Постановление от 26 сентября 2024 г. по делу № А41-21311/2024

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-16650/2024

Дело № А41-21311/24
27 сентября 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2024 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Бархатовой Е.А., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО2 на решение Арбитражного суда Московской области от 08.07.2024 по делу № А41-21311/24, принятое судьей Москатовой Д.Н., по иску ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 10.08.2009) к Администрации городского округа Щёлково Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка № 16-2065/23, 



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Щёлково Московской области (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка № 16-2065/23, а именно:

- в пунктах 1.1., 1.2. договора, пункте 1.2. акта приема-передачи заменить слова «под рыбоперерабатывающий комбинат» на слова «под производственную деятельность»

- изложить в пункт 2 Приложения №1 к договору аренды земельного участка №16¬2065/23 от 01.08.2023, расчет аренной платы в следующей редакции:


№ п/п

S, кв.м.

Аб

ВРИ

Кд

Пкд

Км

Годовая арендная плата, руб.


27 140

67,06

Под производственную деятельность

1,1

1
1,7

3 403 415,71


Решением Арбитражного суда Московской области от 08.07.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Представитель ИП ФИО2 поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт изменить.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, Индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником нежилого здания гражданского назначения: ДК «Химик», площадью 2223,4 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, городское поселение Щёлково, <...>, кадастровый номер 50:14:0000000:7845.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050505:23, площадью 27 140 кв.м, почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: по рыбоперерабатывающий комбинат.

Истец обратился в адрес администрации с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050505:23, которому присвоен №Р001- 8551774697-73528998 от 11.07.2023.

Администрацией подготовлен проект договора аренды от 01.08.2023 №16 -2065/23 на земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050505:23, направлен в адрес истца.

Проект договора согласован решением Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 31.07.2023 №139-3, п.363.

Истец не согласился в представленным проектом договора аренды, поскольку в договоре в отношении указанного земельного участка указан вид его использования (далее - ВРИ) «под рыбоперерабатывающий комбинат», соответственно при расчете арендной платы ответчиком использовано значение Кд (коэффициент, учитывающий ВРИ земельного участка), равный 3, Пкд равный 1,2.

Однако, как указал истец, указанный земельный участок по назначению «под рыбоперерабатывающий комбинат» никогда не использовался, рыбоперерабатывающий комбинат на земельном участке отсутствует, земельный участок используется под производственную деятельность.

22.02.2024 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору аренды от 01.08.2023 №16-2065/23 земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050505:23, в котором просил

- в пунктах 1.1., 1.2. договора, пункте 1.2. акта приема-передачи заменить слова «под рыбоперерабатывающий комбинат» на слова «под производственную деятельность»

- изложить в пункт 2 Приложения №1 к договору аренды земельного участка №16¬2065/23 от 01.08.2023, расчет аренной платы в следующей редакции:


№ п/п

S, кв.м.

Аб

ВРИ

Кд

Пкд

Км

Годовая арендная плата, руб.


27 140

67,06

Под производственную деятельность

1,1

1
1,7

3 403 415,71


В связи с тем, что разногласия при заключении договора аренды не урегулированы, и изменения в договор не внесены, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 Постановления Пленума ВС РФ №49, переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Таким образом, разрешение судом преддоговорного спора, по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора, определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон.

При этом суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При заключении договора строительной аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для размещения и использования строений конкретного типа.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации одной из составляющих градостроительного регламента являются предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые включают в себя, в том числе, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.

В части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, между спорящими сторонами имеется преддоговорный спор, по следующим условиям договора в пунктах 1.1., 1.2. договора, пункте 1.2. акта приема-передачи, указан вид разрешенного использования земельного участка «под рыбоперерабатывающий комбинат» вместо его фактического использования «под производственную деятельность», соответственно некорректно произведен расчет арендной платы в приложении, не соответствующий фактическим обстоятельствам.

Договором аренды от 01.08.2023 №16-2065/23 земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050505:23 предусмотрено, что арендная плата подлежит расчету на основании Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где: Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Ответчиком при направлении проекта договора аренды при расчете арендной платы в Приложении №1 к договору применены следующие данные и значения коэффициентов:


№ п/п

S, кв.м.

Аб

ВРИ

Кд

Пкд

Км

Годовая арендная плата, руб.


27 140

67,06

Под

рыбоперерабатывающий комбинат

3
1,2

1,7

11 138 451,40


Также вид разрешенного использования земельного участка «Под рыбоперерабатывающий комбинат» указан в пунктах 1.1, 1.2. договора.

Однако, как указано выше, истец ссылается на то, что назначение земельного участка на момент получения проекта договора и в настоящее время не соответствует фактическому использованию здания, условия договора аренды не отражают целевое назначение земельного участка и расположенного на нем здания, позиция ответчика противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, заключение договора приведет к негативным последствиям (применение договорной неустойки и привлечение к административной ответственности, в связи с использованием земельного участка не по назначению).

