 413 «О прекращении действия разрешения на строительство от 18.08.2015 №35-24-181-215».

Данное постановление обжаловано Обществом в Арбитражный суд Вологодской области.

Определением суда от 26.08.2021 по делу № А13-4849/2021 производство по данному заявлению приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым завершится рассмотрение дела № А13-8633/2021.

Таким образом, Обществом предпринимаются меры по оспариванию прекращения действия разрешения на строительства.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции о наличии оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов в аренду признается апелляционным судом правомерным.

Предлагаемая истцом редакция договора соответствует типовой форме договора, применяемой Администрацией.

Разногласия сторон имеются в части редакции пункта 1.3 договора, на которой настаивает истец, а именно в части формулировки: «Стороны установили, что условия заключенного договора применяются к их правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с момента принятия решения о предоставлении земельного участка, то есть с 28.07.2008».

Ответчик не согласен с данной редакцией, полагает, что поскольку ранее действовавший договор от 12.08.2008 № 01-236 расторгнут, новый договор для завершения строительства объекта незавершенного строительством подлежит заключению сроком на 3 года с момента вступления решения суда в законную силу.

Суд обоснованно согласился позицией ответчика и принял данное условие договора в следующей редакции: «Договор заключается сроком на 3 (три) года с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-8633/2021».

Представитель Общества в суде апелляционной инстанции пояснил, что Общество с решением суда в данной части согласно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

По мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен исчерпывающий правовой анализ представленных сторонами документов и иных доказательств, дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.

Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в апелляционной жалобе не содержится.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в федеральный бюджет не взыскивается.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 22 декабря 2021 года по делу № А13-8633/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий

Н.А. Колтакова


Судьи

А.Я. Зайцева


О.Б. Ралько