Решение от 19 сентября 2022 г. по делу № А28-12835/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А28-12835/2020
город Киров
19 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 августа 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 19 сентября 2022 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Бельтюковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Альфа - Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613151, <...>)

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613030, Россия, 117997, <...>; почтовый адрес: 6100997, <...>)

о взыскании задолженности в размере 111 612 рублей 54 копеек,

и встречное исковое заявление

публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613030, Россия, 117997, <...>; почтовый адрес: 6100997, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа - Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613151, <...>)

о взыскании неосновательного обогащения в виде затрат понесенных арендатором при оплате электроэнергии и услуг водоснабжения/водоотведения,

третьи лица, не заявляющиее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО4 (адрес: 613150 Кировская область, г.Слободской),

сельскохозяйственный кредитный потребительский кооператив «Альфа-ресурс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 613150, Россия, <...> зд. 12),

при участии в судебном заседании:

от истца (ответчика по встречному исковому заявлению) – не явился,

от ответчика (истца по встречному исковому заявлению) – ФИО2, по доверенности 05.04.2022,

от третьих лиц: не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа - Агро» (далее – истец, общество, ООО «Альфа-Агро») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ответчик, банк, ПАО «Сбербанк»), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) на основании принятых судом заявлений от 18.01.2022, 04.03.2022, о расторжении договора аренды от 25.02.2019 и взыскании задолженности по постоянной части арендной платы за ноябрь, декабрь 2020 года, январь-декабрь 2021 года в сумме 311 684 рубля 61 копейка; задолженности по переменной части арендной платы (теплоснабжение мест общего пользования) за март, апрель, октябрь, ноябрь 2019 года, январь, февраль, март, апрель, октябрь, ноябрь 2020 года в сумме 84 203 рубля 25 копеек, итого в сумме 395 887 рублей 87 копеек.

Определением суда объединено в одно производство с настоящим делом дело № А28-3048/2021 по иску ООО «Альфа-Агро» к ПАО «Сбербанк» о признании незаключенным договора аренды от 25.02.2019.

Заявлением от 29.09.2021 истец отказался от требований о признании договора незаключенным, последствия отказа от иска известны и понятны. На основании статей 49, 150 АПК РФ суд принимает указанный отказ от иска и прекращает производство по делу в данной части требований.

Ответчик обратился в суд со встречным иском о взыскании с истца неосновательного обогащения в виде затрат, понесенных банком при оплате электроэнергии и услуг водоснабжения/водоотведения, приходящихся на помещения в здании по адресу: г.Слободской Кировской области, ул.Ст.Халтурина, д.12, не относящиеся к арендуемым площадям.

Определением суда встречное исковое заявление принято к производству. Заявлением от 01.07.2022 истец по встречному иску уточнил требования, просит взыскать с ответчика по встречному иску неосновательное обогащение в сумме 1 111 765 рублей 01 копейка. Уточнение принято судом на основании статьи 49 АПК РФ.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4.

Определением суда удовлетворено ходатайство сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива «Альфа-ресурс» (далее – СКПК «Альфа-Ресурс») о вступлении в дело в качестве третьего лица. С учетом содержания ходатайства указанное лицо вступило в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, явку своих представителей в заседание не обеспечили. Суд на основании статьи 156 АПК РФ проводит судебное заседание в отсутствие неявившихся.

Протокольным определением суда от 24.08.2022 судом отказано в удовлетворении ходатайства истца о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А28-9198/2022, в рамках которого истцом оспаривается действительность и законность одностороннего уведомления арендатора (ответчика) об изменении арендуемых площадей от 08.09.2020. Принимая во внимание то, что доводы, изложенные в исковом заявлении по делу № А28-9198/2022, аналогичны доводам, изложенным истцом в рамках настоящего дела о взыскании арендной платы и являющимся предметом оценки в рамках настоящего дела, а также учитывая срок рассмотрения настоящего дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для приостановления производства по данному делу.

Суд, изучив представленные документы, заслушав пояснения сторон, установил следующее.

Как следует из материалов дела, ответчик являлся собственником имущества – здания и земельного участка по адресу: <...>.

В 2018 году ПАО «Сбербанк России» принято решение о реализации указанного имущества, был объявлен аукцион на право заключения договора купли-продажи соответствующего здания с кадастровым номером 43:44:310197:88 общей площадью 1432,7 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 43:44:310197:8 площадью 1469 кв.м; обязательным условием аукционной документации являлось условие о заключении договора обратной аренды помещений продаваемого объекта, при этом основные условия обратной аренды также были указаны в аукционной документации (общая площадь 434,4 кв.м, в том числе: 1 этаж - 314,7 кв.м, 2 этаж – 119,7 кв.м и т.д.)

В соответствии с протоколом подведения итогов от 04.05.2018 победителем аукциона был признан ФИО3 (далее – ФИО3), 25.05.2018 между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком № 3, 19.06.2018 переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области.

Во исполнение условий аукциона о заключении договора обратной аренды помещений ПАО «Сбербанк» неоднократно обращалось в адрес ФИО3 с требованием о заключении договора аренды.

В связи с уклонением ФИО3 от исполнения требований аукциона в части заключения договора аренды ПАО «Сбербанк» обратилось в Слободской районный суд Кировской области с исковым заявлением ФИО3 об обязании заключить договор аренды.

В ходе рассмотрения дела Слободским районным судом Кировской области установлено, что ФИО3, являясь единственным участником ООО «Альфа -Агро», внес имущество – здание по адресу: <...>, в уставный капитал ООО «Альфа-Агро», в связи с чем произошла смена собственника соответствующего имущества. Запись о регистрации права собственности внесена в ЕГРН 19.03.2019.

Требования об обязании заключить договор аренды в связи с изложенными обстоятельствами были уточнены ПАО «Сбербанк России», и решением Слободского районного суда по Кировской области от 23.09.2019 по делу № 2- 1006/2019 суд обязал ООО «Альфа-Агро» заключить с ПАО «Сбербанк России» договор аренды нежилых помещений площадью 433,5 кв.м по адресу: <...>, на условиях проекта договора, предложенного ПАО «Сбербанк России».