Судом первой инстанции установлено, что уведомлением от 15.01.2024 №КУВД-001/2024-151909/1 сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка внесены в ЕГРН.

Однако, как указано в ответе администрации от 01.03.2024 №158ТГ-1826, согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка содержится информация «под рыбоперерабатывающий комбинат». Проект договора согласован решением Межведомственной комиссией по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 31.07.2023 №139-з, п.363.

Расчет арендной платы произведен с учетом значения коэффициента деятельности - 3, и составлял 11 138 451 руб. 41 коп. в год.

Решением Межведомственной комиссией по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 26.12.2023 №244-З п.628, согласовано изменение вида разрешенного использования земельного участка с «под рыбоперерабатывающий комбинат» на «под производственную деятельность».

Администрацией подготовлено постановление от 28.12.2023 №5065 об изменении вида разрешенного использования и направлено в органы Росреестра.

Уведомлением от 15.01.2024 №КУВД-001/2024-151909/1 сведения об изменении вида разрешенного использования внесены в единый государственный реестр недвижимости.

С учетом изложенного, администрация произвела расчет арендной платы с 15.01.2024 в сумме 3 403 415 руб. 71 коп. в год.

Также администрацией указано на нецелесообразность подписания протокола разногласий, предложив истцу подписать дополнительное соглашение к договору аренды.

Доводы ответчика о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 01.08.2023 №16-2065/23 на земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050505:23 правомерно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям.

В материалы дела не представлено доказательств подписания договора аренды от 01.08.2023 №16-2065/23 на земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050505:23 в редакции ответчика, напротив, как установлено судом и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, после получения проекта договора, сторонами осуществлялись действия по приведению в соответствие вида разрешенного использования земельного участка, а также согласовывались условия договора и порядок оплаты по договору, в связи с чем, направлялся протокол разногласий.

При этом, истец считает, что назначение земельного участка, предложенное при заключении договора аренды администрацией, противоречит фактически сложившемуся использованию и устанавливает ограничения для использования здания, правомерно расположенного на данном земельном участке.

Истец полагает, что заключение договора на условиях, предложенных администрацией, является неправомерным, поскольку данный земельный участок никогда не использовался по рыбоперерабатывающий комбинат.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, истец является собственником нежилого здания нежилого здания гражданского назначения: ДК «Химик», площадью 2223,4 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, городское поселение Щёлково, <...>, кадастровый номер 50:14:0000000:7845.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории, которая осуществляется, в том числе, в виде градостроительного зонирования территорий, представляющего собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (глава 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30, части 1 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки, которые разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов, устанавливаются виды разрешенного использования земельного участка. Правила землепользования и застройки включают в себя также положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержатся одинаковые положения, согласно которым земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О, приведенные положения пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

Таким образом, из положений земельного и градостроительного законодательства прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходят из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно выписке из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050505:23 усматривается, что земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственную деятельность. Наименование территориальной зоны: П (НП) производственная зона (в границах населенного пункта).

Производственная зона (в границах населенного пункта П (НП) установлена для размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, а также для размещения объектов управленческой деятельности производственных объектов, складских объектов, объектов оптовой торговли, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов, в границах населенных пунктов.

Из представленного ответа на запрос суда Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области сводной информации Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области № СИ-РГИС-11464096541 от 11.07.2023 об ограничении оборотоспособности на земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050505:23, усматривается следующее.

В соответствии с Генеральным планом городского округа Щелково Московской области, утвержденный решением Совета депутатов городского округа Щелково Московской области от 20.10.2021 № 281/35-69-НПА (в ред. от 29.03.2023 № 508/60- 137- НПА):

- частично расположен (автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения),

- расположен в приаэродромной территории Чкаловский Приаэродромная территория аэродрома: 27139.58 кв.м;

- санитарно-защитная зона (сведения подлежат уточнению) Расположен: 78.88 кв.м. в санитарно-защитной зоне для промышленных площадок реконструируемых Щёлковских межрайонных очистных сооружений.

В соответствии с пунктом 4 таблицы 2 ИСОГД, земельный участок согласно генеральному плану относится к функциональной зоне территории: П - производственная зона, в соответствии с Генеральным планом городского округа Щелково Московской области, утвержденный решением Совета депутатов городского округа Щелково Московской области от 20.10.2021 № 281/35-69-НПА (в ред. от 29.03.2023 №508/60-137-НПА).

Таким образом, на момент направления проекта договора аренды 01.08.2023 в адрес истца, указанный земельный участок, согласно генеральному плану, уже входил в производственную зону, о чем не могло быть неизвестно администрации.

