Постановление от 24 июля 2019 г. по делу № А56-114465/2018

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-114465/2018
24 июля 2019 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самарчук Ю. В.,

при участии:

от истца: Кашинцев М.С., по доверенности от 01.08.2018;

от ответчика: Аникейченко К. В., по доверенности от 22.04.2019;

от третьих лиц: 1) Чудакова Н. Н., по доверенности от 09.01.2018; Князева Э. Е., по доверенности от 09.01.2019; 2) не явился, извещен надлежащим образом;


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-16569/2019, 13АП-16570/2019) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПБГКУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2019 по делу № А56-114465/2018(судья Вареникова А.О.),

принятое по иску ООО "ПАЛОМА" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, возникших при выкупе имущества,

третьи лица: 1) СПБГКУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга",



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ПАЛОМА» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Пороховская, дом 13, литер А, пом. 5-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 и абзац первый пункта 2.2 в следующей редакции:

пункт 2.1 «Цена продажи Объекта составляет 4 864 516 руб., НДС не облагается».

пункт 2.2 «Оплата цены продажи Объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 7 лет (28 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца №40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», корр. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН: 7838332649, КПП 783801001»,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пороховская, дом 13, литер А, пом. 14-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 и абзац 1 пункта 2.2 в следующей редакции:

пункт 2.1 «Цена продажи Объекта составляет 1 135 484 руб., НДС не облагается».

Пункт 2.2 «Оплата цены продажи Объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 7 лет (28 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца №40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», корр. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН: 7838332649, КПП 783801001»,

а также требованием об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Пороховская, дом 13, литер А, пом. 5-Н,по цене 4 864 516 рублей, с рассрочкой платежа на 7 лет (28 кварталов) и обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Пороховская, дом 13, литер А, пом. 14-Н,по цене 1 135 484 рубля, с рассрочкой платежа на 7 лет (28 кварталов).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН), ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2019 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами спора при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул.Большая Пороховская, дом 13, литер А, пом.5-Н при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге. Пункт 2.1 и абзац первый пункта 2.2 проекта договора, предложенного Комитетом изложен в следующей редакции:

Пункт 2.1 «Цена продажи Объекта составляет 6 500 000 рублей, НДС не облагается», пункт 2.2 «Оплата цены продажи Объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора, в соответствии с приложением N 1 к договору, равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца N 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», корр. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН: 7838332649, КПП 783801001».

Судом также урегулированы разногласия, возникшие между сторонами спора при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул.Большая Пороховская, дом 13, литер А, пом.14-Н при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге. Пункт 2.1 и абзац первый пункта 2.2 проекта договора, предложенного Комитетом изложен в следующей редакции:

Пункт 2.1 «Цена продажи Объекта составляет 1 670 000 рублей, НДС не облагается», пункт 2.2 «Оплата цены продажи Объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора, в соответствии с приложением N 1 к договору, равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца N 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», корр. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН: 7838332649, КПП 783801001».

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» не согласились с решением суда, заявили ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Комитет полагает, что заключение эксперта является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушением норм действующего законодательства, в том числе Закона 73-ФЗ, Закона 135-ФЗ.

Комитет считает, что суд не учел замечаний ГУП «ГУИОН» об отсутствии корректировки по цене с учетом того, что в спорные помещения 5Н,14Н вход осуществляется с улицы, в то время как вход в объекты-аналоги N3, N 5 осуществляется со двора.

Комитет согласен с выводом суда, содержащемся в обжалуемом судебном акте относительно предоставленной на 5 лет рассрочки выкупаемого имущества, а также с распределением судебных расходов.

ГУП «ГУИОН» полагает, что поскольку недостоверность отчета ГУП ГУИОН от 22.12.2017 №31-8-0354(096)-2017, не доказана, отсутствовали правовые основания для назначения судом первой инстанции экспертизы и установления цены выкупаемого имущества по результатам проведенной судебной экспертизы.