Между ПАО «Сбербанк России» (арендатор) и ООО «Альфа-Агро» (арендодатель) подписан соответствующий договор аренды нежилого помещения, в соответствии с предметом которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату помещение. В соответствии с пунктом 3.1. указанного договора срок аренды помещения составляет 10 лет. В материалы дела представлена копия экземпляра договора, которая содержит исправление в части указания даты договора с «__» июля 2019 года на 25 февраля 2019 года, которое не удостоверено подписями.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора в аренду передаются помещения, расположенные в здании, расположенном по адресу: г.Слободской Кировской области, ул.Ст.Халтурина, 12, общей площадью 433,5 кв.м, расположенные на 1 и 2 этажах комплекса (здания). Границы и расположение помещений выделены красными линиями на поэтажном плане строения, (приложение № 1 к договору).

Срок аренды составляет 10 лет. Срок аренды исчисляется с 20.03.2019 и прекращается в день возврата помещений по акту приема-передачи (пункты 3.1, 3.2 договора).

Договор сторонами в установленном порядке не зарегистрирован. Обстоятельства, связанные с исполнением сторонами обязанности по регистрации договора аренды, установлены вступившим в законную силу решением суда по делу № А28-7949/2021.

Акт приема-передачи арендодателем в установленном договором порядке не подписан.

Вместе с тем, из представленных документов и пояснений сторон судом установлено, что фактические отношения аренды возникли между сторонами по состоянию на 20.03.2019; на указанную дату ответчик занимал спорные площади (что последним подтверждается). Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. Спор о составе и площадях помещений, переданных в аренду по договору с 20.03.2019, между сторонами договора отсутствует, от требования о признании договора аренды незаключенным истец отказался.

В силу пункта 7.2 договора аренды арендная плата складывается из постоянной и переменной частей. Арендатор обязан вносить постоянную часть арендной платы (начиная с 20.03.2019) ежемесячно путем перечисления авансового платежа до 5-го числа оплачиваемого месяца. Размер платы составляет 278,5 рублей за квадратный метр занимаемой площади в месяц (120 728,75 рублей в месяц).

Счет на возмещение коммунальных услуг выставляется арендодателем в электронном виде, подписанный усиленной квалифицированной подписью посредством согласованного сторонами электронного документооборота не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, с приложением заверенных копий документов, подтверждающих расходы арендодателя по соответствующему виду коммунальных услуг. Возмещение стоимости коммунальных услуг осуществляется арендатором по предъявленным в электронном виде счетам арендодателя в течение 15 рабочих дней с даты получения счета (пункт 7.7 договора).

В силу пунктов 6.4.7, 10.2.4 предусмотрено право арендатора в одностороннем внесудебном порядке уменьшать арендуемую площадь (исключив из договора какие-либо помещения (их части)), направив арендодателю письменное уведомление по адресу, указанному в разделе 14 договора, не позднее чем за 60 календарных дней до даты вступления в силу изменений.

Разделом 10 предусмотрены правила прекращения договора аренды, в соответствии с которыми договор может быть прекращен досрочно по соглашению сторон, по решению суда в предусмотренном законом порядке, по иным основаниям, предусмотренным договором.

Претензией от 21.07.2020 № 49 арендодатель известил арендатора о наличии задолженности по постоянной части арендной платы в сумме 232 342 рубля 29 копеек за июнь и июль 2020 года (согласно расчету), нарушении сроков внесения платы за периоды с января по июль 2020 года; также указал на повреждение арендатором пола в помещении (порча плитки) и наличие отверстия в стене возле главного входа (что зафиксировано в претензии от 03.06.2020).

В связи с указанными нарушениями арендатору предложено расторгнуть договор по соглашению сторон, а в случае несогласия арендатора на подписание соглашения о расторжении, арендодатель предупреждает об обращении в суд с заявлением о расторжении договора аренды.

Указанное письмо арендатором получено, в ответ арендодателю направлено письмо от 28.07.2020, в котором арендатор сообщает об отсутствии задолженности по арендной плате (постоянная плата перечислена по июль 2020 года включительно, по переменной части арендатору не направлялись в предусмотренном договором порядке счета на оплату с подтверждающими документами); также письмом сообщалось, что в настоящее время проводятся работы по восстановлению плитки пола и устранению отверстия в стене; ремонтные работы будут окончены 10.08.2020.

Из дальнейшей переписки сторон следует, что претензий о ремонте плитки и устранению отверстия в стене более арендодателем не предъявлялось.

Как следует из материалов дела, право собственности на здание, расположенное по адресу: <...>, с 06.05.2022 перешло от истца к СКПК «Альфа-Ресурс» (вступившему в настоящее дело по ходатайству в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора). Соответствующая запись внесена в ЕГРН 06.05.2022.

Истец, ссылаясь на существенные нарушения арендатором условий договора, обратился в суд с иском о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды.

С учетом уточнений от 18.01.2022 и от 04.03.2022, просит взыскать с ответчика задолженность по постоянной части арендной платы за ноябрь, декабрь 2020 года, январь-декабрь 2021 года в сумме 311 684 рубля 61 копейка; задолженность по переменной части арендной платы (теплоснабжение мест общего пользования) за март, апрель, октябрь, ноябрь 2019 года, январь, февраль, март, апрель, октябрь, ноябрь 2020 года в сумме 84 203 рубля 25 копеек, итого в сумме 395 887 рублей 87 копеек.

Ответчик против заявленных требований возражает, указывает на отсутствие оснований для расторжения договора ввиду отсутствия задолженности по арендной плате и иных существенных нарушений условий договора аренды со стороны арендатора. Указывает на необоснованность начисления постоянной части арендной платы за период с 25.11.2020 на часть помещений (№ 9, 11, 12, 16, 18, 19 на 2 этаже), поскольку указанные помещения были исключены банком из состава арендуемых площадей на основании письма от 08.09.2020 в соответствии с правом, предоставленным арендатору договором аренды.

Также ссылается на неправомерность требований о взыскании переменной части арендной платы в виде коммунальных услуг, приходящихся на места общего пользования, ввиду отсутствия в договоре аренды обязанности арендатора по оплате данных затрат.

Третье лицо СКПК «Альфа-Ресурс» исковые требования поддерживает.


Ответчик обратился в суд со встречным иском о взыскании с истца неосновательного обогащения в виде стоимости оплаченных банком затрат по оплате электроэнергии и услуг водоснабжения/водоотведения, приходящихся на принадлежащие истцу на праве собственности помещения здания по адресу: <...>, не относящиеся к арендуемым площадям.

