Постановление от 8 мая 2024 г. по делу № А18-3967/2022

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14



ПОСТАНОВЛЕНИЕ



г. Ессентуки Дело № А18-3967/2022

08.05.2024


Резолютивная часть постановления объявлена 23.04.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.05.2024.


Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жукова Е.В., судей: Семенова М.У., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наниковым Д.А., при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» – ФИО1 (доверенность от 07.07.2023), в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 26.05.2023 по делу № А18-3967/2022, принятое по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Техстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка №41 от 01.10.2007г.,



УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - Минимущество РИ, министерство, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Ингушетия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Техстрой» (далее - ООО «Техстрой», общество, ответчик) с учетом уточнений о взыскании неустойки по уплате арендной платы в размере 80 руб. 32 коп. и расторжении договора аренды земельного участка № 41 от 01.10.2007 с кадастровым номером 06:06:0100008:0030, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, г. Магас, в 1230 м. от перекрестка проспекта И.Зязикова и ул. А.Горчханова по направлению на Юго-Восток (уточненные требования).

Решением суда от 26.05.2023 исковые требования удовлетворены. С общества в пользу министерства взыскана неустойка в размере 80 руб. 32 коп., договор аренды № 41 от 01.10.2007 расторгнут, на общество возложена обязанность возвратить министерству земельный участок в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 решение суда от 26.05.2023 в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 01.10.2007 № 41 и о возврате земельного участка отменено. В отмененной части по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора аренды. В остальной части решение от 26.05.2023 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.12.2023 по делу № А18-3967/2022 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением суда от 15.01.2024 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы ООО «Техстрой» на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 26.05.2023 по делу № А18-3967/2022 назначено на 06.02.2024.

Определением суда от 06.02.2024 судебное заседание отложено, суд обязал обществу с ограниченной ответственностью «Техстрой» заблаговременно представить в суд апелляционной инстанции письменные пояснения относительно даты изменения правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен спорный участок, а также доказательства обращения к арендодателю с заявлением о внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка №41 от 01.10.2007. Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия представить письменные пояснения относительно причин изменения правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен спорный участок, а также о причинах не внесения изменений в договор аренды земельного участка №41 от 01.10.2007.

01.03.2024 от общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» поступило дополнение к апелляционной жалобе с приложением дополнительных доказательств затребованных судом апелляционной инстанции.

05.03.2024 от общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств во исполнение определения суда от 06.02.2024.

Определением суда от 05.03.2024 судебное заседание отложено, суд обязал Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия представить протокол аукциона на основании которого заключен договор аренды земельного участка №41 от 01.10.2007.

18.03.2024 от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия поступили затребованные судом доказательства, а именно протокол аукциона на основании которого заключен договор аренды земельного участка №41 от 01.10.2007.

Определением суда от 02.04.2024 судебное заседание отложено, суд предложил обществу с ограниченной ответственностью «Техстрой» представить правовую позицию с учетом затребованных судом апелляционной инстанции доказательств.

22.04.2024 от общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» поступили письменные пояснения в порядке статьи 81 АПК РФ.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» поддерживал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Правильность решения Арбитражного суда Республики Ингушетия от 26.05.2023 по делу № А18-3967/2022 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 26.05.2023 по делу № А18-3967/2022 в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2007 № 41 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:0030 подлежит отмене, исходя из следующего.

Материалами дела подтверждено, что 01.10.2007 между администрацией г. Магас (арендодатель) и ООО «Гарант-Срой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №41, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет под строительство торгового центра земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:0030, общей площадью 0,555 га, расположенный по адресу: г. Магас, в 1230 м. от перекрестка проспекта И. Зязикова и ул. А. Горчханова, по направлению на юго-восток (пункты 1.1, 1.2, договора).

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы в год составляет 19 939 руб. Сумма ежеквартальных платежей составляет 4 985 руб.

Земельный участок передан арендатору по акту, договор прошел соответствующую государственную регистрацию.

