Решение от 14 апреля 2022 г. по делу № А67-7385/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А67-7385/2021
г. Томск
13 апреля 2022 г.
– дата объявления резолютивной части решения

14 апреля 2022 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Н.А. Шестеровой,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Район» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 307701702600024)

3-е лицо: финансовый управляющий должника ФИО3 (ИНН <***>)

о расторжении договора аренды и признании отсутствующим права аренды

при участии:

от истца – ФИО4, представителя по доверенности от 11.01.2022,

от ответчика – ФИО5, представителя по доверенности от 10.01.2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Район» (далее – ООО «Район») обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды от 20.01.2020, заключенного между ФИО2 и ООО «Район» и обязании принять по акту приема-передачи недвижимое имущество (дело № А67-7385/2021).

В обоснование заявленных требований истец сослался на отказ ответчика от подписания соглашения о расторжении договора аренды, заключенного между ООО «Район» (арендатор, истец) и ФИО2 (арендодатель, ответчик). Требование о расторжении договора аренды мотивировано существенным изменением обстоятельств: банкротства ответчика, длительного действия обстоятельств, связанных с введением режима повышенной готовности на территории Томской области, кроме того, переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, а именно: несоответствие противопожарным нормам и требованиям; арендодатель при заключении договора аренды не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

ООО «Район» обратилось к ИП ФИО2 о признании отсутствующим права аренды ООО «Район», зарегистрированного 31.01.2021, запись регистрации № 70:21:0100060:1641-70/052/2020-42, срок действия с 31.01.2020 по 31.12.2025. В обоснование иска истец сослался на наличие обременений при заключении договора аренды от 20.01.2020, о которых истцу не было известно (дело № А67-9330/2021).

Определением от 28.10.2021 дело № А67-9330/2021 объединено с делом № А67-7385/2021, за объединенным делом оставлен № А67-7385/2021.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что в период действия режима повышенной готовности на территории Томской области истец осуществлял деятельность, связанную с предоставлением услуг развлечения («ночной клуб «Какаду»). При этом сторонами подписаны дополнительные соглашения к спорному договору, в соответствии с которым размер арендной платы был увеличен. Кроме того, возбуждение в отношении ответчика процедуры банкротства (реструктуризация долгов) не влияет на правоотношения сторон по договору аренды от 20.01.2020 (л.д. 42-44 т.2).

Третье лицо в отзыве на исковое заявление указало, что в адрес финансового управляющего поступило уведомление ФИО2 к ООО «Район» о расторжении договора аренды от 20.01.2020 в связи с задолженностью по арендной плате. Финансовый управляющий против расторжения договора аренды не возражает.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие представителя 3-его лица (часть 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора аренды, требование о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды просил оставить без рассмотрения.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает заявленные требования ООО «Район» не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании неоднократно объявлялись перерывы, по окончании которых представители сторон в судебное заседание не явились.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие сторон (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 20.01.2020 между предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Район» (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору временное владение и пользование следующие объекты недвижимости: нежилые помещения общей площадью 1 006,8 кв.м, находящиеся в подвале (417 кв.м) и первом этаже (589,8 кв.м) здания, расположенного по адресу: <...>. 9. Конкретный перечень помещений, сдаваемых в аренду, определен в приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью договора. Приложение № 1 составлено на основании технического паспорта здания (строения), изготовленного ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 13.11.2013 года. Арендатор должен пользоваться недвижимостью в соответствии назначением имущества.

Данным договором предусмотрено, что арендуемые объекты принадлежат арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права - серия 70-АА 074785, запись регистрации №70-70-01/115/2005-639) (пункт 4 раздела 1); передача арендуемой недвижимости производится по передаточному акту, в котором фиксируется техническое состояние недвижимости на момент ее передачи арендатору (пункт 5 раздела 1); что срок аренды недвижимости устанавливается с момента государственной регистрации договора в установленном законом порядке по 31.01.2025 (пункт 7 раздел 1); ежемесячная арендная плата подлежит оплате в рублях и составляет: в течение первых пяти месяцев с момента передачи арендуемого имущества 400 000 рублей; за последующие месяцы арендная плата составляет 500 000 рублей (пункт 2 раздел 4).

