Решение от 15 июня 2021 г. по делу № А32-6088/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-6088/2021
г. Краснодар
15 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.06.2021.

Полный текст решения изготовлен 15.06.2021.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

заявитель: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г. Санкт-Петербург (далее – заявитель, ФИО2, предприниматель)

заинтересованное лицо: межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350063, <...> (далее – заинтересованное лицо, территориальное управление)

о признании незаконным отказа

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

непубличное акционерное общество "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354349, <...> (Адлерский р-н), дом 18;

ФИО3, г. Москва

при участии:

от заявителя и ФИО3: ФИО4 – по доверенности, диплом; ФИО5 – по доверенности адвокат;

от иных ли: не явились, извещены



УСТАНОВИЛ:

Заявитель обратился в суд заявлением, согласно которого просит:

признать незаконным как несоответствующее статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации решение межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, изложенное в письме от 16.12.2020 № 23-см-09/20417, в части отказа ФИО2 в заключении соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка № 556п от 24.12.2014;

обязать межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения направить ФИО2 проект соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка № 556п от 24.12.2014.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15.06.2021 объявлен перерыв до 16-45 часов 15.06.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Как следует из материалов дела, в федеральной собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, площадью 3 261 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: комплекс зданий и сооружений "Малый Ахун" на 1 325 номеров в Имеретинской низменности, из них 225 номеров категории 4 звезды и 1 100 номеров категории 3 звезды (проектные и изыскательские работы, строительство), запись государственной регистрации права от 30.12.2014 № 23-23-52/375/2014-497 (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, спорный земельный участок, участок). Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровом номером 23:49:0402061:1803 образован из земельных участков 23:49:0402061:1089, 23:49:0402061:1330, 23:49:0402061:1332, 23:49:0402061:1334, 23:49:0402061:1335, 23:49:0402061:1337, 23:49:0402061:1339, 23:49:0402061:1341, 23:49:0402061:1342, 23:49:0402061:1343, 23:49:0402061:1346, 23:49:0402061:1347, 23:49:0402061:1348, 23:49:0402061:1349, 23:49:0402061:17, 23:49:0402061:215, 23:49:0402061:232. В границах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402061:1644.

С учетом образования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402061:17, 23:49:0402061:215, 23:49:0402061:232, 23:49:0402061:1089, 23:49:0402061:1325, 23:49:0402061:1330, 23:49:0402061:1332, 23:49:0402061:1334, 23:49:0402061:1335, 23:49:0402061:1337, 23:49:0402061:1339, 23:49:0402061:1341, 23:49:0402061:1342, 23:49:0402061:1343, 23:49:0402061:1346, 23:49:0402061:1347, 23:49:0402061:1348, 23:49:0402061:1349, предоставленных ранее в аренду ОАО "Центр "Омега" сроком на 49 лет, между территориальным управлением (арендодатель) и ОАО "Центр "Омега" (арендатор) заключен договор аренды от 24.12.2014 № 556п (далее – договор аренды).

Согласно пункта 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование по акту приема-передачи земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, площадью 3 261 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, разрешенное использование: "Комплекс зданий и сооружений "Малый Ахун" на 1 325 номеров в Имеретинской низменности, из них 225 номеров категории 4 звезды и 1 100 номеров категории 3 звезды (проектные и изыскательские работы, строительство)". Срок аренды участка устанавливается до 28.10.2060 (пункт 2.1 договора аренды).

15 марта 2017 года между НАО "Центра передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания № 2193/к-п (далее – договор купли-продажи), в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и обязуется оплатить недвижимое имущество – нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402061:1644, общей площадью 2 831,5 кв. м, этажность: 5, подземная этажность: 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, бульвар Надежд, 10 (далее – Объект). В пункте 1.4 договора купли-продажи указано, что земельный участок используется продавцом на основании договора аренды земельного участка № 556п от 24.12.2014. Одновременно с передачей права собственности на Объект продавец передает покупателю право аренды земельного участка, на котором он расположен. Передача права аренды на земельный участок осуществляются путем заключения сторонами договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды, указанному в п. 1.4 настоящего договора (пункт 1.5 договора купли-продажи).

