Решение от 21 мая 2020 г. по делу № А41-11466/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-11466/20
21 мая 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 мая 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313774609201062)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Администрация муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>); ООО «МИЦ-СтройКапитал» (ИНН <***>; ОГРН <***>)

о признании незаконным решения от 10.01.2020 № 50/021/008/2019-54437 о приостановлении государственной регистрации соглашения от 05.11.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 85-2013/Ю,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее – управление) с требованиями (с учетом принятого судом уточнения требований):

- признать незаконным уведомление управления от 10.01.2020 № 50/021/008/2019-54437 о приостановлении государственной регистрации соглашения от 05.11.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 85-2013/Ю;

- обязать управление осуществить действия по государственной регистрации соглашения от 11.04.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 85-2013/Ю.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы заявления, представитель Администрации муниципального образования «Ленинский муниципальный район» поддержал требования заявителя.

Заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей управления, ООО «МИЦ-СтройКапитал». ООО «МИЦ-СтройКапитал» представило в материалы дела письменный отзыв, в котором поддержало заявленные требования.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Администрацией Ленинского муниципального района Московской области (арендодатель) и компанией Сюдинтер Холдингз Инвестментс Лимитед (арендатор) заключен договор аренды от 08.05.2013 № 85-2013/Ю земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4557 площадью 10161 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, вблизи д. Тарычево, категории земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – «для жилищного строительства с объектами соцкультбыта».

Между компанией Сюдинтер Холдингз Инвестментс (арендодатель) и ООО «МИЦ-СтройКапитал» (арендатор) заключен договор субаренды от 08.05.2013 № 83-2013 земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4557.

Между компанией Сюдинтер Холдингз Инвестментс Лимитед и ИП ФИО2 заключено соглашение от 01.04.2014 № 6 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2013 № 85-2013/Ю.

На земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4557 возведен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 50:21:0040112:10534, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В связи с возникновением права собственности на помещения в многоквартирном доме с кадастровым номером 50:21:0040112:10534 расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4557, между Муниципальным образованием Ленинский муниципальный район Московской области» и предпринимателем заключено соглашение от 11.04.2019 о расторжении договора от 08.05.2013 № 85-2013/Ю.

Предприниматель 23.12.2019 обратился в управление с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 08.05.2013 № 85-2013/Ю.

Уведомлением от 10.01.2020 № 50/021/008/2019-54437 управление приостановило государственную регистрацию.

Считая, что уведомление управления от 10.01.2020 № 50/021/008/2019-54437 о приостановлении государственной регистрации является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Исходя из положений статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Статьей 26 Закона о регистрации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе, если: с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Приостанавливая государственную регистрацию, управление указало, что по данным ЕГРН в рамках указанного договора аренды имеется действующий договор субаренды с застройщиком ООО «МИЦ-СтройКапитал», по которому права субарендатора обременяются заключенными договорами долевого участия, а также залогом в силу закона в пользу участников долевого строительства, возникшими в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

В силу статьи 19 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном Законом об ипотеке и Законом о регистрации.

В силу пункта 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что возникший на основании данного Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вместе с тем, в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11. 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Как подтверждается материалами дела и установлено судом, на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4557 возведен многоквартирный жилой дом. В связи с окончанием строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4557, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 09.11.2018, подтверждающее ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (корпус № 7) с кадастровым номером 50:21:0040112:10534. Квартиры в жилом доме с кадастровым номером 50:21:0040112:10534 переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства. Так, на основании договора участия в долевом строительстве от 28.04.2015 № В-2/7-127-Ф и передаточного акта от 13.11.2018 произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на квартиру с кадастровым номером 50:21:0040112:10943, расположенную в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 50:21:0040112:10534, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.12.2018.

Следовательно, спорный земельный участок, на котором расположен жилой многоквартирный дом, после первой регистрации прав собственности на помещение, расположенное в данном доме, в силу прямого указания закона перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Обязательства по договорам аренды и субаренды также прекратились в силу законы.

При этом, действующее законодательство не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок под жилым многоквартирным домом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В этой связи арбитражный суд приходит к выводу, что у управления отсутствовали достаточные правовые основания для приостановления государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:4557.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В качестве способа восстановления нарушенного права арбитражный суд признает возложение на управление осуществить действия по государственной регистрации соглашения от 11.04.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 85-2013/Ю.

В соответствии с подпунктом 1, 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок. Статьей 14 Закона о регистрации также определено, что государственной регистрации подлежат права и обременения, возникающие и прекращающиеся, в том числе на основании договора, акта органа государственной власти, актов (свидетельств) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения.

Кроме того, Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (далее – Порядок) регламентирует порядок ведения ЕГРН и внесения регистрационных записей.

Пунктом 99 Порядка определено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

При снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в данных о прекращении (снятии с учета) указываются: кадастровый номер объекта недвижимого имущества; номер регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки (для реестра прав на недвижимость); сведения о документах-основаниях для снятия с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в объеме сведений, предусмотренных пунктом 51 Порядка, либо сведения о предусмотренных федеральными законами основаниях снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на него с указанием: слов "снят с государственного кадастрового учета и (или) права прекращены на основании", соответствующей нормы Закона (части 11 или 15 статьи 60.2, части 3 или 3.1 статьи 70, части 7 статьи 72); номер записи о регистрации прекращаемого права, ограничения права, обременения объекта недвижимости (для реестра прав на недвижимость); номер записи о регистрации вновь возникшего права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, если право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю (для реестра прав на недвижимость).

При снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и государственной регистрации в связи с этим прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки соответствующим записям ЕГРН, а также разделу ЕГРН присваивается статус "архивная" ("архивный") (пункт 16 Порядка).

Таким образом, основанием для внесения регистрационной записи о прекращении аренды является соглашение о расторжении договора аренды.

Кроме того, действие договора прекращается в порядке, определяемом законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьей 407, 413, 420 ГК РФ договором является соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, форма выражения воли сторон – совокупности взаимных обязательств сторон такого соглашения. Следовательно, при прекращении обязательства, определяющего сущность договора, стороны не лишены права расторгнуть такой договор. Соглашение о расторжении договора аренды в таком случае выступает формальным основанием государственной регистрации прекращения прав и обременений.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявление удовлетворить.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области от 10.01.2020 № 50/021/008/2019-54437 о приостановлении государственной регистрации соглашения от 05.11.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 85-2013/Ю.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить действия по государственной регистрации соглашения от 11.04.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 85-2013/Ю.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.С. Таранец