Решение от 30 августа 2017 г. по делу № А07-29991/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-29991/2016
г. Уфа
31 августа 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.08.2017

Полный текст решения изготовлен 31.08.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Асадуллиной С. Х., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Султанбековой Э.А., рассмотрев дело по заявлению

ООО "БашПродСнаб" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: ЗАО "Эксперт-Оценка" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа – нежилых помещений первого этажа и подвала двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, д.213, общей площадью 500,3 кв.м. с рассрочкой платежа до 2023 года, определив стоимость имущества 9440677 руб. согласно отчету независимого оценщика ИП ФИО2 №65 от 31.10.2016г.

при участии:

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 27.12.2016 года, паспорт,

от истца –ФИО4 по доверенности от 12.10.2016г., паспорт.

третьего лица явки нет, извещены по правилам ст. 123 АПК РФ.

ООО "БашПродСнаб" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (третье лицо: ЗАО "Эксперт-Оценка") об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа – нежилых помещений первого этажа и подвала двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, д.213, общей площадью 500,3 кв.м. с рассрочкой платежа до 2023 года, определив стоимость имущества 9440677 руб. согласно отчету независимого оценщика ИП ФИО2 №65 от 31.10.2016г.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2017г. по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа площадью 221,6 кв.м.: №№ помещений: 1, 23а, 48, 49; подвала площадью 278,7 кв.м. номера помещений: №№27-46, расположенных по адресу: <...> на дату обращения с заявлением- 19 марта 2015 года, производство экспертизы поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО5 (450054, <...>).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2017г. производство по делу было приостановлено до проведения экспертизы.

11.04.2017г. в суд поступило заключение эксперта № 08/04-2017.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 03.07.2017г. был заслушан эксперт ФИО5

От истца поступили уточненные исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 17.10.2016 в части стоимости объекта муниципального нежилого фонда на нежилые помещения первого этажа площадью 221,6 кв.м.: №№ помещений: 1, 23а, 48, 49; подвала площадью 278,7 кв.м. номера помещений: №№27-46, расположенных по адресу: <...>.

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 10 431 355 руб. 93 коп. без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной экспертом Индивидуальным предпринимателем ФИО5 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом № 08/04-2017 от 07.04.2017".

Пункт 3.1.1 договора изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 043 135 руб. 59 коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца."

Уточнения судом приняты по правилам ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено о дате и времени судебного заседания, расписка имеется в материалах дела.

При таких обстоятельствах дело рассмотрено в порядке ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал.

20.07.2017 от ответчика в суд поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы. Судом в удовлетворении ходатайства отказано, о чем вынесено отдельное определение, резолютивная часть оглашена в судебном заседании 23.08.2017г.

Ответчик требования истца не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что ООО "БашПродСнаб" на праве аренды пользуется объектом муниципального нежилого фонда – нежилыми помещениями первого этажа площадью 221,6 кв.м.: №№ помещений: 1, 23а, 48, 49; подвала площадью 278,7 кв.м. номера помещений: №№27-46, расположенных по адресу: <...> (том 2 л.д. 73-86).

19.03.2015г. истец обратился в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (том 2 л.д. 141).

17.10.2016 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило ООО "БашПродСнаб" письмо исх.№ УЗ-8432 с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, д. 213, общей площадью 500,3 кв.м., равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа (том 1 л.д. 10-11).

И.о. главой Администрации городского округа город Уфа вынесено Постановление от 10.10.2016 года № 1531 об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, 213. Условиями приватизации определен способ приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, 213. Рыночная стоимость помещения определена Управлением в размере 17 881 355,93 руб. согласно отчету № 16-14/15-12-Н от 05.08.2016г., выполненному ЗАО "Эксперт-Оценка" (п.2.1 договора) (том 1 л.д. 14-16).

Истец считая, что стоимость помещения, определенная оценщиком ЗАО "Эксперт-Оценка", является недостоверной, завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, обратился к ИП ФИО2, которым была произведена оценка арендуемого истцом нежилого помещения по состоянию на 28.10.2016г. В соответствии с выполненным отчетом № 65 от 31.10.2016 г. рыночная стоимость нежилого помещения составляет 9 440 677 руб. 97 коп. без НДС (том 1 л.д.29-113).