Пунктом 5 Таблицы 5 ИСОГД указано, что в соответствии с правилами землепользования и застройки: - территориальная(ые) зона (зоны) - территория(ии) П (НП)(27139.55 кв.м.) Этажность/Высотность: 5/- указанная информация также внесена на основании градостроительного регламента территориальной зоны в приложении *Применяется с учетом текстовой части Правил землепользования и застройки Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Щелково Московской области, утвержденные постановлением администрации городского округа Щелково Московской области от 15.12.2021 № 3611 (в ред. от 11.10.2022 № 3206, от 17.03.2023 № 859, от 19.04.2023 №1402, от 02.05.2023 № 1570).

При этом, в Сводной информации Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области №СИ-РГИС-11464096541 от 11.07.2023, содержатся сведения о дополнительной информации: по сведениям Росреестра вид разрешенного использования ЗУ "Под рыбоперерабатывающий комбинат".

Однако, как следует из самого заключения, и указано выше, спорный земельный участок на момент составления данных уже находился в Производственной зоне, доказательств обратного ответчиком на момент рассмотрения дела не представлено.

При этом, указание в ЕГРН сведений информации о ВРИ земельного участка «под рыбоперерабатывающий комбинат» при составлении договора аренды и направлении его в адрес истца не соответствовало фактическому использованию, что также отражено в Сводной информации Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области №СИ-РГИС-11464096541 от 11.07.2023.

Допустимых доказательств того, что спорный земельный участок использовался с связи с фактическим использованием «под рыбоперерабатывающий комбинат» ответчиком также не представлено.

В силу части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Судом первой инстанции установлено, что факт пользования участком со стороны предпринимателя в производственных целях, а также отсутствии на спорной территории рыбоперерабатывающего комбината, установлен судом и не оспаривался сторонами в ходе рассмотрения дела.

Более того, как обоснованно указано судом первой инстанции, вид разрешенного использования земельного участка «производственная деятельность» непосредственно связан с характером эксплуатации земельного участка.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.

Учитывая приведенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для установления в пунктах 1.1., 1.2. договора, пункте 1.2. акта приема-передачи вида разрешенного использования, испрашиваемого земельного участка «под производственную деятельность».

С учетом данных, указанных в ЕГРН, внесение указанных сведений в договор не может повлечь изменение сведений, содержащихся в ЕГРН в части установленного вида разрешенного использования указанного земельного участка.

Как указано выше, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Такой порядок в Московской области установлен Законом Московской области №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным. электрическим и другим линиям и сетям; историческую и ландшафтную ценность территории; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия; рекреационную ценность территории. Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков. Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

Истец просит о применении при расчете размера арендной платы по договору коэффициента Кд, равного 1,1, предусмотренного для земельных участков для объектов под производственную деятельность, установленного пунктом 16 Приложения к Закону Московской области № 23/96-03 и применить значение коэффициента Пкд - 1.

Согласно Решению Совета депутатов городского округа Щелково МО от 16.11.2022 N 435/54-125-НПА "Об утверждении Положения об управлении и распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа Щелково Московской области" пунктом 4.10 установлено, что корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с Приложением 1 к настоящему Положению. В случаях когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент Пкд равен 1.

Согласно пункту 16 на соответствующий вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка - Производственная деятельность (код 6.0) указано значение Кд - 1,1, значение Пкд - 1,0.

В соответствии с пунктом 4.13 указанного решения Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

С учетом того, что фактическое использование земельного участка - производственная деятельность, назначение расположенного на нем нежилого здания гражданского назначения: ДК «Химик», площадью 2223,4 кв.м, кадастровый номер 50:14:0000000:7845, в отсутствие каких-либо доказательств размещения на нем объекта - рыбоперерабатывающего комбината, суд первой инстанции правомерно признал доводы ответчика о применении в расчете арендной платы значения коэффициентов Кд - 1,1, Пкд - 1,0 обоснованным.

Исходя из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правовых позиций, изложенных в определениях Конституционного Суда Российской Федерации в от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О и в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об обоснованности исковых требований об урегулировании разногласий при заключении Договора аренды от 01.08.2023 №16-2065/23 на земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050505:23 в редакции истца.

Доводы апелляционной жалобе со ссылкой на изменение расчета арендной по формуле, применяемой к земельным участкам, ограниченным в обороте не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку истцом заявления об уточнении заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ не подавалось. Суд за пределы исковых требований самостоятельно не выходит.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что истец не лишен возможности предложить заключить дополнительное соглашение к спорному договору  аренды земельного участка или  впоследствии обратиться повторно в суд с исковым заявлением.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08.07.2024 по делу № А41-21311/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме. 


Председательствующийcудья

                                                    М.И. Погонцев


Судьи

                                                    Е.А. Бархатова


                                                    Е.Н. Виткалова