Постановление от 25 августа 2025 г. по делу № А60-56459/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-4441/2025-ГК
г. Пермь
26 августа 2025 года
Дело № А60-56459/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2025 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Коньшиной С.В., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Голдобиной Е.Ю.,

при участии:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от  19.08.2025, диплом;

от третьего лица  - он же, доверенность от  11.02.2025;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «Город-2016», 

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 апреля 2025 года

по делу № А60-56459/2024 

по первоначальному иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Город-2016»  (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Город-2016»  (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: индивидуальный предприниматель  ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

 о признании взаимных обязательства по договору аренды земельного участка прекращенными,

установил:

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – истец) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ГОРОД-2016" (далее – ответчик) с требованием о взыскании задолженности за период с 01.04.2022 по 30.09.2024 в размере 2824155 руб. 43 коп., пени за период с 01.01.2023 по 30.09.2024 в размере 551 157 руб. 83 коп.

К участию в деле в качестве  третьего  лица, не заявляющего  самостоятельные требования относительно предмета спора,  привлечен индивидуальный предприниматель  ФИО2.

Ответчик заявил встречный иск о  признании взаимных обязательств по договору аренды земельного участка № Т-123 от 01.07.2016 прекращенными с 30.06.2020 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0606001:59. Просит указать, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости о записи о прекращении обременения объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0606001:59 в виде аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08 апреля 2025 года первоначальный иск удовлетворен частично, в удовлетворении встречного  иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на несогласие с выводом  суда о том, что о недостатках арендуемого имущества арендатору было известно до заключения договора, т.к. о невозможности строительства на земельном участке общество узнало в процессе его освоения, получив отказ в разрешении на строительство (уведомления об отказе в выдаче разрешения на строительство № 16-01-82/14212 от 11.12.2017, № 16-01-82/1117 от 06.02.2018), учитывая, что смежный земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории. Полагает , что ссылка суда на п. 2 ст. 612 ГК РФ как на основание неприменения доводов общества о невозможности использования арендуемого участка, и отсутствии в связи с этим встречного предоставления со стороны арендатора, не является обоснованной, не соответствует фактическим обстоятельствам. По мнению  апеллянта, суд необоснованно не применил позицию Верховного суда РФ об отсутствии обязанности вносить арендную плату в случае невозможности использования имущества по причине, за которую арендатор не отвечает, неправильно определил предмет доказывания по спору – по данной категории споров значение имеет не поведение арендодателя, а объективная невозможность использования арендуемого имущества. В случае невозможности использования арендованного имущества в соответствии его назначением по причине, за которую арендатор не отвечает, арендатор не обязан вносить арендную плату. Ответчик предоставил доказательства невозможности использовать земельный участок для строительства, т.к. доступ к земельному участку обеспечен с территории общего пользования посредством земельного участка с кадастровым номером 66:41:0606001:29, имеющего разрешенное использование «городские леса» и расположенного в границах особо охраняемой природной территории – Санаторный лесной парк, на котором не допускается строительство проездов и дорог. Полагает, что доказал, что не имеет возможности использовать земельный участок для строительства по объективным, не зависящим от него причинам, обществом были предприняты все зависящие от него меры по устранению препятствий использования земельного участка, невозможность использования участка сохраняется в том числе из-за бездействия истца, процедура включения компенсационного участка с кадастровым номером 66:41:0606001:59 в состав городских лесов не завершена по причине бездействия Министерства. Отмечает, что действия истца по согласованию образования компенсационного земельного участка в целях его включения в земли лесного фонда и последующему отказу от исключения этого участка из договора аренды, являются противоречивыми. Таким образом, не заявление ответчиком ранее о невозможности использования земельного участка не является основанием поражения его в правах, при подтверждении заявленного довода арендная плата не подлежит уплате, иной вывод противоречит действующему законодательству и сформированной Верховным Судом РФ судебной практике. Также  отмечает, что суд неверно определил период, выходящий за срок исковой давности, ответчик указал, что истек срок давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с 01.01.2021  по 30.09.2021  включительно. Полагает, что вывод суда о неначислении процентов на основной долг по арендной плате за компенсационный земельный участок не соответствует материалам дела. Указывает, что, отказывая в удовлетворении встречного иска, суд применил нормы, не подлежащие применению, п. 1 ст.13 ПЗЗ не подлежал применению, поскольку на земельном участке, территориальная зона которого была изменена, объект недвижимости не был построен и не находился в стадии строительства, а само это изменение территориальной зоны части земельного участка стало результатом целенаправленных совместных усилий сторон договора аренды для обеспечения возможности строительства на оставшейся части. Отмечает, что ответчик на ст. 451 ГК РФ в обоснование встречного иска не ссылался, а основывал свои требования на статьях 606, 611, 416, 328 ГК РФ.