ГУП «ГУИОН» ссылается на недоказанность имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

ГУП «ГУИОН» в апелляционной жалобе ссылается на то обстоятельство, что в судебном заседании 24.04.2019 эксперт согласился, что состояние объекта-аналога является «хорошим», в то время как при расчете состояние объекта-аналога» рассматривалось как «отличное», а также необоснованно применена понижающая корректировка на состояние отделки помещения. Вместе с тем, в расчете данная ошибка не исправлена. Кроме того, как указывает податель жалобы, здание расположения объекта – аналога не примыкает к «красной линии», находится внутри квартала, в то время как другие объект-аналоги и объекты оценки расположены в домах, примыкающих к «красной линии». Вместе с тем, эксперт не осуществил соответствующую корректировку, а в уточненном расчете данная ошибка исправлена некорректно.

Податель жалобы также ссылается на нарушение методологии оценки, оказавшее существенное влияние на итоговый результат стоимости Объектов оценки.

Объект-аналог N 3, по мнению подателя жалобы, необоснованно расценивался в качестве объекта, имеющего вход со двора, поскольку вход в данный объект осуществляется с торца здания, соответственно, характеристика входа «со двора» применена некорректно.

Общество представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета и СПБГКУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" доводы жалобы поддержали.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению государственным имуществом (в настоящее время – Комитет) и Обществом заключен договор аренды от 19.11.2007 №07-А000006, по условиям которого Комитетом - арендодателем передан Обществу - арендатору для использования под кафе объект недвижимости - часть помещения 5Н (3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12), (МОП (1, 2, 5), площадью 147,6 кв.м., - с кадастровым номером 78:6061:0:23:1, распложенный по адресу: 195027, Санкт-Петербург, Большая Пороховская ул., д.13, лит.А, помещение 5Н, подвал.

В последующем части помещения 5Н (3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12), площадью 113,1 кв.м. присвоен кадастровый номер 78:11:0006061:1331, а часть помещения МОП (1, 2, 5), площадью 26,4 кв.м. поставлена на кадастровый учет в качестве помещения 14-Н с кадастровым номером 78:11:0006061:1330.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество обратилось в Комитет с заявлением от 26.05.2016 о выкупе арендуемых помещений.

Распоряжениями от 29.12.2017 №2681-рз и №2702-рз Комитет определил условия выкупа помещений, установив следующие существенные условия договора купли-продажи: выкупная цена помещения 5-Н, площадью 113,1 кв.м. – 8 070 000 рублей, форма оплаты: в рассрочку, поквартально, равными долями; период рассрочки: 20 кварталов; выкупная цена помещения 14-Н, площадью 26,4 кв.м. – 2 020 000 рублей, форма оплаты: в рассрочку, поквартально, равными долями; период рассрочки: 20 кварталов.

Письмом от 27.07.2018 Фонд имущества направил Обществу проекты договоров купли продажи нежилых помещений.

Считая предложенную выкупную стоимость объектов завышенной, Общество обратилось в ООО «Консалтинговая фирма «Сфинкс» в целях определения рыночной стоимости помещений по состоянию на 06.08.2018. Согласно отчету от 09.08.2018 №0608/18-ОЦ-1ВП рыночная стоимость помещения 5-Н составляет 4 864 516 рублей, рыночная стоимость помещения 14-Н составила 1 135 484 рублей.

В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта, Общество письмом от 20.08.2018 направило в адрес Фонда имущества протоколы разногласий к договорам с предложением заключить договоры по иной цене, а также с указанием периода рассрочки 7 лет (28 кварталов).

Общество, ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договоров купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и считая, что выкупная цена спорного имущества значительно превышают рыночную стоимость объектов, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» Васильченко Алексею Владимировичу.

Согласно заключению эксперта от 08.02.2019 №13/12/18-1 рыночная стоимость помещения 5-Н по состоянию на дату обращения с заявлением о выкупе составляет 6 400 000 рублей, рыночная стоимость помещения 14-Н – 1 600 000 рублей.

