Решение от 14 августа 2020 г. по делу № А24-1465/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1465/2020
г. Петропавловск-Камчатский
14 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 14 августа 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи М.В. Карпачева, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Софья» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710) от 24.12.2019 № 01-08-01/9467/19,

при участии:

от заявителя:

не явились,

от заинтересованного лица:

не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Софья» (далее- заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – управление) от 24.12.2019 № 01-08-01/9467/19.

Требования мотивированы со ссылками на статью 39.6, 39.16, 39.1739.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Из текста заявления следует, что в границах такого участка расположен объект капитального строительства «Склад строительных материалов» с кадастровым номером 41:01:0010120:2334, принадлежащий ООО «Софья» на праве собственности, в связи с чем, по мнению заявителя, принимая решение об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010120:311 управление проигнорировало, в том числе исключительное право заявителя на получение указанного земельного участка в силу закона. Эксплуатация объекта капитального строительства «склад строительных материалов» возможна с учетом ведения хозяйственной деятельности на значительной территории, прилегающей к данному зданию, так как общество осуществляет, в том числе оптовую торговлю лесоматериалами, строительными материалами и санитарно-техническим оборудованием. Для размещения вышеуказанных материалов необходима организация размещения разгрузочно-погрузочных площадок, организация размещения техники, контейнеров. Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010120:311 соответствует той территории, на которой предполагается вести хозяйственную деятельность эксплуатируя объект капитального строительства «Склад строительных материалов» с кадастровым номером 41:01:0010120:2334. В обоснование заявленных требований общество также ссылается на судебную практику, в том числе на дело №А24-7885/2019. Из текста дополнения к заявлению следует, что за обществом зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 41:01:0010120:2160, 41:01:0010120:2161, 41:01:0010120:2165 и здание склада строительных материалов по ул. Тундровая (III очередь) с кадастровым номером 41:01:0010120:2334. Считает, что в оспариваемом письме разъясняются основания отказа в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства и указываются нормы, в соответствии с которыми предоставление земельного участка для завершения строительства невозможно. Вместе с тем, заявитель не обращался за представлением земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010120:311 для завершения строительства, равно как не обращался за его предоставлением в собственность. Полагает, что общество вправе претендовать на получение спорного земельного участка в аренду без торгов для эксплуатации здания склада строительных материалов, которое является самостоятельным объектом и не несет каких-либо вспомогательных функций.

В отзыве на заявление управление указала на законность и обоснованность вынесения оспариваемого отказа, в удовлетворении заявленных требований просило отказать. Из текста пояснений следует, что испрашиваемый земельный участок, был сформирован с учетом цели его использования, в указанных объемах строительства, и предоставлен для возведения, а в дальнейшем эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. При этом площадь испрашиваемого земельного участка составляет 0,1532 га, а площадь расположенного на нем здания равна 86 кв.м. Вышеуказанные параметры объектов недвижимости свидетельствуют о несоразмерности площади, занимаемой зданием, по сравнению с площадью земельного участка. В этой связи, предоставить земельный участок под объектом капитального строительства, правообладателем которого является ООО «Софья», для эксплуатации здания склада возможно после раздела земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010120:311 с учетом площади, необходимой для эксплуатации здания склада.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены. От заявителя и заинтересованного лица поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии их представителей, которые судом удовлетворены.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края и ООО «Камкарс» 13.07.2016 был заключен договор аренды земельного участка № 56/16, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер: 41:01:0010120:311:140, площадью 1.5322 га, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): <...> разрешенное использование: земельные участки производственно-технических баз для хранения, изготовления материалов различного профиля, фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объектов незавершенного строительства. Срок действия договора установлен до 13.07.2019.

Между ООО «Камкарс» и ООО «Софья» 13.08.2018 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 343,5 кв.м., степень готовности объекта 4%, с кадастровым номером 41:01:0010120:2161, расположенный по адресу: <...>. Объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним от «28» апреля 2016г. № 41-41/001-41/001/002/2016-4820/1; объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 280кв.м., степень готовности объекта 4%, с кадастровым номером 41:01:0010120:2160,расположенный по адресу: <...>. Объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним от «28» апреля 2016г. № 41-41/001-41/001/002/2016-4821/1; здание склада строительных материалов по ул. Тундровая (Ш очередь), 1 этажное, назначение: нежилое, общей площадью 86,0 кв.м., кадастровый номер 41:01:0010120:311, расположенное по адресу: <...>. Объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается государственной регистрацией от «06» марта 2018г. №41:001:0010120:2334-41/001-2018-1. Объекты расположены на земельном участке, находящемся по адресу:<...> общей площадью 1,5322га, кадастровый номер 41:01:0010120:311.