Арендованное имущество передано арендатору по передаточному акту (л.д. 17).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 05.05.2021 № КУВИ-002/2021-50385528 (л.д. 19-26 т. 1).

В соответствии с указанной выпиской в отношении нежилого здания по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:010060:1641, принадлежащего на праве собственности истцу, зарегистрированы обременения в виде:

- запрета на совершение действий по регистрации от 03.10.2019 № 70:21:0100060:1641-70/054/2019-39 (основание: постановление ОСП по Октябрьскому району г. Томска о запрете на совершение действий по регистрации от 30.09.2019);

- ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», дата регистрации 19.10.2018 за № 70:21:0100060:1641-70/052/2018-20, сроком действия с 19.10.2018 по 04.02.2029;

- права аренды ООО «ТДК» на основании договора субаренды нежилого здания от 25.09.2018, дата регистрации 15.10.2018 за № 70:21:0100060:1641-70/052/2018-18, сроком действия с 25.09.2018 по 31.12.2021;

- права аренды ООО «ТДК» на основании договора аренды нежилого здания, дата регистрации 20.11.2015 за № 70-70/001-70/001/122/2015-1375/3, сроком действия с 05.06.2012 по 31.12.2021.

ООО «Район» обратилось к ответчику с предложением о расторжении договора аренды от 20.01.2020 в связи с наличием обстоятельств непреодолимой силы, вызванных введением ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции (л.д. 40-43 т. 1).

Соглашение о расторжении договора аренды от 20.01.2020 ответчиком подписано не было.

Полагая, что имеются основания для расторжения договора аренды от 20.01.2020, а также для признания права аренды ООО «Район» отсутствующим в связи с наличием обременений в отношении арендованного имущества, о которых ответчик не уведомил в момент заключения договора от 20.01.2020, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 2 раздела 7 договора аренды от 20.01.2020 предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, когда арендатор нарушил срок внесения арендной платы (ее части) или оплаты коммунальных платежей более чем на 15 календарных дней, считая с даты, когда должен был быть произведен платеж за текущий месяц.

Как указано ответчиком в дополнении к отзыву на исковое заявление, в соответствии с положениями договора аренды от 20.01.2020 ежемесячная арендная плата составляет в течение первых пяти месяцев с момента передачи арендуемого имущества 400 000 (четыреста тысяч) рублей; за последующие месяцы арендная плата составляет 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

В период действия договора аренды от 20.01.2020 ООО «Район» неоднократно не исполнялась обязанность по оплате арендной платы.

По состоянию на 01.04.2022 задолженность по арендной плате и иным платежам по договору аренды от 20.01.2020 составляет порядка 7 000 000 рублей (задолженность по арендной плате и пеня).

Ответчиком в адрес истца направлено уведомление об отказе от договора (исполнения договора) аренды от 20.01.2020.

В уведомлении указано на то, что в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 раздела 7 договора аренды от 20.01.2020 индивидуальный предприниматель ФИО2 уведомляет ООО «Район» об отказе от договора (исполнении договора) аренды от 20.01.2020 в связи с задолженностью по арендной плате. Указанный договор прекращается с момента получения настоящего уведомления.

Уведомление получено ООО «Район» 05.04.2022, что подтверждается подписью директора и оттиском печати на уведомлении.

Таким образом, на дату рассмотрения спора договор аренды от 20.01.2020 считается расторгнутым, основания для его расторжения отсутствуют.

Доводы истца, на которые последний сослался как на основания расторжения договора в судебном порядке, а именно: убыточность предпринимательской деятельности в арендованных помещениях в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, введение ограничительных мер, наличие препятствий в пользовании имуществом - несоответствие переданного имущества противопожарным нормам и требованиям, судом рассмотрены и не принимаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как усматривается из материалов дела, в разделе 7 договора аренды от 20.01.2020 предусмотрены основания для досрочного расторжения договора. Условиями договора предусмотрено лишь право арендодателя на одностороннее расторжение, право арендатора расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке условиями договора не предусмотрено.

