Решение от 8 сентября 2025 г. по делу № А13-4897/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-4897/2024
город Вологда
8 сентября 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2025 года Полный текст решения изготовлен 8 сентября 2025 года

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Мосягиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баженовым Н.П., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению товарищества собственников жилья «Успех» (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ГОРИЗОНТ» (ОГРН <***>) о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: <...>,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «РЖДстрой»,

при участии от истца - ФИО1 по доверенности от 12 апреля 2024 года,

у с т а н о в и л:

товарищество собственников жилья «Успех» (ОГРН <***>; ИНН <***>; далее – ТСЖ «Успех», истец) обратилось с исковым заявлением в суд к обществу с ограниченной ответственностью «ГОРИЗОНТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – ООО «ГОРИЗОНТ», ответчик) о признании нежилых помещений в подвале дома общим имуществом многоквартирного жилого дома, просило:

1) признать нежилое помещение общей площадью 105,2 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 37, 38 инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-501 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1297 от 18.03.2014 общим имуществом собственников многоквартирного дома 4а по улице Судоремонтной города Вологды.

2) признать отсутствующим право собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью 105,2 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 37, 38 инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-501 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1297.

3) признать нежилое помещение общей площадью 90,5 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 2,3 инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-023 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1298 от 18.03.2014 общим имуществом собственников многоквартирного дома 4а по улице Судоремонтной города Вологды.

4) признать отсутствующим право собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью 90,5 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 2,3 инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-023 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1298.

5) признать нежилое помещение общей площадью 164,5 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 13,18,19,20, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-021 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1307 от 18.03.2014 общим имуществом собственников многоквартирного дома 4а по улице Судоремонтной города Вологды.

6) признать отсутствующим право собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение общей площадью 164,5 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 13,18,19, 20, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-021 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1307.

7) признать нежилое помещение общей площадью 166 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 21, 22, 28, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-502 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1316 от 20.03.2014 общим имуществом собственников многоквартирного дома 4а по улице Судоремонтной города Вологды.

8) признать отсутствующим право собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение общей площадью 166 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 21, 22, 28, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-502 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1316.

Определением суда от 27 апреля 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «РЖДстрой» (далее – АО «РЖДстрой», третье лицо).

Определением суда от 28 августа 2024 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебно-

экспертной помощи» ФИО2. Производство по делу № А13-4897/2024 приостановлено.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 01.11.2024 № 122/24-11.

Протокольным определением суда от 18 декабря 2024 года производство по делу возобновлено.

В процессе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, в итоге заявлением от 12 августа 2025 года, просил:

1) признать отсутствующим право собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью 105,2 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 37, 38 инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-501 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1297;

2) признать отсутствующим право собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью 90,5 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 2,3 инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-023 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1298;

3) признать отсутствующим право собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение общей площадью 164,5 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 13,18,19, 20, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-021 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1307;

4) признать отсутствующим право собственности ООО «Горизонт» на нежилое помещение общей площадью 166 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 21, 22, 28, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-502 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1316.

Определением суда от 12 августа 2025 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято уточнение исковых требований.

Представитель истца в судебном заседание поддержал уточненные исковые требования.

Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, представителя не направил, в заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. В отзыве на исковое заявление просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, представителя не направило, направило в суд ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением его представителя в отпуске.

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства третьего лица об отложении рассмотрения дела.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не усматривает оснований для его удовлетворения.

Частью 3 статьи 158 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Таким образом, заявляя ходатайство об отложении рассмотрения дела, лицо, участвующее в деле, должно указать и обосновать, для совершения каких процессуальных действий необходимо отложение судебного разбирательства. Заявитель должен также обосновать невозможность рассмотрения дела без совершения таких процессуальных действий и в его отсутствие.

Применительно к настоящему спору суд учитывает, что указанные в ходатайстве причины препятствием для проведения судебного заседания не являются. Иных причин, кроме нахождения в отпуске представителя, свидетельствующих о невозможности рассмотрения дела судебном заседании, в ходатайстве не приведено. Позиция АО «РЖДстрой» изложена в отзыве на исковое заявление, поступившем в суд 25 августа 2025 года, запросов каких-либо дополнительных документов суд не усматривает. Кроме того, отложение рассмотрения дела приведет к затягиванию процесса.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Третье лицо в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему просило отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, и заявило о пропуске срока исковой давности.