Также 15.03.2017 между НАО "Центра передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" и ФИО3 заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.12.2014 № 556п.

Сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

07 июня 2017 года ФИО3 принял решение о реальном разделе нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402061:1644.

По договора купли-продажи нежилого помещения от 06 декабря 2017 года № 201 и 206 ФИО3 продал ФИО2 соответственно помещение, назначение: нежилое, общей плоащдью 77,9 кв. м, пом. 222-226, 226.1, 227, кадастровый номер 23:49:0402061:2073, расположенное на 2-ом этаже Здания с кадастровым номером 23:49:0402061:1644 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, бульвар Надежд, 10 и помещение, назначение: нежилое, общей плоащдью 72,7 кв. м, пом. 201-205, 205.1, 206, кадастровый номер 23:49:0402061:2106, расположенное на 2-ом этаже Здания с кадастровым номером 23:49:0402061:1644 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, бульвар Надежд, 10.

Заявитель обратилась в территориальное управление с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.12.2014 № 556п в части изменения состава арендаторов земельного участка, указа ФИО2 в качестве арендатора.

Письмом от 16.12.2020 № 23-см-09/20417 территориальное управление отказало во внесении изменений в договор, указа в необходимость предоставления соглашения об определении долей в праве пользования всей площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, заключенного между правообладателями объектов недвижимого имущества, расположенных в границах указанного земельного участка.

ФИО2 повторно обратилась в территориальное управление с заявлением о присоединении в качестве арендаторов к действующему договору аренды земельного участка.

Не получив ответа на повторное заявление, предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Действующее законодательство Российской Федерации обеспечивает интерес собственника объекта недвижимости в приобретении права на земельный участок, на котором данная недвижимость находится, общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В случае, если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении публичного земельного участка без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанного рассмотрения принимает соответствующее решение (п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для реализации права на приобретение в аренду спорного земельного участка заявителю необходимо подтвердить право собственности на объект, расположенный на таком земельном участке. Право предпринимателя на вступление в действующий договор в качестве арендатора не может зависеть от воли сособственником других помещений в части определения соответствующих долей. Так, предприниматель вправе претендовать на земельный участок площадью пропорционально площади приходящийся на площадь занимаемым им помещением, чем соблюдаются права иных собственников помещений, имеющих право на часть данного земельного участка, пропорционально занимаемой площади принадлежащих им помещений.

В силу указанного суд приходит к выводу, что заинтересованным лицом неправомерно затребовано соглашение об определении долей в праве пользования всей площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, заключенного между правообладателями объектов недвижимого имущества, расположенных в границах указанного земельного участка. Право предпринимателя на оформление законных оснований в пользовании участком не может ставиться в зависимость от наличия или отсутствия соглашения об определении долей в праве пользования земельным участком.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение территориального управления, изложенное в письме от 16.12.2020 № 23-см-09/20417, в части отказа ФИО2 в заключении соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка № 556п от 24.12.2014 не соответствует положениям закона.

Пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях восстановления нарушенного права заявителя в силу положений части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает необходим возложить на территориальное управление обязанность в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения направить ФИО2 проект соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка № 556п от 24.12.2014.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет территориального управления.


Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Признать незаконным решение межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар, изложенное в письме от 16.12.2020 № 23-см-09/20417, в части отказа индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г. Санкт-Петербург в заключении соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка № 556п от 24.12.2014, как несоответствующее статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обязать межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г. Санкт-Петербург проект соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка № 556п от 24.12.2014.

Взыскать с межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г. Санкт-Петербург 300,00 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г. Санкт-Петербург справку на возврат из федерального бюджета Российской Федерации излишне уплаченной по квитанции от 03.02.2021 государственной пошлины в размере 5 700,00 рублей.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко