Решение от 28 октября 2019 г. по делу № А40-151172/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации


г. Москва

Дело № А40-151172/19

64-1370

29 октября 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2019 года


Арбитражный суд в составе:

Судьи: Чекмаревой Н.А. (единолично)

при ведении протокола предварительного судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

проводит судебное заседание по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ВИКТОРИЯ»

к Акционерному обществу «МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ»

третье лицо: ФИО2

о взыскании задолженности,

в заседании приняли участие:

от истца:  адвокат Розенберг Е.Б. (рег.номер 12934) доверенность от 13.02.2019

от ответчика: ФИО3 доверенность от 18.05.2019

от третьих лиц:  не явился, извещен

Слушатель: ФИО4

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ВИКТОРИЯ»   обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с Акционерного общества «МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ»  неустойки в размере 1 200 000 руб. 00 коп., штрафа в размере  50% от суммы неустойки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи будущей недвижимости  от 07.06.2016г. № Бел.11/1-07м/м со ссылкой на ст.ст. 309, 310, 330 ГК РФ.

От истца поступило заявление об отказе от иска  в части требования о взыскании штрафа в размере  50% от суммы неустойки.

Рассмотрев отказ от иска, проверив полномочия лица его заявляющего, суд считает его подлежащим принятию, поскольку он не противоречит действующему законодательству, а также не нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с п.4 ч.1 ст. 150 АПК РФ отказ от иска является основанием для прекращения производства по делу в части требования о взыскании  штрафа в размере  50% от суммы неустойки.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил об уменьшении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Третье лицо, привлеченное к участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ определением суда, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства,  в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах http://www.msk.arbitr.ru/ и http://www.arbitr.ru/, в судебное заседание не явилось,  отзыв на иск не представило, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие  в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что иск не подлежит удовлетворению  по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 07 июня 2016 года ФИО2 (покупатель) заключил с Акционерным обществом «Московский городской центр продажи недвижимости» (ответчик, застройщик, продавец) договор купли-продажи будущей недвижимости (машиноместо) №Бел. 11/1-07 м/м.

Согласно п.п. 1.1-1.2 договора Продавец обязуется передать Покупателю в собственность машиноместо № 07, расположенное в многоквартирном доме на этаже (подвал), общей площади 15,50 кв.м,  а Покупатель обязуется принять указанное машиноместо и уплатить за него цену, указанную в п. 3 договора.

Пунктом 3.1. предусмотрена цена договора - 1 400 000 руб.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации права собственности продавца на объект стороны подписывают акт приема-передачи объекта и передают договор и акт приема-передачи в Управление Росреестра по Москве для государственной регистрации права собственности покупателя на объект. Этим же пунктом предусмотрено, что в течение 5 рабочих дней с даты исполнения покупателем обязательств по оплате квартиры (п.3.2) продавец предоставляет покупателю объект во временное пользование, в том числе для проведения ремонтных и отделочных работ, что оформляется соглашением, с даты подписания которого к покупателю переходит риск случайной гибели объекта, а также возникает обязанность в течение 7-ми рабочих дней заключить с управляющей организацией договор на содержание, управление и ремонт общего имущества.

ФИО2 свои обязательства по оплате приобретаемого объекта недвижимости (машиноместа) выполнил в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 726157 от 14.06.2016г., № 407201 от 14.06.2016г., № 206950 от 15.06.2016г.

Ответчик не исполнил принятые на себя по договору обязательства, машиноместо в собственность ФИО2 по акту приема-передачи не передал, в связи с чем, последний не смог зарегистрировать право собственности на машиноместо и вынужден был обратиться в суд за защитой своих прав.

Решением Головинского районного суда г. Москвы от 25 декабря 2018г. по делу № 02- 5331/2018 за ФИО2 признано право собственности на машино-место № 07, распложенное на этаже (подвал) многоквартирного дома по адресу: <...>. Решение суда вступило в законную силу 31.01.2019г.

Кроме того, в связи с нарушением ответчиком срока передачи машино-места ФИО2 обратился в суд за взысканием неустойки, предусмотренной пунктом 3 статьи 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Решением Головинского районного суда г. Москвы от 21 февраля 2019г. по делу № 02-0990/2019 с АО «Центр-Инвест» в пользу ФИО2 взыскана неустойка за период с 10.01.2017г. по 01.09.2017 г. в сумме 200 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 50 000 рублей.