Определением суда (дата объявления резолютивной части от 25 августа 2025 года) отказано в удовлетворении ходатайства АО «РЖДстрой» о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Вологодской области.

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, заслушав представителя истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, десятиэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: <...> был построен и введен

в эксплуатацию в 2009 году (первая очередь строительства), в 2010 году (вторая очередь строительства).

ТСЖ «Успех» зарегистрировано 17.09.2012, с указанной даты является жилищно-эксплуатационной, управляющей организацией по отношению к вышеуказанному дому.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости ООО «ГОРИЗОНТ» с 21.03.2022 является собственником нежилых помещений расположенных в подвале многоквартирного дома по адресу: <...>, а именно:

Наименование нежилых помещений в

подвале многоквартирного дома, принадлежащих ООО «Горизонт»

Площадь, кв.м

кадастровый номер №

Нежилое помещение, этаж подвал, номер на поэтажном плане 13, 18, 19, 20,

условный номер 35-35-01/099/2010-021

164,5

35:24:0305028:1307

Нежилое помещение, этаж подвал, номера на поэтажном плане 21, 22, 28, условный номер 35-35-01/097/2010-502

166,0

35:24:0305028:1316

Нежилое помещение, этаж подвал, номера на поэтажном плане 2, 3, условный номер 35-35-01/099/2010-023

90,5

35:24:0305028:1298

Нежилое помещение, этаж подвал, номера на поэтажном плане 37, 38, условный номер 35-35-01/097/2010-501

105,2

35:24:0305028:1297

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 17.12.2009

№ RU35327000-102 в объект капитального строительства - 179 квартирный жилой дом (1 очередь строительства) были включены нежилые помещения (для ЖЭУК) площадью 233,3 кв. м.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.07.2010 № RU35327000-66 в объект капитального строительства - жилой дом (2 очередь строительства) были включены нежилые помещения (для ЖЭУК) площадью 295,1 кв.

Обозначенные нежилые помещения предназначались целевым назначением для жилищной эксплуатации управляющей компанией дома (ЖЭУК), то есть для надлежащей технической эксплуатации многоквартирного дома по адресу: <...>, включая его общедомовые инженерные сети и коммуникации.

Застройщиком многоквартирного дома – обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Инвесттехстрой» (далее – ООО СК «Инвесттехстрой») в 2010 году было зарегистрировано право собственности на вышеуказанные нежилые помещения.

Между ООО СК «Инвесттехстрой» и АО «РЖДстрой» 28.01.2011 заключены договоры купли-продажи спорных нежилых помещений.

ООО СК «Инвесттехстрой» прекратило свою деятельность 05.06.2013.

ТСЖ «Успех» при его создании было поставлено перед фактом, что часть общих помещений в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Вологда,

ул. Судоремонта, 4а (далее – МКД), после ввода дома в эксплуатацию, были переданы АО «РЖДстрой» в собственность.

С момента ввода дома в эксплуатацию, спорные нежилые помещения в подвале МКД, до их продажи ответчику, постоянно использовались в целях эксплуатации общедомового имущества, в связи с расположением в них общих инженерных сетей и коммуникаций, иного общего имущества дома.

Данное обстоятельство было обусловлено тем, что иной технической возможности надлежаще эксплуатировать МКД, и в частности, общедомовые инженерные сети и коммуникации, не имеется. В МКД нижняя разводка всех инженерных сетей и коммуникаций.

АО «РЖДстрой» в адрес ТСЖ «Успех» направило письмо от 05.12.2020 № 3119 с предложением приобрести в собственность спорные нежилые помещения, к письму прилагались фотографии объектов, из которых видно, что самостоятельного назначения спорные нежилые помещения не имели, через них проходят общие инженерные сети и коммуникации МКД, которые требуют постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в них сетям для их эксплуатации и контроля (л.д. 1-10 том 2).