С учетом уточнения от 01.07.2022, предъявленная ко взысканию сумма состоит из затрат по оплате электроэнергии за период с 19.03.2020 по 31.12.2020 года в сумме 1 070 866 рублей 02 копейки и затрат по оплате водопотребления/водоотведения за период с 19.03.2019 по 31.12.2020 в сумме 40 898 рублей 99 копеек; итого в сумме 1 111 765 рублей 01 копейка.

Истец (ответчик по встречному иску) возражает против удовлетворения встречных исковых требований, указывает на необоснованное исчисление суммы неосновательного обогащения с учетом пропорции затрат от общей площади здания 1515,5 кв.м, тогда как общая площадь составляет 1334,3 кв.м. (согласно данным технического паспорта и заключению ООО «Межевая компания»).

Также указывает на то, что в составе встречного иска необоснованно учтена стоимость коммунальных услуг, возмещенных банку арендатором помещений в здании ФИО4, ввиду чего предъявление их ко взысканию собственнику неправомерно.

Обращает внимание суда на то, что в составе неосновательного обогащения банк неправомерно учитывает подлежащие налоговому вычету суммы НДС, уплаченные банком в составе стоимости услуг ресурсоснабжающим организациям.

Подробно доводы сторон и третьего лица изложены в заявлении, отзыве, дополнениям к ним.

Третье лицо ФИО4 мнение по искам не представил.


Суд, исследовав и оценив материалы дела и представленные доказательства, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, приходит к следующим выводам.

Первоначальный иск.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что спорный договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован.

Вместе с тем, в силу пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В рамках настоящего дела судом установлено, что фактически истец предоставил ответчику в пользование оговоренные в пункте 1.2 договора аренды помещения с 20.03.2019 (не позднее данной даты), а ответчик фактически пользовался указанными помещениями (уже находился в них) с указанной даты, внося оговоренную сторонами при заключении договора плату. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами.

Детально изучив условия договора о составе передаваемого имущества и принимая во внимание поведение сторон, свидетельствующее о фактическом начале пользования банком указанными в договоре помещениями (в том числе учитывая внесение арендной платы), суд приходит к выводу о достаточной определенности предмета аренды, фактической передаче указанных в договоре помещений в пользование арендатора с 20.03.2019 и, соответственно, об отсутствии оснований для признания договора аренды незаключенным.

При указанных обстоятельствах отсутствие подписанного обеими сторонами акта приема-передачи арендуемого имущества правового значения не имеет и не свидетельствует о незаключенности спорного договора аренды.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ, предусматривающей сохранение договора аренды при смене собственника имущества (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). В данной ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель (приобретатель) фактически выражает согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)).

Судом установлено, что в мае 2022 года здание по адресу: г.Слободской Кировской области, ул.Ст.Халтурина, д.12, в котором находятся арендуемые помещения, перешло в собственность СКПК «Альфа-Ресурс», законным представителем которого (председателем ликвидационной комиссии) на тот момент являлся директор истца ООО «Альфа-Агро» (арендодателя по договору аренды) - ФИО3 В силу изложенного, приобретатель имущества знал и не мог не знать о наличии договора аренды с ответчиком, в силу чего обязательственные отношения, возникшие из спорного договора, сохраняются по правилам статьи 617 ГК РФ. Новым арендодателем с даты регистрации права собственности является СПКП «Альфа-Ресурс».

С учетом изложенного, на дату рассмотрения спора истец арендодателем (стороной по договору) не являлся, в связи с чем утратил право требования о расторжении договора аренды.

СКПК «Альфа-ресурс» в качестве соистца в порядке статьи 46 АПК РФ в дело не вступил, соответствующих ходатайств не заявлял; вступил в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (с учетом содержания соответствующего ходатайства). Самостоятельных требований о расторжении договора в порядке статьи 50 АПК РФ не заявлял, указал на то, что поддерживает требования о расторжении договора, заявленные истцом.

Вместе с тем, суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании подпункта 5 пункта 1 статьи 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.

Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона (статья 617 ГК РФ) приобретает права и обязанности арендодателя, при этом прежний собственник выбывает из правоотношений по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

В связи с переходом права собственности на здание к СКПК «Агро-Ресурс» 06.05.2022, к указанному лицу в силу закона перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 25.02.2019, в том числе и право требования расторжения договора аренды. Ходатайств о процессуальном правопреемстве по части требования заявлено не было.

Основные положения арбитражного процесса предписывают арбитражным судам предоставить субъектам предпринимательской деятельности защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов и осуществлять судопроизводство в разумные сроки (статья 2, пункт 1 статьи 6.1 АПК РФ).

Для реализации этих требований процессуальное законодательство предоставляет арбитражным судам достаточные полномочия как для разрешения спора по существу, так и для рассмотрения отдельных процессуальных вопросов в рамках рассматриваемого дела, освобождая стороны от необходимости совершения дополнительных процессуальных действий. Так, в частности, установив последовательное материальное правопреемство в правоотношениях лиц, не оформивших процессуальное правопреемство, арбитражный суд может решить вопрос о процессуальном правопреемстве путем их привлечения для участия в рассматриваемом деле.

Процессуальное правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса (пункт 1 статьи 48 АПК РФ). Закон также не содержит ограничений на правопреемство в части требований. На замену стороны ее правопреемником арбитражным судом указывается в судебном акте, который может быть обжалован (пункт 2 статьи 48 АПК РФ).

Исследовав представленные документы и признав их подтверждающими факт правопреемства в материальном правоотношении, суд в отсутствие возражений о правопреемстве, с учетом позиции СКПК «Альфа-ресурс», заявившего о поддержке исковых требований, руководствуясь принципом правовой определенности и осуществления судопроизводства в разумные сроки, на основании пунктов 1, 2 статьи 48 АПК РФ определил: заменить истца в части требований о расторжении договора аренды на СКПК «Альфа-Ресурс», привлеченного к участию в настоящем деле.

Таким образом, требование о расторжении договора по заявленным основаниям, поддержанным СКПК «Альфа-Ресурс», рассматривается судом по существу. Доводы суда об оценке указанного требования будут приведены ниже, после оценки требования о взыскании задолженности по арендной плате.

