Решение от 10 марта 2025 г. по делу № А51-12810/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12810/2024
г. Владивосток
11 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  25 февраля 2025 года .

Полный текст решения изготовлен  11 марта 2025 года.

            Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 01.07.2024, паспорт, диплом, свидетельство о перемене имени;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 23.12.2024, служебное удостоверние, диплом, свидетельство о заключении брака,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд  Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, УМС г. Владивостока) об урегулировании разногласий между сторонами, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. XII, кадастровый номер 25:28:050042:4341, общей площадью 32,1 кв.м (с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1: Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 05.06.2024 №2389/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 970 908 рублей 00 копеек (два миллиона девятьсот семьдесят тысяч рублей девятьсот восемь рублей ноль копеек) (без учета НДС).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод».

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. XII, кадастровый номер 25:28:050042:4341, общей площадью 32,1 кв.м (с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1: Согласно заключению эксперта №105-с/2024 от 28.12.2024, составленному на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 25.11.2024, обществом с ограниченной ответственностью «КК «Арктур эксперт» стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 122 394 рубля (без учета НДС).

Арбитражным судом установлено, что заявленные истцом уточнения исковых требований не противоречат нормам действующего законодательства, не нарушают прав других лиц, в связи с чем заявленное ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ подлежит удовлетворению.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения сторон по заявленным требованиям.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

ИП ФИО1 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. XII, кадастровый номер 25:28:050042:4341, общей площадью 32,1 кв.м (далее – спорное помещение).

30.01.2024 ИП ФИО1 направил в адрес администрации г. Владивостока заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Уведомлением от 06.06.2024 №24/956 МКУ «АПМЗН» предложило истцу  реализовать свое преимущественное право на приобретение испрашиваемого имущества, в том числе, путем заключения договора купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку сроком на 7 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, приложив проект соответствующего договора купли-продажи под номером 421-ППВ.

Пунктом 3.1 проекта договора №421-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 05.06.2024 №2389/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилые помещения с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 888 500 рублей 00 копеек (без учета НДС).

В ответе от 28.06.2024 на указанное уведомление предприниматель направил подписанный проект договора №421-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) с протоколом разногласий. Так, покупатель предложил свою редакцию пункта 3.1 договора купли-продажи, содержащего условие о выкупной стоимости имущества, приложив отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №97-24 от 17.06.2024.

Письмом №24/1125 от 28.06.2024 МКУ «АПМЗН» сообщило об отклонении вышеуказанной претензии, поскольку у учреждения отсутствуют полномочия вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Не согласившись заключать договор купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке на предложенных ответчиком условиях относительно выкупной цены, истец обратился в суд с настоящим иском.

В своем отзыве на иск УМС г. Владивостока с исковыми требованиями не согласилось, указав, что итоговая цена выкупаемого имущества определена на основании отчета от 17.04.2024 №1100-24, подготовленного ООО «Центр оценки и экспертизы Метод».

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением от 25.11.2024 в целях определения действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества по ходатайству истца назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «КК «Арктур эксперт» ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлены следующие вопросы: определить рыночную стоимость объектов недвижимости: нежилые помещения в здании (лит.А), общей площадью 32,1 кв.м, этаж 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:050042:4341, расположенные по адресу: <...>, пом. XII, в том числе с учетом доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 10109 +/- 35 кв.м (кадастровый номер 25:28:050042:4213), пропорционально размеру площади помещения с кадастровым номером 25:28:050042:4341, по состоянию на 30.01.2024.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта №105-С/2024 от 28.12.2024, согласно которому рыночная стоимость объекта экспертизы – нежилые помещения в здании (лит.А), общей площадью 32,1 кв.м, этаж 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:050042:4341, адрес объекта: <...>, пом. (XII), в том числе доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 10109 кв.м, кадастровый номер 25:28:050042:4213, пропорционально размеру площади помещений с кадастровым номером 25:28:050042:4341 без учета НДС составляет на дату оценки 30.01.2024 – 3 122 394 рубля.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон по делу, суд считает, что исковые требования, уточненные с учетом указанных результатов судебной экспертизы, подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 446 ГК РФ).

В настоящем споре разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора, касаются цены выкупаемого помещения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (пункт 1 статьи 3 данного Закона).

Согласно пункту 5 статьи 3 данного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом, которым в настоящем случае является Закон №159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 «135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В статье 4 Закона №159-ФЗ определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 этого закона (часть 1).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8).

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как было указано выше, по результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта №97/2024 от 18.11.2024, изучив которое по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, суд установил, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.

Квалификация эксперта, проводившего экспертизу (ФИО5), соответствует требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Каких-либо доказательств, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, сторонами в материалы дела не представлено, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта №97/2024 от 18.11.2024 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость выкупаемого имущества.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд полагает, что выкупная цена спорного имущества, определенная в заключении судебного эксперта (3 122 394 рубля), является обоснованной и соответствующей положениям действующего законодательства, в связи с чем разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества подлежат урегулированию применительно к указанной стоимости.

Таким образом, уточенные требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. XII, кадастровый номер 25:28:050042:4341, общей площадью 32,1 кв.м. (с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1: Согласно заключению эксперта № 105-с/2024 от 28.12.2024, составленному на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 25.11.2024, обществом с ограниченной ответственностью «КК «Арктур эксперт» стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 122 394 рубля (без учета НДС).

Взыскать с управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску, 40 000 рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


            Судья                                                                                      Чжен Е.Е.