Суд первой инстанции, признав данное заключение экспертов достоверным доказательством, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи, определив условие о стоимости выкупаемого объекта, исходя из заключения эксперта от 08.02.2019 №13/12/18-1.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции по ходатайству сторон назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости спорных помещения на момент подачи Обществом заявки на передачу арендуемых объектов в собственность (26.05.2016).

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта от 08.02.2019 №13/12/18-1 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещений по состоянию на 26.05.2016.

Заключение эксперта от 08.02.2019 №13/12/18-1 соответствует требованиям действующего законодательства, основано на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости имущества, подбор и анализ объектов-аналогов произведен экспертом по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта, при расчете рыночной стоимости экспертом выбраны объекты-аналоги, которые сопоставимы с объектами оценки и находятся с ними на одном уровне с точки зрения развития социальной и экономической инфраструктуры, престижности местоположения и транспортной доступности с учетом типа входов в объекты, их состояния и местоположения; подбор объектов-аналогов осуществлен экспертами в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО № 7).

Суд первой инстанции правильно применил статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона N 159-ФЗ, статьи 12, 13 Закона N 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к обоснованному выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объектов оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, в отношении помещения 5-Н - 6 400 000 рублей, помещения 14-Н – 1 600 000 рублей.

Принимая во внимание замечания Комитета и ГУИОН, суд допросил в судебном заседании эксперта, который пояснил, что им действительно была допущена ошибка в оценке состояния объекта-аналога №5, поскольку информация об этом объекте в различных источниках разная. В связи с этим экспертом произведены корректировки расчетов, в результате которых рыночная стоимость помещения 5-Н составила 6 500 000 руб., а помещения 14-Н – 1 670 000 руб. Относительно доводов Комитета и ГУП ГУИОН о выборе объектов-аналогов, эксперт пояснил, что в качестве критериев отбора объектов-аналогов им были использованы вид помещения, площадь и местоположение. Относительно применяемых корректировок эксперт пояснил, что применяемые корректировки зависят от технологии выбранного для оценки метода, в связи с чем в рамках сравнительного и доходного подходов используются разные методики расчета. Для расчета величин корректировок эксперт использовал экономико-математическую модель права собственности для торговых помещений на 2 квартал 2016 года. Кроме того, эксперт полагает, что динамика стоимости права собственности содержит значения не индексов цен, а прироста, в связи с чем корректировки с учетом прироста являются обоснованными при проведении расчетов.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение данной судебной экспертизы соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно, достаточно ясно и полно, выводы эксперта носят мотивированный, последовательный характер, не опровергнуты совокупностью доказательств, имеющихся в деле.

Ссылка подателей жалоб на недостоверность описания объектов-аналогов противоречит сведениям, приведенным экспертами в примечании к таблице об объектах-аналогах.

Вопреки доводам подателей жалоб, в силу подпункта "д" пункта 22 ФСО № 7 допускается использование отличающихся по характеристикам, стоимости объектов-аналогов, а в самом заключении эксперта от 08.02.2019 №13/12/18-1 представлено подробное описание алгоритма проведения расчета, в том числе и алгоритм выбора объектов-аналогов как по площади и месторасположению, так и по их стоимости.

Доводы подателей жалоб со ссылкой на имеющиеся замечания к экспертному заключению не принимаются апелляционным судом и в связи с тем, что фактически податели жалоб не оспаривают обстоятельства, установленные судом, их доводы сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судом при вынесении итогового судебного акта.

Поскольку доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не подтверждают нарушений судом норм материального и процессуального права, оснований для отмены обжалуемого решения у суда апелляционной инстанции не имеется.

При рассмотрении дела и вынесении судебного акта суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.


С учетом изложенного апелляционная инстанция не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2019 по делу № А56-114465/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


Е.В. Жиляева


Судьи


В.И. Желтянников


Н.С. Полубехина