В отношении заявленного истцом ООО «Альфа-Агро» требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2020 года по декабрь 2021 года в сумме 311 684 рубля 61 копейка (постоянная часть); задолженности по переменной части арендной платы (теплоснабжение мест общего пользования) за март, апрель, октябрь, ноябрь 2019 года, январь, февраль, март, апрель, октябрь, ноябрь 2020 года в сумме 84 203 рубля 25 копеек, суд считает, что оно заявлено надлежащим истцом (поскольку задолженность относится к периоду до перехода права собственности на арендуемое имущество к СКПК «Альфа-Ресурс»).

По итогам оценки данного требования суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Положениями договора предусмотрено, что размер постоянной части арендной платы исчисляется исходя из площади арендуемых помещений.

Судом установлено, что спорная задолженность по постоянной части арендной платы возникла в связи с невнесением ответчиком платы за помещения № 9, 11, 12, 16, 18, 19 на 2 этаже здания с 25.11.2020, в связи с наличием между сторонами договора спора об изменении состава арендуемых помещений.

Договором от 25.02.2019 предусмотрена передача в аренду помещений на 1 и 2 этаже здания по адресу: <...>, в том числе на 2 этаже помещений общей площадью 119,7 кв.м, а именно - помещений № 9, 11, 12, 16, 18, 19, 25, 26 (в договоре указана площадь каждого помещения).

Пунктами 6.4.7, 10.2.4 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем внесудебном порядке уменьшать арендуемую площадь (исключив из договора какие-либо помещения (их части)), направив арендодателю письменное уведомление по адресу, указанному в разделе 14 договора, не позднее чем за 60 календарных дней до даты вступления в силу изменений.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации у арендатора имелось предусмотренное договором право на одностороннее внесудебное изменение договора аренды в части уменьшения (исключения части) арендуемой площади.

В случае реализации арендатором права на одностороннее изменение договора, в силу прямого указания статьи 450.1 ГК РФ, договор изменяется с момента, установленного договором.

В рассматриваемом случае договором аренды прямо предусмотрено, что арендатор вправе уменьшить арендуемую площадь (исключив из договора какие-либо помещения (их части)), письменно уведомив арендодателя за 60 календарных дней до момента изменения договора.

Из материалов дела следует, что арендатором направлено арендодателю письмо от 08.09.2020, в котором арендатор сообщал о том, что с 10.11.2020 площадь арендуемых помещений на 2 этаже составит 44,2 кв. м, в том числе: помещение № 24 площадью 9,5 кв.м, помещение № 25 площадью 20,4 кв.м, помещение № 26 площадью 14,3 кв.м. К письму прилагается акт приема-передачи (возврата) помещений на 2 этаже и поэтажный план помещений. Письмо получено лично директором арендодателя 18.09.2020, о чем имеется отметка на письме.

Из содержания письма от 08.09.2020 следует, что арендатор в соответствии с правом, предоставленным ему договором аренды, фактически уменьшил площадь арендуемых помещений на 2 этаже, исключив из состава арендуемого имущества помещение № 9 с указанной в договоре площадью 26,4 кв м, помещение № 11 площадью 11,5 кв.м, № 12 площадью 8,6 кв.м, № 16 площадью 24,4 кв.м, № 18 площадью 12,7 кв.м и № 19 плащадью 1,4 кв.м.

С учетом пунктов 6.4.7, 10.2.4 договора и даты получения письма арендодателем (18.09.2020) договор считается измененным с 18.11.2020 в части исключения из состава арендуемого имущества указанных помещений.

Вместе с тем, учитывая отсутствие в договоре права арендатора на изменение условий договора в виде включения в состав арендуемой площади новых помещений, в отношении увеличения площади арендуемого объекта на помещение № 24 (ранее не входившего в предмет аренды) договор не считается измененным.

Доводы истца о незаконности уменьшения арендных площадей арендатором в одностороннем порядке судом отклоняются как противоречащие положениям договора и статьям 450, 450.1 ГК РФ. Действия арендатора по уменьшению состава арендуемого имущества в виде исключения из объекта аренды части помещений соответствуют пунктам 6.4.7, 10.2.4 договора и положениям действующего законодательства.

Довод истца о том, что из письма от 08.09.2020 не представляется возможным установить, какие именно помещения исключаются из состава арендного имущества, судом отклоняется как необоснованный. Из содержания письма от 08.09.2020 в совокупном его рассмотрении с пунктом 1.2 договора аренды следует, что арендатором исключены из аренды поименованные в договоре помещения № 9, 11, 12, 16, 18, 19 на 2 этаже здания, что подтверждается также проектом акта возврата, направленном истцу.

Ссылка истца на отсутствие в плане технического паспорта здания помещения № 9 с площадью 26,4 кв.м судом не принимается во внимание. Действительно, согласно инвентаризационному плату второго этажа и экспликации в техническом паспорте, на 2 этаже строения имеется помещение № 9 с площадью 124,9 кв.м; однако договором аренды предусмотрена передача в аренду части помещения № 9 площадью 26,4 кв.м. (п. 1.2 договора) с обозначением на плане арендуемого имущества указанной площади (приложение № 1 к договору, отражено как помещение 9а).

Учитывая согласование сторонами в договоре передачи фактически части помещения № 9 с указанием передаваемой площади и отражением указанной части помещения в плане – приложении к договору, а также принимая во внимание оплату арендатором пользования указанной частью помещения после подписания договора и принятие арендодателем указанных денежных средств без каких-либо замечаний, суд полагает, что арендодатель, вопреки доводам истца, обладал достоверной информацией о том, что арендатор принял в аренду и пользовался именно частью помещения под номером 9 площадью 26,4 кв.м, и письмом от 08.09.2020 исключил из состава арендуемого имущества именно эту часть помещения № 9.

Таким образом, условия договора аренды в части исключения помещений № 9, 11, 12, 16, 18, 19 на 2 этаже здания изменены с 18.11.2020.

Вместе с тем, обязанность по оплате аренды сохраняется за арендатором до момента освобождения помещений и возврата их арендодателю.

Как следует из материалов дела, акт возврата части помещений, направленный арендодателю с письмом от 08.09.2020, арендодателем не подписан.

Письмом от 06.10.2020 арендодатель отказал в увеличении арендуемой площади на помещение № 24; иных претензий в отношении изменений условий договора не выразил. Арендатором повторно письмом от 09.11.2020 (получено арендодателем 09.11.2020) сообщено об изменении условий договора в части исключения спорных помещений.

