Постановление от 4 декабря 2025 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-48248/2025

Дело № А40-57984/25
г. Москва
05 декабря 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Елоева А.М., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Алигранд» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.08.2025 г. по делу № А40-57984/25 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Алигранд» о взыскании 1 366 380 руб. 96 коп. и по встречному иску ООО «Алигранд» к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании 14 193 174 руб.

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 06.12.2024 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 09.01.2024 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с ООО «Алигранд», с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, задолженности в размере 4 052 516 руб. 58 коп., пеней за просрочку оплаты в размере 75 200 руб. 29 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начиная с 19.09.2022 г. по день фактического исполнения денежного обязательства.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды № 00-1007/19 от 18.07.2019 г.

В порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к совместному рассмотрению с первоначальным судом первой инстанции принят к рассмотрению встречный иск ООО «Алигранд» к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании убытков в виде платы за аренду в связи с несвоевременным заключением договора купли-продажи за период с 14.10.2021 г. по 18.09.2022 г., в размере 14 193 174 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.08.2025 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение судом норм материального права.

Истец против удовлетворения жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 18.07.2019 г. заключен договор аренды № 00-1007/19, согласно условиям которого ответчику предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 395,4 кв.м. (этаж 1, пом. XIII, комн. 1-9; этаж 2, пом. I, комн. 53-76) по адресу: <...>.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок его действия с 03.07.2019 г. по 03.07.2029 г., в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре.

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы в разделе 6 договора.

В соответствии с представленным истцом по первоначальному иску расчетом, размер задолженности ответчика за период с 01.07.2021 г. по 18.09.2022 г. составил 4 052 516 руб. 58 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению предусмотренных договором арендной платежей, истцом по первоначальному иску заявлено о взыскании с ответчика согласно п. 7.2 договора пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

За просрочку оплаты арендной платы истец начислил ответчику пени за период с 13.09.2021 по 18.09.2022, расчет которых судом первой инстанции проверен и признан правильным.

Также истец просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.09.2022 по день фактической оплаты.

Ответчиком в обоснование встречного иска указано на то, что 19.07.2021 г. в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в адрес Департамента городского имущества города Москвы был направлен запрос № 33-5-69122/21-(0)-0 на предоставление Государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Так, 31.08.2021 г. Обществом был получен на подписание проект договора купли-продажи недвижимости по вышеуказанному адресу с условием о стоимости объекта недвижимости в размере 147 270 000 руб.

ООО «Алигранд» 31.08.2021 г. представило подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости, указав ее в размере 34 074 000 руб.

Со стороны Департамента городского имущества города Москвы 01.09.2021 г. было принято решение об отказе в подписании протокола разногласий (№ 33-5-69122/21-(0)-7), в связи с чем, Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий по цене при заключении договора купли-продажи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2022 г. по делу № А40-197735/2021, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда Московского округа от 22.12.2022 г., были урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 395,4 кв. м. с кадастровым номером 77:08:0009031:4142, расположенного в здании по адресу: <...> и установлена рыночная стоимость имущества в размере 88 602 087 руб.

В последующем, 19.09.2022 г. между сторонами на основании указанного решения Арбитражного суда, был заключен договор № 59-7980 от 10.10.2022 г. (учетный) купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>.

Как указывает истец по встречному иску, в результате получения от Департамента на подписание договора купли-продажи недвижимости на невыгодных условиях (превышение рыночной стоимости объекта) он понес убытки в размере сумм недобросовестно начисленной и оплаченной арендной платы, в связи с чем, просил взыскать с Департамента городского имущества города Москвы убытки в размере 14 193 174 руб., которые возникли за период с 14.10.2021 г. по 18.09.2022 г., как плата за аренду в связи с несвоевременным заключением договора купли-продажи.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу 19.09.2022 г. решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2022 по делу № А40-197735/21 урегулированы разногласия между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения на условиях, указанных в резолютивной части, по цене, определенной по результатам проведения судебной экспертизы. Вступившим в законную силу судебным актом установлено, что общество, реализую предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право, обращалось к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого по указанному договору аренды помещения.

Заявление о реализации преимущественного права подано арендатором 19.07.2021 г. за № 0001-9000120-042601-00005653/21.

Департаментом городского имущества города Москвы направлен в адрес истца по встречному иску договор купли-продажи по цене 147 270 000 руб., определенной на основании отчета об оценке № М904-21 от 10.08.2021 г., выполненного ООО «Оценка и консалтинг».

Не согласившись с предложенной ценой, Обществом подписан договор с протоколом разногласий, с указанием цены объекта 34 074 000 руб. на основании отчета об оценке ООО «Бизнес-оценка» от 30.08.2021 г. № 21-95/363.