АО «РЖДстрой», действуя в коммерческих интересах, по договору купли – продажи от 01.03.2022 № 05-22/10-0003 продало спорные нежилые помещения в подвале МКД ООО «Горизонт».

На момент совершения сделки спорные нежилые помещения в подвале дома не были изолированы от остальных подвальных помещений дома, в них не было подключения (технологического присоединения) к общим системам инженерных сетей и коммуникаций дома, в том числе к электроснабжению, к водоснабжению, к водоотведению, к теплоснабжению.

Каких-либо подключений (технологических присоединений) нежилых помещений в подвале дома к инженерным сетям и коммуникациям дома технической документацией вообще не было предусмотрено. Новых и (или) дополнительных заключений по ней не было, и нет.

МКД построен его застройщиком и принят в эксплуатацию по проектной, технической документации, которая в установленном законом порядке прошла государственную экспертизу, получила положительное заключение.

Каких-либо изменений в проектную, техническую документацию по МКД, в том числе по подвальным помещениям (включая спорные нежилые помещения), по имеющимся в них общим инженерным сетям и коммуникациям, не вносилось.

ООО «Горизонт», полностью изолировало принадлежащие им нежилые помещения в подвале МКД от остальных, а затем по собственному усмотрению начало производить в них масштабные строительные и иные специальные работы, в том числе срезать, переносить, изменять общие инженерные сети и коммуникации дома, обшивать стены и потолок подвала недопустимыми материалами, закрывая общедомовые сети и коммуникации в подвале дома, в том числе закрывая доступ к общей запорной арматуре на них, ревизиям канализации.

По мнению истца, с момента создания МКД и до настоящего времени, спорные нежилые помещения являлись и являются техническими, вспомогательными по отношению к остальным помещениям МКД, поскольку содержат несущие конструкции здания, в них размещено функционирующее инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме.

Истец полагает, что спорные помещения не могут быть самостоятельными объектами гражданских отношений, поскольку являются общим имуществом в МКД и, следовательно, принадлежат собственникам дома на праве общей долевой собственности, при этом, собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> не давали согласия на передачу части подвала в собственность ни ООО СК «Инвесттехстрой», ни АО «РЖДстрой», ни ООО «Горизонт».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный̆ суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав в установленном порядке. При этом избранный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате его применения нарушенное право должно быть восстановлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

В силу части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Как следует из пункта 8 статьи 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Предъявляя в арбитражный суд иск, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Согласно пункту 2.2 Устава, утвержденного решением общего собрания собственников помещений (протокол от 16.12.2012 № 2) товариществу предоставлено право представления общих интересов членов товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическим лицами, в том числе по вопросам, связанным с юридическим оформлением прав на помещение в многоквартирных домах, земельный участок и иные объекты недвижимого имущества.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как указано в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на спорные помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

В силу подпункта «а» пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в 4 многоквартирном доме и правил изменения размера

платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений многоквартирного жилого дома.

В целях подтверждения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы по делу.

Определением от 28 августа 2024 года суд удовлетворил ходатайство ТСЖ «Успех» о проведении судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебно-экспертной помощи» ФИО2. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1). Какие инженерные сети и коммуникации, иное общее оборудование дома, для обслуживания квартир расположены в подвальных помещениях дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, принадлежащих ООО «Горизонт»?

2). Нежилое помещение общей площадью 105,2 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 37, 38 инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-501 от 20.10.2010, кадастровый номер

35:24:0305028:1297 является техническим подвальным помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в доме?

3). Нежилое помещение общей площадью 90,5 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 2,3 инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-023 от 24.09.2010 кадастровый номер 35:24:0305028:1298 является техническим подвальным помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в доме?

4). Нежилое помещение общей площадью 164,5 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 13,18,19,20, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-021 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1307 является техническим, подвальным помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в доме?

5). Нежилое помещение общей площадью 166 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 21, 22, 28, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-502 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1316 является техническим подвальным помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в доме?