25.11.2020 сторонами договора был подписан акт о передаче ключей от помещений № 11, 12, 16, 18 на 2 этаже, а также ключей от запасных выходов и тамбуров (верхнего и нижнего). Как следует из технического плана, арендуемая часть помещения № 9 (24,6 кв.м) не имела отдельного входа и являлась частью зала № 9, в связи с чем ключи по помещению № 9 не передавались; помещение № 19 (тамбур) находится внутри помещения № 18, ключи от которого вместе с ключами от тамбура переданы арендодателю.

Письмом от 03.12.2020 арендодатель сообщил арендатору о том, что из представленных писем и акта непонятно, какие площади подлежат возврату; повторно сообщил об отказе в передаче в аренду помещения № 24; а также указал, что в помещении № 18 (комната охраны) до настоящего времени находится имущество арендатора и ведутся работы по его демонтажу. В отношении иных помещений после передачи ключей замечаний по освобождению не предъявлялось.

Письмом от 08.12.2020 (полученным арендодателем 09.12.2020) арендатор повторно направил арендодателю акт возврата помещений, а также сообщил, что помещение № 18 освобождено от оборудования, работы по демонтажу завершены.

Акт возврата арендодателем подписан не был; вместе с тем сведений о наличии замечаний по составу и состоянию исключенных из аренды помещений по состоянию на 08.12.2020 в материалах дела не имеется.

При указанных обстоятельствах, учитывая подписанный сторонами акт о передаче ключей от спорных помещений от 25.11.2020, письмо арендатора от 08.12.2020 о завершении работ по демонтажу оборудования в помещении № 18, отсутствие замечаний арендодателя в отношении освобождения арендатором помещений № 9 (площадью 26,4 кв.м), 11, 12, 16, 19 после передачи ключей 25.11.2020, а помещения № 18 – после передачи ключей и получения письма арендатора от 08.12.2020 о завершении работ по демонтажу оборудования, суд приходит к выводу о том, что после вступления в действие изменений условий договора на основании письма от 08.09.2020 обязанность арендатора по оплате аренды помещений № 9 (площадью 26,4 кв.м), 11, 12, 16, 19 сохранялась до 25.11.2020 (включительно); по оплате аренды помещения № 18 – до 08.12.2020 (включительно).

Доводы истца о неподписании акта возврата помещений ввиду отсутствия у арендодателя понимания о составе возвращаемых помещений судом оценены выше и не принимаются по указанным основаниям.

Таким образом, учитывая содержание переписки сторон и факт передачи ключей от спорных помещений, поведение истца, выразившееся в неподписании акта возврата помещений после 25.11.2020 и 08.12.2020 (по помещению № 18) расценивается судом как уклонение арендодателя от приемки помещений, надлежащим образом освобожденных арендатором с учетом вступивших в силу изменений договора аренды. Доказательств неосвобождения спорных помещений и их использования арендатором после указанных судом дат истцом в материалы дела не представлено.

Ссылки истца на односторонний акт осмотра помещений, датированный 2021 годом и содержащий сведения о недостатках имущества, судом не принимаются, поскольку наличие недостатков в передаваемом имуществе само по себе не свидетельствует о его использовании арендатором и не препятствует своевременному возврату и приемке имущества. В данном случае права арендодателя могут быть защищены предусмотренными законом и договором способами, в том числе предъявлением требований о возмещении убытков, обязании провести ремонтные работы и т.д.

Судом установлено на основании представленных ответчиком платежных документов, что арендная плата (постоянная часть) по спорным помещениям № 9, 11, 12, 16, 18, 19 оплачена арендатором в полном объеме по состоянию на 25.11.2020 (с учетом зачтенной арендатором переплаты, образовавшейся в результате излишнего перечисления платы за помещение № 24, на включение в аренду которого не было получено согласие арендодателя). Указанные обстоятельства истцом не оспариваются.

С учетом изложенного, исковые требования о взыскании постоянной части арендной платы подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате за помещение № 18 за период с 26.11.2020 по 08.12.2020 в сумме 1502 рубля 52 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании постоянной части арендной платы следует отказать.


В части требований о взыскании переменной части арендной платы (затрат по теплоснабжению в отношении помещений общего пользования) в сумме 84 203 рубля 25 копеек, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 6.2.3, разделом 7 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить переменную часть арендной платы, которая включает в себя затраты на пользование электроэнергией, водо- и теплоснабжением, канализацией, и определяется исходя из фактического потребления арендатором данных услуг на основании приборов учета и (или) пропорционально площади арендуемого помещения по отношению к общей площади комплекса.

Из буквального толкования условий договора аренды, вопреки доводам истца, не следует, что в арендную плату за пользование помещениями включена стоимость теплоснабжения мест общего пользования, не входящих в предмет аренды; также договором не предусмотрен порядок исчисления затрат арендатора на оплату теплоснабжения мест общего пользования.

Сведений о наличии дополнительных соглашений к договору, регулирующих данный вопрос, в материалы дела не представлено.

С учетом пояснений представителя истца в судебном заседании и анализа платежных документов, представленных ответчиком, судом установлено, что заявленная ко взысканию сумма представляет собой затраты на оплату теплоснабжения, относящегося к местам общего пользования зданием. Затраты по теплоснабжению, относящиеся на арендуемые помещения, ответчиком полностью оплачены, что не оспаривается истцом.

С учетом изложенного и принимая во внимание условия договора аренды, у суда отсутствуют основания для возложения на арендатора обязанности по оплате услуг теплоснабжения, приходящихся на места общего пользования и не относящихся к помещениям, переданным в аренду банку.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении требований о взыскании переменной части арендной платы следует отказать.


В отношении требования о расторжении договора аренды суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Разделом 10 договора предусмотрены правила прекращения договора аренды, в соответствии с которыми договор может быть прекращен досрочно по соглашению сторон, по решению суда в предусмотренном законом порядке, по иным основаниям, предусмотренным договором. Иных оснований для досрочного прекращения договора по инициативе арендодателя, помимо указанных в законе, договором не предусмотрено.

В силу пункта 5.3.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неполного (частичного) внесения арендной платы, если размер превышает сумму двукратной месячной арендной платы.

На основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных положений следует, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В рассматриваемом споре, в силу положений статьи 65 АПК РФ, на истца возложена обязанность доказать существенность допущенного ответчиком нарушения обязательств по договору аренды.