В рамках рассмотрения дела № А40-197735/21 определена цена по результатам проведения судебной экспертизы в размере 88 602 087 руб., по которой и были урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» обязательства по внесению арендной платы прекращаются на будущее время в случае заключения договора купли-продажи арендуемого имущества между арендодателем и арендатором, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок), при этом в случае осуществления выкупа имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Аналогичные разъяснения, указывающие на наличие у арендатора (покупателя) права пользования приобретаемым имуществом с момента его получения, но до государственной регистрации перехода права к покупателю, в отсутствие права распоряжения таким имуществом, изложены в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Как установлено судом первой инстанции, соответствующими платежными поручениями ответчиком были внесены арендные платежи за период с 14.10.2021 г. (истечение срока установленного ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ) по 18.09.2022 г. (до даты вступления решения суда об урегулировании разногласий в законную силу) в размере 14 193 174 руб.

При этом, как указал суд первой инстанции, с выводами которого согласен суд апелляционной инстанции, судебными актами по делу № А40-197735/21 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, не установлены виновные действия Департамента, а именно Департамент не отказывался от подписания договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке ее оплаты.

При этом, согласно предлагаемые сторонами цена подлежащего выкупу объекта недвижимого имущества различались между собой, Департаментом была предложена цена – 147 270 000 руб., Обществом – кратно ниже предлагаемой цены, а именно в размере 34 074 000 руб., а урегулированы были разногласия судом на основании проведенной по делу экспертизы в размере 88 602 087 руб., которая в несколько раз выше предложенной Покупателем и со значительным расхождением с ценой, предложенной Департаментом городского имущества города Москвы.

Соответственно, цены, предложенные сторонами договора продажи, что со стороны Покупателя, что со стороны Продавца значительно отличались от реальной цены, которая существовала на предполагаемую дату продажи, в связи с чем, и возник спор по урегулированию разногласий при заключении договора купли-продажи.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении № 304-ЭС23-9605 от 10.10.2023 г., само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (ст. 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 г. № 310-ЭС15-11302).

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

Критерий существенности расхождения не определен в указанном судебном акте.

Однако, следует принять во внимание, что в указанном деле при формировании правовой позиции Верховным Судом Российской Федерации учтена кратность расхождения цены. В указанном деле рыночная стоимость, изначально предложенная Департаментом, более чем в три раза превышала стоимость, определенную по результатам проведения судебной экспертизы.

Кроме того, по результатам проверки представленного Департаментом отчета об оценке объекта было выявлено его несоответствие Закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

В настоящем споре, истец по встречному иску сослался на то, что Продавец недвижимого имущества предложил цену, которая превышала рыночную стоимость подлежащего отчуждению имущества.

Вместе с тем, со своей стороны Покупатель, предлагая иную цену, которая кратно была занижена от установленной экспертом в рамках дела № А40-97735/21 (предложение Покупателя 34 074 000 руб., то есть в три раза от установленной рыночной цены) также действовал неосмотрительно, что повлекло за собой обращение с иском в суд об урегулировании разногласий.

Таким образом, суд первой инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела, правомерно пришел к выводу об отсутствии в действиях Департамента вины, что исключает удовлетворение требования о взыскании убытков.

Также в рамках дела об урегулировании разногласий судом не было установлено несоответствие отчета об оценке, выполненного ООО «Оценка и консалтинг» по поручению Департамента городского имущества города Москвы.

При этом доказательств продолжения внесения ответчиком арендных платежей в период после истечения предусмотренного законом срока на заключение договора до его заключения в результате урегулирования разногласий в судебном порядке в результате противоправных действий (бездействия) истца в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Судом первой инстанции также правомерно принято во внимание, что договор купли-продажи получен ответчиком в установленный законом срок.

При изложенных обстоятельствах, вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу относительно того, что у ответчика по первоначальному иску не прекратилась обязанность внесения арендной платы до заключения договора купли-продажи. Представленные в материалы дела доказательства не позволяют установить факт несения ответчиком убытков в виде арендной платы за спорный период в результате действий (бездействия) истца, в связи с чем, в удовлетворении встречного иска правомерно отказано.

Поскольку судом первой инстанции не установлено отсутствие обязанности ответчика внесения арендной платы за указанный истцом период и ответчик не представил доказательств внесения предусмотренных договором аренды платежей за указанный истцом период в полном объеме, требование Департамента о взыскании задолженности удовлетворено в указанном истцом размере.

Расчет задолженности с подтверждающими документами представлен в материалы дела и проверен судом первой и апелляционной инстанций.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на ответчика расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2025 по делу № А40-57984/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: О.Г. Головкина

Судьи: А.М. Елоев

Е.А. Мезрина