Истец воспользовался правом на обращение к арендодателю с предложением о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (пандемией), но поскольку стороны не пришли к обоюдному соглашению, предъявил в суд иск о его расторжении.

Указом Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» установлены с 30.03.2020 по 03.04.2020 нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» установлены с 04.04.2020 по 30.04.2020 нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы.

Указом Президента Российской Федерации от 28.04.2020 № 294 «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» установлены с 06.05.2020 по 08.05.2020 включительно нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы.

Распоряжением Администрации Томской области от 18.03.2020 № 156-ра «О введении режима функционирования «Повышенная готовность» для органов управления и сил звеньев территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций на территории Томской области» с 18.03.2020 в Томской области введен режим повышенной готовности в связи с новой коронавирусной инфекцией.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» (далее - Постановление № 434) к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, относится, в том числе деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код ОКВЭД 56).

Предпринимательская деятельность арендатора относится к перечню, установленному Постановлением № 434 (код ОКВЭД 56.30).

С 01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "»О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, разъяснено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы) (вопрос 5).

Таким образом, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Истец воспользовался указанным правом.

Так, в период действия ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, в рамках договора аренды от 20.01.2020 между истцом и ответчиком подписаны дополнительные соглашения.

В соответствии с соглашением от 20.04.2020 стороны установили, что арендная плата за апрель – июнь 2020 г. оплачивается в течение пяти месяцев равными частями начиная с августа 2020 г.; в соответствии с соглашением от 01.12.2020 стороны согласовали размер арендной платы в период с 01.12.2020 по 01.03.2021 в сумме 250 000 руб.

28.02.2021 стороны пришли к соглашению, в соответствии с которым увеличили размер арендной платы с 01.03.2021 до 500 000 руб.

После подписания указанного соглашения, в апреле 2021 г. истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, сославшись на действие ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

В ходе рассмотрения дела истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при подписании дополнительного соглашения от 28.02.2021 к договору аренды от 20.01.2020 об увеличении размера арендной платы, не представлено.

Кроме того, в настоящее время на территории Томской области сняты запреты на проведение массовых и публичных мероприятий (распоряжение администрации Томской области от 18.03.2020 № 156-ра в редакции распоряжения администрации Томской области от 16.03.2022 № 144-ра).

Таким образом, оснований для расторжения договора в судебном порядке по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось.

Сама по себе убыточность деятельности не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец, вступая в договорные отношения, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должен был прогнозировать возможную экономическую ситуацию.

Убыточность деятельности не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на расторжение договора аренды в судебном порядке.

Аргументы истца о том, что возбуждение в отношении ответчика дела о несостоятельности (банкротстве) является основанием для расторжения договора аренды, судом не принимаются.

Тот факт, что в отношении арендодателя возбуждено дело о банкротстве, не может служить обстоятельством, подтверждающим доводы истца о существенном изменении обстоятельств. В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Район», осуществляя предпринимательскую деятельность, несет риски в результате такой деятельности, в том числе и от последствий, возникающих в связи с банкротством его контрагентов.

Ссылки истца на то, что договор подлежит расторжению на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью использования арендованного имущества по целевому назначению ввиду несоответствия здания требованиям пожарной безопасности, подлежат отклонению.

Из материалов дела следует, что при подписании передаточного акта по договору аренды от 20.01.2020 арендатор принял имущество без каких-либо возражений и подтвердил, что техническое состояние арендуемых помещений является нормальным и соответствует условиям договора аренды и назначению недвижимости.

Как следует из условий договора аренды, арендатор обязался бережно относиться к объекту аренды и связанному с ним имуществу, обеспечивать сохранность помещений, оборудования и иного имущества, неразрывно связанного с арендуемыми помещениями, содержать помещения в соответствии с действующими санитарно-гигиеническими и противопожарными нормами, пользоваться коммуникациями теплоснабжения и электроснабжения в соответствии с установленными правилами, обеспечивать пожарную и электробезопасность (пункт 8 раздела 3).