Как следует из материалов дела, в направленной в адрес ответчика претензии от 21.07.2020 № 49 содержится предложение о расторжении договора аренды; в качестве оснований, повлекших указанное требование, отражены: наличие задолженности по постоянной части арендной платы в сумме 232 342 рубля 29 копеек за июнь и июль 2020 года (согласно расчету), нарушение сроков внесения платы за периоды с января по июль 2020 года; повреждение арендатором пола в помещении (порча плитки) и наличие отверстия в стене возле главного входа.

Иных нарушений, являющихся, по мнению арендодателя, основаниями для досрочного расторжения договора, в претензии не указано.

Указанное письмо арендатором получено 22.07.2020, в ответ арендодателю направлено письмо от 28.07.2020, в котором арендатор сообщает об отсутствии задолженности по арендной плате (постоянная плата перечислена по июль 2020 года включительно, по переменной части арендатору не направлялись в предусмотренном договором порядке счета на оплату с подтверждающими документами); также письмом сообщалось, что в настоящее время проводятся работы по восстановлению плитки пола и устранению отверстия в стене; ремонтные работы будут окончены 10.08.2020.

Из дальнейшей переписки сторон следует, что претензий о ремонте плитки и устранению отверстия в стене более арендодателем не предъявлялось.

Материалами дела (представленными ответчиком платежными поручениями) подтверждается, что постоянная часть арендной платы за июнь и июль 2020 года оплачена арендатором в установленные сроки и на дату направления претензии долг по постоянной части платы за указанные месяцы отсутствовал.

Нарушение сроков оплаты арендных платежей за предыдущие периоды (в том числе 2019 год), согласно пояснениям ответчика, было вызвано уклонением общества от заключения договора аренды и наличием судебного спора об обязании ООО «Альфа-Агро» заключить договор аренды; а также последующим неподписанием арендодателем акта приема-передачи помещений (указанные обстоятельства изложены судом выше).

Вместе с тем, на дату направления претензии, содержащей предложение о расторжении договора аренды, задолженности по постоянной части арендной платы не имелось; сведений о наличии задолженности по переменной части арендной платы как об основании для расторжения договора аренды, указанная претензия не содержит.

Как следует из материалов дела и не оспаривается обществом, арендатором в разумные сроки проведены работы по восстановлению плитки пола и устранению отверстия в стене; работы окончены в августе 2020 года. Как следует из дальнейшей переписки сторон, после августа 2020 года претензии в отношении указанного нарушения арендодателем арендатору не предъявлялись, следовательно, указанное в претензии нарушение устранено арендатором в разумный срок. Доказательств обратного суду не представлено.

Сведений о расторжении договора аренды по иным основаниям претензия от 21.07.2020 не содержит.

Иных претензий (уведомлений), содержащих требование о расторжении договора аренды, в материалы дела не представлено.

Ссылки общества на иные допущенные арендатором нарушения (нарушение режима работы здания, необеспечение доступа в помещения № 22, 24, 25) судом не принимаются, поскольку данные обстоятельства не отражены в претензии от 21.07.2020 в качестве основания для расторжения договора.

Кроме того, согласно пояснениям банка, доступ в указанные помещения арендатором был обеспечен; ключи от тамбуров и запасных выходов переданы арендодателю; согласно письму ООО «Кировское предприятие противопожарной автоматики» от 26.11.2020 предусмотрена разблокировка всех электромагнитных замков системы управления доступа в здание в случае пожарной тревоги, в связи с чем доводы общества об угрозе жизни и здоровью сотрудников комплекса (здания) необоснованны.

Таким образом, задолженность по арендным платежам за периоды, указанные в претензии, на момент направления претензии отсутствовала; ответчик в разумные сроки устранил дефекты в состоянии имущества, заявленные истцом в претензии.

Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды.

Доводы истца о систематическом нарушении арендатором условий договора аренды и неустранении нарушений в разумные сроки судом отклоняется как необоснованные и документально не подтвержденные; сведений об обращении в суд с требованием об обязании устранить нарушения либо о расторжении договора в связи с указанными нарушениями, в материалах дела не имеется.

Таким образом, поскольку применение такой крайней меры, как расторжение договора, может быть допустимо в исключительных случаях, характеризующих арендатора как злостного неисправного должника, при этом просрочка исполнения обязательства должна быть существенной, суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено безусловных доказательств существенного нарушения арендатором условий договора, влекущих для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В связи с чем суд признает несоразмерным применение такой меры ответственности как расторжение договора степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон применительно к части 2 статьи 450 ГК РФ.

На основании изложенного, учитывая совокупность изложенных судом выше обстоятельств, установленных в рамках конкретного дела, в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 25.02.2019 следует отказать.


Встречный иск.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса.

Согласно пункту 2 этой статьи правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения суду надлежит установить факт приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого лица.

Как следует из материалов дела, ответчик являлся собственником имущества – здания и земельного участка по адресу: <...>.

В 2018 году ПАО «Сбербанк России» принято решение о реализации указанного имущества, был объявлен аукцион на право заключения договора купли-продажи соответствующего здания с кадастровым номером 43:44:310197:88 общей площадью 1432,7 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 43:44:310197:8 площадью 1469 кв.м.

В соответствии с протоколом подведения итогов от 04.05.2018 победителем аукциона был признан ФИО3 (далее – ФИО3), 25.05.2018 между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком № 3, 19.06.2018 переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области.

ФИО3, являясь единственным участником ООО «Альфа-Агро», внес имущество – здание по адресу: <...>, в уставный капитал ООО «Альфа-Агро», в связи с чем произошла смена собственника соответствующего имущества, запись о переходе права собственности внесена в ЕГРП 19.03.2019.

Таким образом, в период с 19.03.2019 по 06.05.2022 собственником здания по адресу: <...>, являлось ООО «Альфа-Агро» (ответчик по встречному иску); следовательно, встречный иск о взыскании стоимости неосновательного обогащения за период с 19.03.2019 по 31.12.2020 заявлен к надлежащему ответчику.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с тем из представленных истцом по встречному иску документов (платежных поручений, счетов ресурсоснабжающих организаций) судом установлено, что в период с 19.03.2020 по 31.12.2020 оплату услуг по электроэнергии и водоснабжению/водоотведению в адрес ресурсоснабжающих организаций в полном объеме по зданию, в том числе в отношении площадей здания, не переданных в аренду банку, осуществлял истец по встречному иску (банк) на основании ранее заключенных им (как собственником здания до 2018 года) договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Подробные расчеты затрат с указанием площадей (с учетом выводов суда об изменении условий договора аренды на конкретные даты) и периодов оплаты отражены в представленных банком расчетах.

