Решение от 5 октября 2025 г. по делу № А40-59490/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-59490/25-127-501
г. Москва
06 октября 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 06 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Cудья - Кантор К.А. (единолично), при ведении протокола секретарём судебного заседания Шуваловой К.С.

по иску ООО "ЛИЧНЫЙ ДОКТОР" (115211, Г.МОСКВА, Ш. КАШИРСКОЕ, Д. 55, К. 1, ЭТ 1 ПОМ 2 КОМ 1-12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2019, ИНН:

9729282141)

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при участии: От истца – ФИО1 по дов. от 15.08.2024 г.

От ответчика – ФИО2 по дов. от 16.12.2024 г. № ДГИ-Д-802/24.

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнений, заявлен об урегулировании разногласий между ООО "ЛИЧНЫЙ ДОКТОР" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении при заключении Договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:05:0007002:14653, общей площадью 21,9 кв. м.

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

Судом ходатайство отклонено как необоснованное. Выбор объектов аналогов является правом эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности. Самостоятельный выбор объектов аналогов ответчиком, не обладающим специальных познаний, не может быть принят в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Вопросы, поставленные ответчиком, являются некорректными, не подкрепленными документами, содержащими, опровергающие сведения, не опровергающими объективность экспертного исследования. Мотивированных замечаний к коэффициентам, расчетам не заявлено.

Ответчиком заявлено устное ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Судом ходатайство отклонено. На основании части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, его ответах у суда не возникло. Следовательно, оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ, не имеется. Несогласие с выводами эксперта не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Общество с ограниченной ответственностью «Личный доктор» (далее - истец) является арендатором нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:05:0007002:14653, общей площадью 21,9 кв. м., на основании договора аренды, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (далее – ответчик).

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 01.08.2016 г.

ООО «Личный доктор» был получен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-10708 от 20 февраля 2025 года. В проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 20 января 2025 г. № М1095-3719-П/2024 (далее – отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 22 января 2025 г. № 1020/691-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» 4 851 000 руб. 00 коп.

Истец посчитал, что выкупная стоимость объекта недвижимости, согласно представленному ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости недвижимого имущества.

Так, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 07.03.2025 г. № 0703/25, выполненным Частнопрактикующим оценщиком ФИО3 цена объекта составляет 1 679 000 руб. рублей.

В связи с тем, что спорное помещение не закреплено за государственным предприятием либо учреждением и составляют казну города Москвы, продажа арендуемого истцом объекта недвижимости не облагается НДС, поскольку в соответствии с гл. 21 НК РФ не признается объектом налогообложения, следовательно, в выкупную цену помещений обоснованно не включается НДС.

Истец. выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий от 07.03.2025 г., указав в редакции покупателя (истца) цену объекта 1 679 000 руб. рублей, в том числе, ежемесячные платежи, составляющие не менее 19 988 рублей 09 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга (п.3.1, п.3.4 договора). Также, истцом в протоколе разногласий к договору купли- продажи, кроме пунктов 3.1 и 3.4, относящихся к стоимости выкупаемого объекта, предложено изменить пункты договора купли-продажи недвижимости 2.1.4, 4.3.

В пункте 2.1.4 договора ответчик предлагает установить трехдневный срок уведомления о принятых реорганизациях истца, с чем истец не согласен и предлагает десятидневный срок.

Абзацом 2 пункта 4.3 продавец пытается распространить действие залога не только на сам Объект договора, но и на любые доходы покупателя от использования объекта.

Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости – о цене объекта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которая вступила в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 24 июля 2025 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости без учета НДС нежилого помещения общей площадью 21,9 кв. м. по адресу: <...>, пом. 1Н с кадастровым

номером 77:05:0007002:14653 по состоянию на 13.12.2024 г, проведение которой было поручено СОЮЗ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ «ФЕДЕРАЦИЯ» эксперту ФИО4.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 04.09.2025, рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 21,9 кв. м. по адресу: <...>, пом. 1Н с кадастровым номером 77:05:0007002:14653 по состоянию на 13.12.2024 г составляет 2 860 000 руб.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемого помещения составляет 2 860 000 руб.

Пункты 2.1.4 и 4.3 также подлежат урегулированию в редакции истца, поскольку не являются существенными условиями договора, не нарушают в редакции истца прав ответчика, вместе с тем, противоречат принципу баланса интересов сторон, экономически не обоснованы для истца и могут привести к необоснованному обогащению ответчика.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а разногласия, возникшие между сторонами, подлежат урегулированию в редакции истца.

Расходы по госпошлине и экспертизе относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении Договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:05:0007002:14653, общей площадью 21,9 кв. м, изложив спорные пункты в редакции ООО «Личный доктор», а именно:

Пункт 2.1.4 изложить в следующей редакции «2.1.4. Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в течение 10 (десяти) дней с даты принятия соответствующего решения.

Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта составляет 2 860 000 (два миллиона восемьсот шестьдесят тысяч) рублей в соответствии с экспертным заключением Союз Судебных экспертов «Федерация» от 04.09.2025, составленным в рамках дела № А40-59490/25-127-501. является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость

Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта,

находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты

заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 34 047 (тридцать четыре тысячи сорок семь) рублей 62 копейки. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (в случае если в назначении платежа не указано иное назначение платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, которое указано в назначении платежа.

Пункт 4.3 изложить в следующей редакции 4.3. Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца. Абзац 2 пункта 4.3 исключить из договора».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ООО "ЛИЧНЫЙ ДОКТОР" 50 000 руб. 00 коп. государственной пошлины и 40 000 руб. 00 коп. в счет проведения судебной экспертизы.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья: К.А. Кантор