Решение от 19 июля 2024 г. по делу № А10-396/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-396/2024
19 июля 2024 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 05 июля 2024 года.


Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Субанакова С.К., при ведении протокола судебного заседания секретарём Мункуевой Э.О., рассмотрев путем использования системы веб-конференции дело по иску муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению городским хозяйством Администрации муниципального образования «город Северобайкальск» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Общедомовые инженерные системы» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации муниципального образования «город Северобайкальск» (ОГРН <***>, ИНН <***>), муниципального предприятия муниципального образования «город Северобайкальск» Управляющая компания «ТЭС» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании представителя истца ФИО1 (доверенность от 24.06.2024, паспорт, онлайн),

установил:

муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению городским хозяйством Администрации муниципального образования «город Северобайкальск» (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Общедомовые инженерные системы» (далее – Общество, ООО УК «Общедомовые инженерные системы») о:

- расторжении договора № 22/2021/5 аренды муниципального недвижимого имущества (Лот № 1) от 05.04.2021;

- обязании освободить занимаемые нежилые помещения №№ 1-16, общей площадью 191 кв. м, расположенные по адресу: Республика Бурятия, <...> СССР, д. 12Б.

Определением от 05 февраля 2024 года исковое заявление принято к производству по общим правилам искового производства.

До начала судебного заседания от истца через систему подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее –ЕГРН) от 08.05.2024.

Судом приобщены к материалам дела представленные документы.

Представитель ответчика исковые требования не признал, дал пояснения согласно представленному отзыву на исковое заявление.

Истец в судебное заседание явку представителя не обеспечил, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления № 67000892866772, вручено адресату 13.02.2024.

Согласно отзыву на исковое заявление, ответчик считает иск не подлежащим удовлетворению, поскольку срок действия договора не истек, оснований для досрочного расторжения договора не имеется. Ответчик использует муниципальное имущество по целевому назначению, следит за надлежащим состоянием имущества, своевременно вносит арендую плату, не допускает ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором (л.д. 55 – 57).

Третье лицо - Администрация муниципального образования «город Северобайкальск» в судебное заседание явку представителя не обеспечило, отзыв на исковое заявление не направило, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления № 67000892866789, вручено адресату 13.02.2024.

Третье лицо - муниципальное предприятие муниципального образования «город Северобайкальск» Управляющая компания «ТЭС» (далее – предприятие, МП «Управляющая компания «ТЭС») в судебное заседание явку представителя не обеспечило, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления № 67000892866796, вручено адресату 14.02.2024.

Согласно представленному отзыву на исковое заявление, предприятие не согласно с предъявленными требованиями, считает их не подлежащими удовлетворению, поскольку, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 06.05.2024, Администрация является единственным участником общества с 28.12.2023, доля в уставном капитале которого составляет 100%. Так, являясь единственным участником общества, Администрация обладает необходимыми полномочиями по самостоятельному внесудебному добровольному расторжению договора аренды от 05.04.2021. Также третье лицо полагает в действиях истца признаков недобросовестного поведения и злоупотребления правом (л.д. 73 – 76).

Поскольку неявка в судебное заседание истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело подлежит рассмотрению по существу в настоящем судебном заседании в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришёл к следующим выводам.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) на основании протокола аукциона № 1 от 26.03.2021 подписан договор аренды муниципального недвижимого имущества (Лот № 1) № 22/2021/5 от 05.04.2021, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее муниципальное недвижимое имущество (далее – имущество): нежилые помещения №№ 1-16, общей площадью 191 кв. м, расположенные по адресу: Республика Бурятия, <...> СССР, д. 12Б. Целевое назначение - оказание услуг по ремонту и эксплуатации жилья управляющими компаниями, осуществляющими деятельность на территории муниципального образования «город Северобайкальск» на условиях, предусмотренных договором. Передача имущества арендатору произведена по акту приема-передачи от 06.04.2021, являющемуся приложением № 3 к договору. Акт приема-передачи составляется и подписывается обеими сторонами, с указанием характеристики передаваемого в пользование имущества. Арендатору предоставляется право пользования частью земельного участка, необходимой для использования имущества в соответствии с его назначением (пункт 1.1 договора).

Имущество, переданное во временное владение и пользование, является муниципальной собственностью г. Северобайкальск, схема расположения помещения в здании с указанием размеров помещения, согласно технического паспорта, приводится в приложении № 2 к договору (пункт 1.2 договора).

К дате подписания договора арендатор произвел осмотр имущества, ознакомлен со всеми его характеристиками, претензий по состоянию имущества к арендодателю не имеет (пункт 1.4 договора).

В разделе 3 договора стороны урегулировали арендную плату и иные платежи по договору. Так, месячная арендная плата без НДС составляет 24 678 рублей 68 копеек. Арендная плата за 1 день без НДС составляет 811 рублей 35 копеек (пункт 3.1 договора).

Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за отчетным, в декабре месяце до 25 числа (пункт 3.3 договора).