Судом также установлено, что самостоятельно оплату услуг электроэнергии и водоснабжения/водоотведения ответчик по встречному иску не производил, договоры с ресурсоснабжающими организациями не заключал. Платежи в ресурсоснабжающие организации в спорный период осуществлял банк.

Ответчиком по встречному иску указанные обстоятельства не оспариваются.

Возражая против удовлетворения встречного иска, общество указывает на неверный расчет стоимости неосновательного обогащения, обусловленный неправильным, по мнению общества, расчетом пропорции арендуемых площадей от общей площади здания в связи с неверным определением общей площади здания; а также необоснованным включением в сумму неосновательного обогащения суммы НДС, подлежащей налоговому вычету.

Банк, определяя стоимость неосновательного обогащения, исключает из ее состава затраты, приходящиеся на арендованные по договору аренды от 25.02.2019 площади, подлежащие оплате арендатором согласно условиям договора. Соответственно, стоимость неосновательного обогащения (как разница между общей стоимостью оплаченных затрат и стоимостью оплаченных затрат, относящихся к договору аренды) зависит от величины коммунальных затрат, подлежащих оплате арендатором на основании условий договора.

В силу п. 7.6 договора стоимость подлежащих оплате арендатором затрат на услуги электроэнергии и водоснабжению/водоотведению определяется исходя из фактического потребления арендатором данных услуг на основании приборов учета и (или) пропорционально площади арендуемого помещения по отношению к общей площади комплекса.

Из пояснений банка следует, что в спорный период им применялся пропорциональный метод определения стоимости затрат, поскольку отдельные приборы учета отсутствовали. Доказательств обратного суду не представлено.

Спор между сторонами возник по вопросу определения общей площади здания (комплекса).

В положениях договора отсутствует указание на общую площадь здания, подлежащую учету в рамках исполнения договора аренды сторонами.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании.

Сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости (часть 8 статьи 24 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения, помещения, машиноместа, утвержденными Приказом Росреестра России от 23.10.2020 № П/0393 (далее - Требования) площадь здания, площадь сооружения, основной характеристикой которых является площадь, площадь помещения или машино-места определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра).

Согласно пункту 5 Требований, площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

В соответствии с пунктом 8.3 Требований площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола.

В соответствии с техническим паспортом (по состоянию на 25.10.2017) на здание, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 43:44:310197:88, общая площадь здания, определенная как сумма площадей всех надземных и подземных этажей в пределах внутренних поверхностей наружных стен, составляет 1515,5 кв.м.

Такая же площадь здания отражена в выписке из ЕГРН.

С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие в договоре согласованной сторонами пропорции к общей площади здания, суд принимает доводы банка о необходимости применения показателя общей площади, указанного в ЕГРН и техпаспорте здания (как в предусмотренных законом источниках о характеристиках объекта недвижимости, актуальных и применимых для третьих лиц).

С учетом изложенного, доводы ответчика о необходимости применения при исчислении пропорции значения общей площади здания, равной 1334,3 кв.м, (также отраженное в техпаспорте) судом отклоняются.

Ссылка истца на заключение ООО «Межевая компания» от 16.11.2021 судом также не принимается, поскольку в указанном заключении отражено, что по результатам обследования все данные, отраженные в техпаспорте, соответствуют фактическим данным (т.е. в том числе и указание общей площади 1515,5 кв.м), что не противоречит выводам суда.

Доводы ответчика о том, что в ходе начисления переменной части арендной платы арендодатель применял общую площадь здания 1334,3 кв.м (в результате чего стоимость услуг была выше, чем если бы при расчете использовалась общая площадь, равная 1515 кв.м), а арендатор оплачивал данную стоимость без возражений, судом отклоняются, поскольку верность определения арендодателем сумм переменной части арендной платы, приходящейся на арендованное имущество, не является предметом настоящего спора, в рамках которого судом оцениваются доводы сторон о стоимости неосновательного обогащения. В случае возникновения на стороне арендатора переплаты по переменной части аренды в результате неверного применения общей площади здания при расчете пропорции, арендатор не лишен права защиты своих интересов предусмотренными законом способами. В рамках же настоящего дела арендатором не заявлены требования о возврате переплаты по договору аренды.

Таким образом, расчет пропорции исходя из общей площади здания 1515,5 кв.м, примененный банком, суд признает верным. Иных замечаний к порядку исчисления пропорции обществом не заявлено.

Общество также указывает на необоснованность включения в сумму неосновательного обогащения налога на добавленную стоимость, предъявленную к оплате в составе стоимости спорных коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями и оплаченную банком, поскольку, по мнению общества, указанные суммы налога банк вправе возместить из бюджета в порядке, предусмотренном НК РФ.

Оценив указанные доводы, суд признает их необоснованными в силу следующего.

Публично-правовые отношения по уплате налога на добавленную стоимость в бюджет складываются между налогоплательщиком, то есть лицом, реализующим товары (работы, услуги), и государством. Покупатель товаров (работ, услуг) в этих отношениях не участвует.

Включение продавцом в подлежащую оплате покупателем цену реализуемого товара (работ, услуг) суммы налога на добавленную стоимость вытекает из положений пункта 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации, являющихся обязательными для сторон договора в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отражает характер названного налога как косвенного.

Следовательно, предъявленная банку к оплате сумма налога на добавленную стоимость является для банка частью цены, уплаченной в пользу ресурсоснабжающих организаций. В отношения с государством в качестве субъекта публично-правовых налоговых отношений банк в данной ситуации не вступает (указанная позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 № 5451/09).

Дальнейшая реализация банком своих прав налогоплательщика путем уменьшения подлежащей уплате за налоговый период суммы НДС, исчисляемой с совокупности операций по реализации товаров, работ, услуг, на сумму налоговых вычетов, не влияет на обязанность общества, неосновательно сберегшего денежных средства на оплату коммунальных услуг, возместить банку указанные затраты по стоимости, фактически уплаченной банком в адрес ресурсоснабжающих организаций.