10 марта 2019г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ВИКТОРИЯ»   (истец, Цессионарий) и ФИО2 (Цедент) заключен договор № 12 уступки прав требования (цессии), согласно п. 1.1 Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования и взыскания неустойки предусмотренной пунктом 3 статьи 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотренной за нарушение срока передачи машиноместа по договору купли- продажи будущей недвижимости (машиноместо) № Бел. 11/1-07 м/м от 07.06.2016 года, заключенному между Цедентом и АО «Центр-Инвест» за период с 02.09.2017 года по 26.01.2019 года (п. 1.1.1). Право требования и взыскания штрафа в размере 50% от взысканной суммы неустойки за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, предусмотренного пунктом 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» (п. 1.1.2).

10 марта 2019 г. истец направил в адрес ответчика уведомление о проведенной уступке права требования, а также досудебную претензию с требованием о выплате неустойки, однако ответчик оставил претензию без удовлетворения.

Цедентом  также было направлено в адрес АО «Центр- Инвест» уведомление о заключении Договора цессии № 12 уступки права требования от 10.03.2019г.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств, истец начислил неустойку  за период с 01.09.2017г. по 20.03.2018г. в размере 1 200 000 руб. 00 коп.

Отношения,     связанные     с     привлечением    денежных     средств     граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участника долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,     а     также     установлением     гарантий     защиты     прав,     законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Законом об участии в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.

В    случае        нарушения     предусмотренного    договором    срока    передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого участия является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6).

Согласно части 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательствакредитору,    может  быть    передано    им    другому    лицу    по    сделке    (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 ГК РФ).

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода      права.      В      частности,      к      новому      кредитору      переходят      права, обеспечивающие     исполнение     обязательства,     а   также     другие     связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РоссийскойФедерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положенийглавы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лицв обязательстве на основании сделки» (далее – Постановление № 54)разъяснено, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связис нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем,допускается   как      одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая в соответствии со статьей 384 ГК РФ, может быть им передана наряду с правами   в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Частью 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, 07.06.2016г. между ФИО2 и АО «Центр-Инвест» был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости (машиноместо) № Бел. 11/1-07 м/м.

26.08.2016г. между ФИО2 и ответчиком было заключено Соглашение о предоставлении права на допуск к машино-месту.

ФИО2 также был заключен договор на эксплуатационные услуги с управляющей компанией ООО «УК «Орион».

Таким образом, машино-место ФИО2 В,И. было передано и он мог им свободно пользоваться, владеть и распоряжаться.

Кроме этого, согласно ст. 23.1. «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной суммы.

Учитывая, что Покупателю был предоставлен допуск к машино-месту, покупатель оплачивает коммунальные платежи, что позволяет сделать вывод, о том, что объект Покупателю передан и им используется.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 нельзя признать незарегистрированный договор незаключенным на основании отсутствия регистрации, если все его существенные условия согласованы и он исполнялся сторонами. Этот вывод применяется к любым гражданско-правовым договорам, подлежащим государственной регистрации.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 458 ГК РФ обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

В соответствии со статьей 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Таким образом,  существенные условия, заключенного договора исполнены, государственная регистрация в свою очередь подтверждает право собственности и другие вещные права, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий, следовательно, отсутствует неправомерное удержание денежных средств в размере цены договора.

В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п: 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 10 названного кодекса в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В данном случае имеет место быть злоупотребление правом как со стороны Покупателя, так и со стороны истца.

Отсутствие государственной регистрации права собственности Продавца на объект недвижимости не является отсутствием передачи товара, следовательно, в данном случае не может применяться специальная норма статьи 23.1. Закона о Защите прав потребителей.

Согласно ст. 309 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задержка исполнения обязательства по осуществлению государственной регистрации права собственности ответчиком возникла по следующим обстоятельствам:

Между Правительством Москвы и АО «Центр-Инвест» заключен Договор на право соинвестирования, проектирования и строительства общей площади корпусов территории застройки района Левобережный, мкр. 1,2, подлежащих реализации (далее - Договор соинвестирования), в соответствии с которым АО «Центр-Инвест» осуществлял проектирование и строительство многоквартирного дома, в котором расположен Объект недвижимости.

В соответствии с договором соинвестирования окончательное распределение обшей площади квартир происходит после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию путем подписания Акта частичной реализации договора. На основании данного Акта стороны оформляют право собственности на соответствующие доли в объекте.

С 2015 года ответчик принимает необходимые меры для подписания между Правительством Москвы и АО «Центр-Инвест» Актов о результатах частичной реализации инвестиционного контракта, направляя подготовленные Правительству Москвы материалы, которые до сих пор Правительством Москвы не согласованы. Акт был подписан  в декабре 2018 г.