21.11.2016 между ООО «Гарант-Строй (сторона 1) и ООО «Кора» (сторона 2) заключен договор уступки права аренды в соответствии с которым ООО «Гарант-Строй» передала ООО «Кора» права аренды земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:0030 по договору аренды №41 от 01.10.2007. Цена уступки права аренды – 100 000 руб. (п. 1.1, 1.2 договора).

Дополнительным соглашением от 24.06.2019 к договору аренды размер годовой арендной платы увеличен до 20 000 руб., ежеквартальная арендная плата определена в 5 000 руб.

02.12.2020 в рамках градостроительного и земельного надзора администрацией г. Магас проведена комиссионная выездная проверка использования земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:0030, по результатам которой составлен Акт № 04 от 02.12.2020. По результатам проверки было установлено, что арендатором данный земельный участок не используется по целевому назначению. Арендатору было рекомендовано в течение трех месяцев после согласования эскизного проекта объемно-пространственного решения возводимого объекта, представить в Администрацию г. Магас перечень документов согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для выдачи разрешения и в срок 10 дней после получения исходно-разрешительной документации, начать строительно-монтажные работы.

11.06.2021 ООО «Кора» переименовано в ООО «Техстрой», о чем в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за №2210600026767 от 11.06.2021.

27.07.2021 Минимущество РИ письмом № 3327 уведомило ответчика о том, что на основании Закона Республики Ингушетия от 20.12.2019 №56-РС «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Республики Ингушетия о органами государственной власти Республики Ингушетия» и постановлением Правительства Республики Ингушетия от 03.03.2020 г. №22 «Об уполномоченном органе исполнительной власти по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» полномочия арендодателя по договору аренды №41 от 01.10.2007 переданы Минимуществу Республики Ингушетия.

13.07.2022 на основании распоряжения Минимущества РИ от 08.07.2022 №1573 проведена внеплановая проверка использования арендатором ООО «Техстрой» земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:0030.

По результатам проверки составлен Акт №75 от 13.07.2022, из которого следует, что данный земельный участок по целевому назначению не используется, строительные работы не ведутся.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 решение от 26.05.2023 в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 01.10.2007 № 41 и о возврате земельного участка отменено. В отмененной части по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора аренды.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал, что выводы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя сделаны без исследования и оценки совокупности, представленных в дело доказательств, суду необходимо дать оценку документам относительно планируемого размещения на участке многоквартирного жилого дома (т. 1, л. д. 82 – 177).

Выполняя указания суда кассационной инстанции в соответствии с частью 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции установлено следующие.

Земельный участок предоставлен арендатору для строительства торгового центра (пункт 1.1 договора аренды от 01.10.2007).

В ходе исполнения обязательств в рамках заключенного договора аренды №41от 01.10.2007г. (далее – договор аренды) ответчику стало известно о том, что администрацией городского округа города Магас (далее – администрация) были утверждены документы территориального планирования, в частности Правила землепользования и застройки территории МО «городской округ Магас» согласно которым земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:30 (далее - земельный участок) относится к зоне жилой застройки третьего типа Ж-3/44.

В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) указано, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

С целью защиты своих прав, ООО «Техстрой» обратилось с иском к Администрация МО "Городского округа г.Магас" о признании незаконным бездействие администрации в выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:30.

Решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.03.2024 по делу А18-3034/2023 вступившее в законную силу суд признал незаконными бездействие Администрации МО «Городской округ города Магас», выраженное в нарушении сроков осуществления подготовки и утверждения Градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:0030 расположенного по адресу: РИ, г. Магас, в 1230 м. от перекрестка проспекта И. Зязикова и ул. А. Горчханова по направлению на юго-восток, несоответствующим Градостроительному Кодексу РФ. Обязал Администрацию Муниципального образования «Городской округ город Магас» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем выдачи Обществу с ограниченной ответственностью «Техстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) Градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:0030, расположенного по адресу: РИ, г. Магас, в 1230 м. от перекрестка проспекта И.Зязикова и ул. А.Горчханова по направлению на юго-восток.

При таких обстоятельствах ответчик, предпринял и предпринимает все возможные меры для выполнения договорных обязательств, действует добросовестно, в рамках сложившихся обстоятельств.