До начала судебного разбирательства от истца и  третьего  лица  поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, истец  полагает судебный акт законным и обоснованным, третьего  лицо  поддержало  позицию  ответчика.

В судебном  заседании представитель  ответчика и третьего лица на  доводах апелляционной жалобы  настаивал.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) действует договор аренды земельного участка № Т-123 от 01.07.2016 (далее – договор, договор аренды, договор аренды земельного участка), в соответствии с которым ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0606001:35 с разрешенным использованием: торговые центры (торгово-развлекательные центры) для строительства.

26.09.2016 между ООО «Магистраль»,  ООО «Город-2016» и ИП ФИО3 заключен договор № 1 переуступки права аренды земельного участка, согласно ООО «Город-2016» и ФИО4 переданы права и обязанности по договору земельного участка от 01.07.2016 № Т-123.

Согласно п. 2.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от  23.08.2023 срок аренды установлен с 30.05.2016 по 30.05.2029.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 23.08.2023 размер арендной платы для ООО «Город-2016» установлен:

- с 28.10.2016 по 31.07.2020 за 1/2 земельного участка с кадастровым Номером 66:41:0606001:35, площадью 69 330 кв.м.;

- с 01.08.2020 за 1/2 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0606001:35, площадью 66 201 кв.м., за 1/2 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0606001:35 площадью 3 129 кв.м.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения условия договора для арендаторов распространяются на правоотношения сторон, возникшие до заключения дополнительного соглашения, а именно: для ООО «Город-2016» с 26.09.2022 - даты заключения договора переуступки права аренды земельного участка (перенайма) от 26.09.2016 № 1.

Согласно п. 5.2.3 договора арендатор обязан уплачивать в срок, в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. Пени перечисляются на расчетный счет указанный в договоре.

В соответствии с п. 6.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно доводам истца, ответчик вносит арендную плату по договору несвоевременно и не в полном объеме, что  явилось  основанием для обращения в суд  с настоящим иском.

Возражая против  удовлетворения заявленного иска ответчик  заявил  о пропуске срока исковой давности, отсутствием основания для взыскания арендной платы по причине невозможности использования земельного участка в связи с действиями арендодателя, заявил  встречный иск о  признании  обязательств  прекращенными.

Признавая обоснованным первоначальный иск с учетом исковой давности  и  отказывая в удовлетворении  встречного  иска,  суд  исходил  из  наличия между истцом и  ответчиком  договорных  отношений, обязанности ответчика вносить  плату за пользование  земельным участков, который является предметом аренды, недоказанности ответчиком невозможности  использования земельным участком.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд  не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно  ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Материалами дела подтверждается предоставление ответчику земельного участка для целей строительства на условиях договора аренды земельного участка от 01.07.2016 № Т-123, в соответствии с дополнительным соглашением от 23.08.2023 к договору ответчик является стороной арендных отношений, предметом аренды являются два земельных участка с кадастровыми номерами 66:41:0606001:35 площадью 66201 кв.м, 66:41:0606001:59 площадью 3129 кв.м (выделен из исходного), срок аренды установлен до 30.05.2029, определен размер арендной платы для каждого соарендатора.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А60-13358/2023 урегулированы разногласия по вопросу ставки арендной платы и размера арендной платы, ставка арендной платы определена в размере 2 % от кадастровой стоимости земли («Иное использование»).

По расчету истца размер основного долга составил 2824155 руб. 43 коп. за период с 01.04.2022 по 30.09.2024, размер пени составил 551 157 руб. 83 коп. за период с 01.01.2023 по 30.09.2024.