Условия о договорной неустойке в договоре отсутствуют, следовательно, применению подлежат общие нормы законодательства РФ за неисполнение обязательства.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Из указанного следует, что передача недвижимой вещи может быть оформлена любым документом, подписанным сторонами, а вещь считается переданной с момента ее фактического поступления во владение приобретателя и подписания такого документа.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценив по совокупности условия заключенного сторонами договора, а также представленные в материалы дела документы о последующих действиях сторон во исполнение его условий, суд пришел к выводу о том, что объект был передан в фактическое владение покупателю 26.08.2016.

Так, в соответствии с соглашением от 26.08.2016 о предоставлении права на временный допуск к машиноместу стороны констатировали, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию (п.1.3), покупатель не имеет претензий к состоянию и качеству квартиры (п.1.4). Заключив данное соглашение, стороны подписались под тем, что целью данного соглашения является: - обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома; - обеспечение покупателя и пользующихся с его согласия машиноместом лиц коммунальными и иными услугами; - обеспечение сохранности общего имущества, в том числе организация доступа в многоквартирный дом покупателя и иных лиц, пользующихся машиноместом с его согласия. При этом согласно условиям пункта 6.3 договора купли-продажи от 07.06.2016 года, с момента подписания указанного соглашения к покупателю перешел риск случайной гибели или повреждения объекта. Довод истца о том, что получение в пользование не означает передачу владения, отклоняется судом.

Статья  224 ГК РФ связывает исполнение обязанности по передаче вещи не с формальным подписанием документа, а именно с моментом фактического поступления вещи во владение приобретателя. То обстоятельство, что в п.6.3 договора стороны договорились о дополнительном оформлении передачи машиноместа Актом приема-передачи, не свидетельствует о том, что отсутствие такого акта само по себе подтверждает неисполнение обязанности продавца передать машиномест

Как следует из условий пункта 6.3, Акт приема-передачи подлежал оформлению для его предоставления вместе с договором в Управление Росреестра для регистрации права собственности покупателя.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. В данном случае за продавцом в спорный период право собственности не было зарегистрировано как на новую вещь ввиду сложной процедуры оформления завершения реализации инвестиционного контракта с Правительством Москвы, во исполнение которого осуществлялось строительство дома в составе 22-х объектов, являющихся предметом инвестиционного проекта.

Исходя из буквального толкования условий договора (п.4.1.3 и 4.2.2, п.6.3) следует, что подписание Акта приема-передачи объекта являлось обязанностью обеих сторон.

Отсутствие Акта приема-передачи и Акта о реализации инвестиционного проекта не явилось для покупателя препятствием для признания за ним права собственности по решению суда от 25.12.2018. При этом, как следует из текста судебного решения от 25.12.2018, суд установил, что истец не может зарегистрировать свое право собственности на уже оплаченное и переданное ему машиноместо, суд пришел к выводу о том, что истец приобрел право на машиноместо, объект инвестирования - машиноместо передано в пользование истцу. Кроме того, суд указал в решении, что договор № Бел. 11/1-07 от 07.06.2016 года является основанием для регистрации права собственности.

Согласно ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Таким образом, данное исковое заявление направлено на переоценку уже установленных фактических обстоятельств дела.

Ссылка истца на решение Головинского районного суда от 21.02.19 по делу 02-0990/19  несостоятельна, так как  судом установлено, что стороны подписали соглашение о доступе и в этом соглашении определили, что техническое состояние и качество машиноместа соответствует условиям договора купли- продажи будущей недвижимости № Бел.11/1-07 м/м от 07.06.2016 года, требованиям основных действующих нормативных документов, регламентирующих качество строительства жилых домов, а также требованиям технических и градостроительных регламентов. Покупатель не имеет претензий к качеству и состоянию машиноместа.

Довод третьего лица о том, что оно не могло распоряжаться данной вещью, не свидетельствует о нарушении его прав как потребителя (лица, потребляющего свойства вещи). К тому же, из соглашения от 28.08.2016 усматривается, что третьему лицу (покупателю) также было предоставлено право допуска иных лиц с его согласия.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований истца.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца . Заявленное  на основании ФЗ "О защите прав потребителей" государственной пошлиной не облагается.

На основании ст.ст. 11, 12, 224, 309, 310, 314, 330, 556 РФ, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 49, 64, 65, 69, 71, 106, 110, 123, 150, 156, 167, 170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ суд 



РЕШИЛ:

Принять частичный отказ истца от иска.

Производство по делу в части требования Общества с ограниченной ответственностью «ВИКТОРИЯ»     о взыскании штрафа в размере  50% от размера неустойки прекратить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                                                                          Н.А. Чекмарева