Согласно пунктам 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке арендодателем или арендатором в следующих случаях:

- при не использовании имущества арендатором, как в целом, так и частично, а также при использовании имущества не по целевому назначению, предусмотренному п. 1.1 договора;

- если арендатор ухудшает состояние имущества, инженерного или иного оборудования;

- если арендатор не производит возлагаемого на него условиями договора ремонта;

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 2.4 договора.

В соответствии с пунктом 5.3 договора о расторжении договора по основаниям, предусмотренным п.п. 5.2.1 - 5.2.4 договора, другая сторона договора предупреждается письменно за 5 календарных дней.

Срок действия договора составляет 5 лет и устанавливается с 06.04.2021 по 05.04.2026 (пункт 6.1 договора).

Договор подписан сторонами без разногласий, скреплен печатями.

Арендодатель передал имущество арендатору по акту приема-передачи от 06.04.2022 (л.д. 16).

Как указывает истец, постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 октября 2023 года по делу № А10-701/2021 определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 09 марта 2023 года по делу № А10-701/2021, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2023 года по тому же делу изменены.

В порядке применения последствий недействительности сделки Администрация муниципального образования «город Северобайкальск» обязана возвратить МП «Управляющая компания «ТЭС» на праве хозяйственного ведения помещение площадью 191 кв. м с кадастровым номером 03:23:010558:1739, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...> СССР, д.12Б.

Во исполнение постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 октября 2023 года по делу № А10-701/2021 истец направил ответчику дополнительное соглашение от 24.11.2023 о досрочном расторжении договора № 22/2021/5 от 05.04.2021 (л.д. 28).

В ответе исх. № 819 от 07.12.2023 ответчик отказался от подписания дополнительного соглашения от 24.11.2023, указал на то, что оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Оценив условия договора от 05.04.2021, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились отношения, возникающие из договора аренды и регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав условия подписанного сторонами договора суд установил, что он содержат существенные условия, соответствуют требованиям статей 606, 607, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Норма закона предусматривает, что расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в исключительных случаях. Указанные исключительные случаи обусловлены либо существенным нарушением договора либо прямым указанием закона на возможность такого расторжения.

В соответствии с положением, установленным в абзаце 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Правила статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают специальные основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя по отношению к общим основаниям, указанным в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установление наличия либо отсутствия признака существенности нарушения договора решает суд с учетом всех заслуживающих внимания обстоятельств дела, в том числе того, какие конкретно цели ставила перед собой сторона в момент заключения договора.

Сторона, требующая в судебном порядке изменения или расторжения договора в связи с существенным его нарушением, должна доказать: факт нарушения договора; существенный характер допущенного нарушения.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Из положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 6.1 договора № 22/2021/5 от 05.04.2021 срок действия договора составляет 5 лет и установлен с 06.04.2021 по 05.04.2026.

Срок аренды на дату рассмотрения дела не истек.

Соглашение сторон о расторжении указанного договора достигнуто не было.

Согласно пунктам 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4 договора от 05.04.2021, договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке арендодателем или арендатором в следующих случаях:

- при не использовании имущества арендатором, как в целом, так и частично, а также при использовании имущества не по целевому назначению, предусмотренному п. 1.1 договора;

- если арендатор ухудшает состояние имущества, инженерного или иного оборудования;

- если арендатор не производит возлагаемого на него условиями договора ремонта;

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 2.4 договора.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Вместе с тем, истец в качестве оснований для расторжения договора аренды на нарушение условий договора со стороны арендатора не указывает, соответствующие доказательства истцом не представлены.

В качестве основания для досрочного расторжения договора истец ссылается на постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 октября 2023 года по делу № А10-701/2021, в соответствии с которым Администрацию муниципального образования «город Северобайкальск» обязали возвратить МП «Управляющая компания «ТЭС» на праве хозяйственного ведения спорное помещение с кадастровым номером 03:23:010558:1739.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН на спорные помещения 22.02.2024 зарегистрировано право хозяйственного ведения МП «Управляющая компания «ТЭС».

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано что, в силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В связи с чем, возложение на Администрацию обязанности возвратить МП «Управляющая компания «ТЭС» на праве хозяйственного ведения спорные помещения с кадастровым номером 03:23:010558:1739 в соответствии с постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 октября 2023 года по делу № А10-701/2021 не может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды от 05.04.2021.

С учетом изложенного, судом не установлены основания для досрочного расторжения договора аренды от 05.04.2021.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с тем, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, то оснований для обязания ответчика освободить занимаемые нежилые помещения у суда не имеется.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований суд отказывает в полном объеме.

МП «Управляющая компания «ТЭС» полагает в действиях истца наличие признаков недобросовестного поведения и злоупотребления правом.

Учитывая положения, предусмотренные в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленные в процессе рассмотрения дела фактические обстоятельства, суд не находит оснований для вывода о том, что истцом осуществляется недобросовестное поведение.

Реализация прав, в том числе на предъявление иска не может расцениваться в качестве злоупотребления правом.

Судом не установлено, что истец допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуют в обход закона с противоправной целью, или же проявляют заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении госпошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья С.К. Субанаков