Полагая пользование  земельным участком невозможным,  ответчик просит отказать в удовлетворении иска, предъявил  встречный иск. Невозможность  использования земельного  участка мотивирована отсутствием доступа для целей строительства, несоответствием разрешенного использования компенсационного  земельного  участка правилам землепользования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В  п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) разъяснено, что  Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").   В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Согласно правовому подходу,  изложенному в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015),  от исполнения  обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только  невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего.  В  п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) также указано, что не подлежит взысканию арендная плата в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает.

Учитывая, что  исходный земельный участок  был  предоставлен  ответчику для целей строительства,  фактически  доступ к земельному участку отсутствует, т.к.  смежный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0606001:29 имеет вид разрешенного использования   «городские леса»,  расположен в границах особо охраняемой природной территории – Санаторный лесной парк, на котором не допускается строительство проездов и дорог,  приказом Министерства от 10.10.2019 № 2644 утверждена схема расположения компенсационного земельного участка, площадью 3129 кв.м, образуемого из арендованного земельного участка для включения в границы городских лесов, решением Екатеринбургской городской Думы от 23.06.2020 № 24/37 внесены изменения в Правила землепользования и застройки города Екатеринбурга в части изменения территориальной зоны для компенсационного земельного участка, с зоны Ц-4 (зона торговых центров, оптовой торговли, рынков) на зону Р-1 (зоны отдыха населения), между тем,  процедура   предоставления необходимого  обществу для целей проезда земельного  участка не завершена, компенсационный участок   в состав земель лесного фонда не передан, по  данным публичной кадастровой карты  разрешенное  использование  земельного участка с кадастровыми номерами  66:41:0606001:59 - торговые центры (торгово-развлекательные центры), следует  признать обоснованными  возражения ответчика о  невозможности  взыскания арендной платы  за спорный период.

При  рассмотрении настоящего  спора  учтена  позиция, изложенная  в постановлении Арбитражный суд Уральского округа от  25.07.2025 по  делу  № А60-53932/2024.

Поскольку  судом не  установлены обстоятельства фактического  использования земельного  участка в спорный период для целей строительства по  причинам, не зависящим от  арендатора,  арендодателем не были своевременно предприняты меры  по  изменению вида разрешенного  использования компенсационного  земельного участка, основания для взыскания арендной платы отсутствуют.

Требования истца  признаны необоснованными  и удовлетворению  не подлежат.

Вопреки  позиции  апеллянта, суд  апелляционной инстанции полагает  основания для удовлетворения встречного  иска отсутствующими  в силу  следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как правило, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу  ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.  В частности  обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает ( п. 1 ст. 416 ГК РФ).

В п.п.  36, 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено,  что в  соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств. По смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

По общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков) (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6).

Учитывая, что   правовые последствия прекращения обязательства направлены на прекращение договора,  основанием прекращения обязательства является принципиальная  невозможность исполнения обязательства,  которая должна быть постоянной, между тем, воля сторон была  направлена на возникновение прав и наступление для них обязанностей, изменение  обязательств  произошло  по  воле  сторон,  арендатор полагался на урегулирование  временных обстоятельств, препятствующих исполнению обязательства,  оснований для признания обязательств прекращенными в части аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0606001:59 не  имеется.  

В соответствии  с п. 2 ст. 450 ГК РФ  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами.

Поскольку разрешенное  использование  земельного участка с кадастровыми номерами  66:41:0606001:59 - торговые центры (торгово-развлекательные центры) не  соответствует  Правилам землепользования и застройки города Екатеринбурга, согласно  которым   компенсационный  земельный участок с июля 2020 года  расположен  в территориальной  зоне Р-1 (зоны отдыха населения), налицо юридическая невозможность использования земельного  участка для целей строительства,  существенное изменение обстоятельств,  в связи  с чем, учитывая длящийся характер  правоотношений и волеизъявление сторон  на  сохранение  арендных  правоотношений, надлежащим способом защиты прав арендатора является изменение  договора.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 апреля 2025 года подлежит отмене в части  удовлетворения первоначального  иска на основании п. 1  ч. 1 ст.  270  АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы ответчика  по  уплате  государственной пошлины  в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на  истца (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 апреля 2025 года по делу № А60-56459/2024      отменить в части  удовлетворения первоначального  иска.

В удовлетворении исковых  требований Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области отказать.

В остальной части  судебный акт  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать  с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Город-2016»  (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы  по уплате  государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


М.А. Полякова


Судьи


С.В. Коньшина


В.В. Семенов