В соответствии с пунктом 1.2 указанного выше договора земельный участок используется продавцом по договору аренды земельного участка № 56/16 от 13.07.2016

Согласно пункту 1.2.2 указанного выше договора одновременно с передачей права собственности на объекты продавец передает покупателю право аренды земельного участка под ним.

Между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение и ООО «Софья» 28.09.2018 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.07.2016 № 56/16, в соответствии с которым по тексту договора, а также всех приложений и дополнений к нему, являющихся его неотъемлемой частью, заменить арендатора общество с ограниченной ответственностью «Камкарс» на арендатора общество с ограниченной ответственностью «Софья»; остальные условия вышеуказанного договора остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на 20.11.2019 заявитель является правообладателем собственником здания склада строительных материалов по ул. Тундровая, (III очередь) 86,0 кв.м., кадастровый номер 41:01:0010120:2334, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 41:01:0010120:311.

Общество 28.11.2019 обратилось в управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010120:311, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов по основаниям пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вид права - аренда, цель использования земельного участка - эксплуатация здания склада строительных материалов. К заявлению приложена выписки из ЕГРН на здание и на земельный участок.

По результатам рассмотрения заявления управлением отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010120:311 со ссылкой на то, что ранее земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010120:311 уже был предоставлен по договору аренды от 13.07.2016 №56/16 ООО «Софья» для завершения строительства объектов незавершенного строительства сроком до 13.07.2019, а также на то, что площадь испрашиваемого земельного участка составляет 0,1532 га, а площадь расположенного на нем здания равна 86 кв.м., что свидетельствует о несоразмерности площади, занимаемой зданием, по сравнению с площадью земельного участка.

Полагая, что отказ не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решений и действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствия решения, действия государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушения решением, действиями государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Обязанность доказывания нарушенного права лежит на заявителе.

На основании статьи 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Предметом спора по настоящему делу является отказа управления, оформленный письмом исх. № 010801/9467/19 от 24.12.2019. Данный отказ оценивается арбитражным судом исходя из обстоятельств, имеющих место на момент его вынесения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в аренду земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из текста оспариваемого отказа следует, что отказ в предоставлении в аренду обществу земельного участка в аренду обусловлен превышением площади земельного участка, указанной в заявлении, над площадью земельного участка, необходимой для эксплуатации нежилого здания.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта, целей его использования.

Согласно пункту 25 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, в случае, когда площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

С учетом изложенного, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Аналогичный подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, в соответствии с которым площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорный земельный участок изначально предоставлен в аренду ООО «Камкарс» для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Материалами дела подтверждается, что фактическое строительство, регистрация права собственности произведены в отношении нежилого здания (склад строительных материалов) площадью 86 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010120:311 имеет разрешенное использование «земельные участки производственно-технических баз для хранения, изготовления материалов различного профиля».

При этом из анализа заявления о предоставлении земельного участка (исх. от 28.11.2019) и приложенного к нему сообщения следует, что целью использования спорного земельного участка является эксплуатация склада строительных материалов.

По результатам исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, в том числе сведений из ЕГРН, письма от 05.02.2020, и проектной документации 147-11/15 «Здание склада строительных материалов по ул. Тундровая» (3 очередь)», здание склада имеет наименование «Здание склада строительных материалов по ул.Тундровая» (3очередь)», общую площадь – 86 кв.м., а также а также кадастровый номер земельного участка, на котором построен объект – 41:01:0010120:311.

При этом из ЕГРН по состоянию на 20.11.2019 следует, что на спорном земельном участке имеются также объекты с кадастровыми номерами 41:01:0010120:2160, 41:01:0010120:2161 и 41:01:0010120:2165.

Согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на 20.11.2019 объекты с кадастровыми номерами 41:01:0010120:2160 (площадь 260 кв.м.), 41:01:0010120:2161 (площадь застройки 343,5 кв.м.) являются объектами незавершенного строительства, располагаются на спорном земельном участке и принадлежат на праве собственности ООО «Софья». При этом из пояснений представителя заявителя, данных в судебном заседании, строительство указанных выше объектов в настоящий момент не завершено. В материалах дела также отсутствуют сведения о том, что строительство данных объектов завершено.

