Решение от 30 января 2019 г. по делу № А57-15366/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-15366/2018
30 января 2019 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 24 января 2019 года

Полный текст решения изготовлен 30 января 2019 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН <***>, ОГРНИП 304645016700050,

о признании незаконным постановления администрации МО «Город Саратов» от 15.05.2018 г. № 971 «Об отказе ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка в Волжском районе, занимаемого офисным зданием», об обязании устранить права и законные интересы

заинтересованные лица:

Администрация муниципального образования «Город Саратов»,

Комитет по управлению имуществом г. Саратова,

ФИО3,

МУ «Дирекция единого заказчика по Волжскому району г. Саратова»,

ликвидационная комиссия МУ «Дирекция единого заказчика по Волжскому району г. Саратова»,

при участии в судебном заседании:

заявителя – ФИО4, по доверенности,

администрации МО «Город Саратов» - ФИО5, по доверенности, ФИО6, по доверенности,

КУИ г. Саратова – ФИО7, по доверенности,

остальные лица – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный предпринимателя ФИО2, ИНН <***>, ОГРНИП 304645016700050, с заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о признании незаконным постановления администрации МО «Город Саратов» от 15.05.2018 г. № 971 «Об отказе ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка в Волжском районе, занимаемого офисным зданием», об обязании устранить нарушенные права и законные интересы предпринимателя в порядке, предусмотренном ст.39.20 ЗК РФ. Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Заявитель обосновывает свои требования тем, что обладает исключительным правом приобретения в аренду земельного участка, на котором расположено здание, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащие заявителю; истребуемый земельный участок является неделимым, в связи с чем, может быть приобретен в порядке, который установлен ст.39.20 ЗК РФ.

Заинтересованные лица требования заявителя оспорили по основаниям, изложенным в письменном отзыве, полагают, что испрашиваемый земельный участок не подлежит предоставлению в аренду собственникам объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, поскольку на этом же земельном участке находится объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности. Свои доводы заинтересованные лица обосновывают п.5 ст.39.16 ЗК РФ.

В порядке ст.163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 24.01.2019 г., 12 час. 30 мин., после которого рассмотрение дела продолжено.

Информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседание была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

В порядке ст.82 АПК РФ судом по ходатайству участника процесса проведена землеустроительная экспертиза, результаты которой подтверждают, что рассматриваемый земельный участок является неделимым. Результаты экспертизы в виде Заключения эксперта от 21.01.2019 г. № 10 – исследованы и приобщены к материалам настоящего дела.

Дело рассмотрено по существу заявленных требований по имеющимся доказательствам.

Как следует из материалов дела, Заявитель является собственником нежилого помещения, литер А, площадью 117,4 кв.м., нежилого помещения, литер А, площадью 218,2 кв.м., нежилого помещения, литер А, площадью 226,8 кв.м., расположенных по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: серии 64АБ №449836; серии 64АБ №449835; серии 64АБ №449833.

Одновременно с указанными объектами в здании по адресу: <...> расположены нежилые помещения, принадлежащие заинтересованному лицу - ФИО3.

Ранее ИП ФИО2 в 2015 г. обращалась в компетентный орган о согласовании места расположения земельного участка и об утверждении схемы такого расположения.

19.02.2015 г. Комитетом по управлению имуществом города Саратова утверждена Схема расположения земельного участка №13/1 на кадастровом плане соответствующей территории в кадастровом квартале 64:48:010315 по адресу: <...> общей площадью 1 606 кв.м., цель предоставления которого указана: предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения; с основным видом разрешенного использования – в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «Город Саратов», утв. Решениями Саратовской городской Думы от 29.04.2008 г. № 27-280, п.42.1 (в редакции решения № 38-429 от 25.07.2014 г.), табл. 5.1, п.8.31.

Указанный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением номера 64:48:010315:328 (испрашиваемый участок).

03.02.2017 г. заявитель в порядке, предусмотренном ст. ст. 39.3, 39.17, 39.20 Земельного кодекса РФ, обратился в Администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении испрашиваемого участка в аренду без проведения торгов.

15.05.2018 года Администрацией муниципального образования «Город Саратов» принято оспариваемое постановление № 971 «Об отказе ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка в Волжском районе, занимаемого офисным зданием», согласно которому орган местного самоуправления, руководствуясь пунктом 5 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, отказал заявителю в предоставлении в аренду на 49 лет в связи с тем, что «на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности».

Обжалуя оспариваемое постановление, заявитель указывает, что испрашиваемый земельный участок образован на основании Схемы расположения земельного участка, утвержденной Комитетом по управлению имуществом города Саратова 19.02.2015 г. на основании заявления ФИО2 и ФИО3 с целью предоставления земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения. Данное обстоятельство подтверждается имеющейся в материалах дела схемой расположения земельного участка.

Испрашиваемый земельный участок – неделим, в ином порядке, чем ст.39.20 ЗК РФ он быть предоставлен не может, ФИО2 обладает исключительным правом на аренду данного участка, отказ в предоставлении участка в аренду неправомерен.

Администрация МО «Город Саратов», а также Комитет по управлению имуществом по г. Саратову настаивают на законности отказа со ссылкой на п.5 ст.39.16 ЗК РФ.

Исследовав доводы участвующих в деле лиц, представленные доказательства в совокупности с обстоятельствами дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.6 Земельного кодекса определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. По общему правилу, закрепленному в пункте 1 названной статьи Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Исключения из данного правила предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. В том числе, договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 19.11.2013 N 8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 30.20 Земельного кодекса).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии с частью 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости";

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В силу части 16 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.