В материалы дела поступило заключение эксперта от 01.11.2024 № 122/24-11. По результатам проведенных исследований, эксперт пришел к следующим выводам:

По первому вопросу:

В подвальных помещениях дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, принадлежащих ООО «Горизонт» зафиксировано следующее оборудование и коммуникации:

- сети теплоснабжения (утепленные стояки подачи и обратной подачи с запорными и спускными вентилями);

- сети водоснабжения (стояки горячего и холодного водоснабжения); - сети канализации (стояки х/б канализации с ревизиями);

- сети электроснабжения (электрические кабели, подвешенные к потолку кронштейнами с креплениями и прохождением данной электрической трассы от электрощитовой по всему подвалу для каждого подъезда).

Помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане: 21, 22, 28, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-502 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1316, не осмотрены, ввиду невозможности доступа в них.

По второму вопросу:

При обследовании помещения общей площадью 105,2 кв.м, расположенного в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 37, 38, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/097/2010-501

от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1297, было обнаружено и зафиксировано следующее:

- сети теплоснабжения (утепленные стояки подачи и обратной подачи с запорными и спускными вентилями);

- сети водоснабжения (стояки горячего и холодного водоснабжения) - сети канализации (стояки х/б канализации с ревизиями)

- сети электроснабжения (электрические кабеля подвешенные к потолку кронштейнами).

На основании вышеизложенного обследуемые помещения: 37 и 38 предназначены для обслуживания более одной квартиры в исследуемом доме.

По третьему вопросу:

При обследовании помещения общей площадью 90,5 кв.м, расположенном в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 2, 3, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-023 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1298, было обнаружено и зафиксировано следующее:

- сети теплоснабжения (утепленные стояки подачи и обратной подачи с запорными и спускными вентилями);

- сети водоснабжения (стояки горячего и холодного водоснабжения); - сети канализации (стояки х/б канализации с ревизиями);

- сети электроснабжения (электрические кабеля подвешенные к потолку кронштейнами).

На основании вышеизложенного обследуемые помещения 2 и 3 предназначены для обслуживания более одной квартиры в исследуемом доме.

По четвертому вопросу:

При обследовании помещения общей площадью 164,5 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 13, 18, 19, 20, инвентарный номер 14831, условный номер 35-35-01/099/2010-021 от 24.09.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1307 было обнаружено и зафиксировано следующее:

- сети теплоснабжения (утепленные стояки подачи и обратной подачи с запорными и спускными вентилями);

- сети водоснабжения (стояки горячего и холодного водоснабжения); - сети канализации (стояки х/б канализации с ревизиями);

- сети электроснабжения (электрические кабеля подвешенные к потолку кронштейнами).

На основании вышеизложенного обследуемые помещения 13, 18, 19, 20 предназначены для обслуживания более одной квартиры в исследуемом доме.

По пятому вопросу:

Ответить на поставленный вопрос не представляется возможным, в виду того, что доступ в данное помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома 4а, по улице Судоремонтной города Вологды, номер на поэтажном плане 21, 22, 28, инвентарный номер 14831, условный номер

35-35-01/097/2010-502 от 20.10.2010, кадастровый номер 35:24:0305028:1316 не был предоставлен, пройти и осмотреть помещения не представилось возможным в виду их закрытия.

Эксперт ФИО2 присутствовал в судебном заседании 18 декабря 2025 года, дал пояснения по всем поставленным вопросам.

Изучив материалы экспертного заключения, заслушав пояснения эксперта, суд полагает, что заключение судебной экспертизы не содержит противоречий, выводы носят ясный характер.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наряду с доказательствами содержания в заключении противоречивых или неясных выводов специалиста, не усматривается.

Стороны надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорили. Выводы эксперта основаны на необходимой нормативной документации и исходных данных, что отражено в самом заключении, экспертом приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу.

Заключение эксперта на основании статьи 82 АПК РФ оценено судом наряду с иными доказательствами и признано надлежащими доказательствами по делу.

Ответчик в ходе судебного разбирательства пояснил, что ООО «Горизонт» не препятствовало и не препятствует истцу в доступе к спорным нежилым помещениям, представил фотографии, подтверждающие демонтаж кирпичной кладки в проемах (л.д. 13-14 том 8).