Надлежащих доказательств того, что принятое по договору имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования, истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Таким образом, истец не обосновал и не доказал наличия условий и обстоятельств, позволяющих ему требовать досрочного расторжения договора аренды, в связи с нарушением арендодателем условий договора либо требований закона на основании положений 450 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оснований для применения статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации суд также не усматривает.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Согласно статье 613 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наличие в ЕГРН прав записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Наличие зарегистрированных обременений не ограничивало прав арендатора в период действия договора, при этом истец, имея возможность получить информацию об обременении имущества, не проявил должной степени заботливости и осмотрительности.

Как следует из материалов дела, ни в момент подписания договора аренды, ни в дальнейшем в период ведения коммерческой деятельности в арендуемых помещениях, истец не проявлял интереса к информации о существующих обременениях, не обращался к ответчику с требованием о предоставлении такой информации либо уведомлением о невозможности использования арендованного объекта по его функциональному назначению, а, напротив, согласно пояснениям ответчика осуществлял арендные платежи, предусмотренные договором.

При таких обстоятельствах основания для применения пункта 2 статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Истцом заявлено требование о признании отсутствующим права аренды ООО «Район», зарегистрированное 31.01.2021, запись регистрации № 70:21:0100060:1641-70/052/2020-42, срок действия с 31.01.2020 по 31.12.2025.

В соответствии с заявлением об изменении исковых требований от 20.03.2022, истец просил оставить требование о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды без рассмотрения.

Ввиду отсутствия оснований для оставления указанного требования без рассмотрения, судом требование о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды рассмотрено по существу.

В обоснование заявленного требования истец указал, что право аренды ООО «Район» зарегистрировано с нарушением норм законодательства Российской Федерации, в частности Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По мнению истца, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Так, истец указал, что право аренды ООО «Район» зарегистрировано в период наличия обременения в виде:

- запрета на совершение действий по регистрации от 03.10.2019 № 70:21:0100060:1641-70/054/2019-39 (основание: постановление ОСП по Октябрьскому району г. Томска о запрете на совершение действий по регистрации от 30.09.2019);

- ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», дата регистрации 19.10.2018 за № 70:21:0100060:1641-70/052/2018-20, сроком действия с 19.10.2018 по 04.02.2029;

- права аренды ООО «ТДК» на основании договора субаренды нежилого здания от 25.09.2018, дата регистрации 15.10.2018 за № 70:21:0100060:1641-70/052/2018-18, сроком действия с 25.09.2018 по 31.12.2021;

- права аренды ООО «ТДК» на основании договора аренды нежилого здания, дата регистрации 20.11.2015 за № 70-70/001-70/001/122/2015-1375/3, сроком действия с 05.06.2012 по 31.12.2021.

Поскольку арендодатель при сдаче в аренду недвижимого имущества по спорному договору о наличии обременений арендатору не сообщил, истец полагает, что право аренды ООО «Район» не могло быть зарегистрировано при наличии одновременно действующих обременений. Указанные обстоятельства являются основанием для признания зарегистрированного права аренды ООО «Район» отсутствующим.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд для защиты своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Одним из способов защиты гражданских прав является признание зарегистрированного права отсутствующим.

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в четвертом абзаце пункта 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление N 10/22) разъяснили, что случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац четвертый).

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного его Президиумом 24.04.2019).

В обоснование заявленных требований истец сослался на статью 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на отсутствие со стороны арендодателя уведомления о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», содержат общие положения о том, что аренда подлежит государственной регистрации, но, если иное не установлено законом, или - в соответствии с Законом о регистрации - в случаях, установленных Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в договоре аренды от 20.01.2020 согласованы все существенные условия, указанный договор соответствует требованиям статей 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды от 20.01.2020 заключен сторонами в порядке, предусмотренном действующим законодательством, уполномоченный орган правомерно осуществил действия по его регистрации.

При таких обстоятельствах оснований для признания отсутствующим зарегистрированного обременения объекта недвижимости в виде спорной аренды на основании пункта 52 Постановления № 10/22 не имеется.

Судебные расходы по делу в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

На основании изложенного, и, руководствуясь частью 1 статьи 110, статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.



Судья М.О. Попилов