Требования к содержанию заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, и перечень, прилагаемых к нему документов установлены частями 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более, чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка установлен статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Отказ в предоставлении испрашиваемого участка уполномоченный орган мотивировал наличием в границах испрашиваемого в аренду земельного участка объекта, принадлежащего на праве муниципальной собственности.

Вместе с тем, судом установлено и материалами дела подтверждается, что предприниматель как собственник объектов недвижимости, находящихся на испрашиваемом земельном участке, в порядке статьи 39.20 ЗК РФ обладает исключительным правом на приобретение в аренду этого земельного участка.

Испрашиваемый земельный участок сформирован по заявлению ИП ФИО8 еще в 2015 г.,Комитетом по управлению имуществом г. Саратова утверждена Схема расположения земельного участка.

Указанный земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением номера 64:48:010315:328.

С заявлением о предоставлении участка на праве аренды 03.02.2017 г. обратился собственник ранее возведенного на данном участке объекта недвижимости, ИП ФИО2 в порядке, предусмотренном ст.39.17, ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок фактически используется объектами недвижимости ИП ФИО8

Во вступившем в законную силу постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2016 года по делу №А57-28279/2015 было отказано в признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРП права собственности муниципального образования «Город Саратов» на здание - ТП - 75, расположенную по адресу: <...> по причине отсутствия препятствий к оформлению прав предпринимателя на земельный участок под принадлежащей ему недвижимостью, был сделан следующий вывод: «Судебная коллегия полагает, что истец как собственник объектов недвижимости может приобрести право на соответствующие части исходного земельного участка, необходимые для размещения и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости» (стр.5 постановления).

Указанное постановление было принято, в том числе по обстоятельствам, которые существовали на указанный момент (регистрация права муниципальной собственности на ТП-75 на спорном участке) и являлись предметом спора по делу № А57-28279/2015; названные обстоятельства являются также обстоятельствами, подлежащими исследованию в настоящем споре.

С учетом положений ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2016 года по делу №А57-28279/2015 не подлежат доказыванию по настоящему делу, выводы, изложенные в названном судебном акте имеют преюдициальное значение по настоящему делу.

На основании всего вышеизложенного и по смыслу указанных выше норм ст.ст.39.36, 39.20 ЗК РФ, реализация права собственника объектов недвижимости на получение в аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены, не может быть ограничена в частности тем, что такой участок может принадлежать иному лицу.

В пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в силу части второй пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельного кодекса Российской Федерации, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09 изложен правовой подход, согласно которому возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям Гражданского кодекса, а в определенных случаях и прямо допускается пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса. При этом, как следует из пунктов 19 и 20 постановления от 24.03.2005 N 11, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

В рамках настоящего дела по правилам ст.82 АПК РФ установлено, что рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:010315 по адресу: <...> – является неделимым, его раздел в целях образования иных участков под размещаемыми на нем объектами недвижимости – невозможен, что следует из Заключения эксперта от 21.01.2019 г. № 10.

Следовательно, с учетом выводов суда по настоящему делу и выводов Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, изложенных в постановлении от 28 сентября 2016 года по делу №А57-28279/2015, заявитель имеет исключительное право на соответствующий земельный участок, в целях соблюдения реализации собственником недвижимости исключительного права на земельный участок, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса и единственной возможностью для устранения нарушенных прав и законных интересов настоящего заявителя является предоставление участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, по правилам п.2 ст.39.20 ЗК РФ. Согласно указанной норме, возможность предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора поставлена в зависимость от того, является ли испрашиваемый земельный участок неделимым. В рассматриваемом случае судом установлено, что участок неделим.

Сам факт отсутствия поручения иного собственника на отчуждение или предоставление в аренду имущества не может служить препятствием для реализации предусмотренного ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации права собственника объектов недвижимого имущества на приобретение права аренды на земельный участок, занятый такими объектами.

При этом, резервирование или изъятие для государственных или муниципальных нужд рассматриваемого земельного участка не произведено.

Кроме того, в соответствии с положениями пунктов 3, 4 статьи 39.36 ЗК РФ и пункта 5 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации N 1300 от 03.12.2014) - нахождение на земельном участке объектов, в том числе трансформаторной подстанции, … для размещения которых не требуется разрешения на строительство, не является препятствием для предоставления в аренду соответствующего земельного участка.

Случаи, при которых не требуется выдача разрешения на строительство, определены в ч.17 ст.51 ГрК РФ, пп. «г» п.8 ч.1 ст.30 Закона Саратовской области от 09.10.2006 N 96-ЗСО «О регулировании градостроительной деятельности в Саратовской области» - (в случаях строительства, реконструкции в границах земельного участка, предоставленного для строительства здания, строения или сооружения, и на территориях общего пользования, прилегающих к такому земельному участку, в границах сельских поселений или в границах микрорайона или двух кварталов - в городских округах и городских поселениях следующих объектов капитального строительства, предназначенных для подключения (технологического присоединения) указанных здания, строения или сооружения к сетям инженерно-технического обеспечения: г) линий электропередачи (кабельных, воздушных и кабельно-воздушных линий электропередачи, в том числе кабельных линий электропередачи, исполненных в блочной канализации) напряжением до 20 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций.

В данном случае в порядке ч.5 ст.200 АПК РФ не доказано наличие вышеуказанных обстоятельств в отношении трансформаторной подстанции.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Восстановление нарушенных прав должно быть произведено по правилам ст.39.20 ЗК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным постановление Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 15.05.2018 года №971 «Об отказе ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка в Волжском районе, занимаемого офисным зданием».

Обязать Администрацию муниципального образования «Город Саратов» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в порядке, предусмотренном ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ИП ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Полный текст решения будет изготовлен в течение пяти дней с момента оглашения резолютивной части решения и направлен сторонам по делу в порядке ст.177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного

суда Саратовской области Т.И. Викленко