Истцом 09.08.2025 был проведен осмотр спорных нежилых помещений, по результатам которого в материалы дела представлены фотографии, подтверждающие ведение ответчиком строительных работ в нежилых помещениях, а также подтверждающие демонтаж кирпичной кладки в проемах (л.д. 23 - 42 том 8).

Кроме того истцом представлена копия отчета рыночной стоимости ущерба, причиненного внутренней отделки помещений в результате затопления нежилого помещения нежилого помещения, площадью 166,0 кв.м, кадастровый номер 35:24:0305028:1316 из материалов дела № А13-16386/2013. Указанный отчет был предоставлен в подтверждении факта засорения канализации и как результат ее прорыва. Прорыв явился результатом, того что истец не мог своевременно устранить засор, в связи с отсутствием свободного доступа в спорное нежилое помещение (л.д. 44-112 том 8).

Учитывая выводы эксперта и представленные документы, суд приходит к выводу, что с момента постройки указанного МКД и по настоящее время спорные нежилые помещения являлись вспомогательными по отношению к остальным помещениям МКД, поскольку содержат несущие конструкции здания и в них размещено и функционирует инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме. Вышеуказанные общедомовые коммуникации и оборудование требуют

технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа.

Какой-либо реконструкции многоквартирный дом по адресу: <...> с момента ввода дома в эксплуатацию (2009 год - 1 очередь строительства, 2010 года - 2 очередь строительства) не подвергался.

Содержание подвальных помещений и расположенного в них общего имущества в виде общедомовых коммуникаций и оборудования обеспечивает ТСЖ «Успех» для целей текущего обслуживания и ремонта функционирующих общедомовых коммуникаций и оборудования для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества.

Таким образом, спорные нежилые помещения, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома принадлежит собственникам помещений такого дома в силу закона.

Как разъяснено в пункте 3 Постановления № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № ВАС-16030/13, как и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.03.2013 № ВАС-14828/12 разъяснено: тот факт, что право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов площадок, относящихся к общему имуществу многоквартирных домов, являются ничтожными, так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц – всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (пункт 2 статьи 168 ГК РФ) (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2024 года N 305-ЭС24-13782 по делу № А40-109777/2023, от 28 августа 2025 года N 308-ЭС25-856(3) по делу № А32-32692/2023).

С учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную собственность не могут соответствовать закону, в связи с чем признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в МКД по существу не требуется.

Приведенная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2025 года N 305-ЭС25-2385 по делу № 40-88564/2023.

В соответствии с пунктом 9 Постановления № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена

запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Признание права отсутствующим является особым способом защиты гражданских прав, подлежащим применению лишь в случае, если использование иных способов защиты нарушенного права (признание права, истребование имущества из чужого незаконного владения) невозможно.

Одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРП.

Вместе с тем отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 года высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Правовая позиция о принадлежности общего имущества в силу закона

только собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и запрете изменения режима общего имущества, несмотря на наличие в Едином государственном реестре записи о регистрации права частной собственности на объект недвижимости, неоднократно высказывалась Верховным Судом Российской Федерации (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16 августа 2023 года № 305-ЭС23-6628 по делу № А40-168748/2020, от 24 октября 2024 года № 305-ЭС22-4220(4), от 25 июля 2025 года N 305-ЭС25-2385 по делу № 40-88564/2023).

Суд отклоняет довод АО «РЖДстрой» о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были 8 соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Указанная правовая позиция соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в МКД об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства, судом установлен факт принадлежности спорных нежилых помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем, в соответствии со статьей 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением исковых требований понесенные истцом судебные расходы по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью 105,2 кв.м, номер на поэтажном плане 37, 38, кадастровый номер 35:24:0305028:1297, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <...>;

признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью 90,5 кв.м, номер на поэтажном плане 2,3, кадастровый номер

35:24:0305028:1298, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <...>;

признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью 164,5 кв.м, номер на поэтажном плане 13,18,19, 20, кадастровый номер 35:24:0305028:1307, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <...>;

признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Горизонт» на нежилое помещение, общей площадью 166 кв.м, номер на поэтажном плане 21, 22, 28, кадастровый номер 35:24:0305028:1316, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <...>.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Е.А.Мосягина