Судом также рассмотрены доводы общества о получении банком возмещения части стоимости коммунальных затрат от арендатора ФИО4, арендующего часть здания с 2016 года по договору аренды с банком.

Из материалов дела следует, что между ФИО4 и банком был заключен договор аренды № 66 от 01.08.2016 нежилого помещения в здании по адресу: <...>, (в период, когда собственником здания являлся банк).

С момента перехода права собственности на задние к ФИО3 в 2018 году, а затем к ООО «Альфа-Агро», в силу статьи 617 ГК РФ новым арендодателем по договору аренды с ФИО4 выступает новый собственник, в том числе в рамках спорного периода по взысканию неосновательного обогащения – ООО «Альфа-Агро».

Банком неоднократно в адрес ФИО4 направлялись извещения о смене арендодателя по договору и необходимости уплаты арендных платежей (включающих возмещение коммунальных услуг) новому собственнику здания (письма в материалах дела).

Из материалов дела и пояснений банка следует, что ФИО4 в течение спорного периода действительно в адрес банка вносилась плата, в том числе включающая в себя стоимость спорных коммунальных услуг.

Вместе с тем в ходе рассмотрения дела в суде банком указанные денежные средства возвращены ФИО4 как ошибочно уплаченные (платежные документы в материалах дела). Указанное обстоятельство обществом не оспорено.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для вывода о том, что банком возмещена часть спорной суммы за счет третьего лица.

Сведений об иных третьих лицах, осуществлявших платежи спорных коммунальных услуг в адрес банка на основании ранее действовавших договоров, в материалы дела сторонами не представлено, судом не установлено.

С учетом изложенного, указанные доводы общества подлежат отклонению.

Таким образом, на основании статей 1102, 1105 ГК РФ встречные исковые требования банка о взыскании с ООО «Альфа-Агро» неосновательного обогащения в виде сбереженных собственником денежных средств по оплате услуг электроэнергии и водоснабжения/водоотведения (не приходящихся на арендуемые банком по договору от 25.02.2019 площади) в сумме 1 111 765 рублей 01 копейка подлежат удовлетворению.

Арифметический расчет стоимости услуг обществом не оспорен, контррасчет не представлен.


Таким образом, исковые требования удовлетворены судом в части, в сумме 1502 рубля 52 копейки. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании арендной платы отказано.

Встречные исковые требования удовлетворены судом в полном объеме, в сумме 1 111 765 рублей 01 копейка.

С учетом произведенного судом зачета первоначального и встречного исковых требований следует взыскать с ООО «Альфа-Агро» в пользу ПАО «Сбербанк» денежные средства в размере 1 110 259 рублей 76 копеек.

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды судом отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учетом частично удовлетворенного первоначального иска и удовлетворенного в полном объеме встречного иска, с истца ООО «Альфа-Агро» в пользу банка с учетом проведенного зачета суммы судебных расходов подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаченной банком по встречному иску госпошлины в сумме 24 077 рублей.

При подаче первоначального иска в суд истцом ООО «Альфа-Агро» уплачена госпошлина в сумме 10348 рублей. С учетом уточнения имущественных исковых требований о взыскании арендной платы и частичного отказа в удовлетворении указанных требований судом, на истца относятся судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 10877 рублей. Принимая во внимание прекращение производства по делу в части требований о признании договора аренды незаключенным, с ООО «Альфа-Агро» в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина0 в сумме 529 рублей 00 копеек.

Учитывая имущественное положение второго истца (по части требований о расторжении договора аренды) СКПК «Альфа-Ресурс» (находящегося в стадии ликвидации), суд считает возможным на основании статьи 333.22 НК РФ освободить его от уплаты госпошлины в федеральный бюджет.

Также с учетом статьи 333.40 НК РФ суд считает необходимым возвратить ПАО «Сбербанк России» из федерального бюджета излишне уплаченную по встречному иску государственную пошлину в сумме 4157 рублей.

Руководствуясь статьями 49, 110, 132, 150, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

первоначальные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613151, <...>) к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613030, Россия, 117997, <...>; почтовый адрес филиала: 6100997, <...>) удовлетворить в части требований о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды нежилого помещения от 25.02.2019 в сумме 1502 (одна тысяча пятьсот два) рубля 52 копейки, а также судебных расходов в виде уплаченной истцом государственной пошлины в сумме 41 (сорок один) рубль 00 копеек.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований о взыскании арендной платы отказать.

В удовлетворении первоначальных исковых требований о расторжении договора аренды от 25.02.2019 отказать.

Производство по делу в части первоначальных исковых требований о признании договора аренды от 25.02.2019 незаключенным - прекратить.

Встречные исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613030, Россия, 117997, <...>; почтовый адрес: 6100997, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613151, <...>) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 111 765 (один миллион сто одиннадцать тысяч семьсот шестьдесят пять) рублей 01 копейка и судебных расходов в виде уплаченной истцом по встречному иску государственной пошлины в сумме 24 118 (двадцать четыре тысячи сто восемнадцать) рублей 00 копеек удовлетворить.

С учетом произведенного судом зачета первоначального и встречного исковых требований взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613151, <...>) в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613030, Россия, 117997, <...>; почтовый адрес: 6100997, <...>) денежные средства в размере 1 110 259 (один миллион сто десять тысяч двести пятьдесят девять) рублей 76 копеек.

С учетом произведенного судом зачета первоначального и встречного исковых требований взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613151, <...>) в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613030, Россия, 117997, <...>; почтовый адрес: 6100997, <...>) судебные расходы в виде уплаченной истцом по встречному иску государственной пошлины в сумме 24 077 (двадцать четыре тысячи семьдесят семь) рублей 00 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613151, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску в сумме 12529 (двенадцать тысяч пятьсот двадцать девять) рублей 00 копеек.

Возвратить публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613030, Россия, 117997, <...>; почтовый адрес: 6100997, <...>) из федерального бюджета излишне уплаченную по встречному иску государственную пошлину в сумме 4157 (четыре тысячи сто пятьдесят семь) рублей 00 копеек. Выдать справку на возврат госпошлины.

Исполнительные листы подлежат выдаче в порядке и в сроки, предусмотренные разделом VII АПК РФ.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.


Судья С.А. Бельтюкова