11.11.2016 г. истец в адрес ответчика направил письмо, в котором выразил намерение заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 17.10.2016, но с изменением продажной цены, исходя из отчета ИП ФИО2 по цене 9 440 677 руб. 97 коп. В качестве приложения к данному письму были представлен протокол разногласий (том 1 л.д.27).

Письмом Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан от 21.11.2016 № 35934, предложение ООО "БашПродСнаб" об изменении условия договора о цене было отклонено.

Поскольку в досудебном порядке разногласия по оценке имущества между сторонами разрешить не удалось, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Наличие у ООО "БашПродСнаб" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подтверждено Письмом Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17.10.2016 № УЗ-8432 и не оспаривалось ответчиком.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения, поскольку оспаривание величины стоимости объекта оценки, являющегося одновременно объектом договора купли-продажи, возможно в рамках преддоговорного спора.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что в силу ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом, если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то она определяется по результатам данной экспертизы.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, а также представлением со стороны истца и ответчика отчетов о стоимости арендуемого имущества, арбитражным судом по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объекта недвижимости, проведение которой было поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО5 (450054, <...>).

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа площадью 221,6 кв.м.: №№ помещений: 1, 23а, 48, 49; подвала площадью 278,7 кв.м. номера помещений: №№27-46, расположенных по адресу: <...> на дату обращения с заявлением- 19 марта 2015 года.

При назначении по делу судом судебной экспертизы определением от 17.02.2017г. на разрешение эксперта не был поставлен вопрос о достоверности отчета № 16-14/15-12-Н от 05.08.2016г., выполненному ЗАО "Эксперт-Оценка" и достоверности величины рыночной стоимости помещений, поскольку рыночная стоимость выкупаемого имущества определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (19.03.2015г.), а на 22.06.2016г.

В соответствии с выводами эксперта, изложенными в заключении № 08/04-2017 от 07.04.2017 (том 3 л.д.29-86), рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа площадью 221,6 кв.м.: №№ помещений: 1, 23а, 48, 49; подвала площадью 278,7 кв.м. номера помещений: №№27-46, расположенных по адресу: <...> составляет 10 431 355 руб. 93 коп. без учета НДС.

Заключение эксперта № 08/04-2017 от 07.04.2017 основано на положениях Федерального закона 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; в качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав заключение эксперта № 08/04-2017 от 07.04.2017, судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия, и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной повторной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе истцом, суду в ходе судебного разбирательства представлено не было.

В удовлетворении ответчика о назначении повторной судебной экспертизы судом отказано, о чем вынесено отдельное определение.

Так как заключение договора в обязательном порядке предусмотрено Законом № 159-ФЗ в случаях согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на заключение договора купли-продажи, заявленные требования ООО "БашПродСнаб" к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ подлежат удовлетворению с учетом выводов эксперта Индивидуального предпринимателя ФИО5 (450054, <...>).

На основании изложенного, суды считает необходимым урегулировать разногласия сторон в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной обществом "БашПродСнаб", определив рыночную стоимость объекта в размере 10 431 355 руб. 93 коп. без учета НДС.

Таким образом, исковое заявление подлежит удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с удовлетворением иска относится на ответчика.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "БашПродСнаб" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО "БашПродСнаб" (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 17.10.2016 на нежилые помещения первого этажа площадью 221,6 кв.м.: №№ помещений: 1, 23а, 48, 49; подвала площадью 278,7 кв.м. номера помещений: №№27-46, расположенных по адресу: <...>.

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 10 431 355 руб. 93 коп. без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной экспертом Индивидуальным предпринимателем ФИО5 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом № 08/04-2017 от 07.04.2017».

Пункт 3.1.1 договора изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 043 135 руб. 59 коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.»

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "БашПродСнаб" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате госпошлины 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.Х. Асадуллина