При этом из проектной документации 147-11/15 следует, что здание склада строительных материалов по ул. Тундровая (площадь объекта – 260 кв.м.) относится к 2 очереди, а из проектной документации 124-12/14 здание склада для хранения несгораемых и трудносгораемых материалов в районе ул. Трундровая имеет общую площадь застройки – 343,5 кв.м.

В отношении объекта с кадастровым номером 41:01:0010120:2165 представители лиц, участвующих в деле пояснили, что это фактически объект с кадастровым номером 41:01:0010120:2334. Вместе с тем, доказательств в обоснование данной позиции представители в суд первой инстанции не представили.

Таким образом, здание с кадастровым номером 41:01:0010120:2334, принадлежащее на праве собственности обществу, является третьим этапом строительства.

Как следует из материалов дела, в распоряжении Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 14.06.2013 № 418-р указано, что земельный участок с кадастровым номером 41:01:001012:311, площадью 15322 кв.м. предоставлен ООО «Камкарс» в аренду для строительства зданий и сооружений производственной базы.

Между Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края и ООО «Камкарс» 13.07.2016 был заключен договор аренды земельного участка № 56/16, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер: 41:01:0010120:311:140, площадью 1,5322 га, разрешенное использование: земельные участки производственно-технических баз для хранения, изготовления материалов различного профиля, фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объектов незавершенного строительства. Срок действия договора установлен до 13.07.2019.

Между ООО «Камкарс» и ООО «Софья» 13.08.2018 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с пунктом 1.2 которого земельный участок используется продавцом по договору аренды земельного участка №56/16 от «13» июля 2016 года. В дальнейшем между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение и ООО «Софья» 28.09.2018 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.07.2016 № 56/16, в соответствии с которым произведена замена арендатора общество с ограниченной ответственностью «Камкарс» на арендатора общество с ограниченной ответственностью «Софья».

Судом установлено, что на момент обращения общества с заявлением в управление на спорном земельном участке не были возведены все объекты недвижимости, предусмотренные распоряжением о предоставлении земельного участка в аренду для строительства зданий и сооружений производственной базы, а также проектными документациями. Вопреки доводам заявителя, возведение на земельном участке только одного из объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на него, не влечет возникновения у заявителя исключительного права на приобретение в аренду спорного земельного участка без торгов.

В соответствии со статьей 133.1 ГК РФ в качестве единого недвижимого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты).

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положения раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Суд обращает внимание также на то, что на момент вынесения оспариваемого отказа объекты, поименованные в проектных документациях, как единый комплекс фактически отсутствовали.

Фактическое строительство и регистрация права собственности произведены как на объект завершенного строительства, только в отношении здания склада строительных материалов по ул. Тундровая (III очередь).

Какого-либо документального обоснования целесообразности предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка площадью 15322 кв. м. для эксплуатации здания склада строительных материалов площадью 86 кв. м., ни управлению, ни суду обществом представлено не было. Сведения содержащиеся в представленном обществе письме от 05.02.2020 не опровергают выводов управления, поскольку в данном письме указано, в том числе на объекты капитального строительства, расположенных в границах земельного участка, и на эксплуатацию земельного участка площадью и в объемах согласно договору аренды.

В нарушение статьи 65 АПК РФ заявитель не привел достаточных и должных доказательств экономической необходимости использования земельного участка в истребуемых параметрах, что не исключает возможности повторного обращения общества в управление с документами, обосновывающими площадь земельного участка.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что оспариваемый отказ управления соответствует действующему законодательству и не нарушает предоставленное законодателем посредством статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на предоставление земельного участка в аренду, на котором находится принадлежащее ему недвижимое имущество.

Ссылка заявителя на пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ не свидетельствует о возникновении у него права на земельный участок, предназначенный для строительства комплекса объектов. Неделимость участка документально не подтверждена.

Ссылка общества на судебную практику по конкретному делу, судом не принимается, фактические обстоятельства спора и объем доказательств оцениваются судами в каждом конкретном деле в совокупности и взаимосвязи, что не исключает их различной правовой оценки в зависимости от характера конкретного спора и представленных доказательств. Кроме того, обстоятельства в деле, на которое ссылается заявитель, не являются тождественными настоящему спору.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку оспариваемый отказ соответствует законодательству Российской Федерации, не нарушает права и законные интересы заявителя, незаконно не возлагает на него какие-либо обязанности, то оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось. Решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в судебном акте, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 167–170, 176, 197–201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья М.В. Карпачев