Положения пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора аренды ввиду использования арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или не по назначению.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как установлено пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

По смыслу части 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Судом апелляционной инстанции установлено, что администрацией г. Магас в установленном порядке был предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет спорный земельный участок под строительство торгового центра.

Впоследствии после заключения договор аренды земельного участка от 01.10.2007 №41 внесены изменения в действующий Генеральный план МО «Городской округ город Магас», утвержденный Решением Городского Совета МО "Городской округ город Магас" от 05.05.2012г. № 10/1-2 (постановление №86 от 06.07.2017)

Данный факт зафиксирован в Протоколе от 25 января 2022г. (далее – протокол), ответчику (на тот момент с наименованием ООО «Кора») поручено обратиться в адрес истца для приведения видов разрешенного использования к единообразию.

Также согласно Решению администрации города Магас №57-4/4 от 07 сентября 2023г. утверждены откорректированные проекты генерального плана, правил землепользования и застройки, проект планировки территории земельного участка с кадастровым номером 06:06:0000000:5 в г. Магас, Республика Ингушетия (далее – Решение), спорный земельный участок находится в зоне жилой застройки многоэтажными жилыми домами.

Однако изменение Правил землепользования и застройки само по себе не свидетельствует о наличии оснований для досрочного расторжения договора в связи с нецелевым использованием земельного участка.

Таким образом, утверждаемые нормативными правовыми актами органов местного самоуправления правила землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, не могут повлечь изменения ранее правомерно сложившихся правоотношений по использованию земельных участков. Правообладатель такого земельного участка вправе осуществлять свои права в отношении него в соответствии с тем разрешенным использованием, которое было установлено в момент предоставления, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13, которая учтена судами при разрешении спора.

Системные толкования положений статей 36, 40, ГрК РФ и пункта 1 статьи 451 ГК РФ не предусматривают в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка изменение правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, являющегося объектом аренды. В этом случае арендатор вправе использовать участок в рамках условий заключенного договора, если такое использование не создает опасности для перечисленных законом объектов.

Не учтено администрацией, что при ином подходе нарушаются права землепользователей, арендаторов земельных участков, поскольку последние лишаются возможности дальнейшего использования.

Аналогичная правовая позиция изложена Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 05.10.2017 по делу N А57-22700/2016, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488, А40-288002/2018.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Расторжение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности возвратить арендодателю объекта аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

В Постановлениях от 05.02.2007 N 2-П, от 21.12.2011 N 30-П Конституционный Суд Российской Федерации указал, что преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта. В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Этим обеспечивается соблюдение общеправового принципа определенности, а также принципов процессуальной экономии, стабильности и общеобязательности судебных решений. Факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 17.01.2017 N 36-КГ16-26 указал, что правом оспаривать обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями, обладают только лица, которые не участвовали в рассмотрении соответствующего дела. После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения. Не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора.

Исследовав представленные в дело доказательства, установив, что в данном случае земельный участок предоставлен для строительства, а арендатор не приступил к строительству объекта в связи с объективными обстоятельствами, им принимались меры, направленные на устранение препятствий, исключающих возможность строительства на участке, пришел к выводу об отсутствии условий для удовлетворения искового заявления арендодателя в части расторжения договора. Следует также отметить, что задолженность по арендной плате на момент вынесения решения отсутствует, что свидетельствует о том, что обществом предприняты все необходимые меры для сохранения арендных отношений, что препятствует расторжению договора аренды. (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2024 N Ф08-958/2024 по делу N А32-11825/2023).

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 26.05.2023 по делу № А18-3967/2022 в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2007 № 41 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:0030, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с не соответствием выводов фактическим обстоятельствам дела, подлежит отмене с принятием по делу в указанной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований министерства о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2007 № 41.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 26.05.2023 по делу № А18-3967/2022 в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2007 № 41 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:0030 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить частично.

В отмененной части принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2007 № 41 отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 26.05.2023 по делу № А18-3967/2022 оставить без изменения.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 1500 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.


Председательствующий


Е.В. Жуков


Судьи


М.У. Семенов


Ю.Б. Луговая